Votre chantier s’est arrêté et l’entreprise qui devait terminer les travaux est en liquidation judiciaire. En vérifiant les garanties, vous découvrez que l’assureur mentionné dans votre dossier connaît lui aussi une procédure de liquidation. À qui faut-il écrire ? Une assurance peut-elle financer la reprise ? Et le Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages peut-il être saisi directement ?
Ces questions ne se résolvent pas en adressant la même demande à tous les intervenants. La garantie de livraison d’une maison, la garantie financière d’achèvement d’une vente en état futur d’achèvement, l’assurance dommages-ouvrage et l’assurance de responsabilité décennale répondent à des situations différentes. Le rôle du liquidateur du constructeur doit lui aussi être distingué de celui du liquidateur de l’assureur.
Dans un arrêt du 5 novembre 2026, n° 24-20.158, la Cour de cassation a examiné le recours d’acquéreurs dont le vendeur-constructeur et l’assureur avaient tous deux fait l’objet d’une procédure collective. Elle a confirmé l’irrecevabilité de leur demande dirigée directement contre le Fonds, faute d’avoir suivi la procédure applicable. Cette décision invite à établir d’abord l’identité et le rôle de chaque intervenant, puis à vérifier si la garantie invoquée entre réellement dans le champ du Fonds.
I. Abandon de chantier : que faire quand le constructeur est en liquidation ?
A. Identifier les deux défaillances et préserver les preuves du chantier
Un chantier silencieux ne prouve pas, à lui seul, qu’une société a été placée en liquidation. À l’inverse, l’ouverture d’une procédure collective n’explique pas nécessairement toutes les causes de l’arrêt des travaux. Avant de réclamer l’intervention d’une garantie, rassemblez les documents qui permettent de distinguer ces deux questions : le contrat et ses annexes, les devis acceptés, le calendrier convenu, les factures, les justificatifs des versements et les échanges relatifs à l’avancement.
Il est utile de dresser un état daté des lieux : travaux exécutés, parties non terminées, matériaux présents, équipements exposés aux intempéries et désordres déjà visibles. Des photographies, plans et courriers peuvent compléter un constat établi par un commissaire de justice. Si un risque immédiat exige des mesures de protection, documentez les interventions nécessaires et conservez les factures. Le but est de pouvoir expliquer ce qui existait avant la reprise et ce qui a été modifié ensuite.
Vérifiez ensuite quelle personne a signé le contrat. Une société qui vend un logement en l’état futur d’achèvement, une entreprise chargée de construire une maison individuelle et un artisan engagé pour un lot de travaux ne remplissent pas exactement la même fonction. Sur une opération collective, le nom du promoteur, celui de l’entreprise de gros œuvre et celui du garant peuvent apparaître sur des documents différents. Une recherche faite avec un seul nom peut donc conduire à attribuer une procédure à la mauvaise personne.
La décision d’ouverture, sa publication et les informations du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales permettent d’identifier la procédure ouverte contre une entreprise française et l’organe désigné. Comparez la dénomination et le numéro d’identification figurant sur le jugement avec ceux du contrat. Pour un assureur établi à l’étranger, recherchez aussi l’autorité et la décision compétentes dans l’État concerné : le liquidateur de l’entreprise de construction ne devient pas automatiquement celui de la compagnie d’assurance.
Préparez deux dossiers distincts, même si les faits se recoupent. Dans le premier, réunissez les éléments relatifs à l’inexécution du constructeur : prix convenu, sommes versées, état d’avancement, coût estimé de reprise et préjudices justifiés. Dans le second, classez les polices et attestations d’assurance, le nom du souscripteur, les risques garantis et les déclarations de sinistre déjà faites. Une attestation isolée ne remplace pas les conditions du contrat ni la vérification de l’étendue de la couverture.
Si le constructeur est en liquidation judiciaire en France, les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les règles auxquelles renvoie l’article L. 641-3 du code de commerce. L’article L. 622-24 du même code précise notamment qu’une créance dont le montant n’est pas définitivement fixé est déclarée sur la base d’une évaluation. Il faut identifier la créance et sa date, sans attendre nécessairement qu’un jugement ait fixé son montant.
La publication du jugement au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales sert généralement de point de départ : l’article R. 622-24 du code de commerce prévoit deux mois à compter de cette publication, avec une augmentation de deux mois dans les situations géographiques qu’il énumère. Pour certains créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés par un contrat publié, l’article L. 622-24 prévoit un point de départ lié à la notification d’un avertissement personnel. Ces règles concernent la procédure visée par ces textes : elles ne permettent pas de calculer automatiquement le calendrier d’une liquidation d’assureur ouverte à l’étranger.
Ne confondez pas non plus déclaration de créance, demande de prise en charge par une assurance et mise en œuvre d’une garantie financière. Ce sont des démarches qui poursuivent des objectifs différents. Il faut les préparer à partir de la situation réelle et conserver la preuve de chaque envoi. Le guide consacré à l’abandon de chantier et aux premières démarches du maître d’ouvrage détaille la constitution du dossier lorsque le chantier s’arrête.
B. Quelle garantie peut financer la fin du chantier ou réparer les désordres ?
La première distinction porte sur ce que vous demandez. Faire terminer une maison inachevée n’est pas la même chose que réparer un ouvrage atteint d’un désordre relevant d’une assurance de construction. Avant de contacter un organisme, formulez précisément le résultat recherché : achèvement des travaux prévus, remboursement dans les conditions du contrat, réparation d’une malfaçon ou indemnisation d’une créance contre l’entreprise.
Dans un contrat de construction de maison individuelle relevant de ce régime, la garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus, à prix et délais convenus. L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation précise les postes pris en charge en cas de défaillance du constructeur et les conditions d’intervention du garant. Il prévoit notamment le coût des dépassements nécessaires à l’achèvement, avec une franchise possible dans la limite qu’il fixe. Il faut donc retrouver l’attestation de garantie et vérifier qui s’est engagé : établissement de crédit, société de financement ou entreprise d’assurance agréée.
Si vous avez acheté un logement en état futur d’achèvement, examinez la garantie financière attachée à votre acte de vente. Pour les contrats visés à l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, le vendeur souscrit avant la conclusion du contrat une garantie financière d’achèvement ou une garantie de remboursement dans le cas prévu par le texte. La garantie d’achèvement peut être mise en œuvre lorsque la défaillance financière du vendeur est caractérisée par l’absence de fonds nécessaires à l’achèvement. La nature exacte de la garantie et l’identité du garant figurent dans les pièces de l’opération.
Un marché de travaux conclu séparément avec une entreprise ne doit pas être traité comme si chacune de ces garanties d’achèvement existait nécessairement. Cherchez ce qui a réellement été souscrit et le fondement qui correspond au contrat. Si un intermédiaire annonce qu’une police couvrira toute la fin du chantier, demandez le document et la clause invoquée. Une assurance couvrant certains dommages n’est pas, par sa seule dénomination, une promesse générale d’achever tous les travaux non réalisés.
L’assurance dommages-ouvrage vise les dommages de la nature de ceux dont les constructeurs sont responsables sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Selon l’article L. 242-1 du code des assurances, elle garantit, sous les conditions du texte, le paiement des travaux de réparation sans attendre la recherche des responsabilités. Elle ne transforme pas chaque élément non construit en dommage assuré. Un immeuble inachevé et un désordre affectant un ouvrage déjà réalisé doivent donc être examinés séparément.
La date et les conditions de réception comptent. L’article 1792-6 du code civil définit la réception comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage avec ou sans réserves, à l’amiable ou, à défaut, judiciairement, et prévoit qu’elle est prononcée contradictoirement. L’arrêt du chantier ne suffit pas à établir que cette réception a eu lieu. Conservez le procès-verbal s’il existe ; à défaut, faites examiner les pièces avant d’affirmer qu’une réception peut être retenue.
L’article L. 242-1 du code des assurances prévoit aussi une hypothèse de prise en charge avant réception : après une mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur doit être résilié pour inexécution de ses obligations. Cette exception concerne les réparations nécessaires dans le cadre de la garantie ; elle ne dispense pas de vérifier la nature du dommage, les documents et les conditions du texte.
La responsabilité décennale du constructeur vise, selon l’article 1792 du code civil, certains dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, sous réserve de la cause étrangère prévue par ce texte. L’article 1792-4-1 prévoit la décharge des responsabilités et garanties qu’il vise après dix ans à compter de la réception des travaux. Une fissure doit donc être documentée et appréciée concrètement : sa présence n’établit pas à elle seule que toutes les conditions de cette responsabilité sont réunies.
Si l’assureur de responsabilité du constructeur est toujours en mesure de gérer le dossier, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à son encontre en application de l’article L. 124-3 du code des assurances. Ce droit ne prouve pas, à lui seul, que le contrat couvre le dommage déclaré. Identifiez l’assureur, la période de couverture, les travaux concernés et les éléments permettant de rattacher le dommage à l’activité assurée. La page consacrée à la garantie décennale et aux litiges de construction présente les questions liées à cette responsabilité.
II. Constructeur et assureur en faillite : qui saisir pour être indemnisé ?
A. Ce que décide l’arrêt du 5 novembre 2026 sur le Fonds de garantie
Dans l’affaire examinée par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, une société avait vendu plusieurs lots en état futur d’achèvement. Les travaux n’avaient pas été terminés et la société avait été placée en liquidation judiciaire. Une procédure d’administration, analysée dans la décision comme une liquidation judiciaire, avait ensuite été ouverte à l’étranger à l’égard de son assureur. Les acquéreurs avaient assigné directement le Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages, appelé FGAO, pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.
La cour d’appel avait déclaré leurs demandes irrecevables. Dans son arrêt du 5 novembre 2026, pourvoi n° 24-20.158, la Cour de cassation a rejeté leur pourvoi. Elle relève notamment que les acquéreurs ne justifiaient pas d’une demande auprès des administrateurs de l’assureur désignés dans la procédure étrangère et qu’ils avaient saisi directement le Fonds.
La Cour explique que la saisine du Fonds pour les réclamations des bénéficiaires relève du liquidateur de l’assureur. Elle examine à la fois les dispositions antérieures et celles issues de la réforme du régime, ainsi que l’hypothèse d’une entreprise établie dans un autre État membre de l’Union européenne. Son raisonnement porte sur la procédure d’intervention du Fonds : l’arrêt ne décide pas que chaque contrat de garantie d’achèvement, chaque assurance décennale ou chaque chantier inachevé ouvre automatiquement droit à une indemnisation par le FGAO.
Pour le régime actuellement prévu par l’article R. 421-53 du code des assurances, le liquidateur désigné par l’autorité compétente saisit le Fonds des demandes de prise en charge des assurés, souscripteurs, adhérents ou bénéficiaires lorsqu’il en a connaissance. Le texte vise aussi le liquidateur désigné par les autorités de l’État d’origine d’une entreprise d’assurance dont le siège se trouve dans un autre État membre de l’Union européenne. Il faut donc identifier l’organe de la procédure de l’assureur, lui faire connaître la demande et en conserver la preuve.
Cette étape ne dispense pas de vérifier le champ de la protection. L’article L. 421-9 du code des assurances, dans sa version en vigueur à la date de rédaction, vise notamment les contrats dont la souscription est rendue obligatoire par l’article L. 242-1, dans les conditions qu’il énonce en cas de retrait d’agrément. Il contient aussi des exclusions et des conditions propres aux risques, aux bénéficiaires et aux contrats. La présence d’un assureur défaillant ne suffit donc pas à établir que le Fonds paiera la créance.
En construction, la distinction entre dommages-ouvrage et responsabilité civile décennale est essentielle. La première est l’assurance visée à l’article L. 242-1 ; la seconde garantit la responsabilité de la personne assurée. Un document intitulé assurance construction peut recouvrir plusieurs garanties. Recherchez la police applicable au risque déclaré, le rôle du bénéficiaire et les éventuelles exclusions, au lieu de présumer que le FGAO remplace indistinctement toute compagnie disparue.
Le liquidateur mentionné à l’article R. 421-53 gère, avec l’accord du Fonds, les dossiers d’indemnisation des dommages couverts par les dispositions auxquelles renvoie l’article R. 421-54 du code des assurances. Le cheminement d’un dossier ne signifie pas encore qu’il est accepté au fond. Demandez à l’interlocuteur identifié ce qu’il a reçu, sous quelle référence et si des pièces complémentaires sont nécessaires ; gardez les réponses dans le dossier.
La situation d’un assureur situé hors de France peut ajouter des difficultés pratiques : langue de la procédure, coordonnées du représentant et forme des documents attendus. La décision de 2026 répond à la question de la saisine dans le litige jugé ; elle ne fixe pas, pour chaque liquidation étrangère, les formalités de déclaration ni les règles de procédure de l’État concerné. Il serait imprudent d’appliquer à ce second dossier, sans vérification, les échéances relevées pour la liquidation française du constructeur.
B. Quelles pièces envoyer aux liquidateurs et comment suivre les demandes ?
Commencez par une chronologie à deux colonnes. D’un côté, inscrivez les événements concernant le chantier : contrat, versements, arrêt, constat, éventuelle réception, apparition des désordres et demandes adressées à l’entreprise. De l’autre, inscrivez les événements concernant l’assurance : souscription, attestations, déclarations de sinistre, réponse de la compagnie, décision affectant son agrément et désignation de l’organe de liquidation. Cette présentation évite de confondre le jour où les travaux se sont arrêtés avec celui où une garantie a été sollicitée.
Pour le liquidateur du constructeur, indiquez l’identité du créancier, le contrat concerné et les sommes que vous estimez dues. Joignez les preuves des paiements, le décompte de ce qui reste à exécuter, les factures utiles et les devis de reprise lorsqu’ils existent. Distinguez ce qui relève d’un acompte, d’un coût supplémentaire, d’une somme déjà prise en charge et d’un préjudice allégué. Une estimation doit être présentée comme telle, avec sa méthode de calcul et les documents disponibles.
Un exemple permet de comprendre cette distinction. Une personne a versé une partie du prix d’une maison, puis reçoit un devis d’une autre entreprise pour terminer la toiture. Elle peut conserver le contrat initial, les factures, un constat de l’état du toit et le nouveau devis. Mais elle doit encore vérifier ce qui était compris dans le prix initial et les garanties mobilisables : le montant du devis de reprise n’est pas nécessairement égal à la créance finale contre le constructeur ni à la somme due par un garant.
Pour le liquidateur de l’assureur, identifiez le contrat et le risque : garantie financière d’achèvement, dommages-ouvrage ou responsabilité civile du constructeur, par exemple. Joignez l’attestation, les conditions dont vous disposez, les déclarations déjà transmises à la compagnie, les réponses reçues et les justificatifs du dommage. Si vous êtes acquéreur et non souscripteur, précisez à quel titre vous estimez bénéficier de la prestation. Une demande chiffrée doit expliquer les postes réclamés sans les présenter comme nécessairement garantis.
Lorsque des travaux de protection ou de reprise ont commencé, fournissez les pièces permettant de distinguer les dépenses urgentes des travaux d’achèvement et de la réparation des dommages. Un rapport technique peut aider à identifier la cause d’une infiltration ou l’étendue d’un désordre ; un devis explique le coût proposé, mais ne démontre pas automatiquement la responsabilité de l’entreprise ni l’application d’une police. L’article 1353 du code civil rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Si le constructeur conteste toute somme ou si une indemnisation est recherchée pour l’inexécution de son contrat, l’article 1231-1 du code civil prévoit, dans les conditions qu’il énonce, des dommages et intérêts en raison de l’inexécution ou du retard, sous réserve de la force majeure. Il faut rapprocher ce fondement du contrat, des pertes réellement documentées et de la procédure collective : une créance déclarée n’est pas automatiquement admise ni intégralement payée.
Une procédure collective modifie aussi la manière d’agir contre l’entreprise. Pour les créances et actions qu’il vise, l’article L. 622-21 du code de commerce prévoit l’interruption ou l’interdiction de certaines actions en paiement et procédures d’exécution ; l’article L. 641-3 rend ces dispositions applicables à l’ouverture de la liquidation judiciaire dans les conditions qu’il précise. La bonne démarche dépend donc de la nature de la demande et de l’état de la procédure, pas seulement de la gravité de l’arrêt du chantier.
Vérifiez enfin les conséquences pratiques d’une intervention sur l’ouvrage. Faire sécuriser une zone dangereuse, demander une expertise, négocier une reprise et confier définitivement les travaux à une nouvelle entreprise sont des opérations différentes. Avant de signer un nouveau marché ou de modifier un ouvrage litigieux, conservez les éléments permettant d’établir l’état antérieur et examinez les engagements déjà souscrits. Une décision prise trop vite peut rendre la discussion sur l’origine ou le coût des désordres plus difficile.
Pour suivre les demandes, tenez un tableau simple : destinataire, qualité, référence du dossier, objet, pièces envoyées, preuve de réception et réponse. Si une somme est annoncée, demandez à quel titre elle est envisagée et quels postes elle couvre. Si plusieurs mécanismes sont susceptibles d’intervenir, signalez les paiements déjà reçus et évitez de présenter deux fois la même dépense comme restant intégralement à votre charge. Cette méthode ne préjuge pas des droits de chacun ; elle permet de rendre les échanges vérifiables.
Lorsque plusieurs acquéreurs rencontrent les mêmes difficultés, chaque personne a intérêt à vérifier sa propre qualité et les pièces qui la concernent. Les contrats peuvent comporter des lots, des versements et des situations différentes. Un document collectif peut décrire l’état de l’immeuble, mais il ne remplace pas nécessairement l’acte d’achat ou le décompte personnel permettant d’identifier la prestation demandée. Conserver une copie des éléments communs et de ses justificatifs individuels facilite la comparaison des réponses.
Si la compagnie a exercé en France depuis un autre pays, repérez dans les documents l’assureur qui porte effectivement le risque et distinguez-le du courtier qui a présenté le contrat. Le nom d’un distributeur sur une correspondance ne suffit pas à identifier la compagnie ni la personne chargée de sa liquidation. Demandez les références complètes de la police et de la décision affectant l’assureur, puis vérifiez à qui les réclamations doivent être adressées. Gardez une copie du document original et, si une traduction est nécessaire pour comprendre les instructions reçues, conservez les deux versions.
Une réponse défavorable mérite enfin une lecture précise. Elle peut porter sur l’identité du bénéficiaire, la nature du dommage, une exclusion, une pièce manquante ou la procédure suivie. Demander le motif écrit et le texte ou la clause invoqués permet de déterminer ce qui est réellement contesté. Ce travail ne garantit pas une indemnisation, mais il évite de répondre à une objection différente de celle qui a été formulée.
Conclusion
Quand le constructeur et son assureur sont tous deux défaillants, l’urgence est de reconstituer les contrats, l’état du chantier et l’identité des organes de chaque procédure. La question de l’achèvement doit ensuite être séparée de celle de la réparation d’un dommage et de la déclaration d’une créance.
L’arrêt du 5 novembre 2026 montre les conséquences d’une action directement dirigée contre le Fonds dans les circonstances jugées. Il rappelle l’intérêt d’identifier le liquidateur de l’assureur et de lui faire connaître la demande. La prise en charge reste soumise à l’examen du contrat, du risque et des conditions légales applicables.