Dans une copropriété à deux, un toit abîmé ou un projet de transformation peut suffire à bloquer toute décision. Faut-il l’accord des deux propriétaires ? Celui qui possède le plus de tantièmes peut-il commander les travaux ? Et que faire lorsque l’autre refuse de payer ? La réponse dépend à la fois de la répartition des voix, de la nature des travaux et de la manière dont la décision a été prise.
Le tribunal judiciaire de Grenoble, dans un jugement du 2 juillet 2026, n° 24/06664, a examiné une copropriété où les voix étaient réparties à 509 et 491 millièmes. Le propriétaire majoritaire pouvait prendre certaines décisions seul. En revanche, le tribunal a annulé des résolutions relatives au comblement d’une piscine et à la création d’un mur : dans cette affaire, ces transformations ne pouvaient pas être décidées avec 509 millièmes seulement.
Ce jugement rappelle une distinction utile aux propriétaires de petites copropriétés : réparer une partie commune, transformer un équipement et faire face à un danger immédiat ne relèvent pas nécessairement du même raisonnement. Avant d’accepter un devis ou d’engager une dépense, il faut identifier le régime applicable, vérifier les pièces de l’immeuble et conserver la preuve de chaque échange.
I. Copropriété à deux copropriétaires : qui peut décider des travaux ?
A. Comment compter les voix lorsque la copropriété ne comprend que deux propriétaires ?
La première vérification porte sur la situation juridique de l’immeuble. Deux logements dans une maison divisée ne signifient pas automatiquement qu’il existe deux copropriétaires, et deux copropriétaires ne signifient pas nécessairement deux lots. Un même propriétaire peut détenir un appartement, une cave et un garage ; un lot peut aussi appartenir à plusieurs personnes en indivision. Le nombre de logements visibles depuis la rue ne suffit donc pas à déterminer les règles de vote.
Les dispositions particulières examinées ici s’appliquent aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, selon l’article 41-13 de la loi du 10 juillet 1965. Si la propriété d’un lot est partagée, ou si une société possède l’un des lots, il faut d’abord déterminer qui participe au vote et à quel titre. Un copropriétaire est distinct de la personne qui occupe le logement ou qui représente une société.
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division permettent de retrouver les lots et leurs quotes-parts. Comparez ces documents avec les actes de propriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée. Un tableau utile reprend, pour chaque lot, son titulaire, ses tantièmes de parties communes et les indications relatives aux charges. Si les documents ne concordent pas, mieux vaut identifier l’origine de l’écart avant de calculer une majorité ou d’envoyer une décision.
Dans ce régime, l’article 41-16 prévoit que le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut prendre les décisions relevant de la majorité des voix exprimées ainsi que désigner le syndic. Pour les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires, le texte vise le copropriétaire détenant au moins les deux tiers des voix. Certaines décisions restent soumises à des conditions différentes : il faut donc qualifier chaque résolution avant d’appliquer un seuil.
Concrètement, avec 1 000 voix, un propriétaire qui en détient 509 dépasse la moitié, mais n’atteint pas les deux tiers. Avec 700 voix, il franchit les deux seuils. Avec 500 voix chacun, aucun ne détient plus de la moitié des voix. Ces exemples portent sur les voix pertinentes pour la décision ; ils ne remplacent pas la lecture du règlement et des pièces de l’immeuble. Un tableau des voix ne répond pas, à lui seul, à la question de savoir si les travaux proposés entrent dans la catégorie invoquée.
Dans l’affaire jugée à Grenoble, une clause ancienne du règlement indiquait que les deux copropriétaires devaient décider d’un commun accord. Le tribunal a considéré que cette clause ne faisait pas obstacle aux dispositions impératives propres aux copropriétés à deux. Il a ensuite examiné séparément les résolutions, au lieu de décider que toutes étaient valides ou que toutes devaient être annulées. Cette méthode est importante : une même assemblée peut contenir des décisions de nature différente.
Pour préparer une discussion, chacun peut demander le détail du projet : description des travaux, emplacement exact, parties concernées, devis, éventuel diagnostic et incidence sur les équipements existants. Un simple intitulé tel que rénovation de la cour ne précise pas si le projet consiste à réparer une surface dégradée, à modifier sa configuration ou à installer un nouvel équipement. La qualification dépend des travaux réellement envisagés, pas uniquement du nom donné au projet.
Il reste utile de rechercher un accord même lorsqu’un propriétaire dispose des voix nécessaires pour une décision déterminée. Montrer les devis, discuter des accès au chantier et identifier les contraintes d’occupation peut éviter des désaccords sur des questions que le vote ne règle pas à lui seul. Un accord écrit doit rester suffisamment précis pour que chacun sache ce qui a été accepté, quel montant est prévu et qui coordonne les interventions.
B. Réparation, conservation ou transformation : quelle majorité pour les travaux ?
L’article 24 de la loi de 1965 vise notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. Le texte mentionne, parmi les éléments concernés, la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert et les réseaux. Une intervention sur la toiture ou sur un réseau peut donc appeler une analyse à partir de cette catégorie, mais il faut examiner son contenu exact et sa nécessité.
L’article 25 vise notamment les travaux comportant transformation, addition ou amélioration. Il traite également de l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sous les conditions qu’il énonce. Dans une copropriété à deux, la règle spéciale des deux tiers de l’article 41-16 doit être examinée pour ces décisions.
La différence ne se résume pas au prix. Un devis peu élevé peut porter sur une transformation, tandis qu’une réparation coûteuse peut être nécessaire à la conservation. De même, appeler un chantier entretien ne suffit pas à établir sa nature. Les photos, les constats, le rapport d’un professionnel et les postes du devis permettent de comparer l’état existant, ce qui doit être réparé et ce que le projet ajoute ou modifie.
Le jugement de Grenoble illustre cette distinction. Avec 509 millièmes, le copropriétaire majoritaire avait voté le principe du comblement d’une piscine et de la création d’un mur de séparation. Le tribunal n’a pas retenu que ces opérations étaient des travaux de conservation de l’immeuble ; il les a regardées comme des transformations relevant de l’article 25 et a annulé les résolutions correspondantes. Le juge a aussi annulé la désignation du conseil syndical dans les circonstances de cette affaire. Il n’a pas pour autant annulé toutes les décisions de l’assemblée.
Cette décision ne signifie pas qu’une piscine dégradée doit rester sans entretien ni qu’un mur est toujours interdit. Elle montre qu’il faut distinguer les interventions de nettoyage, de réparation ou de mise en sécurité des transformations proposées, puis les soumettre au régime qui leur correspond. Un rapport technique peut décrire plusieurs solutions possibles ; le dossier doit permettre de comprendre pourquoi celle qui est retenue répond au problème identifié.
Une règle spécifique concerne aussi les mesures nécessaires à la conservation. L’article 41-16 permet à chacun des deux copropriétaires de prendre ces mesures, quel que soit son nombre de voix, même lorsqu’elles ne présentent pas un caractère d’urgence. Ce pouvoir ne transforme pas toute amélioration souhaitée par l’un en mesure de conservation. Il faut pouvoir expliquer le lien entre l’état de l’immeuble et l’intervention choisie, pièces à l’appui.
Prenons une infiltration provenant d’une toiture commune. Un constat décrivant la zone atteinte, des photographies datées et l’avis d’un couvreur peuvent aider à distinguer une réparation destinée à préserver le bâtiment d’un projet plus large de modification. Si le devis mélange plusieurs opérations, demandez un chiffrage par poste. Cela facilite la discussion sur ce qui est nécessaire, sur les options et sur la répartition de la dépense.
La répartition financière mérite une vérification distincte de la décision de faire les travaux. Pour les décisions et mesures visées par l’article 41-17, chaque copropriétaire contribue proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots ; celui qui a avancé les sommes peut obliger l’autre à supporter avec lui les dépenses nécessaires. Identifiez d’abord les travaux entrant dans ce cadre avant d’utiliser cette règle dans un calcul.
À titre d’exemple, si une dépense de 10 000 euros entre dans ce régime et que les quotes-parts pertinentes sont de 509 et 491 millièmes, les montants correspondants sont de 5 090 et 4 910 euros. Ce calcul suppose que ces quotes-parts et l’assiette de la dépense soient les bonnes. Il ne permet pas de régler à lui seul un désaccord sur la nécessité des travaux, une facture supplémentaire ou la portée d’une décision contestée.
Les situations de travaux touchant à la fois des parties communes et privatives demandent une lecture attentive des documents et des devis. Une fuite observée dans un logement ne révèle pas toujours l’emplacement de son origine. Avant de demander à l’autre propriétaire de participer, conservez les éléments qui permettent d’identifier la partie concernée et les travaux effectivement réalisés. La page consacrée au droit de la copropriété présente le cadre général des relations entre copropriétaires.
II. Travaux refusés dans une copropriété à deux : comment agir et contester ?
A. Comment prendre une décision et informer l’autre copropriétaire ?
Les deux copropriétaires peuvent chercher une solution commune en mettant par écrit l’objet des travaux et les pièces examinées. Lorsqu’une assemblée est organisée, l’article 41-18 permet à chaque copropriétaire de convoquer l’autre en lui notifiant les points inscrits à l’ordre du jour. Chacun peut ajouter des points, sous réserve d’en informer préalablement l’autre. Cette faculté est utile lorsque la discussion est bloquée sur un devis ou sur le choix d’une entreprise.
L’ordre du jour doit permettre de comprendre ce qui sera soumis à décision. Il est plus facile de discuter d’une réfection de toiture accompagnée d’un descriptif et de devis que d’une mention générale sur des travaux futurs. Si plusieurs options sont proposées, distinguez-les : remplacement partiel ou complet, matériau envisagé, intervention sur une isolation et prestations complémentaires ne se confondent pas nécessairement.
Certaines décisions peuvent aussi être prises sans réunion d’assemblée. L’article 41-17 le prévoit pour les mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes. Le copropriétaire décisionnaire est alors chargé de l’exécution et doit notifier sa décision à l’autre, à peine d’inopposabilité. Les pièces à conserver comprennent la décision, les documents qui la justifient et la preuve de sa notification.
La notification n’est pas une simple formalité à négliger parce que les deux propriétaires se connaissent. Le destinataire doit être identifié avec soin. Si le lot appartient à une société, les associés et la société ne sont pas interchangeables. Si la propriété est détenue dans une configuration plus complexe, vérifiez les personnes concernées et les modalités de notification applicables avant d’agir. Une conversation de voisinage ne remplace pas automatiquement la preuve exigée pour une décision donnée.
Le tribunal judiciaire de Toulon, dans un jugement du 8 juin 2026, n° 23/04269, a examiné une décision unilatérale portant sur une toiture. Le copropriétaire l’avait adressée aux associés de la société propriétaire de l’autre lot, et non à cette société. Le tribunal a constaté que la décision était inopposable à la société, tout en rejetant la demande d’annulation. Dans ce dossier, il a aussi relevé que les travaux contestés n’avaient pas été exécutés sur ce fondement et qu’il n’était pas saisi de la contestation d’une assemblée tenue ensuite.
Il faut donc distinguer deux questions : une décision peut-elle être opposée à l’autre copropriétaire et doit-elle être annulée ? Le jugement de Toulon ne tranche pas toutes les difficultés pouvant survenir après une notification irrégulière. Il rappelle surtout qu’il faut identifier la bonne personne et la bonne demande, sans présumer que chaque défaut entraîne automatiquement la même sanction.
Lorsqu’un copropriétaire reçoit une décision qu’il conteste, l’article 41-19 prévoit, à peine de déchéance, une contestation dans les deux mois à compter de la notification de la décision ; sauf urgence, l’exécution d’une décision prise sans l’accord de l’autre est suspendue pendant ce délai. Gardez l’enveloppe, l’avis de réception ou l’accusé de réception applicable, ainsi que le texte complet reçu : ces pièces permettent d’identifier la décision et les conditions de sa notification.
Ne confondez pas cette disposition visant la décision prise par l’autre copropriétaire avec toutes les contestations possibles relatives à une assemblée, à un contrat ou à un dommage. La qualification de l’acte et sa notification doivent être examinées dans leur contexte. Si des travaux sont annoncés, demandez les pièces qui permettent d’en apprécier la nature et l’état d’avancement au lieu de supposer que le seul désaccord oral suffit à résoudre la situation.
Une méthode pratique consiste à établir une chronologie : date du constat, devis reçus, échanges sur les options, décision, notification et éventuelles interventions. Classez séparément les documents émis par l’entreprise, les échanges entre copropriétaires et les pièces du syndic. Si une décision est modifiée, conservez aussi la version précédente. Ce dossier permet de comprendre ce qui a été décidé, par qui et sur quelle base.
B. Que faire si les travaux sont bloqués ou si l’autre refuse de participer ?
Avant d’engager une procédure, il est utile de définir ce que l’on cherche à obtenir. Une demande de documents ne poursuit pas le même objectif qu’une demande tendant à autoriser une opération, à faire cesser un danger ou à obtenir la participation à une dépense déjà exposée. Un courrier précis peut présenter le problème, joindre les pièces disponibles et demander une réponse sur chaque point : nature des travaux, devis, accès au bâtiment et répartition envisagée.
Si le désaccord porte sur une intervention qui exige le consentement de l’autre copropriétaire, l’article 41-21 permet à un copropriétaire de demander une autorisation judiciaire pour passer seul un acte lorsque le refus de l’autre met en péril l’intérêt commun. Le texte ne dispense pas de démontrer cette condition. Un refus de choisir le devis préféré par son voisin ne suffit pas, à lui seul, à établir que l’intérêt commun est en péril.
Pour apprécier la situation, réunissez les éléments objectifs : état de la partie commune, constats, avis techniques, éventuels dommages déjà observés et conséquences concrètes de l’absence d’intervention. Si plusieurs solutions sont possibles, indiquez leurs différences et leur coût. Un dossier documenté aide à distinguer un danger pour l’immeuble d’une préférence personnelle sur l’apparence ou le confort.
Lorsque l’intérêt commun requiert des mesures urgentes, l’article 41-22 prévoit que le président du tribunal judiciaire peut les prescrire ou les autoriser. Il peut notamment autoriser la perception d’une provision destinée à des besoins urgents, dans les conditions prévues par ce texte. L’urgence doit être appréciée à partir des faits ; elle ne se présume pas parce que la relation entre les voisins est difficile.
En présence d’un risque matériel immédiat, protégez les personnes et faites intervenir les professionnels ou services compétents pour sécuriser la situation. Conservez leurs constats et leurs factures. Une mesure de sécurité, la réparation définitive et un projet de transformation peuvent soulever des questions différentes. Il est utile de ne pas les réunir dans une seule demande imprécise ou dans un devis dont les postes ne peuvent pas être séparés.
Si l’un a avancé des frais au titre d’une mesure entrant dans l’article 41-17, il doit pouvoir expliquer la dépense et produire les justificatifs. Facture acquittée, preuve de paiement, devis accepté, photographies et échanges sur la décision constituent une base de vérification. L’autre copropriétaire peut, de son côté, vérifier la nature de l’intervention, les quotes-parts retenues et la concordance entre la facture et les prestations exécutées.
Pour les revenus perçus et les frais exposés au titre de l’administration et de la gestion de la copropriété, l’article 41-20 impose au copropriétaire non syndic de tenir un état des dépenses et créances à la disposition de l’autre, sans préjudice du texte auquel il renvoie. Un relevé clair, accompagné des pièces, permet de discuter d’un montant précis plutôt que de simples estimations. Il aide aussi à distinguer une avance faite pour l’immeuble d’une dépense personnelle.
Si le montant réclamé inclut des prestations supplémentaires, demandez leur détail. Un chantier peut faire apparaître une difficulté imprévue ; cela ne rend pas inutile la comparaison entre le devis initial, les éventuels avenants et la facture finale. Vérifiez qui a commandé chaque prestation, ce qui a été réellement exécuté et la raison donnée pour chaque poste. En cas de désaccord technique, un avis circonstancié sur l’origine du dommage et les travaux nécessaires peut être plus utile qu’un échange d’accusations.
La situation du syndic doit également être identifiée. Un des deux copropriétaires peut exercer les fonctions de syndic non professionnel, mais ses rôles de propriétaire et de représentant du syndicat ne se confondent pas. Dans une copropriété à deux, l’article 41-14 prévoit qu’un syndic non professionnel peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire pour déléguer sa mission à un tiers à une fin déterminée. Pour une opération complexe, la définition écrite de la mission et des pièces confiées contribue à clarifier les responsabilités pratiques de chacun.
Lorsqu’une décision a déjà été prise, évitez de mélanger contestation du vote, contestation d’une facture et réparation d’un dommage sans identifier les faits propres à chaque demande. Le jugement de Grenoble portait sur des résolutions précises ; le jugement de Toulon distinguait l’opposabilité d’une décision et son annulation. Ces deux exemples montrent pourquoi le procès-verbal, la notification et les justificatifs des travaux doivent être conservés ensemble.
Enfin, vérifiez l’identité des interlocuteurs et la situation de l’immeuble avant tout nouvel engagement : propriétaire du lot, syndic en exercice, entreprise, assureur éventuellement concerné et personne ayant signé le devis. Si une vente ou un changement de titulaire est intervenu, comparez les dates et les documents disponibles sans présumer que la même personne a toujours la qualité de copropriétaire. Une chronologie exacte permet de poser les bonnes questions sur la décision et sur les frais.
Conclusion
Dans une copropriété à deux, les travaux ne sont pas tous soumis au même seuil. La répartition des voix, la distinction entre conservation et transformation, les conditions de notification et les preuves de la dépense orientent la réponse. Un dossier réunissant le règlement, les tantièmes, les devis, les décisions et les justificatifs permet d’examiner concrètement le désaccord et de choisir la démarche adaptée à l’état de l’immeuble.