La trêve hivernale 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, et chaque hiver la même inquiétude saisit les propriétaires qui découvrent un logement occupé sans droit : faut-il attendre le printemps pour récupérer son bien ? La réponse du droit est nette, et elle déçoit autant qu’elle rassure. Le sursis hivernal protège les locataires, même condamnés par une décision de justice, mais il ne protège pas les occupations arrachées par la force. Quand l’expulsion sanctionne une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, le sursis ne s’applique pas. Quand l’occupation vise un autre lieu, un garage, un terrain ou un local vide, le juge peut supprimer le sursis ou en réduire la durée. Trois voies permettent alors d’agir en plein hiver : la mise en demeure du représentant de l’État en quarante-huit heures pour le domicile occupé, le référé expulsion devant le juge des contentieux de la protection, et la plainte pénale pour violation de domicile ou occupation frauduleuse. Encore faut-il qualifier correctement les faits, car la voie de fait ne se déduit pas de la seule absence de titre, et un logement durablement vacant n’est pas toujours un domicile au sens de la loi pénale. Cet article expose le mécanisme, textes et décisions récentes à l’appui, pour la saison 2026-2027.
I. La trêve hivernale suspend l’exécution contre les locataires, pas contre les occupations par voie de fait
A. Peut-on être expulsé pendant la trêve hivernale quand on est locataire ?
Le principe est posé par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Le sursis court donc chaque hiver du 1er novembre au 31 mars, et le service public de l’information administrative confirme pour cette saison la période du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 (trêve hivernale 2026-2027 sur service-public.gouv.fr). Pendant cette période, un propriétaire bailleur ne peut pas faire procéder à l’expulsion de son locataire, même s’il dispose déjà d’une décision judiciaire en sa faveur, et ce pour tout motif d’expulsion, notamment pour des loyers impayés.
Ce bouclier profite aux occupants en titre : le locataire lié par un bail d’habitation, y compris celui dont la résiliation a été prononcée en justice mais dont l’expulsion n’a pas encore été exécutée au 1er novembre. Le texte ne subordonne le sursis à aucune condition de bonne foi ni de paiement : le relogement dans des conditions suffisantes, respectant l’unité et les besoins de la famille, est la seule porte de sortie prévue par le premier alinéa. Autrement dit, pour un locataire, la trêve fige l’exécution, elle n’efface pas la dette et elle n’annule pas le jugement.
Le sursis ne commence d’ailleurs qu’au stade de l’exécution forcée. L’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité obéit à un préalable strict : « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le bailleur doit donc obtenir un titre puis faire signifier un commandement de quitter les lieux, et la procédure peut se poursuivre pendant l’hiver : constat d’huissier, assignation, audience et jugement restent possibles. Ce qui attend le mois d’avril, c’est le concours de la force publique pour l’enlèvement contraint. Les lecteurs confrontés à un commandement de payer reçu pendant la trêve hivernale, avec ses délais et l’expulsion reportée, retrouvent sur ce site l’analyse détaillée de cette phase.
Quand l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, la loi ajoute un délai de deux mois après le commandement avant toute exécution, en vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ce délai de deux mois et le sursis hivernal se cumulent pour les locataires : le commandement signifié en octobre ne peut déboucher sur une expulsion ni avant l’expiration des deux mois ni avant la fin de la trêve. Tout l’enjeu, pour le propriétaire d’un bien squatté, est donc de sortir de ce régime protecteur en démontrant que l’occupant n’est pas un locataire en difficulté mais l’auteur d’une occupation par voie de fait.
B. Squatteurs et trêve hivernale : l’exception pour le domicile occupé par voie de fait
Le deuxième alinéa de l’article L. 412-6 écarte le sursis hivernal dans une hypothèse précise : « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Trois conditions cumulatives se dégagent : une introduction sans droit ni titre, dans le domicile d’autrui, et l’emploi de l’un des quatre procédés visés, manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. L’absence de bail ne suffit donc jamais à elle seule : encore faut-il établir le procédé. Une porte fracturée, une serrure remplacée sans autorisation, l’intrusion pendant l’absence du occupant légitime ou des menaces proférées pour se maintenir dans les lieux caractérisent la voie de fait, tandis que la simple affirmation d’un droit d’occupation, même infondée, ne la constitue pas automatiquement.
Pour les lieux qui ne sont pas le domicile, le troisième alinéa confie l’appréciation au juge : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Le garage, le terrain, le box, le local commercial vide ou l’appartement durablement vacant qui n’est plus un domicile relèvent de ce régime : l’expulsion peut être ordonnée pendant l’hiver, mais c’est le juge qui décide, au vu des preuves de l’intrusion, si le sursis s’applique, s’il est réduit ou s’il est supprimé. Le propriétaire doit donc demander expressément cette suppression ou cette réduction dans son assignation, en visant le texte et en produisant le constat d’intrusion.
Le même raisonnement irrigue le délai de deux mois après commandement. Le dernier alinéa de l’article L. 412-1 dispose : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Concrètement, l’occupant entré par effraction ne bénéficie ni des deux mois ni du sursis hivernal pour le domicile, et le juge peut lui refuser l’un et l’autre pour les autres lieux. C’est l’addition de ces deux exclusions qui rend l’expulsion d’un squatteur possible en plein mois de janvier.
Reste à qualifier le domicile, car tout local occupé sans droit n’en est pas un. Le code pénal, depuis la loi du 27 juillet 2023, retient un critère matériel : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » (article 226-4 du code pénal). La résidence secondaire meublée, le pied-à-terre parisien où le propriétaire ne séjourne que quelques semaines par an, le logement en instance de vente encore meublé : tous demeurent des domiciles protégés dès lors que des meubles du propriétaire s’y trouvent, même si celui-ci n’y habite pas au moment de l’intrusion.
La Cour de cassation veille strictement à cette qualification. Dans un arrêt du 3 juin 2025 (pourvoi n° 23-81.916, cassation), la chambre criminelle rappelle : « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » (Cour de cassation, chambre criminelle, 3 juin 2025, n° 23-81.916). L’arrêt, qui statue sur l’ancienne rédaction du texte applicable aux faits, censure une cour d’appel qui avait retenu la violation de domicile au profit d’une adjudicataire n’ayant jamais pris possession effective du logement : sans droit de s’y dire chez elle, elle ne disposait pas d’un domicile au sens de l’article 226-4. L’enseignement vaut pour les propriétaires de biens durablement vacants et vides de meubles : l’occupation illicite y est punissable sur un autre fondement, mais la procédure accélérée réservée au domicile suppose ce lien d’habitation effectif ou meublé.
Les juges du fond appliquent l’exclusion du sursis sans hésiter quand la voie de fait est établie. Le 4 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a ordonné l’expulsion d’un occupant entré par voie de fait dans un logement appartenant à une commune et a fait droit à la demande « de suppression du bénéfice de la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution » (tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection, référé du 4 juillet 2025, RG 25/04689). L’ordonnance constate l’entrée par voie de fait, écarte à la fois le délai de deux mois de l’article L. 412-1 et le sursis hivernal de l’article L. 412-6, et ordonne l’expulsion avec l’assistance de la force publique. Cette décision parisienne, rendue en plein été, trace la voie pour les dossiers de l’hiver 2026-2027 : prouver la voie de fait, viser les deux textes, demander expressément la suppression du sursis.
II. Les trois voies pour faire libérer le bien pendant l’hiver 2026-2027
A. La mise en demeure du représentant de l’État en 48 heures : la voie rapide du domicile occupé
Quand le bien squatté est le domicile du propriétaire, la voie la plus rapide n’est pas judiciaire mais administrative. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dans sa rédaction en vigueur depuis le 20 août 2026, organise une procédure d’évacuation par le représentant de l’État dans le département : la personne dont le domicile est occupé, toute personne agissant dans son intérêt et pour son compte, ou le propriétaire du local occupé, peut demander la mise en demeure de l’occupant de quitter les lieux (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). Trois conditions préalables s’imposent : avoir déposé plainte, apporter la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété, et faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Le constat d’un commissaire de justice décrivant l’effraction et l’occupation, joint au dépôt de plainte, constitue le dossier type. Quand le propriétaire ne peut apporter la preuve de son droit en raison de l’occupation, le représentant de l’État sollicite l’administration fiscale dans un délai de soixante-douze heures pour établir ce droit (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007).
Le représentant de l’État est ensuite lié par un délai bref : « La décision de mise en demeure est prise, après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant par le représentant de l’Etat dans le département dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. » (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). Seules la méconnaissance des conditions ou un motif impérieux d’intérêt général permettent au représentant de l’État de refuser, et le refus motivé doit alors être communiqué sans délai au demandeur. La mise en demeure fixe elle-même un délai d’exécution : « La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. » (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). Elle est notifiée aux occupants, affichée en mairie et sur les lieux.
Si l’occupant ne part pas, l’exécution ne repasse pas par le juge : « Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le représentant de l’Etat dans le département doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du local » (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). La trêve hivernale ne fait pas obstacle à cette évacuation, puisqu’elle porte sur une occupation sans droit ni titre par voie de fait dans le domicile, exclue du sursis par l’article L. 412-6. Quand le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, le délai d’exécution est porté à sept jours et un référé devant le juge administratif peut suspendre la décision (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). Le texte vise l’introduction et le maintien « dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale » : la résidence secondaire et le pied-à-terre rarement occupé sont donc couverts, pourvu que le domicile soit prouvé et l’intrusion constatée. Depuis août 2026, les locaux à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel sont couverts eux aussi, tout comme le maintien dans les lieux après l’expiration d’un contrat de location de meublé de tourisme (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007).
La plainte préalable ouvre en outre le volet pénal, qui renforce la demande administrative. L’introduction comme le maintien dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte « est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende » (article 226-4 du code pénal). La menace d’une sanction aussi lourde pèse dans le rapport de force, et l’enquête pénale (auditions, constatations) alimente le dossier d’expulsion. Pour les locaux qui ne sont pas le domicile, un local d’habitation vacant et vide, un garage, un entrepôt ou un local professionnel, c’est l’occupation frauduleuse qui s’applique : « est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende » l’introduction comme le maintien « dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel » par les mêmes procédés (article 315-1 du code pénal). La distinction domicile ou autre local commande donc la peine encourue et les délais : décision en quarante-huit heures et exécution en vingt-quatre heures au moins pour le domicile, sept jours pour les autres locaux avec un possible référé suspensif devant le juge administratif (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007).
B. Peut-on expulser un squatteur en hiver par le juge des référés ?
Quand la voie administrative est fermée, parce que la preuve du domicile ou de la propriété est discutée, parce que le représentant de l’État a refusé la mise en demeure ou parce que le local appelle un débat sur la qualification, le juge des référés prend le relais. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent « même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). L’occupation sans droit ni titre d’un bien par effraction constitue un trouble manifestement illicite, et la contestation de l’occupant sur l’étendue de ses droits ne bloque pas le référé : le juge peut ordonner l’expulsion, y compris en plein hiver, dès lors que l’obligation de quitter les lieux n’est pas sérieusement contestable au vu du titre de propriété et du constat d’intrusion.
L’assignation en référé doit cumuler trois demandes : l’expulsion de l’occupant et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ; la suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1, sur le fondement du dernier alinéa qui écarte ce délai quand l’entrée résulte de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ; et la suppression, ou à défaut la réduction, du bénéfice du sursis hivernal de l’article L. 412-6, sur le fondement du deuxième alinéa pour le domicile et du troisième pour les autres lieux (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). C’est exactement le triptyque retenu par l’ordonnance parisienne du 4 juillet 2025, qui ordonne l’expulsion sans délai et écarte les deux protections (tribunal judiciaire de Paris, référé du 4 juillet 2025, RG 25/04689). Omettre la demande de suppression du sursis, c’est risquer une expulsion ordonnée mais inexécutable avant avril.
Pour les dépendances et les terrains, la démonstration suit le même canevas avec un cran de prudence supplémentaire. Le garage, le box, le terrain nu ou le chantier occupés sans droit relèvent du troisième alinéa de l’article L. 412-6 : le juge peut supprimer ou réduire le sursis, il n’y est pas tenu de plein droit comme pour le domicile. Le dossier doit donc insister sur les procédés d’intrusion, clôture forcée, cadenas scié, installation organisée, et sur l’urgence, dégradations, trouble de voisinage, impossibilité d’achever des travaux. Sur le plan pénal, l’occupation de ces lieux par effraction ou menaces entre dans le champ de l’article 315-1, punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende (article 315-1 du code pénal), et la plainte reste utile pour dater l’intrusion et faire constater les dégradations. Quant aux meubles laissés par l’occupant expulsé, leur sort obéit à des règles propres de séquestre et de vente dont le jugement d’expulsion règle les modalités : mieux vaut les faire viser dans le dispositif que découvrir le problème le jour de l’enlèvement.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits pratiques marqués. D’abord, la pression foncière multiplie les cibles : pied-à-terre inoccupé plusieurs mois, appartement en succession indivise, logement en attente de relocation après un congé, box et caves en sous-sol. Ensuite, la preuve du domicile y repose souvent sur les meubles restés sur place, factures d’électricité, taxe d’habitation sur les résidences secondaires, constats de gardien : autant de pièces à réunir avant la plainte, car la procédure administrative suppose la preuve du domicile ou de la propriété et le constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). Devant le tribunal judiciaire de Paris, la demande d’expulsion d’un occupant sans droit relève du juge des contentieux de la protection statuant en référé, comme l’illustre l’ordonnance du 4 juillet 2025 rendue sur assignation d’une commune parisienne (tribunal judiciaire de Paris, référé du 4 juillet 2025, RG 25/04689). Le dossier parisien type comprend le titre de propriété ou l’acte de notoriété successorale, le dépôt de plainte, le constat de commissaire de justice décrivant précisément le mode d’intrusion, les photographies datées, les factures établissant l’occupation antérieure et, pour un domicile meublé, l’inventaire des meubles. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas la question des délais d’audiencement : aucune durée n’est donc promise ici, et l’assignation doit être délivrée sans attendre, car chaque semaine perdue en hiver repousse d’autant la libération effective.
Conclusion
La trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 suspend l’exécution forcée contre les locataires, jamais elle n’offre un droit au squat. L’occupant entré par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte dans le domicile d’autrui est exclu du sursis par la loi elle-même, et le juge peut étendre cette exclusion aux autres lieux occupés par les mêmes procédés. La voie administrative libère en quarante-huit heures le domicile dont l’occupation est constatée, la voie du référé fait écarter le délai de deux mois et le sursis hivernal, et la plainte pénale sanctionne l’intrusion de trois ans d’emprisonnement dans le domicile et de deux ans dans les autres locaux. Tout se joue sur deux qualifications : le local est-il un domicile, et l’entrée résulte-t-elle d’une voie de fait. Le constat précis de l’effraction, la preuve des meubles et de l’habitation, le dépôt de plainte immédiat et l’assignation qui vise expressément les articles L. 412-1 et L. 412-6 forment le dossier qui permet de récupérer son bien en plein hiver, sans attendre le mois d’avril.