Vous venez de recevoir un avis d’imposition pour un logement que personne n’occupe : taxe sur les logements vacants, taxe d’habitation sur les logements vacants, ou simple taxe foncière sans dégrèvement malgré des mois de vacance. Depuis l’automne 2026, ces avis se multiplient, et une réforme votée en février 2026 remplace l’ancienne taxe sur les logements vacants par une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation à compter des impositions de 2027. Face à cet empilement, la question pratique est toujours la même : la vacance de votre bien est-elle vraiment imposable, et que pouvez-vous obtenir si elle ne dépend pas de vous. Cet article distingue les trois mécanismes en vigueur, expose les conditions précises de l’exonération pour vacance involontaire et du dégrèvement de taxe foncière pour vacance, puis détaille les preuves à réunir et les délais à respecter pour contester utilement, à Paris comme dans le reste de la France.
I. Logement vacant : quelle taxe s’applique à votre avis et à quelles conditions ?
A. La taxe sur les logements vacants et sa remplaçante de 2027 : zones, durée et personnes imposées
La taxe annuelle sur les logements vacants frappe d’abord les communes où le marché du logement est le plus tendu. L’article 232 du code général des impôts prévoit qu’elle s’applique dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, ainsi que dans d’autres communes en déséquilibre marqué caractérisé notamment par le niveau élevé des loyers ou des prix d’acquisition des logements anciens. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Concrètement, si votre logement se situe dans une grande agglomération en tension, c’est ce texte qui fonde l’avis que vous recevez, et la première vérification consiste à contrôler que la commune figure bien dans le champ de la taxe.
La durée de vacance exigée se mesure à une date fixe. Le même article 232 dispose que « La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition ». Un logement vide depuis six mois au 1er janvier n’est donc pas imposable au titre de cette année, même s’il le reste ensuite. Le redevable est large : l’article 232 précise que la taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance. L’usufruitier d’un bien démembré, par exemple après une donation avec réserve d’usufruit, reçoit l’avis à son nom et ne peut pas le renvoyer vers le nu-propriétaire.
Le montant se calcule sur la valeur locative du logement. L’article 232 indique que l’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement et que « Son taux est fixé à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième ». Pour un logement à forte valeur locative, la facture double donc dès la deuxième année, ce qui explique que des propriétaires découvrent des montants bien supérieurs à leur taxe foncière. Deux garde-fous limitent toutefois l’imposition : le même texte prévoit que « n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence » et que « La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. » Ces deux phrases portent l’essentiel des contestations qui aboutissent, et la seconde partie de cet article leur est entièrement consacrée.
À côté de cette taxe nationale, une taxe locale peut frapper les logements vacants des communes non couvertes. L’article 1407 bis du code général des impôts permet aux communes autres que celles visées à l’article 232 d’assujettir à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, par délibération, « les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition ». La durée requise est donc de deux ans, contre un an pour la taxe nationale, et le même article précise que « La vacance s’apprécie au sens des V et VI de l’article 232 », c’est-à-dire avec le même seuil de quatre-vingt-dix jours d’occupation et la même exonération pour vacance indépendante de la volonté du contribuable. Si votre bien se situe dans une petite commune qui a voté cette délibération, vérifiez la date de la délibération et la durée de vacance retenue : une imposition fondée sur une vacance de dix-huit mois seulement est contestable. En cas d’imposition erronée liée à l’appréciation de la vacance, l’article 1407 bis ajoute que « les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre », ce qui signifie que la collectivité qui a voté la taxe supporte le coût de ses erreurs d’appréciation.
Le paysage change à compter des impositions de 2027. L’article 1406 bis du code général des impôts, créé par la loi de finances pour 2026, institue une taxe sur la vacance des locaux d’habitation due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition depuis au moins une année dans les communes en déséquilibre marqué, et deux années dans les autres communes. Comme pour l’ancien régime, ce texte exclut « Les logements dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence mentionnée au même A » ainsi que « Les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ». Les propriétaires qui préparent leurs dossiers dès 2026 ont donc intérêt à réunir dès maintenant les preuves de leurs démarches, car la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 peut être prise en compte pour les premières impositions. Les taux parisiens et la procédure de contestation propres à la capitale sont détaillés dans notre analyse de la taxe sur les logements vacants à Paris pour 2027, à lire en complément pour les biens situés dans la capitale.
B. Le dégrèvement de taxe foncière pour vacance involontaire : le recours des logements durablement vides
Beaucoup de propriétaires paient une taxe foncière pleine pour un logement vide alors que la loi ouvre un dégrèvement spécifique. L’article 1389 du code général des impôts permet d’obtenir le dégrèvement de la taxe foncière « en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel ». Le texte couvre donc deux situations : la maison d’habitation restée vide alors qu’elle est proposée à la location, et le local professionnel ou commercial inexploité. Le dégrèvement court à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance a pris fin, de sorte qu’une vacance de février à octobre ouvre droit à un dégrèvement calculé au mois près, et non à une exonération forfaitaire.
Trois conditions cumulatives encadrent ce dégrèvement, et chacune doit être prouvée. L’article 1389 dispose que « Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. » La durée minimale de trois mois est courte : un logement resté vide un trimestre entre deux locataires entre déjà dans le champ du texte, à condition que les deux autres conditions soient remplies. L’indépendance de la volonté s’apprécie concrètement : un loyer manifestement supérieur au prix du marché, un refus systématique de candidats solvables ou l’absence de toute démarche de relocation font échec à la demande, tandis qu’une mise en vente ou en location active, des travaux rendant le bien inhabitable ou une succession bloquée caractérisent une vacance subie. La troisième condition exclut les vacances partielles d’un bien indissociable, mais elle admet le dégrèvement pour un lot distinct, par exemple un appartement précis dans un immeuble détenu en entier, dès lors que ce lot peut être loué séparément.
Ce dégrèvement ne doit pas être confondu avec l’exonération de taxe sur les logements vacants, et les deux peuvent se cumuler dans leurs effets. Lorsqu’un logement est durablement vide malgré les démarches du propriétaire, la vacance indépendante de la volonté fait échec à la taxe sur les logements vacants, en application du VI de l’article 232, et elle ouvre en parallèle le dégrèvement de taxe foncière de l’article 1389 pour la période de vacance. Chaque mécanisme suit sa propre procédure de réclamation, mais le dossier de preuves est largement commun : mandats de vente ou de location, annonces publiées, devis de travaux, constats et relevés de consommation. Un propriétaire qui établit une vacance subie de plus de trois mois peut donc à la fois faire tomber la taxe sur les logements vacants et réduire sa taxe foncière au prorata des mois de vacance, au lieu de payer les deux impositions sans réagir.
Les locaux à usage commercial obéissent à la même logique avec leurs propres pièces. Pour un commerce ou un atelier inexploité, l’article 1389 vise l’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, et la vacance doit là aussi être indépendante de la volonté du contribuable pendant au moins trois mois. La fermeture décidée pour travaux de mise aux normes, la perte d’un exploitant sans repreneur malgré une recherche documentée ou une procédure collective qui fige l’exploitation caractérisent cette inexploitation subie. À l’inverse, une fermeture volontaire pour attendre la hausse des loyers ou la conservation d’un local vide sans le proposer à la location ne remplit pas la condition. Dans les baux commerciaux, la répartition de la taxe foncière entre bailleur et preneur relève d’abord du contrat : la cour d’appel de Paris a jugé qu’« il résulte de l’article R.145-35 3° du code de commerce que les parties à un bail commercial peuvent d’un commun accord stipuler par une clause de ce contrat que le paiement de la taxe foncière relative aux locaux loués incombera au locataire » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 24/08078). Le bailleur d’un local commercial vacant doit donc vérifier qui supporte contractuellement la taxe avant de réclamer le dégrèvement, car seul celui qui paie effectivement l’impôt a intérêt à agir.
II. Vacance involontaire et contestation : prouver, respecter les délais et obtenir gain de cause
A. Prouver que la vacance ne dépend pas de vous : vente, travaux, succession et seuil de quatre-vingt-dix jours
Les juges accordent la décharge lorsque le logement ne pouvait pas être habité sans travaux lourds. La cour administrative d’appel de Nantes a confirmé la décharge d’un propriétaire dont le bien était dépourvu de sanitaires et nécessitait des travaux estimés à 13 400 euros pour une valeur vénale de 30 000 à 35 000 euros, soit 38 à 44 % de la valeur du bien, en retenant que l’administration ne pouvait assujettir le contribuable alors que le critère de l’habitabilité n’était pas rempli (CAA Nantes, 24 décembre 2024, n° 24NT01840). L’arrêt s’appuie sur les réserves émises par le Conseil constitutionnel, selon lesquelles « ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ». Concrètement, un logement insalubre, dangereux ou dépourvu d’équipements essentiels ne peut pas être taxé comme un logement vacant ordinaire : faites établir des devis chiffrés par des professionnels, conservez les diagnostics et, si possible, faites constater l’état du bien par un commissaire de justice, car le rapport entre le coût des travaux et la valeur du bien est l’argument qui emporte la décision.
La mise en vente ou en location effective constitue la preuve la plus courante d’une vacance subie. Un mandat de vente ou de gestion signé avec un professionnel, des annonces publiées sur des plateformes avec leurs dates de parution, des comptes rendus de visite même infructueuses et des baisses de prix successives démontrent que le propriétaire cherche activement à mettre fin à la vacance. La durée de vacance à elle seule ne suffit pas : l’administration considère qu’une vacance de plusieurs années sans démarche sérieuse traduit un choix du propriétaire, et le juge suit cette analyse sauf preuve contraire. À Paris et en Île-de-France, où la demande locative est forte, un logement resté vide plus d’un an sans annonce publiée ni mandat actif est particulièrement difficile à défendre : alignez le loyer demandé sur les références de loyer du secteur, multipliez les canaux de diffusion et conservez chaque justificatif daté, car le dossier se juge sur les pièces et non sur les affirmations.
Le seuil de quatre-vingt-dix jours d’occupation mérite une attention particulière. Tant l’article 232 que le futur article 1406 bis excluent les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence, et cette occupation doit être réelle et continue : des séjours fractionnés qui totalisent trois mois sans jamais atteindre quatre-vingt-dix jours consécutifs ne suffisent pas. Les relevés de consommation d’eau et d’électricité, les attestations d’assurance habitation, les quittances et les constats d’huissier établissent cette occupation mieux que de simples déclarations. Pour les successions, la vacance qui suit le décès s’explique souvent par le règlement successoral lui-même : indivision entre héritiers, désaccords sur la vente, occupation impossible pendant l’inventaire. Ces circonstances caractérisent une vacance indépendante de la volonté de chaque indivisaire pris isolément, à condition de produire l’acte de décès, l’attestation notariée d’indivision et la preuve des démarches de partage ou de vente engagées. Chaque héritier imposé sur sa part doit toutefois former sa propre réclamation en temps utile, comme l’expose la seconde sous-partie.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères suit un régime distinct qu’il ne faut pas mélanger avec la taxe foncière. La cour administrative d’appel de Lyon a jugé que « la taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères est au nombre des impositions et redevances récupérables de plein droit par les propriétaires sur leurs locataires et, par conséquent, est exclue des charges de propriété déductibles des revenus fonciers », en précisant que « Sa déduction n’est admise que dans le cas où le propriétaire n’a pu récupérer les montants correspondants sur ses locataires » (CAA Lyon, 16 mai 2019, n° 18LY03897). Pendant une période de vacance, il n’y a par définition aucun locataire sur qui récupérer cette taxe : elle reste donc à la charge du propriétaire pour les mois de vacance, même si elle figure sur le même avis que la taxe foncière. Vérifiez la ligne correspondante sur votre avis et ne la payez pas deux fois, une fois dans l’avis global et une fois dans une régularisation de charges mal ventilée.
B. Réclamer dans les délais : 31 décembre, guichet compétent et pièces du dossier à Paris comme ailleurs
Le délai de réclamation du dégrèvement pour vacance est spécifique et impératif. L’article R*196-5 du livre des procédures fiscales dispose que « Les dégrèvements de taxe foncière prévus par l’article 1389 du code général des impôts pour vacance d’une maison ou inexploitation d’un immeuble à usage industriel ou commercial, doivent être demandés au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l’inexploitation atteint la durée minimum exigée. » Une vacance qui atteint trois mois en mars 2026 doit donc être réclamée au plus tard le 31 décembre 2027, tandis qu’une vacance qui n’atteint trois mois qu’en novembre 2026 ouvre le même délai jusqu’au 31 décembre 2027. Ce point de départ glissant protège les propriétaires dont la vacance s’installe en fin d’année, mais il ne faut pas le confondre avec une prolongation : une fois le 31 décembre passé, la réclamation est irrecevable et le juge la rejette sans examiner le fond, quelle que soit la légitimité de la vacance.
La contestation de la taxe sur les logements vacants suit le délai de droit commun des impôts directs locaux. L’article 232 prévoit que le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties, ce qui renvoie aux règles de réclamation des impôts directs locaux. L’article R*196-2 du livre des procédures fiscales dispose que « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ». Un avis de taxe sur les logements vacants mis en recouvrement en 2026 doit donc être contesté au plus tard le 31 décembre 2027. La réclamation s’adresse au service des impôts des particuliers du lieu de situation du bien, par courrier recommandé ou depuis la messagerie du compte fiscal en ligne, en visant expressément l’exonération pour vacance indépendante de la volonté et en joignant les pièces. En cas de rejet, le recours devant le tribunal administratif doit être formé dans les deux mois de la décision de rejet, et le jugement de décharge obtenu en première instance peut être défendu en appel, comme l’illustre l’arrêt de la cour de Nantes qui a confirmé la décharge accordée par le tribunal administratif.
À Paris et en Île-de-France, l’organisation du dossier conditionne le succès. Adressez la réclamation au service des impôts des particuliers de l’arrondissement où se situe le bien, en rappelant l’identifiant fiscal et les références de l’avis contesté, et joignez un jeu de pièces ordonné : mandat de vente ou de gestion en cours de validité, captures d’annonces datées, devis de travaux et diagnostics, relevés de consommation d’eau et d’électricité montrant l’absence d’occupation, et, en cas de succession, acte de décès et attestation notariée d’indivision. Les services parisiens traitent un volume élevé de contestations et les dossiers documentés obtiennent des dégrèvements amiables sans passer par le juge, tandis que les réclamations sommaires sans pièce sont rejetées par des décisions types. Si le bien relève d’une copropriété, ajoutez les appels de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale montrant que le lot est inoccupé, car ces documents émanant d’un tiers confortent la réalité de la vacance. Pour les impositions de 2027 et la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation, les mêmes réflexes s’appliquent dès maintenant : les preuves constituées en 2026 serviront pour les premières réclamations, et les règles de contestation et de preuve à Paris pour 2026 restent le guide pratique de référence pour le contentieux en cours.
Conclusion
Un logement vacant n’est pas une fatalité fiscale : la taxe sur les logements vacants ne s’applique que dans les communes en tension et pour une vacance d’au moins un an au 1er janvier, la taxe d’habitation sur les logements vacants exige deux ans de vacance dans les communes qui l’ont votée, et le dégrèvement de taxe foncière efface l’impôt des mois de vacance subie dès trois mois. Dans les trois cas, la vacance indépendante de la volonté du propriétaire fait obstacle à l’imposition, et les travaux rendant le bien inhabitable excluent la taxation. Les délais sont symétriques et couperets : 31 décembre de l’année suivante, sur le fondement de l’article R*196-5 pour le dégrèvement et de l’article R*196-2 pour la taxe sur les logements vacants. Réunissez les preuves de vos démarches dès les premiers mois de vacance, mandatez un professionnel pour vendre ou louer, faites chiffrer les travaux et conservez chaque facture de consommation : un dossier daté et chiffré obtient le dégrèvement là où une simple affirmation de bonne foi échoue.