Les avis de taxe foncière 2026 ont été mis en recouvrement à l’automne et de nombreux propriétaires âgés ou invalides découvrent un montant en hausse. La question revient dans les recherches des internautes sous des formes directes : « taxe foncière exonération 75 ans », « taxe foncière exonération handicap », « taxe foncière exonération retraités 2026 », « taxe foncière exonération plafond ». La réponse tient en peu de mots : oui, le code général des impôts prévoit des exonérations et un dégrèvement liés à l’âge, à l’invalidité et au niveau de revenus, mais ces avantages obéissent à des conditions cumulatives strictes, appréciées au 1er janvier de l’année d’imposition. Manquer une seule condition, et l’exonération est refusée, comme deux jugements récents de tribunaux administratifs le confirment. Cet article explique qui peut être exonéré de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2026, pour quel logement, sous quels plafonds de revenus, et comment contester l’avis lorsque l’exonération aurait dû s’appliquer. Les développements suivent les textes en vigueur lus sur Légifrance et des décisions rendues en 2025 et 2026 sur ces mêmes fondements.
I. Taxe foncière exonération 75 ans et retraités 2026 : les deux régimes d’exonération intégrale
Le principe est posé par l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Autrement dit, tout propriétaire au 1er janvier paie, sauf texte exprès. Pour les personnes âgées et invalides, deux textes exprès existent : l’article 1391, qui vise les redevables de plus de 75 ans, et l’article 1390, qui vise les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité. Ces deux régimes partagent une logique commune, des conditions de revenus et un mécanisme de sortie progressive lorsque le bénéfice de l’exonération cesse, mais leurs conditions d’entrée diffèrent et doivent être vérifiées séparément.
A. Taxe foncière exonération 75 ans : l’article 1391 et ses trois conditions cumulatives
La première porte d’entrée est l’âge. Aux termes de l’article 1391 du code général des impôts : « Les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année de l’imposition sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’immeuble habité par eux, lorsque le montant des revenus de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417 . » Trois conditions se cumulent donc : avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l’année imposée, occuper l’immeuble concerné, et respecter un plafond de revenus. L’âge s’apprécie strictement au 1er janvier : une personne qui fête ses 75 ans en cours d’année ne remplit pas la condition pour cette année-là. Le logement doit être celui qu’elle habite, c’est-à-dire sa résidence au 1er janvier, et les revenus pris en compte sont ceux de l’année précédente, avec la limite fixée par l’article 1417, détaillée dans la seconde partie de cet article.
Un jugement récent montre comment le juge applique ces conditions sans indulgence. Par un jugement du 4 juin 2026 (tribunal administratif de Bordeaux, n° 2407765), un requérant âgé de 75 ans depuis le 12 août 2023 demandait la décharge de sa taxe foncière 2024 pour une maison en Dordogne dont il soutenait qu’elle était devenue sa résidence principale en mai 2023, en faisant valoir une faible retraite. Le tribunal a rejeté sa demande pour deux motifs indépendants. D’une part, au 1er janvier 2024, l’intéressé était encore marié, son divorce n’ayant été prononcé que le 19 janvier 2024, et le couple avait déposé en avril 2024 une déclaration de revenus commune mentionnant comme adresse d’imposition au 1er janvier 2024 un domicile en Vendée : la maison de Dordogne ne pouvait donc être regardée comme sa résidence principale au 1er janvier 2024. D’autre part, la déclaration commune faisait apparaître un revenu fiscal de référence de 22 496 euros pour deux parts, alors que le seuil applicable pour deux parts s’élevait à 19 107 euros. Chaque condition manquante suffisait à elle seule au rejet, et le tribunal a écarté la demande sur les deux terrains à la fois. L’enseignement est direct : pour l’exonération liée à l’âge, le foyer fiscal compte autant que le contribuable isolé, et la résidence principale se prouve par la situation réelle et déclarée au 1er janvier, pas par l’adresse occupée quelques mois plus tard.
De ce contrôle du foyer découle une précaution souvent négligée par les couples : tant que les époux restent mariés au 1er janvier et déposent une déclaration commune, c’est le revenu fiscal de référence commun qui est comparé au seuil correspondant au nombre de parts du foyer, et c’est l’adresse commune déclarée qui fait foi pour la résidence principale. Un divorce prononcé en janvier, comme dans l’affaire bordelaise, ne rétroagit pas sur la situation au 1er janvier. De même, conserver une ancienne adresse sur sa déclaration alors que l’on occupe déjà un autre logement fragilise toute demande ultérieure, puisque l’administration puis le juge se fondent d’abord sur les déclarations du contribuable lui-même. Mettre ses adresses à jour auprès de l’administration fiscale avant la fin de l’année constitue donc un préalable simple à toute stratégie d’exonération pour l’année suivante.
Le même article organise une sortie progressive pour les contribuables qui cessent de remplir les conditions. Lorsqu’un redevable ne bénéficie plus de l’exonération, il reste exonéré la première et la deuxième années qui suivent la dernière année d’exonération, puis il bénéficie d’un abattement sur la valeur locative de deux tiers la troisième année et d’un tiers la quatrième année. Ce mécanisme amortit le retour à l’imposition pleine, par exemple quand les revenus dépassent légèrement le plafond une année donnée. Il ne joue toutefois que pour celui qui a effectivement bénéficié de l’exonération auparavant : il ne crée aucun droit au profit d’un contribuable qui n’a jamais rempli les conditions.
B. Taxe foncière exonération handicap, ASPA et ASI : l’article 1390 et l’habitation principale
La seconde porte d’entrée ne dépend pas de l’âge mais de la perception d’une allocation de solidarité. Aux termes de l’article 1390 du code général des impôts : « Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées mentionnée à l’article L. 815-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité mentionnée à l’article L. 815-24 du même code sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont ils sont passibles à raison de leur habitation principale. » Deux allocations ouvrent donc droit à l’exonération, dès lors que le bien imposé constitue l’habitation principale du titulaire.
La première allocation est l’allocation de solidarité aux personnes âgées, l’ASPA, autrefois appelée minimum vieillesse. Aux termes de l’article L. 815-1 du code de la sécurité sociale : « Toute personne justifiant d’une résidence stable et régulière sur le territoire métropolitain ou dans une collectivité mentionnée à l’article L. 111-2 et ayant atteint un âge minimum bénéficie d’une allocation de solidarité aux personnes âgées dans les conditions prévues par le présent chapitre. » En pratique, les retraités percevant l’ASPA et logés dans leur habitation principale sont exonérés de plein droit, sans condition de revenus supplémentaire, puisque le bénéfice de l’allocation suppose déjà des ressources modestes. La seconde allocation est l’allocation supplémentaire d’invalidité, l’ASI. Aux termes de l’article L. 815-24 du code de la sécurité sociale, peut bénéficier de cette allocation, quel que soit son âge, toute personne « titulaire d’un avantage viager servi au titre de l’assurance invalidité ou de vieillesse par un régime de sécurité sociale résultant de dispositions législatives ou réglementaires », dès lors qu’elle présente une invalidité générale réduisant sa capacité de travail ou de gain dans des proportions déterminées. Les personnes invalides titulaires de l’ASI sont donc exonérées elles aussi, quel que soit leur âge, pour leur habitation principale. Comme pour l’article 1391, la perte du bénéfice de l’allocation ne fait pas revenir brutalement à l’imposition pleine : les contribuables qui cessent d’en bénéficier « Sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à leur habitation principale la première et la deuxième années suivant celle au titre de laquelle ils ont bénéficié de l’exonération prévue au I pour la dernière fois », et « Bénéficient, pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à leur habitation principale, d’un abattement sur la valeur locative de deux tiers la troisième année et d’un tiers la quatrième année suivant celle au titre de laquelle ils ont bénéficié de l’exonération prévue au I pour la dernière fois. »
Un jugement du 12 mai 2025 (tribunal administratif de Montreuil, n° 2313593) illustre l’application stricte de ce texte pour l’année 2023. Le requérant invoquait une exonération dite des « vieux parents » obtenue de 2015 à 2018, une petite retraite, et le fait que sa fille percevait l’allocation aux adultes handicapés. Le tribunal a rejeté la demande : le requérant n’établissait ni même n’alléguait être ou avoir été titulaire de l’ASPA ou de l’ASI, de sorte que l’article 1390 ne pouvait s’appliquer ; né le 22 février 1948, il n’était pas âgé de plus de 75 ans au 1er janvier 2023, de sorte que l’article 1391 ne pouvait s’appliquer non plus ; et l’exonération passée comme la perception d’une allocation par sa fille ne fondaient aucun droit pour l’année en litige. Trois leçons s’en dégagent. D’abord, l’exonération se démontre année par année, et un avantage obtenu pour des années antérieures ne vaut pas pour l’année réclamée. Ensuite, seule la situation du redevable lui-même compte : l’allocation perçue par un autre membre du foyer, fût-ce un enfant handicapé vivant sous le même toit, n’ouvre pas droit à l’exonération du propriétaire. Enfin, les appellations anciennes, comme l’exonération des « vieux parents », ne dispensent pas de remplir les conditions des textes en vigueur pour l’année concernée.
II. Taxe foncière exonération plafond et réclamation : montants 2026, dégrèvement des 65-74 ans et recours
Connaître son régime ne suffit pas : encore faut-il chiffrer le plafond applicable à sa situation, savoir ce qui existe entre 65 et 74 ans, et agir dans les délais si l’avis reçu ne tient pas compte d’un droit à exonération ou à dégrèvement. Cette seconde partie donne les montants en vigueur pour 2026, le sort des redevables de 65 à 74 ans, puis la marche à suivre pour réclamer.
A. Taxe foncière exonération plafond 2026 et dégrèvement des 65-74 ans : les chiffres à vérifier
Les deux régimes liés à l’âge renvoient au même plafond, fixé par l’article 1417 du code général des impôts : « Les dispositions des articles 1391 et 1391 B sont applicables aux contribuables dont le montant des revenus de l’année précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie n’excède pas la somme de 12 793 €, pour la première part de quotient familial, majorée de 3 416 € pour chaque demi-part supplémentaire, retenues pour le calcul de l’impôt sur le revenu afférent auxdits revenus. » Pour la taxe foncière 2026, ce sont donc les revenus de 2025 qui comptent : une personne seule ne doit pas dépasser 12 793 euros de revenu fiscal de référence, un couple avec deux parts 16 209 euros, avec une demi-part supplémentaire par enfant ouvrant droit à 3 416 euros de plus. Des montants majorés s’appliquent outre-mer : 15 139 euros pour la première part en Martinique, en Guadeloupe et à La Réunion, avec 3 615 euros pour la première demi-part supplémentaire, et 15 827 euros avec 4 356 euros pour la première demi-part en Guyane et à Mayotte. Le revenu à comparer est le revenu fiscal de référence du foyer, pas le seul revenu personnel du propriétaire : l’affaire bordelaise citée plus haut en donne la mesure, avec 22 496 euros pour deux parts contre un seuil de 19 107 euros applicable à l’époque, soit un dépassement qui fermait à lui seul la porte de l’exonération. Les seuils sont revalorisés régulièrement, de sorte qu’il faut toujours vérifier le montant en vigueur pour l’année d’imposition concernée plutôt que de se fier à un chiffre entendu une année antérieure.
Entre 65 et 74 ans, il n’existe pas d’exonération intégrale, mais un dégrèvement automatique. Aux termes de l’article 1391 B du code général des impôts : « Les redevables âgés de plus de soixante-cinq ans au 1er janvier de l’année d’imposition autres que ceux visés à l’article 1391 bénéficient d’un dégrèvement d’office de 100 € de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à leur habitation principale lorsque le montant des revenus de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417 . » Les conditions sont les mêmes que pour l’exonération des plus de 75 ans, à l’âge près : avoir plus de 65 ans au 1er janvier, occuper le logement à titre d’habitation principale, et respecter le plafond de l’article 1417. Le dégrèvement, d’un montant fixe de 100 euros, est accordé d’office, c’est-à-dire sans demande : si l’avis ne le mentionne pas alors que les conditions sont réunies, la réclamation reste possible dans les délais exposés ci-dessous. Au-delà de 75 ans, le redevable bascule dans l’exonération intégrale de l’article 1391 dès lors que les mêmes conditions de logement et de revenus sont remplies. Pour les allocations, rappelons que l’article 1390 ne fixe pas de plafond propre : le bénéfice de l’ASPA ou de l’ASI suppose déjà des ressources inférieures aux seuils de ces allocations, et c’est la qualité de titulaire, à raison de l’habitation principale, qui ouvre l’exonération. Les lecteurs qui souhaitent comprendre le calcul de la base elle-même, notamment la valeur locative et ses correctifs, peuvent consulter l’analyse consacrée au calcul de la taxe foncière 2026 et à la contestation de la valeur locative, qui complète utilement la présente étude sur les exonérations personnelles.
B. Obtenir l’exonération et contester l’avis : réclamation préalable et délai du 31 décembre
En pratique, l’exonération n’est pas toujours appliquée spontanément. Les titulaires de l’ASPA sont généralement identifiés par l’administration, mais un changement de situation, une première demande d’allocation, un déménagement ou une erreur sur la résidence principale peuvent laisser figurer une cotisation pleine sur l’avis. La première démarche consiste à vérifier l’avis : montant, bien imposé, abattements et dégrèvements mentionnés, puis à réunir les justificatifs utiles, à savoir la notification d’ASPA ou d’ASI, l’avis d’impôt sur les revenus de l’année précédente avec le revenu fiscal de référence, et tout document établissant l’occupation du logement au 1er janvier. Lorsque l’exonération aurait dû s’appliquer, la voie de droit est la réclamation contentieuse auprès de l’administration fiscale, formée de préférence depuis la messagerie sécurisée du compte fiscal en ligne ou par courrier au service des impôts des particuliers dont dépend le bien. Cette réclamation est un préalable obligatoire avant tout recours au juge.
Le préalable s’impose en ces termes. Aux termes de l’article R190-1 du livre des procédures fiscales : « Le contribuable qui désire contester tout ou partie d’un impôt qui le concerne doit d’abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de la direction générale des finances publiques ou de la direction générale des douanes et droits indirects dont dépend le lieu de l’imposition. » Saisir directement le tribunal sans passer par cette étape expose au rejet pour irrecevabilité, et les deux affaires citées montrent que les contribuables concernés avaient bien formé un recours administratif avant de saisir le juge. Le délai, lui, est impératif. Aux termes de l’article R196-2 du livre des procédures fiscales : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ». Concrètement, pour une taxe foncière mise en recouvrement à l’automne 2026, la réclamation doit parvenir à l’administration au plus tard le 31 décembre 2027 ; passé cette date, elle est forclose, même si l’exonération était fondée sur le fond. La réclamation doit exposer précisément le fondement invoqué, article 1390 ou 1391 selon le cas, avec les pièces qui établissent chaque condition : âge au 1er janvier, qualité de titulaire de l’allocation, occupation du logement au 1er janvier, et montant des revenus de l’année précédente. Pour mettre toutes les chances de son côté, la réclamation gagne à suivre un canevas stable : rappeler l’année d’imposition et les références de l’avis, viser expressément l’article invoqué, puis établir chaque condition dans l’ordre du texte, pièces à l’appui. Pour l’article 1391, cela signifie prouver l’âge au 1er janvier par une pièce d’identité, l’occupation du logement à cette date par tout document concordant avec la déclaration de revenus, et le respect du plafond par l’avis d’impôt mentionnant le revenu fiscal de référence. Pour l’article 1390, la notification d’attribution de l’ASPA ou de l’ASI et la preuve que le bien imposé est l’habitation principale suffisent en principe, sans démonstration de revenus supplémentaire. Conserver une copie de l’envoi et sa date est indispensable, car la forclusion du 31 décembre s’apprécie à la date de présentation de la réclamation, et un envoi tardif, même d’un jour, rend la demande irrecevable quel que soit son bien-fondé.
Si l’administration rejette la réclamation, expressément ou par silence gardé, le contribuable peut saisir le tribunal administratif dans le délai de recours contentieux, où le juge vérifiera chaque condition comme dans les deux jugements analysés ici : l’affaire montreuillaise rappelle qu’un droit passé ou l’allocation d’un tiers ne suffit pas, et l’affaire bordelaise que la résidence principale et le plafond de revenus du foyer se contrôlent pièce par pièce. Celui qui paie sous contrainte en attendant l’issue de sa réclamation conserve ses droits, et le dégrèvement obtenu donne lieu à restitution.
Conclusion
L’exonération de taxe foncière pour les personnes âgées et invalides repose sur des textes précis et des conditions cumulatives : plus de 75 ans au 1er janvier avec des revenus sous plafond pour l’article 1391, qualité de titulaire de l’ASPA ou de l’ASI pour l’habitation principale s’agissant de l’article 1390, et dégrèvement de 100 euros entre 65 et 74 ans sous les mêmes plafonds pour l’article 1391 B. Les jugements récents des tribunaux administratifs de Bordeaux et de Montreuil confirment que le juge ne transige sur aucune condition, qu’il s’agisse de la résidence principale au 1er janvier, du revenu fiscal de référence du foyer ou de la qualité personnelle du demandeur. Le réflexe utile, chaque automne, tient en trois gestes : vérifier l’avis et le revenu fiscal de référence de l’année précédente au regard du plafond de l’article 1417, réunir les justificatifs d’âge, d’allocation et d’occupation, et réclamer avant le 31 décembre de l’année suivante en visant expressément le bon article. Passé ce délai, même le droit le mieux fondé ne peut plus être exercé.