Le 1er novembre 2026 a ouvert la trêve hivernale 2026-2027 : jusqu’au 31 mars 2027, les expulsions non exécutées sont en principe suspendues. Pour le bailleur d’un logement, la règle est connue et largement commentée. Pour le bailleur d’un local commercial — boutique, restaurant, bureau, atelier, entrepôt —, la question se pose dans des termes différents : le commerçant qui ne paie plus ses loyers peut-il se maintenir dans les lieux jusqu’au printemps au seul motif que l’hiver a commencé ? La réponse tient en deux constats, vérifiés dans les textes en vigueur au 10 novembre 2026 et dans des décisions rendues entre 2025 et 2026. D’un côté, le sursis hivernal de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution est rédigé en termes généraux et ne prévoit que deux familles d’exceptions : le relogement assuré dans des conditions suffisantes, et l’introduction dans les lieux par voie de fait. De l’autre, les protections qui accompagnent habituellement l’expulsion d’un logement — le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, les délais de grâce accordés par le juge — sont réservées au lieu habité ou ont été refusées à des locaux commerciaux : le juge de l’exécution de Nice l’a jugé le 23 octobre 2026 pour une société exploitant un commerce, et le juge des référés de Paris a constaté le 26 mai 2026 la résiliation de plein droit d’un bail commercial avant d’ordonner l’expulsion avec le concours de la force publique. Cet article décrit pas à pas la procédure d’expulsion d’un local commercial en période hivernale : le sursis du 1er novembre au 31 mars et ses limites, le commandement d’un mois de la clause résolutoire, le référé qui constate la résiliation, les délais que le preneur peut encore solliciter, l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction, puis le sort des meubles restés sur place.
I. La trêve hivernale face au local commercial : un sursis général, des protections réduites
A. Le sursis du 1er novembre au 31 mars : qui est concerné et quelles sont les exceptions ?
Le texte qui organise la trêve hivernale est l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023. Il dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Chaque phrase de ce régime compte pour le bailleur comme pour l’occupant, et chacune doit être lue avec sa source à l’appui.
Premier enseignement du texte : le sursis court du 1er novembre au 31 mars inclus, même lorsqu’une décision d’expulsion définitive a été rendue et même lorsque les délais de grâce précédemment accordés ont expiré. Pour la trêve 2026-2027, toute mesure d’expulsion non exécutée au 1er novembre 2026 est donc en principe reportée au 1er avril 2027, selon le même article L. 412-6 cité dans la phrase précédente. Le bailleur qui dispose d’un jugement d’expulsion visant un local commercial ne peut pas considérer que ce jugement s’exécute de lui-même pendant l’hiver : l’huissier doit tenir compte du sursis, et c’est au juge qu’il appartient, le cas échéant, d’en supprimer ou d’en réduire le bénéfice dans les cas prévus par le texte.
Deuxième enseignement : la seule porte de sortie générale prévue par le premier alinéa est le relogement assuré « dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Cette formule, pensée pour des personnes logées, s’applique mal à une société exploitant une boutique ou un restaurant : une personne morale n’a ni unité familiale ni besoin familial de relogement. Concrètement, le bailleur d’un local commercial ne peut guère s’appuyer sur cette exception, et l’occupant personne morale ne peut guère s’en prévaloir non plus. Le contentieux hivernal du bail commercial se joue donc ailleurs : sur les délais qui entourent la procédure et sur la régularité de la clause résolutoire, examinés dans la seconde partie de cet article.
Troisième enseignement : l’introduction par voie de fait prive l’occupant du sursis. Quand l’expulsion a été prononcée parce que l’occupant s’est introduit sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, le sursis ne s’applique pas du tout, en application du deuxième alinéa du même article L. 412-6. Quand l’intrusion vise tout autre lieu que le domicile — un entrepôt, un local vacant, un terrain occupé —, le juge peut supprimer ou réduire le sursis, selon le troisième alinéa du même article. La distinction entre le domicile et les autres lieux est donc décisive, et elle doit être plaidée pièces à l’appui.
Deux décisions rendues pendant des trêves hivernales illustrent ce mécanisme des deux côtés. Le 9 décembre 2025, en pleine trêve, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Évry a ordonné l’expulsion d’un occupant entré par voie de fait, « sans bénéfice des dispositions des articles L.412-1 à L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu du caractère illicite de l’occupation et de l’introduction par voie de faits dans les lieux » (ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Évry du 9 décembre 2025, RG 25/01301). Le défendeur avait pourtant sollicité oralement à l’audience le bénéfice de la trêve hivernale et un délai jusqu’au mois de mars 2026 ; le juge a écarté cette demande en retenant l’occupation illicite et la mauvaise foi, et il a refusé d’assortir l’expulsion d’une astreinte, l’exécution de la décision se suffisant à elle-même. À l’inverse, le 1er décembre 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a jugé, pour un occupant de logement, qu’« il résulte des dispositions précitées que l’expulsion du requérant ne peut avoir lieu avant le 31 mars 2026 » et a rejeté sa demande de délais supplémentaires précisément parce que la trêve lui offrait déjà un répit jusqu’au 31 décembre 2025 puis au-delà (tribunal judiciaire de Bobigny, 1er décembre 2025, RG 25/07790). Ces deux espèces montrent que le juge applique le texte à la lettre : sursis de plein droit pour l’occupant de bonne foi, aucune protection pour l’intrusion par voie de fait.
Pour le bailleur d’un local commercial, la leçon opérationnelle de l’hiver 2026-2027 est la suivante : ne pas interrompre la procédure au motif de la trêve, mais la conduire avec une rigueur accrue. Le commandement visant la clause résolutoire peut être délivré en novembre, décembre ou janvier ; l’assignation peut être enrôlée ; le juge peut statuer. Seule l’exécution matérielle d’une expulsion déjà ordonnée se heurte au sursis, et encore sous les réserves du texte. Un dossier bien construit pendant l’hiver débouche sur une expulsion exécutable dès le 1er avril 2027, sans repartir de zéro au printemps. C’est ce calendrier qu’il faut tenir, pièce par pièce, sans attendre la fin de la trêve pour agir.
B. Le délai de deux mois après le commandement : une protection du lieu habité, pas du commerce
Une fois le principe du sursis hivernal posé, une seconde idée reçue doit être écartée : celle d’un délai uniforme de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion matérielle. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). La condition tenant au lieu habité figure dans la première phrase du texte : quand l’expulsion vise une boutique, un restaurant ou des bureaux, ce délai minimal de deux mois ne s’impose pas. Le même article ajoute que « le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte », ce qui rejoint l’exclusion de la voie de fait déjà rencontrée pour la trêve.
Cette différence de traitement se vérifie dans la pratique des juridictions. Le 27 novembre 2025, donc après l’ouverture de la trêve hivernale 2025-2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a ordonné l’expulsion d’une société de ses locaux commerciaux « sans délai avec l’aide de la force publique », après avoir constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies dès le 2 novembre 2024 (juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice, 23 octobre 2026, RG 26/02187, rappelant l’ordonnance de référé du 27 novembre 2025). Puis, le 12 février 2026, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de quitter les lieux à huit jours seulement. Ni le délai de deux mois, ni la trêve n’ont empêché le juge de statuer et d’ordonner la libération des lieux : la procédure commerciale suit son propre calendrier, plus bref que celui du logement.
Le principe général de l’exécution forcée reste néanmoins protecteur pour l’occupant, y compris commerçant. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le bailleur ne peut donc jamais se faire justice lui-même : changer les serrures, couper l’électricité ou faire enlever les stocks sans décision de justice exposerait le bailleur à une condamnation, et l’occupant expulsé sans titre pourrait obtenir sa réintégration. À la différence de la procédure d’expulsion du locataire d’un logement, qui empile le délai de deux mois, les délais de grâce et le sursis hivernal, l’expulsion commerciale repose sur un triptyque resserré : une décision de justice, un commandement de libérer les lieux, puis le concours de la force publique à défaut de départ volontaire. Cette simplicité apparente ne dispense pas de la rigueur : chaque acte doit être régulier, à peine de nullité et de mois de retard.
En pratique parisienne comme ailleurs, le bailleur avisé fait donc délivrer le commandement de quitter les lieux dès que la décision est définitive, sans attendre la fin de la trêve, puis sollicite le concours de la force publique pour une exécution calée au 1er avril 2027 si le sursis s’applique, ou immédiatement si l’une des exceptions est caractérisée. Le dossier de demande de concours de la force publique doit être complet : décision exécutoire, commandement régulier, décompte de la dette, état des tentatives d’exécution amiable. Un dossier incomplet fait perdre le bénéfice du calendrier, et l’hiver perdu ne se rattrape pas.
II. Expulser l’occupant d’un local commercial sans attendre le printemps : la méthode complète
A. Commandement d’un mois, clause résolutoire et juge des référés : le calendrier qui libère les lieux
Le bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux, et la sortie du locataire qui ne paie pas passe presque toujours par la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du code de commerce, en vigueur dans sa version issue de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » (article L. 145-41 du code de commerce). Le même article précise le durcissement applicable depuis 2026 : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Chaque mot de ce dispositif est une instruction opérationnelle : un mois de commandement, mention du délai à peine de nullité, et depuis 2026, aucune suspension sans capacité de payer ni reprise du loyer courant avant la première audience.
Le commandement visant la clause résolutoire est l’acte fondateur : il doit viser expressément la clause du bail, rappeler le délai d’un mois et décompter précisément la dette — loyers, charges, taxes et accessoires. Un commandement qui omet la mention du délai est nul, et la nullité fait repartir le compteur à zéro. Le bailleur fait donc établir un décompte exact au jour de la délivrance, exige le paiement du loyer courant en plus de l’arriéré, et conserve la preuve de chaque envoi. Si le preneur paie intégralement dans le mois, la clause ne joue pas ; s’il ne paie que partiellement ou pas du tout, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation de plein droit et ordonner l’expulsion.
Le juge compétent est le plus souvent le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, qui peut constater l’acquisition de la clause résolutoire quand elle est régulièrement mise en œuvre et que sa validité n’est pas sérieusement contestable. Le 26 mai 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ainsi jugé, pour des locaux commerciaux parisiens : « Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial liant les parties sont réunies depuis le 12 avril 2025 à 24h00 et la résiliation de plein droit dudit bail », avant d’ordonner l’expulsion « avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique » (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 26 mai 2026, RG 26/50942). En l’espèce, le commandement valant mise en demeure datait du 12 mars 2025, l’arriéré atteignait 36 134,76 euros au 1er janvier 2026, et le juge a fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer augmenté des charges et taxes, en retenant que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. La décision montre aussi les limites du référé : la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie, susceptibles de modération par le juge du fond, ont été renvoyées au procès principal.
Le preneur menacé d’expulsion dispose d’une défense de dernière ligne : les délais de paiement de droit commun. L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil). Le même article ajoute que « la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » et que « toute stipulation contraire est réputée non écrite ». Concrètement, le preneur qui saisit le juge avant que la résiliation soit définitivement constatée peut obtenir jusqu’à deux ans d’échelonnement et paralyser provisoirement la clause résolutoire, mais depuis la loi du 26 mai 2026 il doit démontrer sa capacité à apurer la dette et reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience, faute de quoi le juge refuse la suspension. Pour le bailleur, la parade consiste à documenter l’incapacité durable du preneur : bilans dégradés, échéanciers non tenus, loyer courant toujours impayé à la date de l’audience.
Le calendrier type d’une expulsion commerciale engagée à l’automne 2026 s’établit donc ainsi : commandement visant la clause résolutoire en novembre 2026, acquisition de la clause mi-décembre 2026 à défaut de paiement intégral, assignation en référé en janvier 2027, ordonnance de constat et d’expulsion au premier trimestre 2027, commandement de quitter les lieux aussitôt, puis exécution avec la force publique dès le 1er avril 2027 si le sursis hivernal a vocation à s’appliquer, ou plus tôt si l’occupant est sans droit ni titre par voie de fait. Chaque étape compte un délai que la partie adverse peut contester : un mois pour le commandement de l’article L. 145-41 déjà cité, huit jours à un mois pour le commandement de quitter les lieux selon les espèces, deux ans maximum pour l’échelonnement de l’article 1343-5. Manquer l’un de ces délais, c’est offrir à l’adversaire six mois de répit supplémentaire.
B. Délais de grâce refusés au commerce, indemnité d’éviction et sort des meubles
Après l’expulsion ordonnée, le preneur d’un local commercial peut être tenté de solliciter du juge de l’exécution les délais de grâce prévus pour les occupants. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). L’article L. 412-4 du même code encadre ces délais : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Et pour leur fixation, « il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement » (article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Le même article L. 412-3 précise enfin que « les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
Pour les locaux commerciaux, la jurisprudence récente ferme cette porte. Le 23 octobre 2026, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice, saisi par une SARL exploitant un commerce qui sollicitait un délai d’un an pour quitter les lieux sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4, a jugé : « il est constant que les locaux occupés par la demanderesse sont des locaux commerciaux. Aucun texte légal ou réglementaire ne permettant au juge de l’exécution d’accorder des délais pour quitter les lieux s’agissant de locaux commerciaux, la demande de la Sarl La bonne étoile sera rejetée. » (juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice, 23 octobre 2026, RG 26/02187). La société a en outre été condamnée à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Cette décision, exécutoire de plein droit par provision, doit être lue pour ce qu’elle dit exactement : pour des locaux qualifiés de commerciaux, le juge de l’exécution s’est estimé sans texte pour accorder des délais de grâce. Elle ne tranche pas le cas des locaux à usage exclusivement professionnel non commercial ni celui des locaux mixtes d’habitation et de commerce, qui relèvent d’une appréciation au cas par cas : le preneur d’un local mixte a intérêt à documenter la partie habitée, et le bailleur à faire constater la destination contractuelle des lieux.
Un autre filet de sécurité parfois invoqué, la prorogation pour dureté exceptionnelle, est lui aussi calibré pour l’habitation. L’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. » (article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution). Ce texte ne proroge que le délai de l’article L. 412-1, c’est-à-dire le délai de deux mois propre au lieu habité : le commerçant exploitant ne peut pas s’en prévaloir pour ses locaux commerciaux. L’hiver rigoureux, à lui seul, ne constitue donc pas un moyen de défense pour le preneur commercial, sauf à démontrer une situation distincte relevant d’un autre texte.
Reste la question financière, souvent plus lourde que le calendrier : que doit le bailleur qui met fin au bail, et que doit l’occupant qui se maintient ? Quand le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial sans motif grave et légitime, l’article L. 145-14 du code de commerce dispose : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » (article L. 145-14 du code de commerce). Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation d’un fonds de même valeur. Le contentieux de l’expulsion pour loyers impayés ne doit donc pas faire oublier le contentieux miroir : le preneur expulsé pour faute ne perçoit aucune éviction, tandis que le preneur évincé sans faute peut obtenir une indemnité qui dépasse fréquemment plusieurs années de loyer. Qualifier exactement la rupture — résiliation pour faute ou refus de renouvellement — conditionne des centaines de milliers d’euros.
Pendant toute la procédure, l’occupant qui se maintient sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation. Dans l’ordonnance parisienne du 26 mai 2026 déjà citée, le juge l’a fixée à titre provisionnel « au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail », et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Cette indemnité court donc pendant la trêve hivernale comme après : le sursis à l’expulsion ne suspend pas la dette d’occupation, et chaque mois d’hiver passé dans les lieux augmente l’addition finale. Le bailleur a intérêt à la faire fixer dès le référé, à titre provisionnel, puis à en poursuivre le recouvrement sans attendre l’expulsion matérielle.
Enfin, le sort des meubles, stocks et agencements restés dans les lieux obéit à un régime précis que le bailleur doit anticiper avant le jour de l’expulsion. L’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. » (article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution). Dans l’ordonnance parisienne du 26 mai 2026, le juge a renvoyé le sort des meubles à ces articles L. 433-1 et suivants, et dans l’affaire niçoise, la société avait précisément listé le sort des meubles parmi ses demandes. Pour un commerce, l’inventaire d’huissier doit être méticuleux : stocks, matériel, enseigne, agencements démontables. Le bailleur qui néglige cette étape s’expose à un contentieux en responsabilité sur la valeur des biens évacués, et le preneur qui refuse de désigner un lieu de remise paie les frais d’entreposage.
À Paris et en Île-de-France, ces règles s’appliquent devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, juge des référés puis juge de l’exécution, avec des audiences chargées en fin d’année : un dossier déposé en novembre 2026 avec un commandement régulier, un décompte exact et la preuve de la reprise du loyer courant exigée du preneur place le bailleur en position de force pour une ordonnance au premier trimestre 2027. Les pièces à réunir sans attendre sont le bail et ses avenants, le commandement avec son accusé de réception, le grand livre locatif, les mises en demeure, les échanges sur les échéanciers et, si le preneur invoque la trêve, tout élément sur la destination réelle des lieux. Un local présenté comme commercial mais utilisé en partie comme logement, ou l’inverse, change l’analyse des délais : la destination contractuelle et l’occupation effective doivent être établies, pas supposées.
Conclusion
L’hiver 2026-2027 ne fige pas le contentieux du bail commercial. Le sursis du 1er novembre au 31 mars de l’article L. 412-6 reporte en principe l’exécution matérielle des expulsions non exécutées, mais ses exceptions — relogement assuré, introduction par voie de fait — et la jurisprudence récente montrent une ligne claire : l’occupant sans droit ni titre ne bénéficie d’aucune protection, et le preneur de locaux commerciaux ne bénéficie ni du délai de deux mois après commandement, réservé au lieu habité par l’article L. 412-1, ni des délais de grâce que le juge de l’exécution de Nice lui a refusés le 23 octobre 2026. La voie du bailleur reste le triptyque vérifié de l’article L. 411-1 : une décision de justice, un commandement de libérer les lieux, puis le concours de la force publique. En pratique, cela signifie un commandement visant la clause résolutoire dès l’impayé caractérisé, avec le délai d’un mois mentionné à peine de nullité ; un référé pour faire constater la résiliation et fixer l’indemnité d’occupation au niveau du loyer et des charges ; une vigilance sur les conditions durcies depuis 2026 pour toute suspension de la clause, capacité de payer et reprise du loyer courant avant la première audience ; et un inventaire soigneux des meubles avant l’expulsion. Pour le preneur, l’urgence est symétrique : saisir le juge avant la constatation définitive, payer le loyer courant sans discontinuer, et documenter chaque diligence de relogement ou de règlement. Dans les deux cas, le juge tranche au cas par cas, sur pièces et dans les textes en vigueur à la date où il statue : aucune analyse générale, y compris celle-ci, ne remplace l’examen du bail et des actes de la procédure.