Le dépôt de garantie cristallise la plupart des litiges de fin de bail d’habitation : le locataire qui quitte son logement attend son chèque, le bailleur qui constate des dégradations veut les imputer sur la somme versée à l’entrée. La loi du 6 juillet 1989 tranche ce face-à-face avec des délais précis, un mois ou deux selon la comparaison des états des lieux, l’exigence de retenues dûment justifiées et une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard. La Cour de cassation a resserré encore le cadre : un état des lieux de sortie dressé seul par le bailleur, sans commissaire de justice, ne prouve rien quand le locataire n’a pas été mis en mesure d’y participer, tandis que des photographies prises d’un commun accord sur le document d’entrée peuvent établir les dégradations. Cet article explique, textes et décisions en main, quand le dépôt doit revenir, ce que le bailleur peut légalement retenir et comment le locataire conteste à Paris et en Île-de-France, avec les montants, les pièces et la marche à suivre devant le conciliateur puis devant le juge.
Le régime exposé ici concerne les locations nues et meublées à usage de résidence principale du locataire. Le bail commercial obéit à des règles différentes, avec un délai de restitution de trois mois et le plafonnement de l’article L. 145-40 du code de commerce : les lecteurs concernés par un local professionnel doivent se reporter au régime commercial et non aux délais d’un ou deux mois décrits ci-dessous. Pour le bail d’habitation, le montant lui-même est plafonné : un mois de loyer hors charges pour le vide, deux mois pour le meublé, ce que rappellent l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et, pour le meublé, son article 25-6.
I. Dépôt de garantie location : dans quels délais le bailleur doit-il le rendre ?
Le point de départ du délai et sa durée d’un ou deux mois résultent directement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Tout le contentieux de la restitution tourne autour de deux questions factuelles : les clés ont-elles été remises, et l’état des lieux de sortie est-il conforme à celui d’entrée. Les réponses déterminent le calendrier que le bailleur doit respecter, sous peine de la majoration légale de 10 %.
A. Dépôt de garantie rendu en un mois ou deux mois : états des lieux conformes et remise des clés
Le principe occupe la première phrase utile de l’article 22 : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ». Le délai court donc de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et non de la fin administrative du bail ni du départ effectif du locataire. Le texte ajoute immédiatement l’obligation qui pèse sur le locataire : « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile ». Sans cette adresse, le bailleur ne peut pas restituer, et la loi en tire une conséquence directe sur la pénalité, examinée en seconde partie.
Le délai tombe à un mois dans un seul cas, que le même article 22 définit ainsi : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ». La conformité des deux états des lieux se vérifie ligne à ligne, pièce par pièce : si la comparaison ne révèle aucune dégradation imputable au locataire et aucun impayé, le bailleur dispose d’un mois seulement. Dans les deux cas, la restitution s’entend déduction faite des sommes restant dues et des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Cette réserve irrigue tout le régime des retenues et interdit les abattements forfaitaires ou estimés unilatéralement.
La comparaison des états des lieux suppose des documents établis dans les formes. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ». Lorsque l’établissement contradictoire s’avère impossible, le même texte organise le recours à l’huissier de justice, devenu commissaire de justice, à frais partagés. La Cour de cassation en a déduit une sanction probatoire claire dans un arrêt du 16 novembre 2023 : « un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422, publié au Bulletin). Concrètement, le bailleur qui sait que son locataire part et ne tente ni l’amiable ni le commissaire de justice se prive de toute retenue pour dégradations, même réelles. À l’inverse, la Cour a validé une pratique pragmatique le 6 février 2025 : des photographies de sortie prises d’un commun accord et consignées sur le même document que l’état des lieux d’entrée, avec mention de l’accord dans la rubrique observations et signature des deux parties. La Cour a jugé que « ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire », et que ces photographies « prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-21.193). Locataires comme bailleurs ont donc intérêt à soigner le contradictoire : demander par écrit l’état des lieux de sortie, accepter le rendez-vous proposé, photographier chaque pièce à l’entrée comme à la sortie.
Deux prolongements méritent l’attention. D’abord, le locataire peut faire compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours de son établissement, puis pendant le premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage : ces compléments, prévus par l’article 3-2, évitent que des défauts préexistants lui soient imputés à la sortie. Ensuite, à défaut d’état des lieux d’entrée, c’est la présomption de l’article 1731 du code civil qui s’applique : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Le locataire entré sans état des lieux part donc avec une présomption défavorable, renversable seulement par preuve contraire, photographies datées ou témoignages.
B. Provision pour charges de 20 %, vente du logement et adresse du nouveau domicile
Dans les immeubles collectifs, le bailleur ignore souvent le montant exact des charges au jour du départ, l’arrêté annuel des comptes n’étant pas encore voté. L’article 22 organise cette situation : « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ». Trois conditions encadrent cette retenue provisoire : elle doit être dûment justifiée, elle ne peut dépasser 20 % du dépôt, et elle reste temporaire. Le même article fixe la suite : « La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Le locataire qui reçoit une retenue de 20 % doit donc exiger l’arrêté provisoire, puis surveiller l’approbation des comptes pour réclamer le solde dans le mois qui suit. Les parties peuvent aussi solder immédiatement l’ensemble des comptes d’un commun accord, faculté que le texte mentionne expressément.
La vente du logement en cours de bail ne fait pas disparaître la dette de restitution, elle la déplace. L’article 22 dispose : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur ». Le locataire dont le logement a été vendu doit donc réclamer au propriétaire actuel, et non à l’ancien, même si c’est l’ancien qui avait encaissé le dépôt à la signature. En pratique, l’acte de vente règle les comptes entre vendeur et acquéreur, mais cette convention « n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation », selon le même article : elle reste inopposable au locataire, qui conserve son recours contre le bailleur actuel. Le notaire et les parties ont intérêt à faire apparaître le transfert du dépôt dans l’acte pour éviter un double paiement.
L’adresse du nouveau domicile conditionne la pénalité de retard. L’article 22 prévoit que « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ». Le locataire qui oublie de transmettre son adresse lors de la remise des clés perd le bénéfice de la majoration de 10 % pour la période imputable à cette omission. Le réflexe consiste à mentionner la nouvelle adresse dans le courrier recommandé qui accompagne les clés, ou à la faire noter sur le procès-verbal de l’état des lieux de sortie, et à conserver la preuve de cette transmission. Le bailleur, de son côté, ne peut pas invoquer cette excuse s’il disposait de l’adresse par un autre écrit du locataire.
Enfin, deux règles protègent le dépôt pendant le bail : « Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire » et « Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé ». Le bailleur ne peut ni réclamer un complément en cours de bail, même si le loyer augmente, ni conserver le dépôt à titre d’acompte sur un préjudice futur non justifié. Le dépôt reste une garantie, restituable à la sortie selon les délais qui précèdent.
II. Dépôt de garantie non restitué : quelles retenues et comment contester à Paris ?
Passé le délai d’un ou deux mois, le locataire impayé de sa restitution dispose d’un arsenal gradué : mise en demeure chiffrée, conciliation ou médiation, puis juge. Le montant en jeu dépasse rarement quelques milliers d’euros, ce qui oriente vers les voies rapides et rend la tentative amiable préalable souvent obligatoire. Chaque retenue du bailleur doit être passée au crible des justificatifs, car la loi n’autorise que les sommes dûment justifiées.
A. Retenues du dépôt de garantie : dégradations prouvées, devis et vétusté
Le bailleur ne peut retenir que trois catégories de sommes, toutes visées par l’article 22 : les sommes restant dues, typiquement loyers et charges impayés, et les sommes dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, par exemple une régularisation de charges ou une taxe récupérable, dans les deux cas « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Les loyers impayés se justifient par l’historique des paiements et, le cas échéant, par la procédure suivie pour les recouvrer : sur ce point, les démarches du bailleur face à un locataire qui ne paie pas son loyer, entre commandement, garanties et expulsion, conditionnent aussi la solidité de la retenue. Les dégradations se justifient par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, pièce par pièce, complétée par des devis ou des factures. Une retenue calculée sur une simple estimation unilatérale du bailleur viole la loi : l’article 4 répute non écrite « toute clause » par laquelle « le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ». Le bailleur doit produire des pièces externes, devis d’artisan, factures de remise en état ou constats, et les adresser au locataire avec le décompte.
La preuve des dégradations repose sur la comparaison des deux états des lieux, et la jurisprudence récente verrouille les pratiques approximatives. L’arrêt du 16 novembre 2023 cité plus haut prive d’effet l’état des lieux de sortie unilatéral dressé par un bailleur carencé : sans contradictoire et sans commissaire de justice, les dégradations listées ne sont pas prouvées et la retenue correspondante doit être restituée (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422). Symétriquement, l’arrêt du 6 février 2025 montre qu’un document de sortie établi ensemble, même sous forme de photographies reportées sur le document d’entrée avec accord signé, suffit à prouver les dégradations (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-21.193). Le locataire qui conteste une retenue commence donc par vérifier le contradictoire : a-t-il été convoqué à l’état des lieux de sortie, a-t-il signé le document, les photographies ont-elles été prises ensemble. Si la réponse est négative et que le bailleur n’a pas mandaté de commissaire de justice, la retenue pour dégradations s’effondre, ne laissant subsister que les éventuels impayés documentés.
Le fond du droit des dégradations tient en deux articles du code civil que la Cour de cassation combine. L’article 1732 dispose : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Le locataire répond donc des dégradations survenues pendant son occupation, sauf preuve d’une cause exonératoire comme la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers non introduit par lui, et l’usure normale dite vétusté ne lui est pas imputable. Un arrêt de section du 27 juin 2024, rendu sur cassation et publié au Bulletin, précise l’évaluation : « Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502). Le bailleur peut donc retenir le coût des travaux même s’il ne les a pas encore fait exécuter, à condition de le chiffrer par devis et de rapporter les dégradations à une inexécution des obligations du locataire. Le juge, tenu d’évaluer le préjudice à la date où il statue, prend en compte les circonstances postérieures comme la relocation, la vente ou la démolition, ce qui peut réduire l’indemnité si le bien a été revendu en l’état ou démoli.
La vétusté mérite un développement propre car elle fonde la plupart des contestations. Les menues réparations et l’entretien courant incombent au locataire, mais les dégradations résultant de l’usure normale, d’un vice de construction ou de la force majeure restent à la charge du bailleur. Les grilles de vétusté, négociées localement ou appliquées par les bailleurs sociaux, répartissent la durée de vie des équipements et plafonnent la part imputable au locataire sortant : un papier peint défraîchi après neuf ans d’occupation ou une moquette usée après douze ans ne justifient aucune retenue intégrale. Le locataire qui reçoit un décompte doit exiger, pour chaque ligne, l’état des lieux d’entrée correspondant, la photographie comparative et le devis, puis appliquer la part de vétusté. Les retenues globales non détaillées, les forfaits de remise en peinture sans devis et les imputations de vétusté manifeste doivent être contestées par écrit, en visant l’article 22 et la jurisprudence sur la justification.
B. Pénalité de 10 % par mois, conciliation obligatoire et recours à Paris et en Île-de-France
Le retard de restitution se paie automatiquement. L’article 22 dispose : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». Chaque mois commencé compte pour un mois entier, et la base de calcul est le loyer mensuel hors charges. Un loyer de 1 200 euros hors charges avec trois mois de retard commencé génère ainsi 360 euros de majoration en plus du dépôt lui-même. Cette majoration court sans mise en demeure préalable, dès l’expiration du délai d’un ou deux mois, et elle s’ajoute au principal restant dû. Seule l’absence de transmission de la nouvelle adresse par le locataire exonère le bailleur, pour la période imputable à cette omission. Le décompte adressé au locataire qui retient des sommes doit donc distinguer le principal restitué, les retenues justifiées et la majoration éventuelle, faute de quoi le juge reconstitue le calcul.
Avant tout procès, une tentative amiable s’impose dans la plupart des dossiers, car les montants restent généralement sous le seuil légal. L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit : « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ». La quasi-totalité des litiges de dépôt de garantie entre dans ce seuil, de sorte que la saisine directe du juge sans tentative préalable expose à l’irrecevabilité. Le locataire parisien ou francilien commence par une mise en demeure chiffrée par lettre recommandée, rappelant le délai applicable, le montant du dépôt, les retenues contestées et la majoration de 10 % : ce courrier interrompt les discussions confuses et fait courir la démonstration de la bonne foi. À défaut de réponse complète sous quelques semaines, il saisit le conciliateur de justice de son arrondissement ou de sa commune, dont l’intervention débouche souvent sur un accord écrit comportant un calendrier de paiement.
Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire statue sur la restitution, les retenues et la majoration : c’est ce juge qui, dans l’affaire jugée le 6 février 2025, a souverainement apprécié les photographies comparatives avant que la Cour de cassation ne valide son raisonnement. Le demandeur joint à son assignation le bail, les deux états des lieux, la preuve de la remise des clés, la preuve de la transmission de sa nouvelle adresse, le décompte du bailleur et les échanges de mise en demeure. Pour les loyers impayés que le bailleur prétend retenir, le tribunal vérifie l’historique des versements et les pièces produites. Les agences parisiennes qui gèrent des centaines de lots doivent être assignées en la personne de leur représentant, avec le mandat de gestion en pièce. Les délais de jugement devant les juridictions franciliennes restent comptés en mois, et la majoration de 10 % continue de courir pendant l’instance sur les sommes restant dues, ce qui incite les deux parties à transiger après l’assignation plutôt qu’à laisser le compteur tourner.
Le cas du meublé appelle une précision de montants. Par dérogation à l’article 22, « le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal » (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989), et l’article 25-3 rend les articles 3-2, 4, 7 et 22 applicables aux meublés constituant la résidence principale du locataire. Les délais d’un ou deux mois, l’exigence de justification et la pénalité de 10 % s’appliquent donc aux locations meublées dans les mêmes termes, seul le plafond change. Les locations meublées de courte durée consenties à des étudiants franciliens, fréquentes à Paris, relèvent de ce régime dès lors que le logement constitue leur résidence principale au sens de la loi. Les chambres chez l’habitant, les logements-foyers et les conventions avec l’État restent exclus du titre des meublés et suivent leurs règles propres.
Conclusion
Le dépôt de garantie de location se restitue dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, ramené à un mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, avec une provision maximale de 20 % en immeuble collectif jusqu’à l’arrêté des comptes. Seules les sommes restant dues et celles dont le bailleur serait tenu aux lieu et place du locataire peuvent être retenues, sous réserve de justification par devis, factures et comparaison des états des lieux contradictoires. L’état des lieux de sortie dressé seul par un bailleur qui n’a pas tenté l’amiable ni mandaté de commissaire de justice ne prouve aucune dégradation, tandis que le coût de la remise en état peut être retenu sur devis même sans travaux exécutés. Tout retard fait courir une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé, sauf défaut de transmission de la nouvelle adresse. Le locataire impayé met en demeure par écrit, tente la conciliation pour les demandes n’excédant pas 5 000 euros, puis saisit le juge des contentieux de la protection avec un dossier comparatif complet. Ces règles, identiques à Paris et en Île-de-France comme sur le reste du territoire, font du contradictoire documenté la meilleure protection des deux parties.