Le plafond de la salle de bain gondole, la peinture du salon se couvre d’auréoles brunes, le parquet se soulève près du radiateur : le dégât des eaux est constaté, l’assurance est prévenue, et le premier chiffrage arrive. C’est alors que commence la seconde épreuve, celle du montant. L’expert mandaté par l’assureur évalue les travaux sur la base d’un devis, propose une indemnité amputée de la vétusté, subordonne une partie du versement à la présentation des factures définitives et retire la TVA parce que vous avez réparé vous-même. Chacune de ces retenues a un fondement : parfois la loi, le plus souvent votre contrat. Les deux ne se confondent pas, et c’est de cette distinction que dépend ce que vous allez réellement toucher. La loi pose un principe simple : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » (article L121-1 du code des assurances). Tout le reste — la franchise, la vétusté, la valeur à neuf, la TVA, le paiement sur devis ou sur facture — se joue dans les clauses de votre police et dans la preuve que vous rapportez. Cet article explique comment l’indemnité se calcule réellement, quand vous pouvez faire les travaux vous-même sans rien perdre, comment récupérer la part différée et la TVA, et comment contester une offre trop basse dans les délais que la loi impose, y compris face au voisin dont la fuite a causé le dommage.
I. Dégât des eaux : sur quelle base l’assurance calcule l’indemnité
A. Devis ou facture : ce que l’expert chiffre et ce que le contrat prévoit
L’expert d’assurance commence par chiffrer la remise en état : surface à repeindre, plafond à refaire, parquet à remplacer, main-d’œuvre et matériaux. Son rapport retient le plus souvent un devis d’entreprise, c’est-à-dire une estimation établie avant travaux. La question que posent chaque jour les assurés — seront-ils remboursés sur devis ou sur facture — n’a pas de réponse unique dans la loi : elle dépend de la clause de votre contrat qui définit les modalités d’évaluation, combinée au principe indemnitaire rappelé par l’article L121-1 du code des assurances. Le montant ne peut pas dépasser la valeur de la chose au moment du sinistre, mais à l’intérieur de ce plafond, c’est la police qui dit si l’indemnité se règle sur devis, sur factures, en valeur d’usage ou en valeur à neuf. La première démarche consiste donc à relire les conditions générales et particulières : cherchez les mots « valeur à neuf », « vétusté », « indemnité immédiate », « indemnité différée », « franchise » et « TVA ». Ce sont eux qui commandent le calcul, et l’expert doit les appliquer à la lettre, ni plus ni moins.
Deuxième point essentiel, tranché par la Cour de cassation le 18 juin 2026 : vous êtes libre de disposer de l’indemnité comme vous l’entendez. Dans cette affaire, un assuré avait déclaré auprès de la société Pacifica un sinistre affectant son véhicule caravane, le 12 mai 2022, puis avait effectué lui-même les travaux de remise en état ; le tribunal avait fixé l’indemnité en considération de ce choix et déduit la TVA des travaux évalués par l’expert, soit 863,98 euros (arrêt de la deuxième chambre civile du 18 juin 2026, pourvoi n° 25-10.433). La Cour casse : « le principe indemnitaire qui institue pour les assurances de biens une limitation légale de l’indemnité, n’impose toutefois pas, sauf stipulations contraires du contrat, au bénéficiaire de l’indemnité de l’employer pour réparer le dommage ou remplacer le bien sinistré. » Autrement dit, sauf clause contraire de votre police, l’assureur ne peut pas réduire l’indemnité au motif que vous avez réparé vous-même, que vous avez choisi une entreprise moins chère ou que vous n’avez pas encore fait les travaux. Le moyen du pourvoi, accueilli par la Cour, le disait en ces termes : « l’assuré, étant libre de disposer à sa guise de l’indemnité due par l’assureur, le montant de celle-ci ne saurait, sauf stipulation contractuelle contraire, être fixée par référence aux modalités de remise en état du bien choisies par l’assuré ». Si votre contrat ne prévoit pas expressément une minoration en cas de travaux réalisés par vos soins, cette retenue est contestable, et l’arrêt du 18 juin 2026 est la référence à produire.
Troisième point : l’expertise de l’assureur n’est qu’une pièce parmi d’autres. Un jugement du tribunal judiciaire d’Évry du 2 avril 2026, rendu dans un dossier d’incendie mais sur des mécanismes identiques à ceux du dégât des eaux, l’illustre nettement (jugement du tribunal judiciaire d’Évry du 2 avril 2026, RG n° 25/03946). L’assuré réclamait 408 321,53 euros de travaux sur la base d’un chiffrage d’agence, l’assureur proposait 204 856,51 euros sur la foi de sa propre expertise amiable ; le tribunal relève que les sommes demandées « ne correspondent pas au montant des devis produits », que le rapport de l’assureur « n’est pas contradictoire » et tranche : « le tribunal ne peut fonder sa décision sur un unique rapport non contradictoire. » Faute de chiffrage contradictoire, il ordonne une expertise judiciaire et alloue une provision de 120 000 euros. L’enseignement vaut pour tout dégât des eaux : un devis isolé, même établi par un professionnel, ne suffit pas si ses montants ne correspondent pas aux pièces produites ; un rapport d’expert mandaté par une seule partie ne s’impose pas au juge. Faites établir votre propre devis détaillé poste par poste, exigez la contradiction — convocation aux opérations, communication des pièces, réponse à vos observations — et, en cas de désaccord persistant, demandez une expertise judiciaire plutôt que d’accepter une offre calculée sur des bases que vous n’avez jamais pu discuter. Rappelez-vous la règle de preuve, posée par le code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » (article 1353 du code civil). À vous de prouver le dommage et son montant, à l’assureur de prouver l’exclusion, la franchise ou la déchéance qu’il invoque.
B. Vétusté, valeur à neuf et TVA : la part différée et comment la récupérer
La retenue la plus fréquente sur les offres d’indemnisation porte un nom : la vétusté. Vos peintures ont dix ans, votre moquette en a quinze, votre plafond n’a jamais été refait depuis l’achat : l’assureur applique un taux d’usure et ne paie que la valeur d’usage. Cette déduction n’est pas une règle légale automatique, c’est une clause de votre contrat. Le même article L121-1 qui plafonne l’indemnité autorise expressément les aménagements conventionnels : « Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre. » (article L121-1 du code des assurances). Franchise, déduction de vétusté, plafond par pièce : tout cela doit figurer dans la police. Si la clause existe, elle s’applique ; si elle n’existe pas, l’assureur ne peut pas l’inventer. Le mécanisme usuel, illustré par le jugement d’Évry du 2 avril 2026 déjà cité, distingue deux versements : une indemnité immédiate, vétusté déduite, puis une indemnité différée correspondant à la vétusté, récupérable après travaux. Dans cette affaire, la police prévoyait qu’en dessous d’un taux de vétusté de 33 %, l’indemnisation se faisait en valeur de remise en état, et au-delà, vétusté déduite ; l’assureur proposait ainsi 124 820,97 euros d’indemnité immédiate et 80 035,54 euros « au titre de l’indemnité différée correspondant à la vétusté récupérable uniquement sur présentation de factures des travaux effectués » (jugement du tribunal judiciaire d’Évry du 2 avril 2026, RG n° 25/03946). Retenez le vocabulaire : la part différée ne se touche que sur factures, c’est-à-dire après exécution et paiement des travaux, jamais sur simple devis. Si vous ne faites pas réparer, ou si vous réparez vous-même sans facture d’entreprise, cette part reste en principe acquise à l’assureur, sauf clause plus favorable de votre contrat. C’est le revers exact de la liberté reconnue par la Cour de cassation : libre de disposer de l’indemnité immédiate, mais tenu de justifier des travaux pour la part différée.
La taxe sur la valeur ajoutée obéit à la même logique, et l’arrêt du 18 juin 2026 y apporte une réponse claire. L’assureur avait déduit 863,98 euros de TVA au motif que l’assuré avait réparé lui-même et n’avait donc acquitté aucune taxe ; la Cour répond que le tribunal « en l’absence de stipulation le prévoyant, ne pouvait déduire de l’indemnité évaluée par l’expert le montant de la TVA applicable aux travaux de remise en état au motif que l’assuré avait procédé lui-même à la réparation » (arrêt de la deuxième chambre civile du 18 juin 2026, pourvoi n° 25-10.433). La règle pratique s’énonce ainsi : l’indemnité évaluée par l’expert comprend la TVA dès lors que les travaux de remise en état y sont normalement soumis, et l’assureur ne peut la retrancher sous prétexte d’autoréparation que si le contrat le stipule expressément. Vérifiez donc deux lignes de votre offre : la base hors taxes retenue par l’expert et la ligne TVA. Si la TVA a été déduite alors que votre police ne prévoit pas cette déduction, contestez par écrit en visant l’arrêt du 18 juin 2026. En revanche, si vous ne faites exécuter aucun travail et que le contrat subordonne la TVA à la production des factures — montage fréquent dans les clauses valeur à neuf — la TVA suit le sort de la part différée : pas de facture, pas de TVA. Enfin, ne confondez pas vétusté et défaut d’entretien : un joint de baignoire manifestement pourri depuis des années, une gouttière jamais curée, un siphon entartré relèvent de l’exclusion pour défaut d’entretien que presque toutes les polices prévoient, et cette exclusion se discute sur les photos, les factures d’entretien et le rapport de l’expert, pas sur le taux de vétusté. Demandez toujours à l’assureur de viser précisément la clause qu’il applique : vétusté chiffrée ou exclusion pour défaut d’entretien, les deux ne se cumulent pas sur le même poste sans motivation distincte.
II. Offre trop basse ou refus : déclarer, prouver et contester dans les délais
A. Déclarer dans les cinq jours ouvrés et garder les preuves
Le calcul de l’indemnité ne commence bien que si la déclaration est faite dans les règles. La loi oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L113-2 du code des assurances). Concrètement : votre contrat fixe un délai — souvent cinq jours — et ce délai contractuel ne peut pas descendre en dessous de cinq jours ouvrés. Déclarez par écrit, de préférence par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, décrivez les pièces touchées, l’origine apparente de la fuite, la date à laquelle vous l’avez découverte, et joignez les premières photos. Puis, avant toute remise en état, photographiez et filmez chaque pièce sous plusieurs angles, conservez les revêtements déposés, les morceaux de canalisation remplacés, les rapports du plombier : ce sont ces pièces qui permettront, des mois plus tard, de discuter le chiffrage de l’expert ou d’alimenter une contre-expertise. Si la fuite vient de chez le voisin, faites établir un constat amiable de dégât des eaux avec lui le jour même ; son refus ne vous prive d’aucun droit, mais il faudra alors le faire constater par huissier ou par l’expert.
Une déclaration tardive n’entraîne pas automatiquement la perte de la garantie, et c’est un point que les assurés ignorent trop souvent. La même loi conditionne la sanction : « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » (article L113-2 du code des assurances). Deux conditions cumulatives protègent donc l’assuré en retard : la déchéance doit être prévue par une clause du contrat, et l’assureur doit prouver que le retard lui a causé un préjudice — par exemple parce que l’aggravation des dommages aurait été évitée par une intervention rapide. Sans clause, pas de déchéance ; avec clause mais sans préjudice démontré, pas de déchéance non plus. Et dans tous les cas, le retard dû à un cas fortuit ou à la force majeure ne peut jamais être sanctionné. Le jugement d’Évry du 2 avril 2026 applique la même philosophie à la fausse déclaration : l’assureur qui invoquait la déchéance pour déclarations mensongères a été débouté parce que « l’existence de fausses déclarations n’est pas rapportée par l’assureur sur qui pèse la charge de cette preuve » (jugement du tribunal judiciaire d’Évry du 2 avril 2026, RG n° 25/03946). La leçon est symétrique et tient en une phrase : à l’assuré la preuve du dommage et de sa déclaration, à l’assureur la preuve de la clause et du préjudice qu’il allègue. Face à un refus motivé par un simple retard, exigez que l’assureur vise la clause de déchéance de votre police et explique en quoi le retard l’a concrètement préjudicié ; à défaut, contestez par écrit avant d’engager la suite.
B. Contester l’offre, agir contre le voisin et respecter la prescription biennale
Quand l’offre arrive et qu’elle vous paraît amputée — vétusté surévaluée, TVA retirée sans clause, postes oubliés, peinture comptée en simple rafraîchissement alors que le support est gondolé — ne la laissez pas se figer. Répondez par écrit, poste par poste, en joignant votre devis détaillé et vos factures d’entretien, et demandez la communication du rapport d’expertise complet ainsi que la clause précise qui fonde chaque retenue. Si le désaccord persiste, faites diligenter une contre-expertise par un expert d’assuré : son rapport contradictoire pèsera devant le juge, là où le rapport unilatéral de l’assureur ne suffit pas, comme l’a rappelé le tribunal d’Évry. La réclamation écrite puis la médiation de l’assurance constituent ensuite le chemin usuel avant le procès, mais elles ne doivent jamais vous faire manquer le délai de l’action en justice. Car toutes les actions dérivant du contrat d’assurance se prescrivent vite : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » (article L114-1 du code des assurances). Deux ans à compter du sinistre, donc, pour assigner l’assureur, et ce délai court même pendant que vous négociez : une simple réclamation amiable ne l’interrompt pas. Seuls des actes précis — assignation, désignation d’expert judiciaire, reconnaissance de garantie — produisent un effet interruptif selon les règles propres à chaque situation, que votre conseil vérifiera sur votre dossier.
Ce délai de deux ans n’est toutefois opposable que si l’assureur a fait son travail d’information. Un arrêt de la cour d’appel d’Angers du 12 août 2025 vient de le rappeler avec fermeté : l’assureur qui ne justifie pas avoir rappelé dans la police les dispositions sur la prescription ne peut pas l’opposer à l’assuré (arrêt de la cour d’appel d’Angers du 12 août 2025, RG n° 23/00333). Dans cette affaire, les conditions particulières n’étaient signées nulle part et les conditions générales versées aux débats ne l’étaient pas davantage ; la cour en déduit : « faute pour les MMA de justifier que la police d’assurance souscrite par la SCI rappelle les dispositions concernant la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance, cette prescription est inopposable à cette dernière. » La cour ajoute que l’assureur défaillant « ne peut pas prétendre à l’application de la prescription de droit commun », en visant la jurisprudence de la troisième chambre civile du 21 mars 2019. Vérifiez donc votre propre police : le rappel du délai biennal et de ses causes d’interruption doit y figurer, et c’est à l’assureur d’en prouver la remise. À défaut, la prescription ne vous est pas opposable, ce qui ne dispense pas d’agir vite — les preuves s’effacent et les travaux urgents ne peuvent pas attendre deux ans.
Lorsque la fuite vient du logement voisin — machine à laver du dessus, joint défectueux, canalisation privative éclatée —, deux actions coexistent : celle contre votre assureur, qui indemnise puis se retourne, et la vôtre contre le voisin et son assureur. Le fondement civil est classique : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil), complété pour les choses dont on a la garde : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » (article 1242 du code civil). La loi vous donne en outre un accès direct à l’assureur du responsable : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. » (article L124-3 du code des assurances). Vous pouvez donc agir directement contre la compagnie du voisin, sans attendre qu’il veuille bien déclarer. Entre locataire et bailleur, la répartition suit le bail et l’entretien : le locataire répond de l’entretien courant et doit être assuré contre les risques locatifs, le bailleur des grosses réparations et de la structure ; les litiges nés de cette frontière relèvent du contentieux locatif à Paris. Pour les foyers parisiens et franciliens, quelques repères pratiques : en cas de procès, le tribunal judiciaire du lieu du sinistre est saisi — à Paris, le tribunal judiciaire de Paris —, les constats d’huissier et les rapports d’expertise se diligentent en quelques jours, et les syndics de copropriété parisiens appliquent le plus souvent la convention IRSI entre assureurs pour les petits sinistres, ce qui accélère le règlement mais ne vous interdit jamais de contester l’offre finale devant le juge.
Conclusion
Le montant de votre indemnité après un dégât des eaux ne tombe pas d’un barème mystérieux : il résulte de votre contrat, appliqué à la preuve que vous rapportez. Relisez la police avant de discuter, identifiez chaque retenue et sa clause — franchise, vétusté, part différée, TVA —, et n’acceptez aucune minoration sans visa contractuel. Faites vos travaux comme vous l’entendez, y compris vous-même : depuis l’arrêt du 18 juin 2026, l’assureur ne peut ni fixer l’indemnité en fonction de vos choix de réparation ni en déduire la TVA sans stipulation expresse. Conservez en revanche toutes les factures d’entreprise, car la part différée correspondant à la vétusté ne se récupère que sur justificatifs. Déclarez par écrit dans le délai de votre contrat, sans jamais laisser passer cinq jours ouvrés, photographiez tout avant de réparer, et exigez la contradiction de l’expertise. Contestez l’offre poste par poste, faites au besoin contre-expertiser, agissez directement contre l’assureur du voisin responsable, et portez le litige devant le juge avant l’expiration des deux ans, après avoir vérifié que le rappel de prescription figure bien dans votre police. À chaque étape, la méthode est la même : à vous la preuve du dommage, à l’assureur la preuve de sa clause, et au contrat, lu à la lettre, le dernier mot sur le montant.