Construire sans permis de construire un garage, une extension, un abri de jardin ou une piscine expose à trois poursuites distinctes qui ne se confondent pas : la sanction pénale devant le tribunal correctionnel, la mise en demeure administrative du maire avec amende et astreinte, et l’action civile des tiers devant le juge judiciaire. Chacune obéit à ses propres délais, et l’écoulement de l’un ne neutralise pas toujours les autres. En 2025 et 2026, la Cour de cassation et le Conseil d’État ont précisé des points décisifs : le point de départ de la prescription pénale, l’obligation d’entendre le maire avant toute démolition, et la limite temporelle des pouvoirs administratifs de mise en demeure. Ce guide détaille ce que risque réellement le propriétaire qui a construit sans autorisation, comment la régularisation joue, et quelle stratégie adopter à Paris et en Île-de-France, où les contrôles et le contentieux suivent les mêmes règles nationales devant le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux administratifs de Paris, Melun, Versailles ou Cergy.
I. La sanction pénale : procès-verbal, interruption du chantier et amende
Construire sans autorisation ou sans respecter l’autorisation obtenue constitue un délit, constaté par procès-verbal, qui peut être interrompu en cours de chantier et puni d’une amende proportionnée à la surface, avec une prescription de six ans qui court à compter de l’achèvement des travaux.
A. Le procès-verbal qui fait foi et l’interruption immédiate du chantier
Les infractions aux règles de l’urbanisme sont constatées par les officiers et agents de police judiciaire ainsi que par les fonctionnaires et agents de l’État et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire et assermentés, selon l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme. À Paris, il s’agit concrètement des agents assermentés des services de la Ville de Paris, qui dressent le procès-verbal transmis au procureur de la République. Ce procès-verbal a une force particulière : l’article L. 480-1 dispose que « Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire ». Contester les constatations suppose donc d’apporter la preuve contraire, ce qui rend la discussion sur les faits beaucoup plus difficile qu’un simple débat d’interprétation.
Lorsque l’infraction est constatée en cours de travaux, le chantier peut être stoppé net. L’article L. 480-2 du code de l’urbanisme prévoit que « L’interruption des travaux peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public agissant à la requête du maire, du fonctionnaire compétent ou de l’une des associations visées à l’article L. 480-1, soit, même d’office, par le juge d’instruction saisi des poursuites ou par le tribunal correctionnel ». Le bénéficiaire des travaux n’est pas mis de côté dans cette procédure d’urgence : l’article L. 480-2 précise que « L’autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l’avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures », et que « La décision judiciaire est exécutoire sur minute et nonobstant toute voie de recours ». Autrement dit, l’appel ne suspend pas l’arrêt du chantier.
Parallèlement, dès qu’un procès-verbal a été dressé, le maire peut lui-même, si l’autorité judiciaire ne s’est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux, avec copie transmise sans délai au ministère public, toujours selon l’article L. 480-2. Le maire peut prendre toutes mesures de coercition nécessaires pour assurer l’application immédiate de sa décision, y compris la saisie des matériaux et la mise sous scellés. Cette mesure cesse toutefois de produire effet en cas de décision de non-lieu ou de relaxe, et lorsque aucune poursuite n’est engagée, le procureur de la République en informe le maire qui met fin aux mesures prises. À titre d’illustration récente en Île-de-France, la cour administrative d’appel de Paris a eu à juger, le 21 octobre 2026, d’une mise en demeure d’interrompre des travaux adressée par le maire de Saint-Maur-des-Fossés après une opposition à déclaration préalable, ce qui montre que l’interruption se plaide aussi devant le juge administratif avec ses propres moyens. Celui qui poursuit son chantier malgré l’ordre d’interruption s’expose à des sanctions aggravées, car l’inexécution des mesures ordonnées constitue elle-même une infraction.
L’interruption n’est pas forcément définitive. L’article L. 480-2 du code de l’urbanisme prévoit que l’autorité judiciaire « peut à tout moment, d’office ou à la demande, soit du maire ou du fonctionnaire compétent, soit du bénéficiaire des travaux, se prononcer sur la mainlevée ou le maintien des mesures prises pour assurer l’interruption des travaux ». Le bénéficiaire peut donc demander la mainlevée, par exemple après dépôt d’une demande de régularisation, sans attendre l’issue du procès pénal. Inversement, l’arrêté municipal d’interruption tombe de lui-même en cas de décision de non-lieu ou de relaxe, et si le procureur de la République décide de ne pas poursuivre, il en informe le maire qui met fin aux mesures prises. Chaque étape doit être sollicitée expressément : rien ne se lève tout seul, sauf la fin de plein droit prévue par le texte.
B. L’amende proportionnée à la surface, la récidive et la prescription de six ans
Le cœur de la répression figure à l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme : exécuter des travaux soumis à permis ou à déclaration préalable en méconnaissance des règles ou des prescriptions de l’autorisation « est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros ». Pour une extension de 40 mètres carrés de surface de plancher, l’amende peut donc théoriquement atteindre 240 000 euros. L’article L. 480-4 ajoute qu’« En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé ». Les peines peuvent viser non seulement le propriétaire et le bénéficiaire des travaux, mais aussi les architectes, les entrepreneurs et toute personne responsable de leur exécution.
Face à ces poursuites, le temps joue un rôle central, mais son calcul est piégeux. L’article 8 du code de procédure pénale dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise ». Pour la construction sans permis, la Cour de cassation a fixé le point de départ avec précision dans un arrêt du 20 janvier 2026 : « le délit constitué par l’exécution illicite de travaux de construction s’accomplit pendant tout le temps où ils sont exécutés de sorte que sa perpétration s’étend jusqu’à l’achèvement de ces derniers », de sorte que la prescription court à compter de l’achèvement des travaux (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987). Le même arrêt rappelle deux garanties procédurales fortes : « la prescription de l’action publique constitue une exception péremptoire et d’ordre public », et « il appartient au ministère public d’établir que cette action n’est pas éteinte par la prescription ». Concrètement, c’est au parquet de prouver que les six ans ne sont pas écoulés depuis l’achèvement, et le juge doit rechercher lui-même la date d’achèvement au lieu de faire peser cette preuve sur le prévenu, sous peine de cassation.
Lorsque la culpabilité est retenue, le tribunal correctionnel ne se contente pas de l’amende : l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme lui impose de statuer « au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent », soit sur la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, soit sur la démolition ou la réaffectation du sol. Cette audition du maire est une formalité substantielle : dans l’arrêt du 20 janvier 2026 précité, la Cour de cassation a annulé une démolition ordonnée sous astreinte parce que rien n’établissait que le maire avait été entendu ou appelé à fournir ses observations (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987). Reste à savoir qui peut déclencher tout cela. Outre le maire et le ministère public, l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme vise les associations de protection de l’environnement, qui peuvent demander au ministère public de requérir l’interruption des travaux. Les voisins et autres tiers qui subissent un préjudice peuvent se constituer partie civile devant le tribunal correctionnel pour obtenir réparation, en plus des peines prononcées contre l’auteur. La fiche officielle du service public de l’urbanisme rappelle que la mairie comme les tiers peuvent poursuivre et que le constructeur risque des sanctions pénales, civiles et administratives tant que les délais de prescription ne sont pas terminés. Multiplier les fronts contentieux sans coordination expose donc à des condamnations cumulées, pénale d’un côté, indemnitaire de l’autre.
Pour assortir son injonction, l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme permet au tribunal : « il peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 € au plus par jour de retard ». L’astreinte court à compter de l’expiration du délai fixé jusqu’à l’exécution complète, et peut être relevée au-delà du maximum si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année.
II. La mise en demeure administrative, l’amende du maire et la régularisation
Indépendamment du procès pénal, le maire dispose de pouvoirs propres de police spéciale : mise en demeure de régulariser ou de mettre en conformité, assortie d’une amende administrative et d’une astreinte. Mais ces pouvoirs sont enfermés dans la prescription pénale de six ans, et la régularisation obéit à des conditions strictes, notamment à Paris où les demandes se déposent auprès des services d’urbanisme de la Ville.
A. La mise en demeure du maire : amende de 30 000 euros, astreinte et contentieux
Depuis la loi du 27 décembre 2019, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme, donc le maire dans la plupart des cas, peut agir sans attendre le juge pénal. Le Conseil d’État a décrit ce pouvoir dans un arrêt du 22 décembre 2022 : lorsqu’un procès-verbal constate des travaux irréguliers, l’autorité compétente peut, « dans le cadre de ses pouvoirs de police spéciale et indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l’infraction constatée, mettre en demeure l’intéressé, après avoir recueilli ses observations », soit de solliciter l’autorisation ou la déclaration nécessaire, soit de mettre la construction en conformité (CE, 22 décembre 2022, n° 463331). La mise en conformité peut aller loin, « y compris, si la mise en conformité l’impose, en procédant aux démolitions nécessaires », et l’astreinte peut être « prononcée dès l’origine ou à tout moment après l’expiration du délai imparti par la mise en demeure » (CE, 22 décembre 2022, n° 463331).
Deux garanties procédurales encadrent la mise en demeure. L’intéressé doit d’abord être invité à présenter ses observations avant la mise en demeure elle-même, puis de nouveau avant le prononcé d’une astreinte postérieure à l’expiration du délai, lorsque l’astreinte n’a pas été prononcée dès l’origine. L’oubli de l’une de ces deux invitations vicie la procédure et fournit un moyen d’annulation solide devant le tribunal administratif, à soulever dans le délai de recours contentieux de deux mois suivant la notification de l’arrêté. Vérifier systématiquement ces deux invitations, avec leurs dates et leurs preuves de réception, constitue donc le premier réflexe avant d’attaquer le fond de la mise en demeure.
Les montants actuels figurent à l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur vérifiée à la date de rédaction : le maire peut prononcer « une amende d’un montant maximal de 30 000 euros » et assortir sa mise en demeure d’« une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard », sachant que l’astreinte « ne peut excéder 100 000 € ». Le recouvrement s’effectue par trimestre échu au bénéfice de la commune, selon l’article L. 481-2 du code de l’urbanisme. Si la mise en demeure reste sans effet, l’article L. 481-3 du code de l’urbanisme permet en outre d’obliger l’intéressé à consigner entre les mains d’un comptable public une somme équivalant au montant des travaux à réaliser. Point procédural important pour le destinataire qui voudrait contester : l’article L. 481-1 dispose que « L’opposition devant le juge administratif à l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte ordonnée par l’autorité compétente n’a pas de caractère suspensif ». Il faut donc payer ou consigner tout en contestant, sauf suspension obtenue en référé.
Contester la mise en demeure ou l’astreinte suppose de respecter une procédure exigeante. Le juge des référés ne suspend l’exécution que si l’urgence le justifie et s’il existe un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision. Dans l’affaire jugée le 22 décembre 2022, le juge des référés de Montpellier avait suspendu une astreinte de 100 euros par jour au motif que la démolition partielle d’un mur imposée par la mise en demeure serait illégale ; le Conseil d’État a annulé cette ordonnance et rejeté la suspension, jugeant que la démolition partielle figure bien parmi les mesures que l’autorité peut prescrire pour mettre en conformité (CE, 22 décembre 2022, n° 463331). Par ailleurs, le recouvrement de l’astreinte s’effectue par trimestre échu au profit de la commune, mais l’article L. 481-2 du code de l’urbanisme permet à l’autorité de consentir une exonération partielle ou totale si le redevable établit que l’inexécution est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait, ce qui laisse une marge de discussion même après l’échec du recours.
La limite majeure de ces pouvoirs tient au temps écoulé. Dans un avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’État a jugé que le législateur « doit être regardé comme ayant exclu que ces pouvoirs puissent être mis en œuvre pour remédier à une méconnaissance des règles relatives à l’utilisation des sols ou des prescriptions d’une autorisation d’urbanisme au-delà du délai de prescription de l’action publique », et que « conformément à l’article 8 du code de procédure pénale, s’agissant de faits susceptibles de revêtir la qualification de délits, et sous réserve de l’intervention d’actes interruptifs de la prescription, ce délai est de six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise, c’est-à-dire, en règle générale, de l’achèvement des travaux » (CE, avis, 24 juillet 2025, n° 503768). Quand des travaux irréguliers se sont succédé dans le temps, seuls ceux dont l’action publique n’est pas prescrite peuvent donner lieu à mise en demeure. Avant tout contentieux contre une mise en demeure ancienne, la première vérification porte donc sur la date d’achèvement de chaque tranche de travaux et sur l’existence d’actes interruptifs de prescription.
B. Régulariser après coup : le permis ultérieur, le verrou des dix ans et le cas parisien
Demander une autorisation après avoir construit sans permis reste possible à tout moment : la mairie vérifie la conformité du projet aux règles d’urbanisme en vigueur au jour de la demande et peut régulariser, exiger des travaux de mise en conformité ou refuser. La régularisation pratique, étape par étape, fait l’objet d’un développement dédié pour les extensions de maison, avec les pièces à fournir et les recours contre le refus (régulariser une extension construite sans permis et éviter la démolition). Mais la régularisation ne fait pas disparaître l’infraction déjà commise : les poursuites pénales engagées dans le délai de six ans restent possibles, même si un permis est ensuite obtenu.
Le permis obtenu après coup joue toutefois un rôle protecteur contre la démolition. La Cour de cassation a jugé le 30 juin 2026 que « lorsqu’une construction a été irrégulièrement édifiée sans permis de construire, la délivrance ultérieure d’un permis tacite, si elle ne fait pas disparaître l’infraction consommée, fait obstacle à une mesure de démolition de l’ouvrage tant que ce permis n’a pas été annulé pour excès de pouvoir ou que son illégalité n’a pas été constatée par la juridiction administrative » (Cass. crim., 30 juin 2026, n° 25-85.934). Le silence gardé par la mairie pendant le délai d’instruction vaut donc bouclier temporaire contre la démolition pénale, à condition de prouver la date de première présentation du refus allégué : la notification d’un refus s’apprécie à la date de première présentation du recommandé, pas à celle du cachet postal, comme le rappelle le même arrêt.
Le temps écoulé protège aussi contre les refus fondés sur l’ancienneté de l’irrégularité, avec une limite stricte. L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme dispose que « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Mais cette protection ne joue pas pour les constructions édifiées sans aucun permis alors qu’il était requis : l’article L. 421-9 exclut expressément le cas où « la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis ». Celui qui a construit sans permis là où le permis s’imposait ne peut donc pas invoquer les dix ans pour faire échec à un refus ultérieur. Le Conseil d’État précise en outre que, si les travaux ne peuvent être régularisés, les opérations de mise en conformité, y compris les démolitions, ne peuvent porter que sur les travaux non prescrits (CE, avis, 24 juillet 2025, n° 503768).
À Paris et en Île-de-France, ces règles s’appliquent avec des interlocuteurs identifiés : la demande de régularisation se dépose auprès du service de l’urbanisme de la commune, à Paris via le guichet des autorisations d’urbanisme de la Ville de Paris ; la contestation d’un refus ou d’une mise en demeure relève du tribunal administratif du ressort (Paris, Melun, Versailles ou Cergy-Pontoise selon la commune), avec appel devant la cour administrative d’appel de Paris, comme l’illustre l’arrêt rendu le 21 octobre 2026 à propos d’une opposition à déclaration préalable et d’une mise en demeure d’interrompre des travaux à Saint-Maur-des-Fossés ; et les poursuites pénales relèvent du tribunal correctionnel du lieu des faits. Les délais de recours contentieux contre les décisions du maire sont de deux mois, et la mise en demeure administrative doit elle-même avoir été précédée de l’invitation à présenter des observations, formalité dont l’oubli vicie la procédure.
Construire sans permis n’est donc jamais une économie : l’amende peut atteindre 6 000 euros par mètre carré de surface de plancher, la récidive ouvre six mois d’emprisonnement, la démolition ou la mise en conformité peuvent être ordonnées sous astreinte, et le maire peut ajouter sa propre amende de 30 000 euros avec une astreinte d’exécution. La seule porte de sortie sûre consiste à vérifier sans attendre la date d’achèvement des travaux et la prescription applicable à chaque tranche, à déposer une demande de régularisation complète avant toute poursuite, et à contester chaque décision, procès-verbal, refus ou mise en demeure, dans ses délais propres avec ses moyens propres.