Vous avez signé un compromis de vente, versé plusieurs milliers d’euros, puis tout bascule : votre banque revoit son offre à la baisse, vous découvrez un vice caché dans les diagnostics, ou vous changez d’avis. La question qui décide de tout tient en un mot, celui que le rédacteur du compromis a écrit à côté de la somme versée : « arrhes » ou « acompte ». Si le mot est « arrhes », chacun peut se désister, l’acheteur en perdant la somme, le vendeur en la rendant au double. Si le mot est « acompte », aucun désistement unilatéral n’est possible : la partie qui refuse de signer l’acte authentique peut y être contrainte en justice, en plus d’une clause pénale. Cet article explique, texte et décisions à l’appui, comment distinguer les deux versements, comment les juges tranchent quand le compromis est ambigu, et quelles démarches concrètes entreprendre à Paris et en Île-de-France pour récupérer la somme ou forcer la vente.
L’essentiel. Le mot écrit dans le compromis fait la loi des parties : « arrhes » ouvre une faculté de dédit encadrée par l’article 1590 du Code civil, « acompte » verrouille la vente et expose le défaillant à l’exécution forcée et à la clause pénale. Quand le compromis est clair, le juge ne cherche pas la volonté des parties ailleurs que dans l’acte. L’acquéreur non professionnel dispose en outre d’un délai de rétractation de dix jours après la notification du compromis, et aucun versement ne peut être exigé avant son expiration. Ces règles sont détaillées ci-dessous, avec les montants, les délais et les recours, à partir des textes en vigueur vérifiés le 10 novembre 2026 et de quatre décisions de justice, dont deux arrêts de la Cour de cassation et des cours d’appel lus intégralement.
I. Les arrhes : le mot qui autorise chaque partie à se désister
Quand le compromis porte le mot « arrhes », la loi organise elle-même les conséquences du désistement. Ce régime, simple sur le papier, suppose toutefois que la qualification soit incontestable, car tout le contentieux naît des compromis qui mélangent les deux mots ou qui renvoient vaguement à l’article 1590 du Code civil sans écrire « arrhes ». Pour comprendre ce que le juge vérifiera, il faut partir du texte, puis de la manière dont la Cour de cassation l’applique aux compromis immobiliers. Les lecteurs qui hésitent encore entre les deux formules de compromis trouveront une présentation générale des deux actes dans notre comparatif promesse de vente ou compromis de vente, différences et coûts à Paris.
A. Ce que la loi prévoit : perdre les arrhes ou les rendre au double
L’article 1590 du Code civil, dans sa version en vigueur vérifiée le 10 novembre 2026, dispose : « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double. » (article 1590 du Code civil sur Légifrance). Chaque mot compte. « Chacun des contractants est maître de s’en départir » signifie que la faculté de dédit appartient aux deux parties, pas seulement à l’acheteur : l’acheteur qui renonce perd la somme versée, et le vendeur qui renonce doit restituer le double de ce qu’il a reçu. Il s’agit d’un prix du désistement fixé par la loi, pas d’une indemnité laissée à l’appréciation du juge : l’acheteur ne peut pas réclamer davantage que le double, et le vendeur ne peut pas retenir davantage que la somme versée.
Concrètement, si vous avez versé 10 000 euros qualifiés d’arrhes sur un appartement à Paris et que vous renoncez, ces 10 000 euros sont perdus, sans que le vendeur ait à justifier d’un préjudice ni à engager une procédure. Si c’est le vendeur qui refuse de signer l’acte authentique alors que les arrhes ont été stipulées, il doit vous restituer 20 000 euros. Aucune mise en demeure n’est exigée pour exercer ce dédit, car il ne s’agit pas de sanctionner une inexécution : c’est la loi elle-même qui attache cette conséquence au mot « arrhes ». En pratique, adressez néanmoins votre renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte de commissaire de justice, afin de dater votre décision et d’éviter toute discussion sur le point de savoir qui s’est désisté le premier, question décisive quand les deux parties invoquent le dédit en même temps.
Ce mécanisme a été appliqué sans hésitation par la cour d’appel de Paris dans une affaire où la qualification d’arrhes n’était pas discutée : un acheteur avait versé 5 000 euros « à titre d’arrhes pour la réservation » d’un véhicule, puis avait déclaré ne plus être intéressé ; la cour a retenu « la qualification d’arrhes relativement à la somme versée par M. [K] le 5 août 2018 en réservation du véhicule Lamborghini Gallardo mis en vente par M. [I] le 20 juillet 2018 » et rappelé le droit pour l’acheteur « d’exercer sa faculté de dédit, avec perte des arrhes versées, comme le prévoit l’article 1590 du code civil » (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 9, 1er décembre 2022, RG 20/13741, décision sur courdecassation.fr). L’affaire portait sur un véhicule et non sur un logement, mais le raisonnement est identique : dès lors que les parties s’accordent sur le mot « arrhes », le dédit produit ses effets de plein droit, avec perte de la somme pour celui qui se retire.
À l’inverse, une somme versée dans une promesse unilatérale de vente ne devient pas des arrhes par le seul fait qu’elle s’imputera sur le prix. Dans un arrêt du 12 février 2026, la cour d’appel de Versailles a jugé que « la somme versée par les époux [J] ne constituait en tout état de cause pas des arrhes au sens de l’article 1590 du code civil mais le prix de l’immobilisation du bien pour le temps imparti par la promesse afin de lever l’option et de l’exclusivité, même si elle avait pour vocation à s’imputer sur le prix de vente », ajoutant que « si le promettant aux termes de la promesse, ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du code civil, selon lequel si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun de cocontractants est maître de s’en départir, celui qui les as données en les perdant et celui qui les as reçues en restituant le double, les bénéficiaires ne sont pas davantage fondés à s’en prévaloir car la promesse fait précisément obstacle à cette option, celle-ci n’ayant pas été consentie avec une faculté de dédit » (cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-3, 12 février 2026, RG 24/03584, décision sur courdecassation.fr). Autrement dit, l’indemnité d’immobilisation qui rémunère l’exclusivité accordée au bénéficiaire d’une promesse unilatérale ne se confond pas avec des arrhes : sans stipulation expresse d’une faculté de dédit, ni le promettant ni le bénéficiaire ne peuvent invoquer l’article 1590 du Code civil pour se dégager ou pour réclamer le double.
B. Comment les juges vérifient le mot écrit dans votre compromis
Le contentieux des arrhes porte rarement sur le principe, qui est limpide, et presque toujours sur la preuve : le compromis mélange-t-il les deux mots, le mot « acompte » a-t-il été barré, le renvoi à l’article 1590 du Code civil suffit-il à lui seul ? La Cour de cassation a tranché ces questions dans un arrêt de principe rendu en matière immobilière. Trois compromis de vente signés en 1991 et 1992 « retenaient le terme « arrhes », celui d’acompte étant rayé », et « les trois promesses comportaient une mention identique selon laquelle tout désistement sera réglé conformément aux dispositions de l’article 1590 du Code civil » ; la cour d’appel en avait déduit la qualification d’arrhes, et la Cour de cassation a approuvé, jugeant que « la clarté des actes ne justifiait pas d’interprétation par la recherche d’éléments ayant précédé ou suivi leur signature, qu’aucune volonté de modifier sciemment la qualification des sommes versées ne résultait de la notification faite à la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), laquelle, si elle faisait référence à des acomptes, ne constituait pas un acte non équivoque de la volonté de nover » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 avril 2002, n° 01-01.120, décision sur courdecassation.fr).
Trois enseignements pratiques découlent de cet arrêt pour votre compromis. Premièrement, le juge s’attache au mot conservé dans l’acte définitif : un terme « acompte » rayé au profit du terme « arrhes », accompagné d’un renvoi exprès à l’article 1590 du Code civil, suffit à qualifier la somme d’arrhes. Deuxièmement, quand l’acte est clair, le juge ne va pas chercher ailleurs : ni les courriers échangés avant la signature, ni les déclarations faites après, ni même une notification administrative qui emploierait par erreur le mot « acompte » ne permettent de remettre en cause la qualification, sauf « acte non équivoque de la volonté de nover », c’est-à-dire un accord certain des deux parties pour changer la nature du versement. Troisièmement, la réciproque est vraie : si votre compromis porte le mot « acompte » sans rature ni renvoi à l’article 1590, vous ne pourrez pas plaider après coup qu’il s’agissait d’arrhes pour vous désister à moindre frais.
Avant de signer, relisez donc la clause financière du compromis ligne par ligne : un seul mot doit y figurer, « arrhes » ou « acompte », sans rature non paraphée et sans mention contradictoire dans les conditions particulières. Si l’agent immobilier ou le notaire a coché une case préimprimée tout en ajoutant une mention manuscrite contraire, exigez une version mise au propre paraphée par les deux parties. Conservez l’exemplaire qui vous est notifié, car c’est sur ce document que le délai de rétractation de dix jours court et que le juge s’appuiera en cas de litige. Et si le compromis prévoit une clause pénale en plus des arrhes, sachez que les deux mécanismes se cumulent difficilement : celui qui exerce son dédit régulier par la perte des arrhes ne devrait pas, en plus, subir la clause pénale, puisque le dédit n’est pas une faute mais l’exercice d’un droit que l’acte lui reconnaît.
II. L’acompte : aucun désistement unilatéral, la vente peut être imposée
Quand le compromis porte le mot « acompte », la logique s’inverse complètement : la somme versée est un à-valoir sur le prix, pas le prix d’un droit de se désister. L’acheteur qui refuse de signer l’acte authentique et le vendeur qui se rétracte s’exposent à l’exécution forcée de la vente et à la clause pénale, sans pouvoir invoquer l’article 1590 du Code civil. Cette seconde partie détaille les armes du créancier, les garde-fous qui protègent l’acquéreur non professionnel, et la marche à suivre devant les juridictions parisiennes.
A. L’acompte engage : la vente peut être forcée après mise en demeure
Le point de départ est l’article 1589 du Code civil, en vigueur et vérifié le 10 novembre 2026 : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » (article 1589 du Code civil sur Légifrance). Un compromis de vente sous seing privé qui constate l’accord sur le bien et sur le prix vaut donc déjà vente entre les parties, même si l’acte authentique n’est pas encore signé : l’acompte versé à cette occasion n’est qu’une fraction du prix payée d’avance. Celui qui refuse ensuite de réitérer l’acte devant notaire ne se désiste pas, il manque à son obligation, et le droit commun de l’inexécution s’applique.
Le créancier de l’obligation dispose d’abord de l’exécution en nature. L’article 1221 du Code civil, vérifié le 10 novembre 2026, prévoit : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » (article 1221 du Code civil sur Légifrance). Concrètement, le vendeur face à un acheteur qui ne vient plus chez le notaire, ou l’acheteur face à un vendeur qui se dérobe, fait délivrer une mise en demeure de signer l’acte authentique à la date convenue, puis saisit le tribunal pour obtenir un jugement qui vaut vente et ordonne la publication au fichier immobilier. La mise en demeure elle-même obéit à l’article 1344 du Code civil : « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. » (article 1344 du Code civil sur Légifrance). En pratique, une sommation délivrée par un commissaire de justice, qui vise la clause du compromis fixant la date de réitération et somme de s’y présenter muni des fonds, constitue l’interpellation suffisante exigée par ce texte.
Dans une promesse unilatérale de vente, la protection du bénéficiaire va encore plus loin : l’article 1124 du Code civil dispose que « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. » (article 1124 du Code civil sur Légifrance). Le promettant qui tente de reprendre sa parole pendant le délai d’option n’y parvient pas : si le bénéficiaire lève l’option, le contrat est formé et la vente peut être forcée dans les mêmes conditions. L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 12 février 2026 cité plus haut illustre cette rigueur : faute d’une faculté de dédit expressément consentie, la somme versée reste le prix de l’exclusivité et la promesse produit ses effets.
Le sort du séquestre suit celui du compromis quand l’acquéreur exerce son droit de rétractation dans les temps. Le tribunal judiciaire de Bobigny a jugé que « M. [J] a fait valoir son droit de rétractation conformément aux dispositions précitées pour l’avoir exercé le 5 novembre 2019, soit dans le délai de dix jours à compter de la notification de l’acte le 29 octobre 2019 », qu’« Il s’ensuit que le compromis de vente doit être considéré comme nul » et que « le dépôt de garantie d’un montant de 30 000 euros, dont il est établi, aux termes du compromis de vente, que M. [J] l’a versé entre les mains de la société Orpi Agence Victor Hugo, doit lui être restitué » (tribunal judiciaire de Bobigny, chambre 6, section 3, 31 mars 2025, RG 24/07429, décision sur courdecassation.fr). Ce jugement rappelle deux réflexes : verser le séquestre entre les mains du notaire ou d’un professionnel doté d’une garantie financière, jamais directement au vendeur, et exercer la rétractation dans les formes du compromis pour obtenir la restitution intégrale sans débat sur la qualification d’arrhes ou d’acompte.
B. Clause pénale, délais de protection et recours à Paris et en Île-de-France
La plupart des compromis ajoutent une clause pénale, généralement fixée à 10 % du prix, qui sanctionne la partie défaillante. L’article 1231-5 du Code civil, vérifié le 10 novembre 2026, encadre ce mécanisme : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » (article 1231-5 du Code civil sur Légifrance). Le même article précise que « Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier » et que « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » Une clause de 30 000 euros sur une vente de 300 000 euros où l’acheteur a déjà versé un acompte de 15 000 euros et subi un refus de prêt documenté pourra ainsi être discutée devant le juge, qui dispose d’un pouvoir modérateur même sans demande expresse. À l’inverse, quand le désistement est pur et simple et le préjudice du vendeur établi, la clause est appliquée : l’acompte déjà séquestré s’impute alors sur la pénalité, et le solde éventuel est réclamé en justice.
L’acquéreur non professionnel bénéficie en outre de deux garde-fous d’ordre public qui priment sur les stipulations du compromis. D’abord, l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte », que « Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise », et qu’« En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours » (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation sur Légifrance). Ensuite, l’article L. 271-2 du même code interdit tout versement anticipé : « nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation », et organise la restitution : « Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation » ; enfin, « Est puni de 30 000 euros d’amende le fait d’exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus » (article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation sur Légifrance). Si un vendeur ou un intermédiaire vous a fait verser l’acompte directement entre ses mains avant la fin des dix jours, ce versement est illégal et vous pouvez en exiger la restitution immédiate, sans attendre l’issue du débat sur les arrhes.
Deux délais de procédure complètent le tableau. Les actions en paiement de la clause pénale ou en exécution forcée sont des actions personnelles qui « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du Code civil, article 2224 du Code civil sur Légifrance). Le point de départ court donc du refus de signer ou de la date de réitération manquée, et non de la signature du compromis. Quant au tribunal compétent pour forcer la vente d’un logement, « En matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente » (article 44 du Code de procédure civile, article 44 du Code de procédure civile sur Légifrance). Pour un appartement situé à Paris, le litige relève du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil, même si le compromis a été signé dans une autre ville et même si l’acheteur habite en banlieue : seul compte le lieu de situation du bien.
À Paris et en Île-de-France, la marche à suivre se décline ainsi. D’abord, faites établir par votre notaire parisien le décompte exact des sommes séquestrées en son étude et l’historique des notifications, car le délai de dix jours se calcule au lendemain de la première présentation de la lettre. Ensuite, si le compromis porte un acompte et que l’autre partie fait défaut, faites délivrer une sommation de signer par un commissaire de justice du ressort, en visant la date de réitération prévue et en rappelant la clause pénale : cette sommation vaut mise en demeure au sens des articles 1221, 1231-5 et 1344 du Code civil et fait courir les intérêts et la pénalité. Enfin, si le vendeur a conservé l’acompte après votre rétractation régulière, adressez-lui une mise en demeure de restituer sous vingt et un jours en visant l’article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation, puis saisissez le tribunal du lieu de situation du bien en restitution et, le cas échéant, en dommages et intérêts. Les notaires parisiens séquestrent habituellement 5 à 10 % du prix : vérifiez que le montant porté au compromis correspond bien à ce qui figure sur le reçu de séquestre, car toute divergence alimentera le débat sur la qualification d’arrhes ou d’acompte.
Conclusion
Le sort de votre argent versé au compromis dépend d’un seul mot : « arrhes » ouvre à chacun un droit de se désister, au prix de la perte de la somme pour l’acheteur et du double pour le vendeur, tandis qu’« acompte » verrouille la vente et expose le défaillant à l’exécution forcée et à la clause pénale, sous le contrôle modérateur du juge. Quand l’acte est clair, les tribunaux s’en tiennent à l’écrit, comme la Cour de cassation l’a confirmé pour des compromis immobiliers portant le terme « arrhes ». Quand le compromis organise une promesse unilatérale avec indemnité d’immobilisation, cette somme ne se transforme pas en arrhes faute de faculté de dédit convenue. Et dans tous les cas, l’acquéreur non professionnel reste protégé par la rétractation de dix jours, l’interdiction de tout versement anticipé et la restitution du séquestre sous vingt et un jours. Relisez votre compromis aujourd’hui, vérifiez le mot qui y figure et la date de sa notification : ces deux mentions déterminent si vous pouvez encore vous retirer, combien cela vous coûtera, et devant quel tribunal agir si l’autre partie refuse de signer.