Le 8 novembre 2026, Le Parisien racontait la suite du traumatisme vécu en mai dernier par le petit port normand : trois maisons historiques du quai Sainte-Catherine, au bord du vieux bassin qui a fait la réputation de Honfleur, avaient menacé de s’effondrer à la veille de la saison estivale. La mairie avait alors décrété une situation d’urgence, fait fermer des commerces et barricader tout un secteur. Six mois plus tard, les risques immédiats se sont éloignés, une place et des commerces ont rouvert, mais le nouveau maire, Nicolas Pubreuil, lance un gigantesque état des lieux du patrimoine : plus de 2 000 propriétaires du centre historique vont être sollicités pour faire évaluer l’état de leur bien, à leurs frais. Derrière cette actualité locale se cache une question de droit qui concerne tous les propriétaires de France : que faire quand la mairie vous impose des travaux de sécurité sur votre immeuble, qui paie, et comment contester un arrêté de péril quand l’addition est insupportable ? Les réponses tiennent en trois instruments que la jurisprudence récente a précisés : l’arrêté de mise en sécurité et son régime d’exécution d’office, le recours devant le juge administratif qui ne suspend rien, et la responsabilité du propriétaire pour la ruine de son bâtiment.
I. Arrêté de péril reçu : comprendre ce que la mairie vous impose et combien cela peut vous coûter
A. Arrêté de péril imminent ou ordinaire : qui décide, pour quels dangers et dans quel délai
Depuis l’ordonnance du 16 septembre 2020 entrée en vigueur le 1er janvier 2021, on ne parle plus officiellement d’arrêtés de péril ordinaire ou imminent dans les textes : la police de la sécurité des immeubles s’exerce dans un chapitre unique du code de la construction et de l’habitation. La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. En pratique, les mairies, les avocats et les juges continuent de distinguer deux situations que tout propriétaire doit savoir reconnaître, car les garanties procédurales ne sont pas les mêmes.
Premier cas, le plus large : le danger durable. Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers relèvent de cette police spéciale. Fissures évolutives sur une façade, planchers qui fléchissent, toiture qui menace de céder, mur de soutènement fragilisé : dès lors que la solidité de l’ouvrage n’offre plus les garanties nécessaires à la sécurité des occupants ou des passants, le maire peut agir. L’autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est : 1° Le maire dans les cas mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 511-2, ce qui vise exactement ces désordres de solidité. A Paris, où le maire de Paris exerce ces pouvoirs, comme dans une petite commune normande, la procédure est la même : c’est le maire qui constate, prescrit et poursuit.
Second cas, le danger immédiat : quand l’effondrement peut survenir d’un jour à l’autre, après un incendie, une inondation ou la découverte d’un affaissement brutal, l’autorité compétente statue vite et fort. En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l’article L. 511-8 ou par l’expert désigné en application de l’article L. 511-9, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe. Retenez chaque mot de cette phrase : en situation d’urgence, il n’y a pas de discussion préalable avec le propriétaire, et le délai fixé par l’arrêté peut être très court. C’est ce qui s’est passé à Honfleur en mai, avec l’évacuation et la fermeture décidées dans l’urgence à la veille du pont de mai. A l’inverse, hors urgence, la mairie doit d’abord faire établir un rapport, vous permettre de présenter vos observations et motiver son arrêté au regard de ce rapport et de l’expertise éventuelle : tout arrêté qui ne vise aucun constat technique sérieux est un arrêté fragile, et c’est le premier point à vérifier avec votre conseil.
Le maire peut aussi faire visiter les lieux pour évaluer le risque. L’autorité compétente peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles afin d’évaluer les risques mentionnés à l’article L. 511-2. Quand les locaux servent à l’habitation, ces visites ont lieu entre 6 heures et 21 heures, et si l’occupant s’y oppose, l’autorisation du juge des libertés et de la détention est nécessaire. Ne refusez jamais brutalement une visite : l’obstruction alimente le dossier de la mairie et peut justifier des mesures plus sévères, alors qu’une visite contradictoire avec votre propre expert permet souvent de circonscrire le péril réel et d’éviter une interdiction totale d’habiter.
Que peut prescrire l’arrêté ? La liste est fixée par la loi. L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; 2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ; 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. Deux garde-fous protègent le propriétaire : l’arrêté fixe un délai d’exécution, et la démolition ou l’interdiction définitive ne sont possibles que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insécurité, ou quand la remise en état coûterait plus cher que la reconstruction. Une démolition prescrite alors qu’une réparation ciblée suffirait, chiffres d’entreprises à l’appui, est une mesure disproportionnée que le juge administratif censure. Enfin, l’arrêté doit prévenir : à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15, et d’autre part que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais. L’astreinte court chaque jour, et les travaux d’office signifient que la commune fait réaliser les travaux puis vous en présente la facture.
Un point pratique illustré par Honfleur : un courrier de la mairie qui invite les propriétaires à faire diagnostiquer leur bien à leurs frais n’est pas un arrêté de mise en sécurité. Seules les mesures prescrites par un arrêté formel, notifié, motivé et assorti d’un délai sont obligatoires et sanctionnées. Tant que vous recevez une simple invitation dans le cadre d’un état des lieux général du centre historique, vous pouvez choisir votre diagnostiqueur, discuter le périmètre et le calendrier, et surtout faire établir un constat contradictoire de l’état réel avant tout engagement. En revanche, dès qu’un arrêté de mise en sécurité vous est notifié, le compte à rebours démarre et chaque jour compte, comme on va le voir.
B. Travaux d’office, astreinte et facture de la commune : l’addition et le moyen de la faire échec
Le mécanisme financier est redoutable de simplicité. Quand le délai de l’arrêté expire sans que les travaux aient été réalisés, la commune peut décider de les faire exécuter elle-même, puis de recouvrer les sommes exposées contre vous. Lorsque les prescriptions de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire. Et le texte ajoute : Lorsque l’autorité compétente se substitue aux propriétaires défaillants et fait usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus, elle agit en leur lieu et place, pour leur compte et à leurs frais. En copropriété, la commune peut même se substituer aux copropriétaires défaillants pour les sommes votées en assemblée générale et se trouve alors subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires. Concrètement, cela signifie que l’inaction ne fait jamais disparaître la dette : elle la transforme en facture publique, majorée des frais d’intervention, recouvrable comme une créance publique.
Mais cette arme a un talon d’Achille que la Cour de cassation a rappelé avec force dans un arrêt du 5 juillet 2018, rendu dans une affaire qui ressemble à bien des dossiers actuels. Un incendie avait endommagé en 1999 un immeuble appartenant à un propriétaire, à Marmande. Le maire avait pris en 2002 un arrêté de péril imminent lui enjoignant de sécuriser, puis en 2008 un arrêté de péril ordinaire prescrivant la démolition totale. Faute d’exécution, la commune avait fait démolir l’immeuble d’office entre septembre et novembre 2008, puis en avait réclamé le coût au propriétaire. Or, en 2010, le tribunal administratif avait annulé l’arrêté de péril de 2008. La cour d’appel avait néanmoins condamné le propriétaire à payer, au motif que les travaux avaient été autorisés par le juge des référés. La troisième chambre civile a cassé : la commune n’agit pour le compte et aux frais du propriétaire que lorsqu’elle fait régulièrement usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus et l’irrégularité de la procédure résultant de l’illégalité de l’arrêté de péril fait obstacle à ce que soit mis à la charge du propriétaire le coût des travaux ordonnés par cet arrêté et exécutés d’office par la commune. En clair : un arrêté illégal ne peut pas servir de fondement à une facture, même si les travaux ont été réellement exécutés. Pour le propriétaire sommé de payer des dizaines de milliers d’euros de travaux d’office, la contestation de la légalité de l’arrêté n’est donc pas un luxe procédural : c’est le moyen qui fait tomber la dette elle-même.
Le même arrêt enseigne une seconde leçon, plus sévère pour les propriétaires négligents. Le propriétaire demandait aussi l’indemnisation de son préjudice lié à la démolition de son immeuble. La Cour a rejeté cette demande : l’immeuble n’avait fait l’objet d’aucun entretien depuis l’incendie de 1999, le propriétaire avait perçu 300 000 euros d’indemnité d’assurance sans faire réparer, et les dégradations n’étaient dues qu’à sa propre inertie. Moralité pratique : contester l’arrêté ne dispense jamais d’entretenir. Le propriétaire qui laisse pourrir son bien pendant des années puis invoque l’illégalité de l’arrêté pour échapper à toute conséquence perd sur les deux tableaux : il peut faire annuler la facture des travaux d’office, mais il n’obtiendra aucune indemnité pour la perte de son immeuble et restera exposé aux sanctions pénales.
Cette responsabilité d’entretien ne joue pas seulement face à la mairie : elle joue face aux voisins et aux passants. Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. La Cour de cassation l’a appliqué le 27 octobre 2022 dans un dossier où le mur de soutènement d’une propriété s’était effondré, provoquant un important glissement de terrain sur une voie communale qui avait dû être fermée à la circulation : le propriétaire a été condamné à faire réaliser à ses frais les travaux préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, sans pouvoir s’exonérer en invoquant que les désordres venaient de travaux réalisés par le précédent propriétaire. Pour les riverains du quai Sainte-Catherine à Honfleur, commerçants privés de clientèle pendant la fermeture du secteur comme habitants évacués, ce fondement est celui des actions en indemnisation contre le propriétaire négligent, parallèlement à l’action de la mairie.
Que faire concrètement dans les premiers jours suivant la notification ? D’abord, dater et conserver l’arrêté avec son accusé de réception, car tous les délais courent à compter de la notification. Ensuite, mandater immédiatement un bureau d’études structure ou un architecte pour un contre-rapport : face au rapport de la mairie, seul un avis technique contradictoire permet de discuter la réalité du danger, le périmètre des mesures et leur coût. Puis chiffrer : demander au moins deux devis d’entreprises pour les travaux prescrits, car le chiffrage servira à la fois à démontrer qu’une réparation est possible là où la mairie prescrit une démolition, et à contester plus tard le montant réclamé au titre des travaux d’office. Enfin, ne pas laisser passer le délai sans agir : même si vous contestez l’arrêté, réaliser les mesures conservatoires indispensables, comme un étaiement ou une bâche de protection, coupe court au reproche d’inertie et à l’aggravation de l’astreinte, sans valoir reconnaissance de la légalité de l’arrêté.
II. Arrêté de péril contesté : recours sans effet suspensif, occupants à héberger et sanctions pénales
A. Contester un arrêté de péril : recours gracieux, juge administratif et piège de l’exécution immédiate
La première chose à comprendre, et la plus contre-intuitive pour un justiciable, c’est que le recours ne suspend rien. L’arrêté de mise en sécurité est exécutoire dès sa notification : la mairie peut le faire exécuter et le juge peut ordonner la démolition pendant que votre contestation est pendante devant le tribunal administratif. La troisième chambre civile l’a jugé le 21 septembre 2022 dans une affaire où une société immobilière contestait un arrêté de péril du 14 juin 2019 prescrivant la démolition de son immeuble qui menaçait ruine. Le maire avait saisi le juge judiciaire pour être autorisé à démolir d’office, alors même qu’un recours était pendant devant la juridiction administrative. La Cour a approuvé la démolition en posant une règle nette : L’arrêté de péril étant exécutoire dès sa notification et le recours formé à son encontre devant la juridiction administrative n’ayant point d’effet suspensif, le juge judiciaire, saisi par le maire sur le fondement de l’article L. 511-2, V, du code de la construction et de l’habitation, peut ordonner la démolition, nonobstant l’existence d’un recours. Celui qui attend tranquillement le jugement du tribunal administratif en se disant protégé par son recours prend donc le risque de découvrir un immeuble démoli et une facture de travaux d’office à son retour.
La contestation reste pourtant indispensable, pour deux raisons. D’une part, comme l’a montré l’arrêt Marmande de 2018, l’annulation de l’arrêté fait tomber la facture des travaux d’office. D’autre part, le juge administratif contrôle la réalité du danger, la régularité de la procédure et la proportionnalité des mesures : un arrêté pris sans rapport circonstancié, qui prescrit une démolition là où un confortement suffirait, ou qui interdit définitivement l’habitation d’un logement réparable, encourt l’annulation. Le recours se porte devant le tribunal administratif du lieu de l’immeuble. La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. Ce délai de deux mois est strict : passé ce délai sans recours contentieux ni recours administratif interruptif, l’arrêté devient définitif et sa légalité ne pourra plus être discutée, y compris lorsque la commune réclamera le coût des travaux d’office. Adressez en parallèle un recours gracieux au maire : il invite l’autorité à retirer ou à réformer son arrêté, il ouvre un dialogue technique sur le périmètre des travaux, et il peut suspendre le délai contentieux le temps de la réponse, à condition d’être formé dans le délai de recours.
En pratique, la stratégie gagnante combine trois temps. Premier temps, dans les jours qui suivent la notification : recours gracieux détaillé, avec le contre-rapport de votre expert et les devis, demandant la substitution de mesures moins radicales à celles prescrites. Deuxième temps, avant l’expiration du délai de deux mois : requête devant le tribunal administratif, avec une demande de suspension en urgence si les travaux prescrits sont irréversibles, comme une démolition totale, car seule une décision du juge des référés peut figer la situation en attendant le jugement au fond. Troisième temps, devant le juge judiciaire si la mairie demande l’autorisation de démolir d’office : faire valoir que la démolition est disproportionnée, qu’une réparation est techniquement possible et chiffrée, et que le recours administratif est pendant, même si ce dernier argument ne suffit pas à lui seul à bloquer la décision. Dans l’affaire de 2022, la société immobilière a perdu parce qu’elle s’était battue sur la seule qualification de son courrier en recours gracieux, sans démontrer que la démolition était évitable ; ne reproduisez pas cette erreur et portez le débat sur le fond technique.
Pour les copropriétés, le contentieux a une dimension collective à anticiper. Quand l’arrêté vise les parties communes, le syndicat des copropriétaires doit voter les travaux et appeler les fonds ; la défaillance de certains copropriétaires n’exonère pas les autres, et la commune peut se substituer aux défaillants puis se retourner contre eux. Chaque copropriétaire qui reçoit l’arrêté doit donc vérifier s’il est visé à titre personnel ou si le syndicat est seul destinataire des prescriptions, participer activement à l’assemblée générale qui vote les travaux, et contester individuellement l’arrêté dans le délai de deux mois s’il estime que les mesures excèdent ce que l’état de l’immeuble justifie. Laisser le syndic gérer seul puis découvrir une facture de travaux d’office répartie en charges est le scénario le plus coûteux, et le plus fréquent dans les centres historiques où les propriétaires bailleurs sont éloignés.
B. Occupants à héberger, voisins à indemniser et sanctions pénales : les autres fronts du dossier
Un arrêté de mise en sécurité ne règle jamais seulement une relation entre la mairie et le propriétaire : il ouvre un second dossier, celui des occupants, dont le coût peut dépasser celui des travaux. Quand l’arrêté prononce une interdiction temporaire d’habiter ou quand les travaux rendent le logement temporairement inhabitable, le propriétaire doit héberger les occupants. Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l’hébergement est assuré par la puissance publique et son coût est mis à la charge du propriétaire défaillant. Sont protégés le locataire, le sous-locataire et l’occupant de bonne foi dont le logement constitue l’habitation principale, comme le précise l’article L. 521-1 du même code, qui définit l’occupant comme le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation constituant son habitation principale. Le propriétaire bailleur d’un immeuble frappé d’interdiction d’habiter ne peut donc ni percevoir les loyers pour la période d’éviction ni abandonner ses locataires à leur sort : il doit les héberger ou payer l’hébergement, et ce poste doit être intégré dès le premier chiffrage du dossier.
Le troisième front est celui des voisins et des tiers. Pendant les mois où le secteur est barricadé, les commerces voisins perdent leur chiffre d’affaires et les riverains subissent troubles et dépréciation. Leur action en responsabilité se fonde sur l’article 1244 du code civil cité plus haut : Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. L’arrêt du 27 octobre 2022 montre que cette responsabilité est sévère : ni l’ancienneté des désordres ni leur origine imputable à un précédent propriétaire n’ont permis au propriétaire actuel d’échapper à la condamnation, et le juge a assorti l’obligation de travaux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard. Conservez donc précieusement les factures d’entretien, les diagnostics et les attestations d’assurance : en cas de sinistre, c’est votre dossier d’entretien qui fera la différence entre une exonération et une condamnation. Et vérifiez votre assurance multirisque immeuble : la garantie responsabilité civile et, le cas échéant, la protection juridique peuvent prendre en charge une partie des frais d’expertise et d’avocat, à condition de déclarer le sinistre et l’arrêté sans tarder.
Le quatrième front est pénal, et il est le plus sous-estimé. Refuser délibérément d’exécuter les travaux prescrits n’est pas une simple incivilité administrative : Est puni d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux et mesures prescrits en application du présent chapitre. Les peines sont aggravées quand l’occupant est une personne vulnérable, et d’autres comportements sont incriminés jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende : dégrader des locaux visés par un arrêté pour en faire partir les occupants, ou ne pas respecter de mauvaise foi une interdiction d’habiter. Les personnes physiques encourent en outre des peines complémentaires redoutables, dont la confiscation de l’immeuble et l’interdiction d’acheter un bien à usage d’habitation pendant dix ans au plus. Le propriétaire qui serait tenté de louer quand même un logement interdit d’habitation, ou de faire pression sur ses locataires pour qu’ils partent avant les travaux, joue sa liberté et son patrimoine : ces poursuites sont engagées par le parquet sur signalement de la mairie, et elles prospèrent sur les dossiers où le refus d’obtempérer est documenté.
A Paris et en Ile-de-France, où le contentieux est le plus nourri, quelques réflexes locaux complètent le tableau. Les arrêtés de mise en sécurité parisiens visent souvent des immeubles haussmanniens dont les désordres affectent à la fois parties communes et parties privatives : faites préciser par l’arrêté ce qui relève de chacun, car le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire individuel n’ont pas les mêmes obligations ni les mêmes voies de recours. Les diagnostics structure avant travaux y sont coûteux et les entreprises saturées : sollicitez très tôt un maître d’œuvre qui connaît les exigences de l’architecte des bâtiments de France dans les secteurs protégés, car un arrêté qui impose une démolition avec conservation de façade, comme dans l’affaire Marmande, suppose des prescriptions patrimoniales qui renchérissent l’opération. Enfin, si votre immeuble accueille des commerces en rez-de-chaussée, anticipez leurs demandes d’indemnisation pour perte d’exploitation pendant la fermeture : une transaction encadrée coûte toujours moins cher qu’une assignation en responsabilité pour ruine du bâtiment.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Le maire prescrit par arrêté de mise en sécurité les réparations ou la démolition nécessitées par l’état de l’immeuble, avec un délai d’exécution, une astreinte par jour de retard et des travaux exécutés d’office aux frais du propriétaire en cas d’inexécution, comme le prévoient l’article L. 511-11 et l’article L. 511-16 du code de la construction et de l’habitation. Le recours contre cet arrêté ne suspend pas son exécution et le juge peut ordonner la démolition malgré le recours pendant, mais l’illégalité de l’arrêté fait obstacle à toute facture de travaux d’office, selon la troisième chambre civile du 21 septembre 2022 et celle du 5 juillet 2018. Le propriétaire reste responsable envers les voisins du dommage causé par la ruine de son bâtiment et encourt un an d’emprisonnement et 50 000 euros d’amende en cas de refus délibéré d’exécuter les travaux, en application de l’article 1244 du code civil et de l’article L. 511-22 du code de la construction et de l’habitation.
Conclusion
L’affaire de Honfleur rappelle une vérité que les trois arrêts de la Cour de cassation rendent tangible : face à un immeuble qui menace ruine, le propriétaire n’est jamais seul face à la mairie, mais il n’est jamais à l’abri non plus. Contester la légalité de l’arrêté est le levier qui fait tomber la facture des travaux d’office quand la procédure est irrégulière, comme à Marmande où l’annulation de l’arrêté a privé de base le recouvrement. Mais ce levier ne protège ni de la démolition ordonnée pendant le recours, comme la société immobilière de 2022 l’a appris à ses dépens, ni de la responsabilité envers les voisins quand l’entretien a manqué, comme le propriétaire du mur effondré condamné sous astreinte. La conduite à tenir tient donc en un triptyque : faire expertiser et chiffrer dès la notification, contester dans le délai de deux mois sans attendre le jugement pour se mettre en sécurité, et héberger les occupants tout en conservant chaque preuve d’entretien. A ce prix, l’état des lieux lancé à Honfleur restera ce qu’il doit être : une campagne de prévention patrimoniale, et non le prélude à des démolitions et à des factures que personne n’avait anticipées.