Un logement resté vide peut coûter cher à son propriétaire, et la note ne se limite pas à la taxe de base. Depuis février 2026, un article nouveau du code général des impôts, l’article 1406 bis, fixe le régime de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation : un an de vacance suffit dans les communes où le marché du logement est déséquilibré, deux ans ailleurs, avec des taux de 17 % puis 34 % que la commune peut relever jusqu’à 30 % puis 60 % par délibération. La question que les propriétaires tapent désormais dans Google, « logement vacant taxe » ou « taxe habitation logement vacant », porte donc moins sur le principe, connu depuis longtemps, que sur son montant réel une fois que la commune a voté, et sur les moyens de le contester. La polémique publique du moment sur les logements vacants, relancée par une séquence télévisée très partagée sur la réquisition, entretient la confusion : la réquisition autoritaire et la taxe incitative sont deux outils distincts, et c’est le second qui frappe chaque automne les avis d’imposition. Cet article décrit le mécanisme applicable en 2026, tel qu’il résulte des textes en vigueur lus à la date de rédaction, puis les recours concrets du propriétaire : prouver que la vacance est subie, réclamer dans les délais, et faire supporter le dégrèvement par la collectivité qui a voté la taxe.
I. Taxe sur un logement vacant : qui paie et jusqu’où la commune peut-elle majorer la note en 2026 ?
Le paysage de la fiscalité des logements vacants a changé en 2026. L’article 1406 bis du code général des impôts, en vigueur depuis le 21 février 2026, crée une taxe sur la vacance des locaux d’habitation dont le champ, les taux et les marges de manoeuvre communales sont désormais écrits dans un texte unique. Les anciens dispositifs, la taxe annuelle sur les logements vacants de l’article 232 et la taxe d’habitation sur les logements vacants de l’article 1407 bis, restent affichés en vigueur avec une abrogation différée au 1er janvier 2027. Pour l’imposition 2026, le propriétaire doit donc vérifier son avis à la lumière des trois textes, en commençant par le plus récent.
A. Taxe sur un logement vacant depuis un ou deux ans : redevables, assiette et exclusions
L’article 1406 bis distingue deux situations. La taxe est due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition depuis au moins une année lorsque le logement est situé dans une commune qui présente un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, et depuis au moins deux années dans les autres communes. Le déséquilibre se caractérise notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens, le nombre élevé de demandes de logement social par rapport aux emménagements annuels, ou la proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que l’habitation principale. Un décret établit la liste des communes concernées. Concrètement, à Paris et dans la plupart des communes d’Île-de-France où la tension locative est constatée, le seuil d’un an s’applique ; dans une commune rurale détendue, il faut deux ans de vacance au 1er janvier.
La taxe est due par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance. L’assiette est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409 du code général des impôts, autrement dit la même base que la taxe foncière. Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties, ce qui emporte une conséquence procédurale importante : le contentieux relève du juge administratif, comme celui de la taxe foncière, et non du juge judiciaire.
Trois exclusions protègent le propriétaire de bonne foi. Sont exclus du champ de la taxe les logements dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence, les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable, et les logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et sociétés d’économie mixte relevant des articles L. 411-2 et L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation. Les dépendances du domaine public sont également exclues. Le texte reprend ici mot pour mot la logique de l’ancien régime : l’article 232 prévoyait déjà, à son paragraphe V, que « n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II», et à son paragraphe VI que «La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable». Le propriétaire qui loue son bien quelques mois dans l’année, qui y loge un proche pendant plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs, ou qui démontre que la vacance lui est imposée, sort du champ de la taxe.
L’ancien dispositif de taxe d’habitation sur les logements vacants, l’article 1407 bis, permettait aux communes autres que celles visées à l’article 232 d’assujettir, par délibération, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition, la vacance s’appréciant au sens des paragraphes V et VI de l’article 232. Les logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte, destinés à être attribués sous conditions de ressources, en étaient exonérés. Ce texte reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026. Un avis reçu à l’automne 2026 peut donc encore relever de l’article 1407 bis ou de l’article 232 selon la commune ; la première vérification du propriétaire consiste à lire la base légale visée sur son avis et à la rapprocher de la situation de sa commune.
B. La majoration votée par la commune : taux relevés, délibération et plafonds
C’est ici que la note peut doubler. Dans les communes où le déséquilibre du marché du logement est caractérisé, le taux de la taxe est fixé à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième, mais «Par dérogation au premier alinéa du présent A, la commune peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A, augmenter ces taux, sans toutefois excéder le taux de 30 % la première année d’imposition et le taux de 60 % à compter de la deuxième année d’imposition». Ce sont les termes mêmes du paragraphe III, A, de l’article 1406 bis. Dans les autres communes, la commune peut instituer la taxe et fixer son taux, sans excéder 50 %, et l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ayant adopté un programme local de l’habitat dispose du même pouvoir sur le territoire des communes membres qui n’ont pas elles-mêmes institué la taxe. La délibération intercommunale n’est pas applicable sur le territoire des communes membres ayant déjà voté ni sur celui des communes les plus tendues.
La délibération qui augmente les taux n’est valable que si elle a été prise dans les formes et délais légaux. L’article 1639 A du code général des impôts, auquel l’article 1406 bis renvoie, dispose que « les collectivités locales et organismes compétents font connaître aux services fiscaux, avant le 15 avril de chaque année, les décisions relatives soit aux taux, soit aux produits, selon le cas, des impositions directes perçues à leur profit». L’année où intervient le renouvellement des conseils municipaux, la date est reportée du 15 avril au 30 avril pour les conseils concernés. À défaut de notification dans ces délais, les impositions peuvent être recouvrées selon les décisions de l’année précédente : une majoration votée tardivement ne s’applique pas. Le propriétaire qui constate sur son avis un taux majoré de 30 % ou de 60 % a donc intérêt à demander en mairie la date de la délibération et celle de sa notification aux services fiscaux ; une délibération manquante, rapportée ou notifiée hors délai prive la majoration de base légale pour l’année en cause.
Un second mécanisme de majoration coexiste pour les résidences secondaires meublées. L’article 1407 ter du code général des impôts permet au conseil municipal, dans les communes concernées, de « majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires due au titre des logements meublés». Cette majoration obéit à un plafond : la somme du taux communal et du taux multiplié par la majoration ne peut excéder le taux plafond prévu à l’article 1636 B septies. Le propriétaire d’un logement meublé inoccupé doit donc distinguer deux majorations possibles, celle de la taxe sur la vacance votée au titre de l’article 1406 bis et celle de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires votée au titre de l’article 1407 ter, qui peuvent se cumuler sur des impositions différentes mais jamais au-delà de leurs plafonds respectifs.
Le législateur a prévu des soupapes pour les situations contraintes. Bénéficient d’un dégrèvement de la majoration prévue à l’article 1407 ter, sur réclamation, les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de leur habitation principale pour des raisons professionnelles, les personnes hébergées durablement dans un établissement médico-social qui conservent la jouissance de leur ancienne résidence principale, et plus largement «Les personnes autres que celles mentionnées aux 1° et 2° qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d’habitation principale» (article 1407 ter du code général des impôts). Les dégrèvements correspondants sont à la charge de la commune et s’imputent sur ses attributions. Symétriquement, l’article 1414 B du code général des impôts exonère de taxe d’habitation sur les résidences secondaires les personnes qui conservent la jouissance de l’habitation qui constituait leur résidence principale avant d’être hébergées durablement dans un établissement ou service médico-social, à compter de l’année qui suit celle de leur hébergement. La personne âgée entrée en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes qui garde son appartement vide n’est donc pas fatalement taxable : l’exonération légale existe, mais elle doit être revendiquée et justifiée.
II. Taxe sur un logement vacant : prouver la vacance subie, réclamer dans les délais et faire payer la commune
Contester ne consiste pas à écrire que la taxe est injuste. Le juge de l’impôt ne statue que sur des moyens de droit et des preuves : la vacance était-elle volontaire, l’occupation dépasse-t-elle quatre-vingt-dix jours, la délibération de majoration est-elle régulière, la réclamation a-t-elle été présentée dans le délai légal. Les développements qui suivent décrivent la méthode pas à pas, avec les pièces à réunir et les textes à viser dans la réclamation.
A. Prouver que la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire
Le moyen le plus solide est celui que la loi place au coeur du dispositif : la taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. La cour administrative d’appel de Nantes l’a jugé le 24 décembre 2024 dans un arrêt de référence, numéro 24NT01840, dont les motifs méritent d’être cités : «l’administration fiscale ne pouvait, sans méconnaître les dispositions rappelées ci-dessus de l’article 232 du code général des impôts telles qu’interprétées par les décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 du Conseil constitutionnel, se fonder sur la circonstance que la vacance du logement n’aurait pas été indépendante de la volonté de M. B… au regard de la durée de la vacance et de la capacité de l’intéressé à supporter la charge financière des travaux nécessaires à rendre le bien habitable au sens des dispositions de l’article 232 du code général des impôts» (CAA Nantes, 1ère chambre, 24 décembre 2024, n° 24NT01840). Le juge ne déduit donc ni des intentions ni des moyens financiers du propriétaire que la vacance serait volontaire : il compare l’état du bien, le coût de sa remise en habitabilité et les démarches accomplies.
Dans cette affaire, la cour a jugé que «ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur» (CAA Nantes, 1ère chambre, 24 décembre 2024, n° 24NT01840), reprenant les motifs des décisions du Conseil constitutionnel n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 du 29 décembre 2012. En l’espèce, «ce qui représente un montant de travaux entre 38 % et 44 % de la valeur vénale. Ainsi, il était donc nécessaire au 1er janvier de l’année 2019 de réaliser des travaux importants dans le logement de M. B… pour le rendre habitable» (CAA Nantes, 1ère chambre, 24 décembre 2024, n° 24NT01840). Trois enseignements pratiques en découlent. Premièrement, un logement inhabitable en l’état, nécessitant des travaux lourds de structure, de toiture, d’assainissement ou de mise aux normes, échappe à la taxe dès lors que le coût est disproportionné par rapport à la valeur du bien. Deuxièmement, l’administration ne peut pas déduire de la capacité financière du propriétaire à payer les travaux que la vacance serait volontaire, comme le juge l’a censuré dans l’affaire nantaise. Troisièmement, la preuve se fait par devis d’artisans, constats d’huissier ou rapports d’expertise chiffrant les travaux et la valeur vénale, pas par de simples affirmations.
La mise en vente ou en location active constitue le deuxième faisceau de preuves. Un logement vacant parce qu’il est proposé à la vente ou à la location à des conditions normales de marché, sans trouver preneur, relève d’une vacance subie. Le dossier utile comprend le mandat de vente ou de gestion en cours sur toute la période de référence, les annonces publiées avec leurs dates, les comptes rendus de visites, les baisses de prix successives et les refus de prêt des acquéreurs. À l’inverse, un prix manifestement hors marché, un mandat confié à une agence sans vitrine ni diffusion, ou une absence de réponse aux demandes de visite font présumer une vacance organisée. Le propriétaire qui occupe lui-même le logement par intermittence, ou qui y loge un proche, doit établir plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs d’occupation : factures d’énergie continues, attestations d’assurance habitation, relevés de compteurs et témoignages datés. Une occupation de quelques week-ends ne suffit pas, le seuil légal étant exprimé en jours consécutifs.
Les causes extérieures sont également recevables : succession bloquée par un litige entre héritiers, immeuble frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité interdisant l’occupation, logement sinistré par une inondation ou un incendie en attente d’indemnisation et de travaux, copropriété en conflit paralysant toute décision. Chaque situation se prouve par l’acte qui la constate : jugement, arrêté municipal ou préfectoral, déclaration de sinistre et échanges avec l’assureur, procès-verbaux d’assemblée générale. La règle d’or est la continuité : la vacance doit être involontaire sur toute la période de référence, soit l’année ou les deux années précédant le 1er janvier de l’année d’imposition selon la commune. Une période d’inoccupation volontaire, même brève, au milieu d’une vacance par ailleurs subie, fragilise l’ensemble du moyen.
B. Réclamer dans le délai légal et obtenir un dégrèvement à la charge de la commune, à Paris comme en Île-de-France
La réclamation obéit à un délai couperet. L’article R*196-2 du livre des procédures fiscales dispose : «Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception» Pour un avis de taxe sur la vacance mis en recouvrement en 2026, la réclamation doit donc parvenir au service au plus tard le 31 décembre 2027, cachet de la poste ou accusé de dépôt faisant foi. Passée cette date, le dégrèvement devient impossible, même si la taxe était manifestement injustifiée. La réclamation s’adresse au service des impôts des particuliers ou au service de publicité foncière et d’enregistrement dont dépend le logement, par courrier recommandé avec accusé de réception ou via la messagerie sécurisée du compte fiscal en ligne, en visant expressément l’article qui fonde la demande : exclusion pour vacance involontaire, occupation supérieure à quatre-vingt-dix jours, exonération pour les organismes de logement social, ou irrégularité de la délibération de majoration.
Le point que les propriétaires ignorent le plus joue en leur faveur une fois le dégrèvement obtenu : c’est la collectivité qui a voté la taxe qui en supporte le coût. Le paragraphe VI de l’article 1406 bis prévoit que «Les dégrèvements sont à la charge de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre» et qu’«Ils s’imputent sur les attributions mentionnées aux articles L. 2332-2 et L. 3332-1-1 du code général des collectivités territoriales ». L’ancien régime allait dans le même sens : en cas d’imposition erronée liée à l’appréciation de la vacance, les dégrèvements résultant de l’article 1407 bis étaient à la charge de la commune ou de l’établissement public, et ceux de la majoration de l’article 1407 ter restent à la charge de la commune. Concrètement, chaque dégrèvement accordé ampute les reversements de l’État à la collectivité. Cet argument n’est pas un moyen de droit, mais il explique pourquoi les communes les plus exposées acceptent parfois de réexaminer les dossiers avant le stade juridictionnel : un recours gracieux documenté, adressé au maire parallèlement à la réclamation fiscale, peut débloquer une situation d’erreur manifeste, notamment lorsque la vacance résulte d’une erreur d’adressage ou d’un local déclaré vacant à tort dans les fichiers de la taxe d’habitation.
À Paris et en Île-de-France, quelques spécificités méritent l’attention. Paris relève des communes où le déséquilibre du marché est caractérisé, de sorte que le seuil d’un an de vacance s’applique et que le conseil de Paris peut relever les taux jusqu’à 30 % la première année et 60 % à compter de la deuxième par délibération notifiée avant le 15 avril. Le propriétaire parisien vérifie donc en premier lieu sur son avis le taux appliqué et réclame en mairie la délibération correspondante. La réclamation contentieuse se porte devant le tribunal administratif de Paris pour un logement parisien, ou devant le tribunal administratif du département de situation du bien en petite et grande couronne. Le dossier parisien type comprend l’avis d’imposition, la taxe foncière du même local pour établir la valeur locative, les factures d’énergie sur la période de référence, le mandat de vente ou de location, les devis de travaux et, le cas échéant, l’attestation d’hébergement en établissement médico-social ouvrant droit à l’exonération de l’article 1414 B. Les erreurs les plus fréquentes relevées dans les dossiers franciliens sont l’imposition d’un local accessoire déclaré à tort comme logement vacant, la confusion entre résidence secondaire meublée et logement vacant, et l’application d’un taux majoré sans délibération régulièrement notifiée. Chacune de ces erreurs se corrige par la réclamation décrite plus haut, puis, en cas de rejet, par un recours devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois suivant la décision de rejet, expresse ou implicite.
Conclusion
La taxe sur les logements vacants n’est plus une taxe dormante : avec l’article 1406 bis du code général des impôts, en vigueur depuis le 21 février 2026, le seuil d’un an s’applique dans les communes tendues et la commune peut relever les taux jusqu’à 30 % puis 60 % par une délibération notifiée avant le 15 avril. Les anciens articles 232 et 1407 bis restent en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026 avec leur abrogation différée au 1er janvier 2027, de sorte que l’avis reçu en 2026 doit être lu avec attention. Face à une majoration, le propriétaire dispose d’une méthode éprouvée : vérifier la délibération communale et sa notification, prouver que la vacance est indépendante de sa volonté au sens jugé par la cour administrative d’appel de Nantes, avec des travaux chiffrés ou une mise en vente active, et réclamer au plus tard le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement en application de l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales. Le dégrèvement, une fois obtenu, reste à la charge de la collectivité qui avait voté la taxe. Une majoration sans délibération régulière, une vacance subie documentée ou une erreur sur la nature du local justifient de contester ; une vacance d’agrément, sans démarche ni preuve, exposera à un rejet confirmé par le juge.