Votre locataire est parti, le logement reste vide, et l’avis de taxe foncière arrive comme si les loyers continuaient de tomber. Vous avez baissé le loyer, mandaté une agence, multiplié les annonces, puis, les échéances du prêt restant dues, vous avez aussi mis le bien en vente. Faut-il payer la totalité de la taxe pour des mois sans occupant, et la mise en vente fait-elle perdre tout allègement ? Le code général des impôts prévoit un dégrèvement précis pour cette situation, mais il ne récompense ni l’attente passive ni la vacance organisée. Son article 1389 ouvre une réduction de taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location, à trois conditions cumulatives : une vacance indépendante de la volonté du propriétaire, d’au moins trois mois, portant sur tout l’immeuble ou sur une partie louable séparément. Le Conseil d’État a jugé en 2020 que mettre le bien en vente ne fait pas, à lui seul, disparaître ce droit, dès lors que la recherche d’un locataire se poursuit réellement. À l’inverse, le propriétaire qui cesse de proposer le logement à la location pour le vendre libre d’occupation ne peut plus se dire victime d’une vacance involontaire. Entre les deux, tout se joue sur des preuves datées : mandats, annonces, loyer demandé, état du logement, et une réclamation déposée avant le 31 décembre qui suit l’année où les trois mois de vacance sont atteints. Cet article explique quand le dégrèvement est ouvert, comment le montant se calcule mois par mois, et quelles erreurs le font refuser.
I. Taxe foncière d’un logement vacant mis en vente : quand le dégrèvement de l’article 1389 est ouvert
A. Une maison normalement destinée à la location, vacante trois mois au moins : le champ exact du dégrèvement
Le point de départ est souvent mal compris. La taxe foncière sur les propriétés bâties est due pour l’année entière selon la situation au 1er janvier, et non au prorata des mois d’occupation. L’article 1415 du code général des impôts dispose en effet que « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition ». Le redevable est le propriétaire au sens de l’article 1400 du code général des impôts : « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel », la taxe étant établie au nom de l’usufruitier lorsque l’immeuble est grevé d’usufruit. Un départ de locataire en cours d’année ne modifie donc ni le redevable ni, par lui-même, le montant mis en recouvrement. Sans mécanisme correcteur, le bailleur paierait la même cotisation pour un logement loué douze mois et pour un logement vide une partie de l’année.
Ce mécanisme correcteur existe : c’est le dégrèvement pour vacance. Le I de l’article 1389 du code général des impôts prévoit que « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin ». Le même texte ajoute aussitôt la limite : « Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée ». Trois conditions, toutes nécessaires. Si l’une manque, l’administration peut refuser, et le juge de l’impôt la suivra.
Premier élément du champ : le bien. Le texte vise « une maison normalement destinée à la location ». La doctrine administrative précise que le dégrèvement peut être accordé à raison d’immeubles destinés à être loués à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, dès lors qu’ils sont effectivement offerts à la location et connaissent une interruption de l’occupation dont ils étaient l’objet (BOI-IF-TFB-50-20-30). Deux conséquences pratiques en découlent. D’abord, une résidence que le propriétaire occupait lui-même et qu’il laisse vide avant de la vendre n’est pas, pendant cette période, une maison normalement destinée à la location : le seul fait qu’elle soit inoccupée ne suffit pas. Ensuite, un logement encore juridiquement loué, même si le locataire n’y vit plus dans les faits, n’est pas vacant au sens de ce texte : la vacance suppose une interruption de l’occupation, pas une simple absence du preneur. Le régime voisin de l’inexploitation, lui, ne concerne pas le bailleur d’habitation : il vise l’immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, par exemple un atelier dont l’exploitation est interrompue. Confondre vacance locative et inexploitation conduit à invoquer le mauvais membre de phrase de l’article 1389 du code général des impôts et à construire le dossier sur de mauvaises pièces.
Deuxième élément : la durée. La vacance doit durer « trois mois au moins ». Une vacance de six semaines entre deux locataires, même totalement subie, n’ouvre aucun dégrèvement. La période prise en compte ne commence en outre pas au jour du départ du locataire : le texte la fait courir à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance. Si le logement devient vacant le 13 mars, le dégrèvement ne peut porter que sur les mois à compter du 1er avril. Il s’arrête au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin : si un nouveau bail prend effet en septembre, le mois de septembre reste le dernier mois de la période définie par le texte, selon les termes mêmes de l’article. Le calcul se fait donc par douzièmes de la cotisation annuelle afférente au bien ou à la partie de bien concernée, mois entier par mois entier, et non au jour près. Un exemple simple l’illustre. Pour une cotisation annuelle de 2 400 euros, un douzième vaut 200 euros. Une vacance commencée le 13 mars et terminée par une relocation en septembre couvre, selon la règle du mois suivant jusqu’au dernier jour du mois de fin, les mois d’avril à septembre, soit six douzièmes, donc 1 200 euros susceptibles d’être dégrevés si les autres conditions sont réunies. Le mois du départ, mars, reste à la charge du propriétaire même si le logement était déjà vide le 13. Cet exemple ne préjuge pas de la cotisation réelle d’un bien donné, qui dépend de sa valeur locative cadastrale et des taux votés ; il montre seulement la mécanique des douzièmes posée par le texte.
Troisième élément : l’assiette de la vacance. Elle doit affecter soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. Pour un appartement entier vacant, la condition ne pose guère de difficulté. Elle compte en revanche pour les immeubles divisés : si un seul lot d’un petit immeuble locatif est vide, le dégrèvement ne peut porter que sur la quote-part de taxe afférente à ce lot, à condition qu’il soit louable séparément, ce qu’un appartement avec son accès et ses compteurs est en principe. À l’inverse, une pièce d’un logement par ailleurs occupé, ou un emplacement annexe inséparable, ne fonde pas un dégrèvement partiel. Le dossier doit donc identifier précisément le bien ou la partie de bien vacante, sa consistance cadastrale et la fraction de cotisation en cause, plutôt que réclamer une somme globale sans rattachement.
Il faut enfin distinguer ce dégrèvement des taxes qui frappent, elles, la vacance choisie. La taxe annuelle sur les logements vacants de l’article 232 du code général des impôts s’applique dans les zones où il existe « un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement ». Son objet est inverse : elle incite à remettre les logements sur le marché dans les zones tendues, pendant que l’article 1389 soulage le bailleur qui cherche un locataire et n’en trouve pas. Les deux dispositifs ne se compensent pas et ne se demandent pas de la même manière. Un propriétaire peut, selon la commune et la durée de vacance, recevoir des avis relevant de logiques différentes ; chaque imposition se conteste pour ses propres motifs et dans son propre délai. De la même façon, contester le montant de la taxe foncière parce que la valeur locative cadastrale serait surévaluée est une démarche distincte, qui ne dispense pas de déposer, en parallèle et à temps, la réclamation pour vacance lorsque les mois sans locataire atteignent le seuil de trois mois. Sur cette contestation distincte, on se reportera à l’analyse consacrée à la valeur locative cadastrale et aux moyens de la contester.
B. Une vacance indépendante de la volonté du bailleur : démarches, loyer normal et logement entretenu
La condition décisive, celle qui fait gagner ou perdre la plupart des dossiers, est le caractère involontaire de la vacance. Le Conseil d’État la définit ainsi : ces dispositions subordonnent le dégrèvement « à la condition, notamment, que la vacance de l’immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire, le caractère involontaire de la vacance s’appréciant eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin » (Conseil d’État, 5 juin 2020, n° 423066). Le juge ne demande pas au bailleur de prouver une force majeure. Il lui demande de montrer ce qu’il a fait, concrètement et pendant la vacance, pour relouer dans les conditions du marché. La doctrine administrative formule le même test : le dégrèvement vise les maisons entretenues de manière à permettre leur usage conformément à leur destination, qui n’ont pas trouvé preneur dans des conditions normales malgré les démarches de leur propriétaire pour les louer (BOI-IF-TFB-50-20-30). Trois faisceaux de preuves structurent l’appréciation : les démarches de relocation, le niveau du loyer demandé, et l’entretien du logement.
Les démarches d’abord. Dans l’affaire jugée le 5 juin 2020, le propriétaire avait, dès le préavis de départ de ses locataires, confié un mandat de recherche de nouveaux locataires à une agence immobilière, puis renouvelé ce mandat à deux reprises en réduisant le loyer demandé, jusqu’à un montant au mètre carré inférieur au prix moyen de location de la commune (Conseil d’État, 5 juin 2020, n° 423066). Ce sont ces faits datés — mandat signé avant même le départ effectif, renouvellements, baisses de loyer documentées — qui ont fondé l’examen du caractère involontaire. Transposé à la pratique, le dossier solide réunit les mandats de location et leurs avenants, les annonces datées avec le loyer affiché, les comptes rendus de visite, les réponses aux candidats écartés pour des motifs objectifs, et les baisses de loyer décidées pendant la vacance. À l’inverse, la doctrine rappelle que la vacance dont l’origine et la prolongation tiennent au défaut de recherche de nouveaux locataires n’ouvre pas droit au dégrèvement (BOI-IF-TFB-50-20-30). Une annonce publiée une fois puis laissée sans suite, un bien retiré des sites pendant des mois, ou l’absence totale de mandat alors que le propriétaire habite loin sont autant d’indices d’une vacance acceptée, sinon voulue.
Le loyer demandé ensuite. La vacance ne doit pas provenir d’exigences injustifiées du propriétaire quant aux conditions imposées aux éventuels preneurs : la doctrine administrative énonce que, dans ce cas, la demande du contribuable doit être rejetée (BOI-IF-TFB-50-20-30). Un loyer maintenu au-dessus des prix du secteur pour un logement comparable, des garanties demandées hors de proportion, ou le refus systématique de tout candidat sans motif lié à la solvabilité transforment la vacance subie en vacance entretenue. Le bailleur a donc intérêt à documenter le positionnement de son loyer : références de biens comparables loués dans la même commune, avis de l’agence mandatée, et surtout trace des baisses consenties lorsque les visites ne débouchent pas. Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le respect du loyer de référence majoré est une contrainte distincte ; pour le dégrèvement, la question posée par le juge est celle de conditions « normales » au regard du marché local, appréciées sur pièces.
L’entretien du logement enfin. Un logement vacant parce qu’il est devenu inlouable faute d’entretien imputable au propriétaire ne satisfait pas le test. La doctrine pose que le propriétaire ne peut prétendre au dégrèvement que si l’état de délabrement des locaux qui a rendu leur location impossible ne peut lui être imputé, ni dans son origine ni dans sa persistance (BOI-IF-TFB-50-20-30). Elle ajoute deux nuances utiles. Le mauvais état d’entretien ne suffit pas, à lui seul, à motiver le rejet lorsque le propriétaire ne se refuse pas aux travaux mais attend, pour les entreprendre, la conclusion d’un bail ou l’intervention d’un expert chargé de les évaluer. En revanche, selon cette même doctrine, un immeuble vacant en raison de travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de modifications intérieures destinés à lui conférer une plus-value n’ouvre pas droit au dégrèvement (BOI-IF-TFB-50-20-30). La frontière est celle de la finalité : remettre en état pour relouer dans des conditions normales peut s’articuler avec le dégrèvement ; garder le logement vide pour le transformer et le valoriser est un choix du propriétaire. Les devis demandés, les diagnostics réalisés, les factures de remise en état et les échanges avec les entreprises permettent de placer le dossier du bon côté de cette ligne. Le cas des occupations sans titre est traité avec la même logique exigeante : la doctrine n’admet l’assimilation à une vacance que si l’occupation est absolument indépendante de la volonté du contribuable, s’il a fait toutes diligences pour y mettre fin par les voies légales et s’il établit que cette occupation l’a mis dans l’impossibilité absolue de louer (BOI-IF-TFB-50-20-30). Les plaintes, constats, mises en demeure et procédures engagées font alors partie des pièces du dossier fiscal, au même titre que les mandats.
Reste la question qui donne son titre à cet article : que se passe-t-il lorsque, faute de locataire, le propriétaire met aussi le bien en vente ? Le Conseil d’État y a répondu dans la décision du 5 juin 2020 déjà citée. Le propriétaire, dont les échéances d’emprunt n’étaient plus couvertes par des revenus locatifs, s’était résolu à proposer sa maison à la vente tout en soutenant avoir poursuivi ses démarches de location. Le tribunal administratif lui avait refusé tout dégrèvement au motif que, depuis la signature du mandat de vente, le bien n’était plus exclusivement destiné à la location. Le Conseil d’État a censuré ce raisonnement : « la seule circonstance qu’un bien demeurant effectivement proposé à la location soit mis en vente n’est pas de nature à priver le contribuable du bénéfice du dégrèvement prévu au I de l’article 1389 du code général des impôts » (Conseil d’État, 5 juin 2020, n° 423066). Le juge du fond devait rechercher si, alors même que la maison avait été mise en vente, le propriétaire avait effectivement poursuivi ses démarches pour trouver de nouveaux locataires. L’adverbe « effectivement » porte toute la règle : la double commercialisation, location et vente en parallèle, est compatible avec le dégrèvement ; l’abandon de la piste locative au profit de la seule vente ne l’est pas. Les mandats doivent donc être rédigés et exécutés en conséquence : mandat de location maintenu ou renouvelé pendant la mise en vente, annonces locatives actives, visites locatives tracées, et, si un candidat locataire sérieux se présente, une réponse qui ne révèle pas que la location n’était maintenue que pour la forme.
II. Dégrèvement taxe foncière 2026 : réclamation, calcul par douzièmes et pièges qui font refuser
A. Réclamer avant le 31 décembre : le délai propre aux vacances et les pièces à joindre
Le dégrèvement ne s’applique pas automatiquement. Le II de l’article 1389 du code général des impôts renvoie, pour le délai de présentation des réclamations fondées sur le I, à l’article R. 196-5 du livre des procédures fiscales, dont les formes s’appliquent également. Ce renvoi a une conséquence majeure : le délai n’est pas le délai général de contestation d’un avis de taxe foncière, mais un délai propre, rattaché à la vacance elle-même. La doctrine administrative le formule ainsi : les réclamations tendant à obtenir le dégrèvement doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l’inexploitation atteint la durée minimum exigée, en application de l’article R. 196-5 du livre des procédures fiscales (BOI-IF-TFB-50-20-30). Autrement dit, le compteur ne part ni de la réception de l’avis, ni du paiement : il part de l’année au cours de laquelle la vacance atteint trois mois. La même doctrine précise que, en cas de cessation de la vacance ou de l’inexploitation en cours d’année, les demandes doivent également être présentées dans l’année suivant celle de la cessation (BOI-IF-TFB-50-20-30).
Un calendrier rend la règle tangible. Prenons un logement devenu vacant en mars 2026, reloué en septembre 2026. La durée minimale de trois mois est atteinte au cours de l’année 2026, et la vacance cesse également en 2026 : la réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre 2027, en application du délai indiqué à l’article R. 196-5 du livre des procédures fiscales, auquel renvoie le II de l’article 1389 du code général des impôts. Si la vacance se prolonge sur l’année suivante, chaque période doit être suivie avec la même attention : attendre la relocation définitive, plusieurs années plus tard, pour réclamer en bloc expose à perdre les premiers mois. La prudence commande de déposer la réclamation dès que le seuil de trois mois est franchi et la période de dégrèvement déterminable, puis de la compléter si la vacance se prolonge, plutôt que de laisser passer un 31 décembre. Une réclamation tardive n’est pas régularisée par la qualité des preuves de démarches : le délai de l’article R. 196-5, visé par le texte, conditionne l’examen même de la demande.
Le calcul du montant réclamé doit suivre la lettre du I de l’article 1389 : du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin (article 1389 du code général des impôts). La réclamation gagne à présenter ce calcul mois par mois : date de fin du bail précédent et de remise des clés, premier mois dégrevable, mois de relocation, de vente ou de reprise d’occupation mettant fin à la vacance, nombre de douzièmes demandés, et rattachement à la cotisation de l’année ou des années concernées. Lorsque la vacance enjambe deux années d’imposition, les douzièmes se répartissent entre les cotisations de chaque année : les mois de la première année se dégrèvent sur la cotisation de cette année, ceux de la seconde sur la cotisation suivante. La doctrine illustre ce fractionnement en distinguant le douzième afférent à la première année des douzièmes afférents à l’année suivante, chacun réclamé sur la demande présentée au cours de l’année qui suit (BOI-IF-TFB-50-20-30). En cas de vente du logement vacant en cours d’année, un point supplémentaire doit être vérifié : la doctrine précise que, pour le calcul du dégrèvement accordé à l’acquéreur, le début de la vacance doit être apprécié par rapport à ce dernier et que le point de départ doit être fixé au premier du mois suivant l’acquisition (BOI-IF-TFB-50-20-30). Vendeur et acquéreur ne cumulent donc pas une même période ; chacun ne peut réclamer que pour la sienne, et l’acte de vente, en fixant la date de transfert, devient une pièce du dossier fiscal des deux côtés.
Les pièces à joindre découlent des trois conditions. Pour la qualité de redevable et l’identification du bien : l’avis de taxe foncière de l’année ou des années concernées, le titre de propriété ou, en cas d’usufruit, les éléments établissant que la taxe est établie au nom du réclamant conformément à l’article 1400 du code général des impôts. Pour la vacance et sa durée : le bail échu, le congé ou le préavis, l’état des lieux de sortie daté, puis le nouveau bail, l’acte de vente ou tout document datant la fin de la vacance. Pour le caractère involontaire : les mandats de location et leurs renouvellements, les annonces avec leurs dates de parution et le loyer demandé, les justificatifs de baisse de loyer, les comptes rendus de visite, et le cas échéant les devis et factures montrant un logement entretenu et louable. Si le bien a été mis en vente pendant la vacance, il faut joindre aussi le mandat de vente et, surtout, la preuve que la proposition à la location est demeurée effective pendant la même période, puisque c’est la recherche que le Conseil d’État impose au juge de vérifier (Conseil d’État, 5 juin 2020, n° 423066). Une réclamation qui affirme la vacance sans dater les démarches laisse l’administration libre de conclure à une vacance acceptée.
La réclamation s’adresse au service des impôts dont relève le bien, dans les formes prévues par le livre des procédures fiscales, auxquelles renvoie le II de l’article 1389 déjà cité. En pratique, le dépôt par la messagerie sécurisée de l’espace particulier ou par courrier permettant de prouver la date d’envoi sécurise le respect du délai du 31 décembre. Il faut éviter deux confusions fréquentes. La première est de croire qu’une demande de délai de paiement ou une contestation de la valeur locative vaut réclamation pour vacance : les fondements diffèrent, et le délai propre de l’article R*. 196-5 continue de courir pendant que l’autre dossier suit son cours. La seconde est de réclamer un montant calculé au jour près à partir du départ du locataire : le texte exclut le mois du début de la vacance, et une demande qui l’inclut fragilise la crédibilité du surplus, pourtant fondé. Mieux vaut une réclamation limitée aux douzièmes que le texte autorise, chiffrée mois par mois, qu’une demande globale que le service devra recalculer.
B. Vente libre d’occupation, travaux de plus-value, inexploitation : les refus que la jurisprudence confirme
La décision du 5 juin 2020 protège la double démarche sincère ; elle ne protège pas le propriétaire qui a choisi la vente contre la location. Le tribunal administratif de Lyon l’a jugé le 12 décembre 2025 dans une affaire où le bailleur, au départ de son locataire, avait décidé de ne plus proposer le bien à la location car il voulait le vendre libre d’occupation : le tribunal en a déduit que ce propriétaire ne pouvait pas soutenir que la vacance du logement était indépendante de sa volonté (tribunal administratif de Lyon, 12 décembre 2025, n° 2401486). Le requérant soutenait qu’il ne pouvait pas louer sans connaître le choix du futur propriétaire ; le tribunal a rejeté la demande de décharge. La leçon est nette : vouloir vendre libre est un choix économiquement compréhensible, mais c’est un choix. Le dégrèvement suppose au contraire que, selon la formule du Conseil d’État, le propriétaire ait accompli les démarches qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour prévenir la vacance ou y mettre fin (Conseil d’État, 5 juin 2020, n° 423066). Un mandat de vente exclusif interdisant toute relocation, une annonce locative retirée dès la mise en vente, ou un refus opposé à un candidat locataire au motif que le bien est à vendre font basculer le dossier du côté du jugement de Lyon.
Le deuxième piège tient aux travaux. On a vu que la doctrine écarte la vacance due à des travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de modifications intérieures destinés à conférer une plus-value au bien (BOI-IF-TFB-50-20-30). Le propriétaire qui garde un logement vide dix mois pour réunir deux pièces, créer une suite parentale ou préparer une revente valorisée ne subit pas une vacance : il investit. La même doctrine ajoute que, lorsqu’un acquéreur achète en connaissance de cause un immeuble ancien en mauvais état, vacant depuis plusieurs années, la prolongation de cette vacance les années suivantes ne peut pas davantage être regardée comme indépendante de sa volonté (BOI-IF-TFB-50-20-30). Pour rester dans le champ du dégrèvement pendant une remise en état, le dossier doit montrer des travaux tournés vers la relocation — devis sollicités sans attendre, chantier borné à ce qui rend le logement louable, remise en annonce dès la fin des travaux — et non un programme de valorisation. Les dates des devis, des ordres de service et des factures racontent cette intention mieux que toute affirmation rétrospective.
Le troisième écueil concerne les locaux professionnels, et il éclaire par contraste l’exigence de volonté. Pour l’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, le Conseil d’État exige, là aussi, une interruption indépendante de la volonté du propriétaire. Il a précisé que « des circonstances inhérentes à l’immeuble lui-même, tenant en particulier à des défauts dont il se trouverait affecté et, par conséquent, à des décisions administratives faisant obstacle à son exploitation prises en raison de ces défauts ne sauraient suffire à caractériser le caractère contraint de l’inexploitation » (Conseil d’État, 29 juin 2020, n° 434521). Autrement dit, invoquer l’état du bien, ou une décision administrative provoquée par cet état, ne suffit pas lorsque la source de l’arrêt tient à l’immeuble et à son entretien. La doctrine exige, pour ces locaux, que le propriétaire établisse de manière précise qu’une circonstance indépendante de sa volonté — crise économique, manque de matières premières, grèves — a fait obstacle de manière inéluctable à la poursuite de l’exploitation (BOI-IF-TFB-50-20-30). Le bailleur d’habitation n’est pas soumis au même membre de phrase, mais il doit retenir la logique commune : ce qui dépend du propriétaire — entretien, conformité, décision de transformer ou de vendre libre — ne peut pas être requalifié en contrainte extérieure.
Reste le cas particulier des bailleurs sociaux, que le texte traite à part et qu’il ne faut pas appliquer aux bailleurs privés. Le III de l’article 1389 du code général des impôts étend le dégrèvement aux logements à usage locatif attribués sous conditions de ressources, vacants depuis plus de trois mois, appartenant aux organismes visés par le code de la construction et de l’habitation ou à une société d’économie mixte, lorsqu’ils sont situés dans un immeuble destiné à être démoli ou à faire l’objet de travaux subventionnés définis par ce code. La doctrine relève que, dans ce régime spécial, l’état de vacance n’est pas subordonné à un comportement involontaire du propriétaire (BOI-IF-TFB-50-20-40). Cette dispense est propre aux organismes concernés et aux immeubles voués à la démolition ou à une réhabilitation lourde subventionnée ; elle ne dispense pas le bailleur privé de prouver ses démarches. Confondre les deux régimes — par exemple soutenir qu’un logement privé en attente de gros travaux serait dégrevable sans recherche de locataire — expose au refus.
En pratique, le dossier qui résiste au contrôle se prépare pendant la vacance, pas au moment de la réclamation. Dès le préavis du locataire sortant, signer ou renouveler un mandat de recherche de locataire, fixer un loyer aligné sur le marché local et conserver la trace des baisses décidées. Pendant les mois vides, garder les annonces actives et datées, les comptes rendus de visite et les motifs objectifs des candidatures écartées. Si la vente devient nécessaire, maintenir la commercialisation locative en parallèle et faire figurer cette double piste dans les mandats, au lieu de vendre libre en interrompant toute recherche. Si des travaux sont indispensables, les borner à la remise en état locative, en conserver devis et factures, et remettre le bien en annonce aussitôt. Enfin, surveiller le calendrier propre au dispositif : trois mois de vacance au moins, dégrèvement compté du premier jour du mois suivant le début de la vacance, et réclamation présentée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où le seuil est atteint ou celle de la cessation, selon le délai indiqué à l’article R*. 196-5 du livre des procédures fiscales (article 1389 du code général des impôts ; BOI-IF-TFB-50-20-30). Chacun de ces réflexes correspond à une condition que l’administration, puis le juge, vérifieront sur pièces.
Conclusion
Le dégrèvement de taxe foncière pour logement vacant n’est ni une exonération générale des logements vides, ni une faveur discrétionnaire. L’article 1389 du code général des impôts le réserve aux maisons normalement destinées à la location, vacantes trois mois au moins, lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire et porte sur tout l’immeuble ou une partie louable séparément. Le Conseil d’État admet que le bien soit aussi mis en vente, à la condition qu’il demeure effectivement proposé à la location ; les juges refusent en revanche le dégrèvement au propriétaire qui a cessé de chercher un locataire pour vendre libre, qui garde le logement vide pour des travaux de plus-value, ou qui demande des conditions si éloignées du marché que la vacance vient de ses propres exigences. Le montant se calcule par douzièmes, du premier jour du mois suivant le début de la vacance au dernier jour du mois de sa fin, et la réclamation doit parvenir au service des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où les trois mois sont atteints, ou celle de la cessation de la vacance, conformément au renvoi opéré par le texte à l’article R*. 196-5 du livre des procédures fiscales. Pour le bailleur dont le logement est vacant et mis en vente en cette fin d’année 2026, la démarche utile tient en trois gestes : maintenir une recherche de locataire réelle et documentée, chiffrer les douzièmes mois par mois sans inclure le mois de départ, et déposer la réclamation dans le délai propre au dispositif, pièces datées à l’appui. C’est à ce prix que des mois sans loyer cessent aussi d’être des mois de taxe pleine.