Lorsqu’un chantier de construction ou de rénovation lourde connaît des tensions financières entre le maître de l’ouvrage et l’entreprise chargée des lots techniques, la tentation est grande, pour le constructeur confronté à un défaut de règlement ou à l’absence de garantie bancaire, d’interrompre immédiatement ses prestations sur le fondement de l’exception d’inexécution. Or, en matière de marchés de travaux privés dépassant le seuil réglementaire de 12 000 euros hors taxes, le législateur a institué un mécanisme légal d’ordre public régi par l’article 1799-1 du code civil et précisé par le décret n° 99-658 du 30 juillet 1999. Ce dispositif impose au maître de l’ouvrage de garantir à l’entrepreneur le paiement des sommes dues et subordonne la faculté, pour ce dernier, de surseoir à l’exécution du contrat à une mise en demeure préalable restée sans effet à l’issue d’un délai de quinze jours. Encore faut-il déterminer avec exactitude à quel moment ce sursis légal prend effet et quel est son impact sur les retards d’exécution déjà accumulés sur le chantier avant l’expiration de ce délai légal.
C’est précisément cette articulation entre l’obligation d’exécuter le marché de travaux, la mise en œuvre du droit de surseoir à l’exécution et l’exigibilité des pénalités contractuelles de retard que tranche la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153). Dans cette affaire portant sur un chantier de rénovation comprenant un lot de charpentes, couvertures, bardages et balcons ainsi qu’un lot de menuiseries extérieures bois et vitrerie, l’entrepreneur avait adressé le 22 janvier 2021 une mise en demeure au maître de l’ouvrage en indiquant qu’à défaut de paiement sous huitaine, il suspendrait son intervention, avant de se voir notifier la résiliation du marché le 20 avril 2021 pour manquements graves, non-façons, malfaçons et retard. Assigné en paiement des pénalités contractuelles de retard, le constructeur opposait l’absence de délivrance de la garantie de paiement prévue par l’article 1799-1 du code civil pour tenter d’échapper à l’intégralité des pénalités réclamées par le donneur d’ordre.
Par sa décision du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153), la Haute juridiction rejette le pourvoi et énonce avec fermeté que « l’entrepreneur, tant qu’il n’a pas mis en demeure le maître de l’ouvrage dans les conditions prévues par l’article 1799-1 du code civil, est tenu d’exécuter les travaux conformément au contrat et est redevable, le cas échéant, des pénalités contractuelles de retard prévues par celui-ci ». Si la suspension du chantier devient licite quinze jours après la mise en demeure, elle n’opère que pour l’avenir et ne saurait effacer rétroactivement le retard déjà consommé avant sa prise d’effet. L’analyse de cette jurisprudence récente suppose d’examiner, d’une part, le périmètre d’ordre public de la garantie de paiement du maître de l’ouvrage dans les marchés de travaux privés (I) et, d’autre part, le régime procédural strict de la suspension des travaux ainsi que la liquidation des pénalités de retard en cas de résiliation du chantier (II). À titre liminaire, il est rappelé que toute qualification dépend des stipulations propres à chaque contrat signé, lesquelles doivent être confrontées aux règles impératives applicables, et que seul le juge saisi apprécie souverainement les responsabilités encourues.
I. Le périmètre d’ordre public de la garantie de paiement de l’article 1799-1 du code civil dans les marchés de travaux privés
A. Le seuil de 12 000 euros hors taxes, les modes de garantie et les dispenses légales
Issu de la loi n° 94-475 du 10 juin 1994 et modifié par l’ordonnance n° 2013-544 du 27 juin 2013, l’article 1799-1 du code civil dispose, en son premier alinéa, que le maître de l’ouvrage qui conclut un marché de travaux privé visé au 3° de l’article 1779 du code civil — c’est-à-dire un contrat de louage d’ouvrage passé avec des architectes, entrepreneurs d’ouvrages et techniciens par suite d’études, devis ou marchés — doit garantir à l’entrepreneur le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent un seuil fixé par décret en Conseil d’État. Conformément à l’article 1er du décret n° 99-658 du 30 juillet 1999, ce seuil est fixé, hors taxes, à 12 000 euros depuis le 1er janvier 2002. Le texte réglementaire précise que les sommes dues s’entendent du prix convenu au titre du marché, déduction faite des arrhes et acomptes versés lors de la conclusion de celui-ci (article 1er du décret n° 99-658 du 30 juillet 1999). Ainsi, dès lors que le solde du prix hors taxes restant à régler après versement de l’acompte initial excède 12 000 euros, le mécanisme légal de protection du constructeur a vocation à s’appliquer dans les relations relevant du droit de la construction.
Comme le rappellent les analyses doctrinales et institutionnelles publiées par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) ainsi que par la Fédération nationale des travaux publics (FNTP), l’article 1799-1 du code civil organise deux modalités distinctes de garantie selon le mode de financement de l’opération immobilière. Premièrement, aux termes du deuxième alinéa de l’article 1799-1 du code civil, lorsque le maître de l’ouvrage recourt à un crédit spécifique pour financer les travaux, l’établissement de crédit ne peut verser le montant du prêt à une personne autre que celles mentionnées au 3° de l’article 1779 du code civil tant que celles-ci n’ont pas reçu le paiement de l’intégralité de la créance née du marché correspondant au prêt. Ce mécanisme de versement direct par le prêteur de deniers s’effectue sur l’ordre écrit et sous la responsabilité exclusive du maître de l’ouvrage entre les mains de l’entrepreneur ou d’un mandataire désigné à cet effet, à la condition, posée par le deuxième alinéa de l’article 1er du décret n° 99-658 du 30 juillet 1999, que le crédit souscrit soit destiné exclusivement et en totalité au paiement de travaux exécutés par l’entrepreneur. En outre, l’article 12 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance étend expressément le bénéfice du deuxième alinéa de l’article 1799-1 du code civil au sous-traitant qui exerce son action directe contre le maître de l’ouvrage un mois après une mise en demeure adressée à l’entrepreneur principal demeurée infructueuse.
Deuxièmement, selon le troisième alinéa de l’article 1799-1 du code civil, lorsque le maître de l’ouvrage ne recourt pas à un crédit spécifique ou lorsqu’il y recourt seulement de manière partielle, et à défaut de garantie résultant d’une stipulation particulière convenue entre les parties (telle qu’une consignation des fonds ou une sûreté réelle conventionnelle), le paiement est garanti par un cautionnement solidaire consenti par un établissement de crédit, une société de financement, une entreprise d’assurance ou un organisme de garantie collective. Le troisième alinéa de l’article 1er du décret n° 99-658 du 30 juillet 1999 précise que cet organisme garant doit avoir son siège ou une succursale sur le territoire d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen, et que la caution est tenue sur les seules justifications présentées par l’entrepreneur établissant que la créance est certaine, liquide et exigible et que le maître de l’ouvrage est défaillant.
Toutefois, la portée de cette obligation de cautionnement solidaire connaît deux tempéraments légaux majeurs qu’un propriétaire ou un maître d’ouvrage privé doit soigneusement vérifier avant toute discussion contentieuse. D’une part, le quatrième alinéa de l’article 1799-1 du code civil écarte l’obligation de fournir un cautionnement solidaire (ainsi que le mécanisme de sursis à exécution qui l’accompagne au troisième alinéa) lorsque le maître de l’ouvrage conclut un marché de travaux pour son propre compte et pour la satisfaction de besoins ne ressortissant pas à une activité professionnelle en rapport avec ce marché. Comme le souligne l’analyse publiée par l’ANIL, le particulier qui fait rénover ou construire son logement d’habitation pour ses besoins personnels et non professionnels échappe donc à l’obligation de fournir un cautionnement bancaire lorsqu’il finance les travaux sur ses deniers propres ou par un crédit partiel, tout en demeurant soumis au mécanisme de versement direct du deuxième alinéa s’il souscrit un prêt spécifique couvrant l’intégralité du marché. En revanche, dès lors que le maître de l’ouvrage agit dans un cadre professionnel en rapport avec l’opération — qu’il s’agisse d’une société commerciale exploitant un complexe hôtelier comme dans l’arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153), d’une société civile immobilière de construction-vente ou d’un investisseur professionnel — l’obligation de délivrance du cautionnement solidaire s’impose pleinement. D’autre part, le cinquième alinéa de l’article 1799-1 du code civil exclut l’ensemble du dispositif pour les marchés conclus par un organisme d’habitations à loyer modéré ou par une société d’économie mixte pour des logements à usage locatif aidés par l’État et réalisés par cet organisme ou cette société.
B. L’interdiction des clauses restrictives et la faculté de réclamer la garantie à tout moment, même après réalisation ou résiliation du marché
Dans son champ d’application, l’article 1799-1 du code civil revêt un caractère impératif auquel les contrats d’entreprise et les cahiers des clauses administratives particulières ne peuvent déroger. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a consacré de longue date au visa combiné des articles 6 et 1799-1 du code civil en jugeant que « les dispositions de l’article 1799-1 du Code civil sont d’ordre public et que les parties ne peuvent y déroger par des conventions particulières » (Cass. 3e civ., 1er décembre 2004, n° 03-13.949). Cette qualification d’ordre public emporte deux conséquences décisives tant sur la teneur de l’acte de cautionnement remis par le maître de l’ouvrage que sur le calendrier selon lequel l’entrepreneur est fondé à en exiger la délivrance devant le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.
En premier lieu, le maître de l’ouvrage condamné sous astreinte à fournir le cautionnement solidaire légal ne saurait remettre à l’entrepreneur un engagement bancaire assorti de conditions suspensives ou de restrictions neutralisant son efficacité en cours de chantier. Par un arrêt publié du 4 mars 2021 (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25.964), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait refusé de liquider l’astreinte prononcée contre une société civile immobilière ayant fourni un acte de cautionnement subordonnant l’engagement de la caution à la notification du décompte final par le maître de l’ouvrage à l’entrepreneur. La Haute juridiction a posé en principe qu’« Il ressort de ces dispositions d’ordre public que le cautionnement, qui garantit le paiement des sommes dues en exécution du marché, ne doit être assorti d’aucune condition ayant pour effet d’en limiter la mise en œuvre. » (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25.964). Subordonner la garantie à l’établissement préalable du décompte général et définitif excluait en effet de la couverture les situations de travaux mensuelles exigibles en cours d’exécution du contrat d’entreprise, vidant ainsi le texte de sa substance protectrice.
Cette exigence d’effectivité fait écho à la jurisprudence rendue en matière de sous-traitance sur le fondement des articles 14 et 15 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975, bien que les sanctions des deux régimes demeurent distinctes. Alors que l’entrepreneur principal doit, à peine de nullité du sous-traité, fournir la caution personnelle et solidaire au sous-traitant avant la conclusion du contrat ou avant le commencement d’exécution des travaux — la Cour de cassation rappelant que « l’entrepreneur principal doit fournir la caution avant la conclusion du sous-traité et, si le commencement d’exécution des travaux lui est antérieur, avant celui-ci. » (Cass. 3e civ., 21 janvier 2021, n° 19-22.219) — et que la clause affectant le cautionnement du sous-traitant d’un terme extinctif est illicite lorsqu’elle expire avant l’exigibilité du prix des travaux, la Cour jugeant que « si la caution peut limiter son engagement à une certaine durée ou l’affecter d’un terme extinctif, une telle clause n’est régulière, au regard des dispositions d’ordre public de cette loi destinée à assurer la protection du sous-traitant contre, notamment, le risque d’insolvabilité de l’entreprise principale, que si cette durée ou ce terme n’ont pas pour effet de priver le sous-traitant de la faculté de mobiliser la garantie avant que le prix de ses travaux mentionné dans le cautionnement ne soit contractuellement exigible » (Cass. 3e civ., 27 novembre 2025, n° 23-19.800), le défaut de délivrance de la garantie de l’article 1799-1 du code civil par le maître de l’ouvrage n’entraîne pas la nullité du marché de travaux principal mais ouvre à l’entrepreneur deux voies d’action complémentaires : l’injonction judiciaire de fournir la garantie et le sursis à l’exécution des travaux après mise en demeure.
En second lieu, la Cour de cassation admet avec constance que la délivrance de la garantie de paiement de l’article 1799-1 du code civil n’est enfermée dans aucune condition d’antériorité par rapport à l’avancement du chantier ou à la rupture des relations contractuelles. Dans un arrêt du 15 septembre 2016 (Cass. 3e civ., 15 septembre 2016, n° 15-19.648), où un maître d’ouvrage refusait de signer le procès-verbal de réception des travaux et sollicitait une expertise du bâtiment, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui avait rejeté la demande reconventionnelle de l’entrepreneur en jugeant que « la garantie de l’article 1799-1 du code civil peut être sollicitée à tout moment, même après la réalisation des travaux, par l’entrepreneur qui n’a pas été payé par le maître de l’ouvrage » (Cass. 3e civ., 15 septembre 2016, n° 15-19.648). Allant plus loin encore, par un arrêt du 18 mai 2017 rendu en matière de référé (Cass. 3e civ., 18 mai 2017, n° 16-16.795), la Cour de cassation a jugé que « la garantie de paiement peut être sollicitée à tout moment, même après la résiliation du marché dès lors que le montant des travaux n’a pas été intégralement réglé, de sorte que l’obligation n’était pas sérieusement contestable » (Cass. 3e civ., 18 mai 2017, n° 16-16.795). Toutefois, si le droit d’exiger la remise d’un cautionnement bancaire en référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile perdure après l’achèvement ou la résiliation du contrat tant qu’un solde demeure impayé, il en va tout autrement de la faculté de suspendre l’exécution des travaux en cours de chantier, laquelle obéit à un formalisme et à une chronologie d’une grande rigueur, comme le démontre l’arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153).
II. La suspension des travaux après mise en demeure de quinze jours et le sort des pénalités de retard (arrêt du 22 octobre 2026, n° 25-11.153)
A. Le formalisme impératif de la mise en demeure et l’obligation d’exécuter le marché pendant le délai de quinze jours
Aux termes de la seconde phrase du troisième alinéa de l’article 1799-1 du code civil, tant qu’aucune garantie n’a été fournie et que l’entrepreneur demeure impayé des travaux exécutés, celui-ci peut surseoir à l’exécution du contrat après mise en demeure restée sans effet à l’issue d’un délai de quinze jours. L’article 1er du décret n° 99-658 du 30 juillet 1999 précise expressément que la mise en demeure visée au troisième alinéa de l’article 1799-1 du code civil est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La lecture combinée de ces deux textes fait apparaître que le droit de surseoir à l’exécution du chantier n’est jamais automatique : le seul fait que le maître de l’ouvrage n’ait pas spontanément délivré le cautionnement solidaire lors de la signature du marché ne dispense nullement le constructeur d’exécuter ses prestations dans les délais convenus.
Pour que la suspension du chantier soit régulière au regard du troisième alinéa de l’article 1799-1 du code civil, trois conditions cumulatives doivent être réunies : d’abord, aucune garantie de paiement conforme aux exigences légales ne doit avoir été fournie par le maître de l’ouvrage ; ensuite, l’entrepreneur doit demeurer impayé de travaux déjà exécutés ; enfin, l’entrepreneur doit avoir adressé au maître de l’ouvrage, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception conformément à l’article 1er du décret n° 99-658 du 30 juillet 1999, une mise en demeure restée infructueuse à l’expiration d’un délai de quinze jours. Ce mécanisme spécial se distingue ainsi de l’exception d’inexécution de droit commun prévue aux articles 1219 et 1220 du code civil, qui permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, sans prévoir le délai légal préfix de quinze jours propre à la garantie de paiement des marchés de travaux privés.
Dès un arrêt de principe publié au Bulletin le 12 septembre 2007 (Cass. 3e civ., 12 septembre 2007, n° 06-14.540), la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait posé la règle selon laquelle « Dès lors que l’entrepreneur n’a pas usé de la faculté, conférée par l’article 1799-1, alinéa 3, du code civil, de suspendre l’exécution du marché lorsque la garantie de paiement due par le maître de l’ouvrage ne lui a pas été fournie après une mise en demeure restée sans effet à l’issue d’un délai de quinze jours, il est tenu d’exécuter les travaux en vertu du contrat » (Cass. 3e civ., 12 septembre 2007, n° 06-14.540). Autrement dit, l’absence de garantie de paiement ne crée pas un état d’inexécution permanente exonérant de plein droit l’entrepreneur de ses obligations contractuelles : tant que la procédure formelle de mise en demeure de quinze jours n’a pas été menée à son terme par le constructeur, le calendrier contractuel d’exécution demeure pleinement obligatoire.
Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153), la société entrepreneuse, chargée des lots charpentes-couvertures-bardages-balcons et menuiseries extérieures d’un chantier de rénovation, avait adressé une mise en demeure le 22 janvier 2021 à la société maîtresse de l’ouvrage en annonçant qu’à défaut de paiement sous huitaine, elle suspendrait son intervention. Or, le délai légal prescrit par le troisième alinéa de l’article 1799-1 du code civil n’est pas de huit jours, mais de quinze jours. La Cour de cassation approuve dès lors la cour d’appel de Besançon d’avoir fixé la date à partir de laquelle l’entrepreneur était légalement fondé à surseoir à son intervention à l’expiration du délai de quinze jours suivant la mise en demeure du 22 janvier 2021, soit à compter du 6 février 2021 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153). Toute interruption de chantier opérée avant l’échéance de ce délai légal de quinze jours ou sans mise en demeure préalable conforme aux dispositions de l’article 1799-1 du code civil expose l’entreprise à se voir opposer un arrêt d’exécution prématuré et l’application des pénalités contractuelles de retard.
B. L’absence d’effet rétroactif du sursis à exécution sur les pénalités de retard déjà acquises et la gestion de la rupture du marché
L’apport majeur de l’arrêt rendu le 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153) réside dans la délimitation précise des effets dans le temps du sursis à exécution sur le calcul des pénalités contractuelles de retard stipulées au marché de travaux. En pratique, lorsqu’un maître d’ouvrage notifie la résiliation du contrat d’entreprise pour retard, non-façons ou malfaçons de construction sur le fondement des articles 1224 et 1226 du code civil et réclame l’application de la clause pénale de retard régie par l’article 1231-5 du code civil, les constructeurs soutiennent fréquemment que le manquement initial du maître de l’ouvrage à son obligation d’ordre public de fournir la garantie de paiement dès la signature du marché interdit à ce dernier de leur imputer le moindre retard d’exécution.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation écarte catégoriquement cette thèse d’une neutralisation rétroactive des pénalités de retard. Après avoir rappelé son arrêt du 12 septembre 2007 (Cass. 3e civ., 12 septembre 2007, n° 06-14.540), elle juge aux points 11 et 12 de sa décision du 22 octobre 2026 que : « Il en résulte que l’entrepreneur, tant qu’il n’a pas mis en demeure le maître de l’ouvrage dans les conditions prévues par l’article 1799-1 du code civil, est tenu d’exécuter les travaux conformément au contrat et est redevable, le cas échéant, des pénalités contractuelles de retard prévues par celui-ci. » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153). Et la Cour d’ajouter immédiatement, dans un motif d’une clarté exemplaire pour la liquidation financière des comptes de chantier : « La cour d’appel a retenu, à bon droit, que si l’entrepreneur était fondé à surseoir à son intervention quinze jours après la mise en demeure délivrée le 22 janvier 2021, soit à compter du 6 février 2021, cette suspension, qui ne pouvait pas justifier le retard déjà consommé avant la prise d’effet de cette mise en demeure, n’affectait pas les pénalités acquises antérieurement à la mise en oeuvre de la procédure prévue à l’article 1799-1 du code civil, de sorte que l’entrepreneur était redevable des pénalités de retard arrêtées à la date du 31 janvier 2021. » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153).
La ligne de partage chronologique tracée par la Cour de cassation le 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153) distingue ainsi deux périodes successives dans la vie du chantier :
Durant la première période, qui court depuis le démarrage du marché jusqu’à l’expiration du délai de quinze jours suivant la mise en demeure délivrée en application du troisième alinéa de l’article 1799-1 du code civil, l’entrepreneur demeure intégralement tenu de respecter le planning contractuel. Tout dépassement des délais d’exécution constaté au cours de cette phase initiale demeure imputable au constructeur et ouvre droit, au profit du maître de l’ouvrage, aux pénalités contractuelles de retard acquises antérieurement à la prise d’effet du sursis légal, sous réserve de la mise en demeure exigée par le cinquième alinéa de l’article 1231-5 du code civil sauf inexécution définitive et du pouvoir modérateur reconnu au juge lorsque la pénalité convenue est, selon les termes mêmes de ce texte, « manifestement excessive ou dérisoire » ou lorsque l’engagement a été exécuté en partie (article 1231-5 du code civil).
Durant la seconde période, qui s’ouvre à l’issue du délai de quinze jours suivant la mise en demeure restée sans effet alors que l’entrepreneur demeure impayé des travaux exécutés et qu’aucune garantie ne lui a été fournie (article 1799-1, alinéa 3, du code civil), le sursis à exécution devient un droit légal pour le constructeur. À compter de cette date — le 6 février 2021 dans l’espèce tranchée le 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153) — l’entrepreneur est légalement fondé à surseoir à son intervention sur le chantier conformément à l’article 1799-1 du code civil, sans que cette suspension postérieure à l’expiration du délai de quinze jours puisse toutefois effacer les pénalités déjà acquises antérieurement (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153). En outre, si des inexécutions graves, non-façons, malfaçons ou retards étaient déjà caractérisés avant la prise d’effet du sursis légal, le maître de l’ouvrage conserve la faculté de poursuivre la résolution du contrat ou de solliciter la condamnation du constructeur au titre des pénalités déjà échues avant cette date.
Cette rigueur chronologique commande une vigilance accrue tant pour les entreprises du bâtiment que pour les propriétaires, sociétés civiles immobilières et syndicats des copropriétaires engageant des travaux en copropriété ou sur un immeuble existant. Du côté de l’entrepreneur confronté dès les premières situations de travaux à un défaut de règlement et à l’absence de cautionnement bancaire ou de versement direct du prêteur, attendre plusieurs mois de dérive du planning avant d’adresser la lettre recommandée avec demande d’avis de réception prévue par l’article 1er du décret n° 99-658 du 30 juillet 1999 l’expose directement à supporter les pénalités contractuelles de retard courues jusqu’au quinzième jour suivant sa mise en demeure (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153). À l’inverse, l’entreprise qui notifie sans tarder une mise en demeure visant expressément l’article 1799-1 du code civil — ou qui saisit le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile pour obtenir la remise sous astreinte d’un cautionnement dépourvu de toute condition restrictive (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25.964) — sécurise à la fois le recouvrement de ses situations de travaux et la licéité d’une éventuelle suspension du chantier à l’issue du délai de quinze jours.
Du côté du maître de l’ouvrage, l’arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153) fournit une grille de lecture essentielle lorsqu’un constructeur invoque a posteriori l’article 1799-1 du code civil pour justifier un abandon de chantier ou contester l’application des pénalités de retard. Il appartient alors au donneur d’ordre de vérifier, en premier lieu, s’il relève ou non de la dispense légale applicable au particulier agissant pour son propre compte et pour la satisfaction de besoins non professionnels financés sans crédit spécifique intégral (article 1799-1, alinéa 4, du code civil) ; en deuxième lieu, si l’entrepreneur justifiait d’une créance de travaux exécutés effectivement exigible et impayée à la date de son courrier ; et, en troisième lieu, à quelle date exacte la lettre recommandée de mise en demeure a fait courir le délai de quinze jours, afin d’isoler et de chiffrer avec précision les pénalités de retard et les préjudices acquis antérieurement à l’expiration de ce délai légal.
Conclusion
Par son arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153), la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une clarification majeure au régime de la garantie de paiement des marchés de travaux privés régi par l’article 1799-1 du code civil et le décret n° 99-658 du 30 juillet 1999. Si l’obligation faite au maître de l’ouvrage de garantir le paiement des sommes dues au-delà de 12 000 euros hors taxes est d’ordre public (Cass. 3e civ., 1er décembre 2004, n° 03-13.949) et peut être réclamée en référé même après l’exécution ou la résiliation du marché (Cass. 3e civ., 18 mai 2017, n° 16-16.795), le droit pour l’entrepreneur impayé de suspendre son intervention sur le chantier ne prend effet qu’à l’expiration du délai de quinze jours suivant une mise en demeure régulière.
Jusqu’à l’échéance de ce délai légal de quinze jours, le constructeur demeure tenu d’exécuter les travaux conformément au calendrier contractuel et reste redevable des pénalités de retard déjà acquises avant la prise d’effet du sursis à exécution (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-11.153). En cas de différend sur l’exécution d’un marché de travaux, l’examen attentif des contrats signés, des décomptes financiers et de la chronologie des mises en demeure demeure indispensable, seul le juge compétent pouvant statuer sur la régularité de la suspension du chantier, le bien-fondé d’une résiliation et la liquidation définitive des pénalités contractuelles.