Vous venez de signer un bail à Paris et le dossier de diagnostics ne contient qu’un vieux DPE, ou vous achetez un appartement et l’état des risques date de la promesse alors qu’un plan de prévention vient d’être approuvé : que pouvez-vous exiger, dans quel délai, et que rapporte vraiment un recours ? La réponse ne se devine pas. En location, l’absence du dossier n’entraîne aucune sanction automatique : encore faut-il prouver un préjudice, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris le 12 décembre 2024. En vente, à l’inverse, un état des risques non mis à jour à l’acte authentique ouvre la résolution ou la diminution du prix, selon la Cour de cassation du 19 février 2026. Et quand la surface du bail est fausse de plus d’un vingtième, le locataire n’a que quatre mois, un délai de forclusion, pour saisir le juge. Cet article donne la liste exacte des diagnostics en location et en vente, leurs conditions et leurs durées, puis les sanctions prouvées par six décisions lues intégralement, avec la marche à suivre à Paris.
I. En location : le dossier que le bailleur doit annexer au bail
A. Les six pièces du dossier, leurs conditions et la surface du logement
Pour les locations à usage d’habitation principale, y compris meublées, un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur est annexé au contrat lors de sa signature ou de son renouvellement. La cour d’appel de Paris rappelle que ce dossier est exigé par l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés par l’effet de l’article 25-3 de la même loi. Concrètement, à Paris, où le parc haussmannien est presque toujours antérieur à 1949, le constat plomb est presque systématique.
Première pièce, le diagnostic de performance énergétique. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation définit le DPE : quantité d’énergie consommée ou estimée, émissions de gaz à effet de serre, information sur l’aération et recommandations de travaux. L’article L. 126-29 impose qu’il soit joint au contrat de location lors de sa conclusion, sauf baux ruraux et locations saisonnières, et précise que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur que des recommandations, qui n’ont qu’une valeur informative. Vérifiez surtout sa date : l’article D. 126-19 fixe la validité à dix ans, avec une sortie progressive des anciens DPE : ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n’étaient valables que jusqu’au 31 décembre 2022, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 jusqu’au 31 décembre 2024. Un DPE de 2019 annexé à un bail signé en 2026 est donc périmé.
Deuxième pièce, le constat de risque d’exposition au plomb pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949. L’article L. 1334-5 du code de la santé publique décrit ce repérage des revêtements contenant du plomb, et l’article L. 1334-7 l’impose en annexe de tout nouveau contrat de location, parties privatives uniquement en copropriété. Si le constat établit l’absence de plomb ou des concentrations inférieures aux seuils, le constat initial est simplement joint à chaque nouveau bail. Sinon, un constat est établi pour la mise en location. L’absence du constat constitue, selon le même texte, un manquement aux obligations de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur, et le constat est à sa charge, toute convention contraire étant écartée.
Troisième pièce, la copie de l’état amiante : le 3° de l’article 3-3 prévoit la remise d’une copie de l’état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante, un décret en Conseil d’État en définissant les modalités. En pratique, exigez cette copie avec le bail plutôt qu’une simple mise à disposition.
Quatrième et cinquième pièces, les états des installations intérieures d’électricité et de gaz lorsque l’installation a plus de quinze ans. L’article L. 134-7 et l’article L. 134-9 du code de la construction et de l’habitation imposent cette évaluation des risques pour la sécurité des personnes en cas de location, dans les conditions de l’article 3-3 de la loi de 1989. À Paris, les installations anciennes sont la norme : l’absence de ces états est fréquente et se paie ensuite devant le juge.
Sixième pièce, l’état des risques et pollutions quand le bien est dans une zone couverte. L’article L. 125-5 du code de l’environnement vise expressément les acquéreurs ou locataires de biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité, à potentiel radon, de recul du trait de côte ou soumises à débroussaillement : le vendeur ou le bailleur informe l’autre partie par un état des risques. À Paris, pensez inondation par la Seine, mouvements de terrain liés aux anciennes carrières et arrêtés de catastrophe naturelle : demandez un état datant de moins de six mois au jour de la signature.
Enfin, le bail doit mentionner la surface habitable, et l’erreur se paie. Quand la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle du contrat, le bailleur supporte une diminution du loyer proportionnelle à l’écart, à la demande du locataire ; sans accord ni réponse dans les deux mois, le juge peut être saisi dans les quatre mois de la demande. La Cour de cassation verrouille ce calendrier : la cour d’appel « a énoncé, à bon droit, que le délai de quatre mois prévu par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur » (Cass. 3e civ., 9 novembre 2022, n° 21-19.212). Passé ce délai, la demande en diminution est irrecevable, comme dans cette affaire où l’assignation du 5 février 2018 suivait une demande du 18 août 2017. Mesurez donc le logement dès l’entrée, écrivez au bailleur en recommandé, et notez la date : c’est elle qui fait courir les quatre mois.
B. L’absence du dossier ne se paie que par un préjudice prouvé, dans des délais stricts
Premier réflexe à abandonner : croire que le bail tombe ou que des dommages-intérêts sont automatiques quand le dossier manque. Dans un litige parisien où aucun dossier de diagnostic n’avait été transmis lors de la signature d’un bail meublé du 9 juin 2020, la cour d’appel de Paris confirme une règle nette : « la loi ne prévoit aucune sanction en cas de défaut de fourniture de ce document à la date de conclusion du bail » (CA Paris, pôle 4 chambre 3, 12 décembre 2024, RG 22/13272). Le locataire invoquait l’absence de DPE et un rapport Bureau Veritas de mars 2021 relevant quatorze observations sur l’installation électrique, dont des circuits d’éclairage à relier à la terre et un papier d’aluminium sur un fusible présentant un risque de faux contact et de départ de feu. La cour répond que « ce manquement n’a entraîné aucun préjudice de sorte qu’il ne peut donner lieu à indemnisation » : aucun sinistre, aucune plainte sur l’installation pendant l’occupation, et un congé motivé par tout autre chose que les risques électriques.
En revanche, le même arrêt indemnise le trouble de jouissance à hauteur de 1 100 euros parce que le rapport démontrait un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent : l’installation électrique n’était pas aux normes et présentait un risque d’électrocution, d’où une indécence partielle du logement. Moralité pratique : ne plaidez pas le papier manquant, plaidez le danger réel. Faites établir un constat d’huissier ou un rapport d’organisme agréé qui décrit un risque concret, conservez les échanges où vous vous en plaignez pendant l’occupation, et chiffrez : le juge parisien indemnise un risque d’électrocution avéré, pas une inquiétude rétrospective.
À Paris, la marche à suivre commence par l’écrit. Mettez le bailleur en demeure de produire le dossier manquant et de mettre l’installation en sécurité, en visant l’article 3-3 et les textes spéciaux. Sans réponse, saisissez la commission départementale de conciliation de Paris, gratuite et rapide, puis le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en demandant l’injonction de produire et de faire les travaux, des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance réellement subi, et, pour la surface, la diminution proportionnelle dans le délai de forclusion de quatre mois. Chaque demande suit son calendrier : la surface se prescrit par quatre mois à compter de votre lettre, le trouble de jouissance se prouve par des pièces contemporaines de l’occupation, et le DPE périmé se conteste dès la signature en exigeant un diagnostic en cours de validité. Photographiez l’état des équipements à l’entrée et à la sortie, gardez les factures d’électricité anormales et les attestations d’artisans : ce sont ces pièces, et non l’absence du formulaire, qui font gagner.
Rédigez la mise en demeure comme un inventaire : listez chaque document manquant ou périmé, rappelez la date de signature du bail, joignez les photographies des équipements douteux et fixez un délai de production et de mise en sécurité. Ce courrier daté servira deux fois : il prouve que le bailleur a été alerté pendant l’occupation, et il fait courir le délai de quatre mois pour la surface dès lors qu’il contient la demande de diminution du loyer.
II. En vente : le dossier annexé à la promesse, vérifié à l’acte authentique
A. Les douze pièces, leur validité et l’indépendance du diagnostiqueur
En vente, le dossier est plus lourd et son contrôle se fait en deux temps : promesse puis acte authentique. L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation impose au vendeur d’annexer à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique, un dossier comprenant le constat plomb, l’état amiante, l’état termites, l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état des risques dans les zones de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le DPE et le cas échéant l’audit énergétique, l’état de l’installation intérieure d’électricité, le contrôle de l’assainissement non collectif, et, selon la situation du bien, l’information sur le bruit des aérodromes, l’attestation de conformité de l’appareil de chauffage au bois dans un périmètre de plan de protection de l’atmosphère, et les arrêtés de police de la sécurité et de la salubrité. En copropriété, le dossier s’ajuste ; pour un immeuble à construire, le DPE n’est pas exigé.
Premier contrôle : la validité. L’article L. 271-5 dispose que si l’un des documents produits à la promesse n’est plus en cours de validité à la date de l’acte authentique, il est remplacé par un nouveau document annexé à l’acte. Le constat plomb qui établit l’absence de revêtements contenant du plomb, ou des concentrations inférieures aux seuils, fait exception : le constat initial est joint sans nouveau constat à chaque mutation. Surtout, si après la promesse la parcelle est inscrite dans une zone de l’article L. 125-5 ou si les documents pris en compte pour cet article ont été mis à jour, le dossier est complété lors de la signature de l’acte authentique. Pour un achat à Paris, où une promesse signée en janvier aboutit à l’acte en avril, ce second contrôle est décisif : exigez du notaire, avant de signer, chaque diagnostic daté et en cours de validité, et un état des risques établi sur les informations préfectorales les plus récentes.
Second contrôle : l’auteur du diagnostic. L’article L. 271-6 exige une personne présentant des garanties de compétence, dotée d’une organisation et de moyens appropriés, assurée pour sa responsabilité, sans lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le vendeur ou son mandataire, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages diagnostiqués. Conservez les factures du diagnostiqueur et ses attestations d’assurance et de certification : en cas de diagnostic erroné, c’est contre lui que se dirige l’action en responsabilité, et son assureur paie. Vérifiez aussi que le DPE a bien été tenu à votre disposition dès les visites : l’article L. 126-28 impose au vendeur de communiquer le DPE à l’acquéreur et de le tenir à la disposition de tout candidat dès que l’immeuble est offert à la vente ou à la location. Un DPE communiqué seulement le jour de l’acte est déjà une anomalie à signaler au notaire.
Photographiez chaque page du dossier remis et réclamez par écrit tout document absent avant de signer : un dossier complet et daté le jour de la signature évite ensuite toute discussion sur ce qui a réellement été remis et à quelle date.
Le même texte ajoute deux garanties souvent négligées : le diagnostiqueur souscrit une assurance couvrant les conséquences de sa responsabilité, et il ne doit avoir aucun lien avec le vendeur, son mandataire ou une entreprise de travaux sur les ouvrages diagnostiqués. Avant de payer un diagnostic, demandez l’attestation d’assurance en cours et la certification de compétence, et refusez le diagnostiqueur recommandé par l’agence qui vend aussi les travaux : en cas d’erreur, l’indépendance contestée fragilise l’action, tandis qu’un professionnel assuré et indépendant offre un débiteur solvable.
B. L’état des risques non mis à jour fait résoudre la vente, le DPE erroné fait payer le diagnostiqueur
L’arrêt du 19 février 2026 est le nouveau réflexe de tout acheteur. Des vendeurs avaient cédé un terrain à bâtir par promesse de novembre 2011 puis acte de mars 2012 ; entre-temps, le plan de prévention des risques d’inondation avait été approuvé, et l’état des risques joint à l’acte ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral d’approbation. La commune délivra ensuite un certificat d’urbanisme négatif : la maison ne pouvait pas être construite en zone d’aléa très fort. La troisième chambre civile casse le refus de résolution et pose : « Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix » (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524). Le plan approuvé valant servitude d’utilité publique annexée au plan local d’urbanisme, la simple mention du plan prescrit ne suffit plus. Pour l’acheteur parisien, la leçon vaut pour tout bien en zone inondable ou de carrières : comparez l’état des risques de la promesse et celui de l’acte, exigez la mise à jour, et sachez que l’oubli ouvre deux armes au choix, rendre le bien ou en réduire le prix.
Quand le DPE ou le diagnostic termites est erroné, la cible change : c’est le diagnostiqueur qui répond de sa faute, et le préjudice s’évalue en perte de chance. Après la vente d’un bien en 2013, l’acquéreur contestait la pertinence du DPE et du diagnostic termites établis par la même société. La Cour approuve les juges du fond : « Ayant retenu que le diagnostiqueur avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par l’acquéreur du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût des travaux d’isolation des murs extérieurs et intérieurs, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l’achat » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-17.516). La condamnation de 40 000 euros est maintenue. La même solution avait été jugée le 21 novembre 2019 : le DPE n’ayant alors, à la différence des autres documents du dossier, qu’une valeur informative, le préjudice n’était pas le coût de l’isolation mais la perte de chance de négocier ou de renoncer (Cass. 3e civ., n° 18-23.251). Depuis la réforme, le DPE fiabilisé engage plus nettement son auteur : conservez le DPE d’origine, faites établir un contre-diagnostic par un professionnel indépendant et assuré, chiffrez l’écart de classe et son effet sur le prix, et agissez contre le diagnostiqueur et son assureur plutôt que de réclamer au vendeur le coût des travaux, que les juges refusent.
Ces deux contentieux se combinent utilement avec le vice caché quand le bien cumule diagnostic flatteur et désordre réel. Si des infiltrations ou des fissures apparaissent après l’achat alors que le DPE affichait une bonne classe, lisez notre analyse des recours pour vice caché après une infiltration découverte après l’achat et celle de la passoire thermique et du DPE faux : diagnostic erroné et défaut caché obéissent à des délais et à des cibles différents, et plaider les deux maximise les chances d’être indemnisé.
Conclusion
En location, exigez systématiquement à la signature le DPE en cours de validité, le constat plomb pour tout logement antérieur à 1949, la copie de l’état amiante, les états gaz et électricité pour les installations de plus de quinze ans, et l’état des risques dès que le bien est en zone couverte, puis mesurez la surface et écrivez au bailleur au moindre doute. Sans réponse dans les deux mois, le juge ne peut plus être saisi que dans les quatre mois de votre demande pour la surface, et votre trouble de jouissance ne sera indemnisé qu’avec des preuves contemporaines d’un danger réel, comme l’installation électrique hors normes sanctionnée à Paris. En vente, contrôlez le dossier deux fois, à la promesse et à l’acte : chaque document périmé doit être remplacé, chaque zone de risque nouvelle ou mise à jour doit figurer à l’acte, sous peine de résolution ou de diminution du prix, et le diagnostiqueur qui se trompe répond de la perte de chance de négocier ou de renoncer. À Paris, ces réflexes se jouent devant la commission départementale de conciliation puis devant le juge des contentieux de la protection, avec des pièces datées : DPE de moins de dix ans, état des risques de moins de six mois, constats d’huissier et rapports d’organismes agréés. C’est ce dossier complet, et non une affirmation générale, qui fait aboutir la mise en demeure, la négociation ou l’assignation, à Paris comme ailleurs en France. Gardez soigneusement chaque original et chaque accusé de réception : un recours se gagne avec des dates certaines.