La transition énergétique du parc tertiaire transforme l’équilibre financier des baux commerciaux conclus en France (article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation). En fixant des objectifs décennaux de sobriété dès 2030, la loi assujettit bailleurs et preneurs (article R. 174-22 du Code de la construction et de l’habitation). Or, cette coresponsabilité administrative relative à l’énergie finale se heurte aux règles impératives sur les travaux (article R. 145-35 du Code de commerce). Dès lors, consulter un avocat en bail commercial à Paris permet d’articuler obligations déclaratives et protection statutaire du locataire (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
Alors que l’administration exige un suivi annuel sur OPERAT, la charge des travaux demeure encadrée (article R. 174-28 du Code de la construction et de l’habitation). En effet, la Cour de cassation consacre l’obligation continue de délivrance d’un local conforme (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Par ailleurs, le statut prohibe tout transfert au preneur des grosses réparations touchant à la structure (article 606 du Code civil). À cet égard, toute stipulation contraire à cette interdiction encourt la sanction du réputé non écrit (article L. 145-15 du Code de commerce).
Au-delà du coût des équipements thermiques, la performance énergétique gouverne l’évaluation judiciaire du loyer commercial (article L. 145-33 du Code de commerce). Les obligations légales et les améliorations financées en cours de bail influent sur la valeur locative (article R. 145-8 du Code de commerce). En conséquence, l’inexécution des travaux de rénovation expose les parties à des sanctions résolutoires sévères (article L. 145-41 du Code de commerce). Nous étudierons l’assujettissement et la répartition des travaux (I), puis le loyer et le contentieux (II) (article R. 185-2 du Code de la construction et de l’habitation).
I. L’assujettissement conjoint au décret tertiaire et la répartition impérative des travaux de rénovation énergétique
A. Le périmètre d’assujettissement de mille mètres carrés, la déclaration sur la plateforme OPERAT et l’annexe environnementale
L’obligation de réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires repose sur l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation. Selon ce texte, « Des actions de réduction de la consommation d’énergie finale sont mises en œuvre » dans ces locaux. La loi vise les bâtiments existants pour atteindre une baisse « d’au moins 40 % en 2030 » (article R. 174-23 du Code de la construction et de l’habitation). La trajectoire impose ensuite une baisse d’au moins « 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010 ».
L’immeuble doit atteindre « 1° Soit un niveau de consommation d’énergie finale réduit » de quarante pour cent (article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation). Cette baisse se calcule « par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010 ». Les parties peuvent aussi viser « 2° Soit un niveau de consommation d’énergie finale fixé en valeur absolue » (article R. 174-23 du Code de la construction et de l’habitation). Le champ d’application matériel s’articule autour d’un seuil de surface de plancher de mille mètres carrés (article R. 174-22 du Code de la construction et de l’habitation).
L’article R. 174-22 du Code de la construction et de l’habitation vise « 1° Tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher ». Cette surface assujettie doit être « supérieure ou égale à 1 000 m2 », en incluant les surfaces accessoires. Sont aussi soumises « 2° Toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires » sur ce seuil. De même, le texte inclut « 3° Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière » (article R. 174-22 du Code de la construction et de l’habitation).
Or, la cessation ultérieure d’une activité tertiaire dans une partie de l’immeuble ne libère pas les autres exploitants. En effet, « les preneurs à bail qui continuent à y exercer des activités tertiaires restent soumis à l’obligation ». Ce maintien joue « même si les surfaces cumulées hébergeant des activités tertiaires deviennent inférieures à 1 000 m2 ». Lors d’une cessation d’activité, « la consommation de référence est conservée sur la plateforme numérique » (article R. 174-27 du Code de la construction et de l’habitation).
La singularité du décret tertiaire tient à la désignation conjointe du bailleur et du preneur comme assujettis (article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation). Selon la loi, « Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments » et les preneurs sont soumis. Ils sont tenus « pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles ». Le texte précise qu’« Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation » de sobriété énergétique.
À cet égard, « Chaque partie assure annuellement la transmission des consommations d’énergie des bâtiments » (article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation). Selon l’article R. 174-28 du Code de la construction et de l’habitation, « La déclaration annuelle des consommations d’énergie sur la plateforme numérique » incombe aux parties. Elle est accomplie par le bailleur ou le preneur « en fonction des dispositions contractuelles régissant leurs relations ». Toutefois, ce décret prévoit que « Le preneur à bail peut déléguer cette transmission de données au propriétaire ».
En outre, « Les propriétaires et les preneurs à bail se communiquent mutuellement les consommations annuelles énergétiques réelles ». Ainsi, « En cas de cessation d’activité, l’assujetti déclare sur la plateforme numérique les données de consommations d’énergie ». Cette déclaration couvre la période courue « jusqu’à la date de la cessation de son activité » effective (article R. 174-28 du Code de la construction et de l’habitation). Lorsque les données « couvrent une période de douze mois consécutifs, la plateforme numérique établit l’attestation numérique annuelle ».
Selon l’article R. 174-32 du Code de la construction et de l’habitation, « La publication est réalisée soit par voie d’affichage, à un endroit visible et facilement accessible ». Elle peut aussi intervenir « par tout autre moyen pertinent au regard de l’activité tertiaire » exercée dans les lieux. En outre, « 1. Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés » sont visés. Ces contrats portant sur des locaux « à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale » (article L. 125-9 du Code de l’environnement).
Dès lors, « 2. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques ». De plus, « Le preneur permet au bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration » (article L. 125-9 du Code de l’environnement). Enfin, l’information énergétique du locataire commercial repose sur le diagnostic de performance énergétique régi par l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation. Selon l’article L. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation, « le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat ».
Néanmoins, « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic » annexé. En conséquence, « la carence de production de ce diagnostic n’est pas sanctionnée par les textes suscités par la nullité » (TJ Alès, 10 mars 2026, n° 24/01174). Les juges relèvent que « le preneur a accepté de contracter sans disposer des informations contenues » dans ce diagnostic. De même, « les classes du DPE reposent sur une évaluation standardisée de la performance du logement » (TJ Strasbourg, 21 octobre 2026, n° 25/10138).
B. La répartition financière des travaux d’amélioration énergétique face à l’obligation de délivrance et à la prohibition de l’article R. 145-35 du Code de commerce
Si l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation renvoie au contrat pour répartir les actions de sobriété, l’ordre public encadre ce partage. En matière commerciale, la répartition du coût des travaux énergétiques doit respecter le Code civil et le statut (article 1719 du Code civil). Solliciter des avocats en baux commerciaux à Paris permet de vérifier la validité des clauses transférant le financement des travaux (article R. 145-35 du Code de commerce). En premier lieu, le propriétaire ne peut jamais s’affranchir de son obligation essentielle de délivrance (article 1720 du Code civil).
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin » de clause. Il lui incombe « 1° De délivrer au preneur la chose louée » et « 2° D’entretenir cette chose en état ». L’article 1720 du Code civil ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations ». Il doit « y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
La troisième chambre civile de la Cour de cassation consacre la permanence de cette obligation pendant tout le bail (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Dans son arrêt du 19 mars 2026, elle rappelle « qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme ». Cette conformité à la destination s’impose « tout au long de l’exécution du contrat », même sans mise en demeure préalable. Par conséquent, lorsque l’impropriété thermique empêche l’exploitation normale, le bailleur doit financer la remise en conformité (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483).
En second lieu, pour les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014, l’article R. 145-35 du Code de commerce prohibe certains transferts. Selon ce texte réglementaire, « Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations ». Cette interdiction d’ordre public inclut « le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ». Sont aussi exclues « 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté » (article R. 145-35 du Code de commerce).
Il en va de même des travaux destinés à « mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ». Cette prohibition joue « dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent » du texte. Or, l’article 606 du Code civil dispose que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes ». Elles comprennent « le rétablissement des poutres et des couvertures entières », tandis que « Toutes les autres réparations sont d’entretien ».
En conséquence, la réfection intégrale d’une toiture isolante ou d’un mur porteur incombe exclusivement au propriétaire (article R. 145-35 du Code de commerce). Aux termes de l’article L. 145-15 du Code de commerce, « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements ». Ce texte frappe toute clause faisant échec aux articles L. 145-37 à L. 145-41, incluant l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Le 17 mars 2026, les juges ont rappelé que « L’article R.145-35 du code de commerce » est impératif (TJ Boulogne-sur-Mer, 17 mars 2026, n° 24/03630).
Ce texte étant d’ordre public, « les stipulations contraires insérées aux baux doivent être, sans aucun doute, réputées non écrites ». Dans un jugement du 16 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Rennes a examiné une chaudière et des menuiseries (TJ Rennes, 16 juillet 2026, n° 23/05210). Il relève que « Ces deux désordres tenant à la chaudière et aux menuiseries extérieures précitées » empêchent l’exploitation. Ils ne permettaient pas à la locataire « d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail ».
Le tribunal retient qu’« Il appartient à la société Le Beaucarnéa, au titre de son obligation de délivrance conforme », d’agir. La bailleresse doit ainsi « prendre en charge les travaux destinés à remédier à ces deux désordres » thermiques (TJ Rennes, 16 juillet 2026, n° 23/05210). Les juges notent « que la clause “ENTRETIEN – REPARATIONS” précitée du bail n’évoque pas les travaux liés à la vétusté ». Le propriétaire est donc condamné à payer 8 024,52 euros pour la chaudière et 22 189,44 euros pour les menuiseries.
Selon l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges ». De plus, « Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans », le bailleur informe le preneur. Il communique « 1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes ». Il transmet aussi « 2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût ».
Le délai de remise de ces états est fixé par l’article R. 145-37 du Code de commerce à « deux mois à compter de chaque échéance triennale ». Ce même article prévoit qu’« A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant ». Pour les charges annuelles d’énergie, l’article R. 145-36 du Code de commerce encadre la date limite de communication de l’état récapitulatif. Cet état annuel « est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ».
En copropriété, cet envoi intervient « dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété ». Dans un premier arrêt du 29 janvier 2026, le bailleur doit « justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Il doit « pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire ». Lorsque le preneur le demande, le propriétaire doit les envoyer « sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ».
En revanche, dans le second arrêt du même jour, le dépassement du délai réglementaire n’emporte pas déchéance (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Le bailleur tardif « n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge », des charges. À défaut de preuve devant le juge du fond, le preneur obtient le remboursement intégral des provisions versées (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Le contrôle des états annuels et triennaux constitue donc un levier majeur lors des régularisations de charges énergétiques (article R. 145-36 du Code de commerce).
II. L’incidence de la performance énergétique sur le loyer commercial et le contentieux de l’inexécution
A. La prise en compte des charges réglementaires et des améliorations thermiques dans la valeur locative de renouvellement et la révision triennale
L’exécution du décret tertiaire et des travaux énergétiques produit des effets directs lors du renouvellement du bail (article L. 145-33 du Code de commerce). Aux termes de ce texte, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». À défaut d’accord, cette valeur dépend de « 1 Les caractéristiques du local considéré » et « 2 La destination des lieux ». Elle intègre aussi « 3 Les obligations respectives des parties » et « 4 Les facteurs locaux de commercialité » (article L. 145-33 du Code de commerce).
Selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur » la réduisent. Lorsqu’il s’en est « déchargé sur le locataire sans contrepartie », elles « constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». Il en va de même « des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ». La Cour de cassation applique ce correctif lorsque le bail transfère au preneur des charges incombant au propriétaire (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943).
Elle rappelle que « les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie » réduisent le loyer. Dès lors, si une clause impose au locataire des travaux d’économie d’énergie exorbitants, un abattement sur la valeur locative s’opère (article R. 145-8 du Code de commerce). Solliciter des avocats en droit immobilier à Paris permet de chiffrer cet abattement lors de l’instance devant le juge des loyers (article L. 145-34 du Code de commerce). Selon le deuxième alinéa réglementaire, « Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie » comptent.
Apparues « depuis la dernière fixation du prix », elles « peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer » (article R. 145-8 du Code de commerce). Ainsi, le coût du suivi OPERAT et des équipements imposés par l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation influe sur le loyer renouvelé. Par ailleurs, « Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler » suivent une règle stricte. Elles ne sont retenues « que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ».
Il faut toutefois distinguer les simples améliorations énergétiques des transformations modifiant notablement les caractéristiques des locaux (article L. 145-34 du Code de commerce). Le 12 décembre 2024, la troisième chambre civile a validé le déplafonnement du loyer après d’importants travaux structurels (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 23-14.800). Elle relève « que ces transformations constituaient des modifications notables des caractéristiques du local au sens de l’article L. 145-34 ». Ces travaux « ne pouvaient être qualifiés d’améliorations intrinsèques du local au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce ».
Selon le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures ». Pour une année, la hausse ne peut excéder « 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Toutefois, la Cour précise que « Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement ». Cet étalement de la hausse du loyer déplafonné opère « sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943).
La Cour juge que « Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge ». Selon l’article L. 145-38 du Code de commerce, « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance ». Après renouvellement, ce délai légal de trois ans court « après le point de départ du bail renouvelé ». Le tribunal judiciaire de Rennes a ainsi rejeté le 16 juillet 2026 une demande de réduction de loyer (TJ Rennes, 16 juillet 2026, n° 23/05210).
Le tribunal rappelle que « la variation du loyer, à la hausse ou à la baisse, est très strictement encadrée ». Par ailleurs, le 3 septembre 2026, la troisième chambre civile a rappelé le caractère impératif de la révision légale (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904). Elle juge « que la détermination du loyer originaire du bail commercial relève de la liberté contractuelle des parties ». Mais elle affirme « que doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer ».
Enfin, selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur refusant le renouvellement doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé ». La Cour de cassation rappelle que « le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction » est protégé (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-19.089). Il « a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat ». Durant ce maintien dans les lieux, les obligations énergétiques du bail expiré continuent donc de s’appliquer (article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation).
B. Les sanctions administratives et contractuelles du défaut de conformité énergétique et le régime des délais de prescription
La méconnaissance du décret tertiaire expose bailleur et locataire à un dispositif gradué de sanctions (article R. 185-2 du Code de la construction et de l’habitation). À défaut de déclaration annuelle sur OPERAT, le préfet « peut mettre en demeure le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail ». Cette mise en demeure impose « de respecter ses obligations dans un délai de trois mois » sous peine de publication. Lorsque les objectifs ne sont pas atteints, l’article R. 185-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une mise en demeure d’établir un programme d’actions.
« A défaut de transmission du programme d’actions dans un délai de six mois après sa première mise en demeure », le préfet agit. Il « peut mettre en demeure individuellement le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail d’établir chacun leur programme ». Cette seconde mise en demeure impose d’agir « en conformité avec leurs obligations respectives, dans un délai de trois mois ». En l’absence de dépôt du programme après ce délai, le préfet prononce une sanction pécuniaire (article R. 185-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Il « peut prononcer une amende administrative au plus égale à 1 500 euros pour les personnes physiques » défaillantes. Ce plafond s’élève « à 7 500 euros pour les personnes morales », tant pour défaut de programme qu’après constat de carence. Toutefois, l’article R. 174-26 du Code de la construction et de l’habitation permet de moduler les objectifs lorsque les temps de retour sur investissement sont disproportionnés. Sur le plan civil, l’inexécution des travaux de délivrance énergétique ouvre plusieurs recours au preneur (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 19-14.118).
En cas de manquement du bailleur, « le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution ». Il peut, « d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux ». En revanche, la Cour censure l’arrêt allouant au locataire le coût de travaux non réalisés à titre de dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 19-14.118). Elle juge « que le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance ».
Face à l’inertie d’une partie, consulter un avocat en résiliation de bail à Paris permet d’encadrer la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce). Selon ce texte, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois ». Ce délai impératif d’un mois court « après un commandement demeuré infructueux » qui « doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le 6 novembre 2025, la troisième chambre civile a jugé qu’un délai inférieur à un mois viole la loi (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334).
Elle est donc, « par application de l’article L. 145-15 du code de commerce », « réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454). De plus, depuis la loi du 26 mai 2026, l’article L. 145-41 du Code de commerce encadre la suspension judiciaire de la clause résolutoire. Pour un impayé de loyers, la suspension est conditionnée « à la capacité du preneur à régler la dette locative ». La loi exige aussi « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ».
La Cour rappelle que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Il peut suspendre le loyer « à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres ». Lorsque « le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé » pour chaque loyer réclamé. Ce contrôle s’impose « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois ».
Si l’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », une exception demeure. Le 23 janvier 2025, la Cour a rappelé « que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial » échappe au délai. Cette action visant une clause contraire à l’article R. 145-35 du Code de commerce « n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Selon l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour » de la connaissance.
Le preneur « peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice ». Le 12 février 2026, la Cour rappelle « le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427). Pour l’action en nullité du congé et en indemnité d’éviction, ce délai biennal « court à compter de la date d’effet du congé ». La suspension attachée au référé-expertise ne profite au preneur défendeur « que s’il s’associe expressément à la demande » d’expertise.
Conclusion
L’intégration du décret tertiaire dans les baux commerciaux dépasse la simple déclaration annuelle sur OPERAT (article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation). Si bailleurs et preneurs de mille mètres carrés partagent les objectifs de 2030, leurs charges restent distinctes (article R. 174-22 du Code de la construction et de l’habitation). L’obligation continue de délivrance de l’article 1719 du Code civil et l’article R. 145-35 du Code de commerce interdisent de transférer au locataire les grosses réparations énergétiques. Toute clause imputant au preneur la réfection thermique relevant de l’article 606 du Code civil demeure réputée non écrite (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643).
Corrélativement, le bailleur qui refacture des dépenses d’entretien énergétique doit respecter l’inventaire et les états triennaux de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Il doit adresser effectivement les justificatifs des charges au locataire qui les sollicite, sans simplement les tenir à disposition (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Enfin, la répartition des travaux et des obligations légales gouverne directement la fixation de la valeur locative selon l’article R. 145-8 du Code de commerce. La rédaction rigoureuse des clauses environnementales et le contrôle des états de travaux garantissent ainsi la sécurité juridique du bail commercial (article R. 145-37 du Code de commerce).