Un plafond taché, un parquet qui gondole, une peinture cloquée après une fuite venue de l’appartement du dessus : le dégât des eaux est le sinistre le plus courant de l’assurance habitation, et le foyer touché se pose toujours les mêmes questions dans le même ordre. À qui dois-je déclarer le sinistre, et dans quel délai. Qui va payer les travaux : mon assureur, celui du voisin, celui de la copropriété. Et que faire si l’expert minimise les dégâts ou si l’offre d’indemnisation ne couvre pas la remise en état. Depuis plusieurs années, la réponse à la deuxième question passe le plus souvent par un texte que les assurés ne connaissent pas : la convention IRSI, conclue entre assureurs, qui désigne un interlocuteur unique, appelé assureur gestionnaire, chargé d’indemniser la victime puis d’organiser les remboursements entre compagnies. Le tribunal judiciaire de Toulouse l’a rappelé le 5 juin 2026 dans un jugement qui condamne un assureur resté taisant : quand la convention désigne un assureur gestionnaire, c’est à lui d’indemniser, et son refus injustifié peut lui coûter une condamnation pour résistance abusive. Cet article suit l’ordre de vos démarches : déclarer dans les délais, comprendre qui gère votre dossier et ce qui vous est dû, puis contester une expertise ou une offre insuffisante et vous retourner contre le responsable, voisin ou syndicat de copropriété.
I. Convention IRSI dégât des eaux : qui est l’assureur gestionnaire et que doit-il vous payer ?
A. Qui gère votre sinistre : l’assureur gestionnaire désigné par la convention IRSI
Quand plusieurs assurances sont concernées par le même dégât des eaux, celle du locataire, celle du propriétaire, celle du voisin d’où vient la fuite, celle de la copropriété, la convention IRSI évite que chacun renvoie la victime vers un autre guichet. Le tribunal judiciaire de Toulouse résume ainsi sa raison d’être : « La convention IRSI a vocation à simplifier et unifier les procédures d’indemnisation afin d’éviter le recours à des procédures judiciaires » (TJ Toulouse, 5 juin 2026, RG 22/04109). Concrètement, la convention désigne un assureur gestionnaire : un interlocuteur unique qui traite votre dossier, mandate l’expert et vous indemnise, les comptes entre assureurs se réglant ensuite sans vous.
Dans cette affaire toulousaine, une société civile immobilière avait subi des infiltrations dans un appartement loué. Sa locataire avait signé un constat amiable avec le voisin et déclaré être assurée auprès de la MAIF (TJ Toulouse, 5 juin 2026, RG 22/04109). Après une expertise amiable qui chiffrait les reprises à 1 600 euros, plus aucun assureur n’acceptait de prendre le sinistre en charge, chacun se retranchant derrière l’autre convention ou derrière l’assureur de l’immeuble. Le tribunal tranche en appliquant la convention IRSI : pour les dommages d’un montant inférieur ou égal à 1 600 euros, c’est l’assurance du locataire occupant qui doit prendre en charge le sinistre en qualité d’assureur gestionnaire, et sans possibilité de recours. Le tribunal ajoute que l’assureur gestionnaire ne pouvait pas s’abriter derrière l’assureur de l’immeuble : il lui appartenait d’indemniser d’abord, puis d’exercer lui-même une action récursoire s’il s’estimait fondé à le faire. La MAIF a donc été condamnée à indemniser la société bailleresse, puisque la locataire avait quitté les lieux avant d’obtenir la moindre indemnisation : « En conséquence, la MAIF sera condamnée à indemniser la SCI MILHES puisque la locataire a quitté les lieux avant d’obtenir indemnisation » (TJ Toulouse, 5 juin 2026, RG 22/04109).
Le jugement précise aussi la répartition prévue par l’article 6.2.1 de la convention IRSI : l’assureur du propriétaire des biens sinistrés prend en charge, au titre des locaux privatifs, les dommages matériels et les frais afférents ainsi que les dommages immatériels. Autrement dit, selon que vous êtes locataire occupant, propriétaire occupant ou bailleur, et selon le montant des dommages, la convention ne désigne pas le même gestionnaire. Vérifiez donc toujours, dans le courrier de votre assureur, à quel titre il intervient : gestionnaire de votre sinistre ou simple assureur d’une autre partie.
Avant même cette question, la première urgence est la déclaration. L’article L113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Pour un dégât des eaux, comptez donc cinq jours ouvrés à partir du moment où vous constatez les traces, et déclarez par écrit, lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, en conservant la preuve de l’envoi. La sanction d’une déclaration tardive n’est pas automatique : « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » Un retard de quelques jours ne fait donc pas perdre vos droits si l’assureur n’en a subi aucun préjudice, mais ne jouez pas avec ce délai : déclarez vite, et décrivez précisément la cause visible et les pièces touchées.
La fédération France Assureurs, qui présente le règlement des dégâts des eaux sur son site officiel, recommande les mêmes réflexes : déclarer le dégât des eaux à votre assureur multirisque habitation dans les cinq jours ouvrés, et remplir au plus vite un constat amiable de dégât des eaux avec le voisin ou les autres personnes concernées, adressé ensuite aux assureurs respectifs dans les cinq jours ouvrés à compter de l’événement (France Assureurs, page Assurance habitation : le règlement d’un dégât des eaux, la page de France Assureurs sur le règlement d’un dégât des eaux). Sur place, les gestes qui protègent vos droits sont simples et doivent être accomplis avant toute discussion d’argent : fermer le robinet d’arrivée d’eau si la fuite vient de chez vous, couper l’électricité en cas d’inondation importante, prévenir le voisin, le syndic ou le gardien selon l’origine apparente de la fuite, faire réparer la fuite dans les plus brefs délais pour éviter l’aggravation, conserver toutes les factures et ne rien jeter. En revanche, attendez le passage de l’expert ou l’accord préalable de l’assureur avant de refaire peintures, moquettes ou papiers peints : une remise en état précipitée prive l’expert des constats dont dépend votre indemnisation.
B. Ce que l’assureur gestionnaire doit payer, et dans quel délai
Une fois le gestionnaire désigné, c’est lui qui doit exécuter la garantie, et vite. L’article L113-5 du code des assurances dispose : « Lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà. » C’est le texte qu’a visé le tribunal de Toulouse pour condamner l’assureur défaillant : l’indemnisation n’est pas une faveur, c’est l’exécution d’une obligation contractuelle dans le délai que le contrat prévoit.
Le montant, lui, obéit au principe indemnitaire posé par l’article L121-1 du code des assurances : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » Vous ne pouvez donc pas vous enrichir à l’occasion du sinistre, mais l’assureur ne peut pas non plus vous payer en dessous du préjudice réel. Le même article autorise toutefois le contrat à prévoir que l’assuré reste son propre assureur pour une somme déterminée ou supporte une déduction fixée d’avance : c’est la franchise, et son montant relève de votre contrat, pas de la loi. Lisez-la avant de contester un abattement : une franchise contractuelle de 150 ou 300 euros, appliquée conformément à la police, n’est pas un refus d’indemnisation.
Sur le contenu de l’indemnité, la présentation de France Assureurs distingue trois postes que votre contrat peut couvrir, ensemble ou séparément : les dommages matériels, c’est-à-dire ceux qui atteignent les bâtiments assurés, les embellissements, le contenu mobilier ainsi que les petits dommages immobiliers comme les raccords de plâtre, de parquets ou la réfection de l’installation électrique, et les dommages consécutifs aux mesures de sauvetage ; les dommages immatériels, c’est-à-dire la privation de jouissance ou la perte d’usage de tout ou partie des locaux sinistrés, selon l’étendue du contrat ; et les pertes immatérielles telles que les pertes de loyers ou les pertes d’exploitation, toujours selon l’étendue du contrat (la page de France Assureurs sur le règlement d’un dégât des eaux). Le bailleur dont le logement reste inhabitable pendant les travaux peut donc réclamer ses loyers perdus, et l’occupant privé d’une pièce une indemnité de privation de jouissance, à condition que le contrat les prévoie. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’illustre concrètement : après un dégât des eaux, elle porte l’indemnisation du préjudice matériel à 53 725,98 euros TTC et ajoute « la somme de 5.050 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance », avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation annuelle des intérêts échus (CA Aix-en-Provence, ch. 1-4, 30 janvier 2025, RG 20/10903).
Deux limites tiennent à votre contrat, pas à la loi, et expliquent de nombreux refus partiels. D’abord, la garantie dégât des eaux ne couvre ni l’entretien ni la réparation du bien qui est à l’origine du sinistre : comme le rappelle France Assureurs, les frais de réparation de ces biens ne sont, en général, pas couverts (la page de France Assureurs sur le règlement d’un dégât des eaux). Le joint défectueux, la canalisation percée ou l’appareil à l’origine de la fuite restent à votre charge ; seuls les dommages causés par l’eau aux autres biens sont indemnisés. Ensuite, la plupart des contrats imposent des mesures de prévention dont le non-respect peut réduire l’indemnisation : en période de gel, si vous vous absentez plus de trois jours de votre résidence en coupant le chauffage, vous devez couper l’eau et vidanger conduites, réservoirs et appareils à effet d’eau. Un dégât des eaux survenu dans une maison inoccupée et non vidangée peut donc donner lieu à une réduction contractuelle d’indemnité, distincte d’un refus de garantie.
Enfin, le règlement intervient en principe dans le mois qui suit l’accord amiable (la page de France Assureurs sur le règlement d’un dégât des eaux), une fois que vous avez accepté la lettre d’acceptation mentionnant le montant proposé. Si le sinistre trouve son origine dans la construction elle-même, défaut d’étanchéité, toiture, malfaçon, d’autres garanties entrent en jeu et les règles changent : renseignez-vous sur l’assurance dommages-ouvrage avant d’accepter une offre calculée sur les seuls barèmes du dégât des eaux.
II. Offre trop basse ou refus de l’assureur : comment contester l’expertise et contre qui vous retourner ?
A. Contester l’expertise et l’offre : contre-expertise, médiation et juge
Quand l’expert de l’assureur chiffre trop bas ou écarte des désordres visibles, la première règle est de ne jamais accepter une offre sous la pression du temps : une lettre d’acceptation signée vaut accord amiable et complique toute réclamation ultérieure. La marche à suivre, rappelée par France Assureurs, est graduée : recontactez votre interlocuteur habituel, agent, courtier ou bureau local, qui proposera le plus souvent des solutions ; à défaut d’accord, saisissez le service clients de la société d’assurances ; si le désaccord persiste, la société vous informera de la possibilité de recourir à la Médiation de l’Assurance, gratuite et indépendante, avant tout procès.
Parallèlement, la loi vous donne depuis 2026 un droit explicite à la contre-expertise. L’article L113-5-1 du code des assurances, en vigueur depuis le 28 mai 2026, dispose : « Lors de la réalisation du risque, l’assureur informe l’assuré de son droit de solliciter, aux frais de ce dernier, une contre-expertise effectuée par un expert de son choix. » Deux précisions comptent. D’abord, l’assureur doit vous informer de ce droit : s’il ne l’a pas fait, signalez-le dans votre réclamation, car ce manquement d’information fragilise sa position en cas de litige. Ensuite, la contre-expertise reste à vos frais, sauf clause contraire de votre contrat ou protection juridique qui la prendrait en charge : faites chiffrer son coût et comparez-le à l’écart entre l’offre de l’assureur et votre propre évaluation avant de la déclencher. L’expert de l’assureur n’est d’ailleurs pas systématique : France Assureurs précise que l’assureur désigne un expert s’il l’estime nécessaire (la page de France Assureurs sur le règlement d’un dégât des eaux), et que vous pouvez aussi être assisté par votre propre expert, dont les honoraires peuvent ne pas être pris en charge par votre contrat.
Devant le juge, c’est à vous de prouver l’étendue de vos dommages. L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le jugement toulousain montre comment cette règle se traduit concrètement. Le tribunal rejette la demande de remplacement du parquet parce que, lors de l’expertise amiable, aucun dégât n’avait été observé sur le parquet, que les murs n’avaient pas été impactés par la fuite et qu’aucun élément ne permettait de conclure que les sols avaient été endommagés. Il rejette aussi la demande au titre du préjudice locatif, estimant insuffisante une simple attestation d’expertise comptable, produite sans mention de la date des réductions de loyers, alors que seuls les plafonds avaient été endommagés, ce qui ne rendait pas le logement inhabitable. Moralité pratique : photographiez tout dès le premier jour, conservez les devis détaillés poste par poste, faites constater par écrit chaque désordre lors de l’expertise, et si vous réclamez une perte de loyers, produisez les quittances, les dates et la preuve de l’impossibilité d’occuper, pas une simple attestation.
Un assureur qui fait traîner un dossier qu’il devait indemniser s’expose à des dommages et intérêts pour résistance abusive. À Toulouse, le tribunal relève que « La SA MAIF a manqué à ses obligations et a contraint la SCI MILHES a engager une procédure judiciaire alors qu’elle était tenue à garantir » (TJ Toulouse, 5 juin 2026, RG 22/04109), et la condamne « à verser à la SCI MILHES la somme de 800€ en réparation de son préjudice » (TJ Toulouse, 5 juin 2026, RG 22/04109). Nuance importante apportée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans l’affaire citée plus haut : tout en portant l’indemnisation à plus de 53 000 euros et en accordant le préjudice de jouissance, la cour infirme la condamnation de première instance qui avait alloué 5 000 euros pour résistance abusive et en déboute les assurés. La résistance abusive ne se présume donc pas du seul fait que l’assureur vous a sous-indemnisé au départ : elle sanctionne un refus persistant et injustifié alors que la garantie était due. Réclamez-la quand l’assureur reste taisant ou oppose des prétextes, pas automatiquement à chaque désaccord sur les chiffres.
Surveillez enfin la prescription, car un dossier qui s’éternise peut devenir irrecevable. L’article L114-1 du code des assurances dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Ce délai de deux ans ne court toutefois, « En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. » Pour un dégât des eaux occulte, découvert des mois après la fuite, le point de départ se situe donc au jour de la découverte, à condition de pouvoir prouver que vous l’ignoriez jusque-là. Et quand votre action contre votre assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai ne court que du jour où ce tiers vous a lui-même assigné. En pratique, n’attendez pas : une réclamation écrite, une saisine du médiateur ou une assignation interrompent la prescription, tandis que de simples appels téléphoniques ne laissent aucune trace.
B. Se retourner contre le voisin ou le syndic, et laisser les assureurs se rembourser entre eux
Être indemnisé par votre assureur gestionnaire n’épuise pas la question de la responsabilité : quelqu’un a causé la fuite, et c’est sur lui que doit peser le coût final. Si le dégât des eaux vient du logement voisin, baignoire qui déborde, machine à laver qui fuit, travaux mal exécutés, l’article 1240 du code civil s’applique : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Conservez le constat amiable signé avec le voisin, ses coordonnées et celles de son assureur : ce sont ces pièces qui permettront ensuite le recours. Si le dommage vient d’une chose sous sa garde, l’article 1242 du code civil ajoute : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »
En copropriété, la tentation est grande de mettre en cause le syndicat dès que l’eau a transité par les parties communes. Le tribunal de Toulouse écarte cette facilité en rappelant la règle : l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la responsabilité du syndicat lorsque le sinistre trouve son origine dans les parties communes, ce qui n’était pas le cas dans cette affaire, et le seul fait que l’eau passe par les parties communes ne fonde pas la responsabilité de plein droit du syndicat (TJ Toulouse, 5 juin 2026, RG 22/04109). Avant d’assigner le syndicat, faites donc établir par l’expert l’origine exacte de la fuite : canalisation privative ou collective, toiture-terrasse ou installation individuelle. Une assignation lancée contre le mauvais défendeur fait perdre des mois et expose aux dépens.
Dans la plupart des dossiers, c’est votre assureur qui exercera ce recours à votre place grâce à la subrogation. L’article L121-12 du code des assurances dispose : « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. » Le même article ajoute une mise en garde souvent ignorée : « L’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur. » Si vous donnez au responsable une quittance ou une renonciation qui prive votre assureur de son recours, vous risquez de devoir rembourser l’indemnité : ne signez aucun désistement envers le voisin ou le syndic sans l’accord écrit de votre assureur.
La Cour de cassation protège d’ailleurs ces recours entre assureurs. Le 13 janvier 1987, elle juge « qu’il n’est pas interdit à l’assureur de dommages qui renonce à tout recours contre le responsable du dommage de se réserver un recours contre l’assureur de ce responsable », et rejette le pourvoi formé contre l’arrêt qui avait admis le recours de l’assureur contre la compagnie couvrant le responsable (Cass. 1re civ., 13 janvier 1987, n° 85-16.221). Plus récemment, le 26 novembre 2020, la deuxième chambre civile casse l’arrêt d’appel qui refusait à un assureur subrogé conventionnellement le bénéfice de l’action directe contre l’assureur du tiers responsable, au motif que « l’assureur qui bénéficie d’une subrogation conventionnelle dans les droits et actions de l’assuré qu’il a dédommagé à l’encontre de la personne tenue de réparer le dommage dispose de la plénitude des actions que son assuré aurait été admis à exercer ; qu’il peut ainsi exercer l’action directe dont disposait la victime à l’encontre de l’assureur du tiers responsable » (Cass. 2e civ., 26 novembre 2020, n° 19-23.023). Et les condamnations peuvent être solidaires : dans un litige opposant un syndicat de copropriétaires à une société et à ses assureurs, la cour d’appel de Versailles condamne in solidum la société et les compagnies d’assurances avec elle (CA Versailles, ch. civ. 1-4 copropriété, 8 octobre 2025, RG 23/03859). Pour la victime, l’enseignement est simple : déclarez à votre gestionnaire, laissez la subrogation jouer entre assureurs, et ne renoncez à aucun recours sans avis écrit.
Conclusion
Face à un dégât des eaux, la convention IRSI vous donne un interlocuteur unique, l’assureur gestionnaire, qui doit indemniser puis régler ses comptes avec les autres compagnies : pour les petits sinistres, le tribunal judiciaire de Toulouse confirme que l’assurance du locataire occupant assume ce rôle sans possibilité de recours. Votre part du travail tient en quatre réflexes : déclarer par écrit dans les cinq jours ouvrés, faire établir un constat amiable avec les voisins concernés, attendre l’expert avant toute remise en état tout en réparant la fuite au plus vite, et prouver chaque poste de préjudice par des devis, des photographies et des pièces datées. Si l’offre reste insuffisante, la contre-expertise à vos frais, la médiation puis le juge, dans le délai de prescription de deux ans, permettent de contester ; la résistance abusive de l’assureur et le recours contre le voisin ou le syndic, relayé par la subrogation de votre compagnie, complètent l’arsenal. C’est l’articulation entre ces deux étages, gestion rapide par l’assureur désigné et responsabilité finale du responsable, qui fait l’efficacité de l’indemnisation.