I. Le droit de maintien dans les lieux : une protection impérative du locataire commercial
Le droit au maintien dans les lieux est le corollaire du droit à indemnisation. Il permet au commerçant de poursuivre son activité pendant toute la durée de la procédure, jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction. Issu de la philosophie protectrice du statut des baux commerciaux, instauré par le décret historique du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ce mécanisme vise à préserver l’outil de travail du chef d’entreprise. En effet, la propriété commerciale confère au preneur un droit au renouvellement de son contrat de bail ou, à défaut, le droit d’exiger une indemnisation intégrale du préjudice causé par l’éviction. La fin du bail commercial ne s’assimile donc nullement à l’extinction immédiate des droits d’occupation du preneur.
Sur le plan procédural, la fin du bail est initiée par la délivrance d’un congé par le bailleur. Conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce, ce congé doit impérativement être signifié par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice), au moins six mois à l’avance, pour le dernier jour du trimestre civil ou pour le terme contractuel du bail. Lorsque le bailleur manifeste sa volonté de ne pas renouveler le contrat sans invoquer un motif grave et légitime privatif d’indemnité, il doit formuler dans son acte une offre de payer une indemnité d’éviction. Dès cet instant, une période transitoire s’ouvre : le contrat initial a formellement cessé de produire ses effets pour l’avenir, mais le commerçant conserve le droit légal de demeurer dans l’immeuble. Cette protection juridique évite qu’un commerçant ne se retrouve privé brutalement de sa clientèle et de ses installations sans avoir perçu les fonds nécessaires à sa réinstallation ou à sa reconversion.
A. Le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement intégral de l’indemnité d’éviction
Le droit au maintien dans les lieux est un droit de rétention légal qui protège le locataire contre toute tentative d’expulsion forcée avant le règlement total de sa créance d’indemnité d’éviction. La Cour de cassation, dans une décision fondatrice, a rappelé : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré » (Cass. com., 4 janv. 2005, n° 03-10.284). Cette protection est d’ordre public.
Pour bénéficier de ce droit fondamental au maintien dans les lieux et de la créance d’éviction correspondante, le preneur doit toutefois satisfaire aux conditions générales d’éligibilité au statut des baux commerciaux édictées par les articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce. Il doit démontrer l’existence d’un contrat de bail portant sur un immeuble ou local dans lequel un fonds est effectivement exploité, être de nationalité française ou ressortissant d’un État dispensé de réciprocité, et surtout être régulièrement immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Registre National des Entreprises pour l’activité considérée et pour l’adresse des lieux loués à la date d’effet du congé. En outre, le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective et continue au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de prise d’effet du congé, sauf motif légitime d’interruption. Dès lors que ces critères légaux sont réunis, le droit au maintien s’impose au bailleur sans qu’aucune clause contractuelle ne puisse valablement y déroger.
Le locataire, même en cas de refus de renouvellement, ne peut être expulsé de force par le bailleur. Toute tentative de ce dernier d’obtenir l’expulsion sans paiement intégral de l’indemnité d’éviction se heurtera au droit du locataire. La jurisprudence insiste sur le fait que ce droit s’exerce « aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Cela signifie que le locataire doit continuer à payer le loyer et à respecter les obligations du bail jusqu’à son départ définitif, mais il ne peut être inquiété dans son occupation. Le maintien dans les lieux n’est pas une occupation sans titre, mais la continuation forcée du bail expiré dans l’attente du règlement de l’éviction. Cette règle est absolue : « Le locataire évincé qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089).
En pratique, cette continuation légale emporte des obligations précises pour les deux parties. Le preneur doit conserver l’usage des lieux conformément à la destination stipulée dans le bail initial. Toute modification d’activité non autorisée ou adjonction d’une activité connexe ou complémentaire non régularisée selon la procédure de déspécialisation prévue aux articles L. 145-47 et suivants du code de commerce exposerait l’occupant à la résiliation de son titre et à la perte de ses droits. De son côté, le locataire doit continuer d’assurer l’entretien courant des locaux et souscrire les polices d’assurance nécessaires contre les risques locatifs, le recours des voisins et l’incendie, en justifiant régulièrement du paiement des primes à première demande du bailleur. De même, les obligations de jouissance paisible, de respect du règlement de copropriété et de paiement ponctuel des charges pèsent sur lui avec la même rigueur que sous l’empire du contrat avant son terme.
Sur le plan contentieux, si le bailleur entreprend une tentative d’expulsion matérielle, par exemple en procédant au changement des serrures, à la coupure de l’alimentation en eau ou en électricité, ou à l’intervention de tiers non mandatés par la justice, le locataire dispose de voies de droit d’une efficacité immédiate. Il peut saisir en extrême urgence le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Ce magistrat est compétent pour constater l’existence d’une voie de fait ou d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation de l’article L. 145-28 du code de commerce. Il peut alors ordonner la réintégration immédiate du commerçant sous astreinte journalière substantielle (pouvant être fixée entre 500 et 2 000 euros par jour de retard), condamner le propriétaire à rétablir les fluides sous peine d’astreinte, et lui allouer une provision à valoir sur la réparation du préjudice d’exploitation subi du fait de cette entrave illicite. De plus, si le bailleur a indûment saisi le juge de l’exécution (JEX) pour solliciter l’expulsion, la production de la notification de refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité suffira à faire déclarer la demande irrecevable ou mal fondée.
Il faut être particulièrement vigilant sur les procédures collectives : si le bailleur est en liquidation judiciaire, l’omission de déclarer sa créance d’indemnité d’éviction au passif peut entraîner son extinction, et par conséquent, la perte du droit au maintien dans les lieux pour le locataire (Cass. com., 4 janv. 2005, n° 03-10.284). Le locataire doit ainsi veiller à ce que sa créance soit régulièrement déclarée et ne soit pas éteinte par la procédure collective. De même, en cas de décision de justice modifiée, le créancier doit rétablir le débiteur dans ses droits, ce qui souligne l’interdépendance entre les procédures d’exécution et les droits au maintien dans les lieux (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089). Cette protection est fondamentale car le maintien dans les lieux est la garantie de survie du commerce en attendant le paiement de l’indemnité.
L’articulation entre le droit des entreprises en difficulté, régi par le livre VI du code de commerce, et le droit des baux commerciaux impose en effet une rigueur procédurale absolue. Dès le prononcé du jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire à l’égard du propriétaire des murs, une publication obligatoire intervient au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). En application de l’article L. 622-24 du code de commerce, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture doivent adresser leur déclaration de créance au mandataire judiciaire ou au liquidateur désigné. Le délai légal pour accomplir cette formalité est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC, ce délai étant augmenté de deux mois pour les créanciers domiciliés hors de France métropolitaine.
Même si le montant de l’indemnité d’éviction n’a pas encore été chiffré par un tribunal ou par un expert judiciaire, le locataire ne peut attendre. La créance d’indemnité d’éviction naît dès la prise d’effet du congé avec refus de renouvellement ; elle constitue donc une créance antérieure au jugement d’ouverture si le congé a pris effet avant cette date. À ce titre, elle doit être déclarée à titre provisionnel ou pour un montant estimé, en précisant qu’une action judiciaire en fixation est pendante ou envisagée. À défaut de déclaration dans le délai légal de deux mois, le créancier encourt la forclusion. Bien qu’une action en relevé de forclusion soit envisageable devant le juge-commissaire sur le fondement de l’article L. 622-26 du code de commerce, celle-ci doit être introduite dans un délai préfix de six mois à compter de la publication au BODACC et requiert la preuve que la défaillance n’est pas imputable au créancier. Si la forclusion devient définitive, la créance d’indemnité d’éviction ne peut plus être recouvrée dans la procédure collective. Privé de la possibilité de percevoir son indemnité, le preneur perd rétroactivement tout fondement juridique pour exiger son maintien dans les lieux, son droit de rétention s’éteignant avec la disparition de l’exigibilité de sa créance.
B. Le droit à une indemnité d’occupation corrélative au maintien dans les lieux
Si le locataire se maintient dans les lieux, il ne le fait pas gratuitement. Il est redevable d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité, distincte du loyer, est fixée soit amiablement, soit judiciairement. La fixation de cette indemnité est souvent un point de tension majeure dans les dossiers de renouvellement de bail commercial avec éviction.
Le fondement textuel de cette dette d’occupation réside dans l’article L. 145-28 du code de commerce, qui dispose expressément que le preneur est maintenu dans les lieux « moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation ». Sur le plan de la qualification juridique, cette somme ne constitue plus un loyer contractuel, puisque le lien contractuel du bail a pris fin à la date d’effet du congé. Elle s’analyse en une indemnité compensatrice de la jouissance des locaux commerciaux. En matière de baux commerciaux, l’indemnité d’occupation statutaire est déterminée conformément aux critères de fixation de la valeur locative de marché définis à l’article L. 145-33 et aux articles R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce. Les critères d’évaluation incluent les caractéristiques propres du local (surface, configuration, éclairage, commodités), la destination contractuelle des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité (flux piétonnier, desserte en transports, dynamisme de la zone d’implantation) et les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.
Toutefois, la situation du locataire en période de maintien dans les lieux présente une particularité économique majeure : la précarité de son occupation. En effet, le commerçant ne bénéficie plus de la sécurité d’un bail de neuf ans, ne peut plus librement céder son fonds de commerce avec son droit au bail à des conditions ordinaires, et demeure sous la menace constante d’un départ contraint dès le paiement des indemnités ou d’un revirement du bailleur par l’exercice de son droit de repentir. Pour compenser ce statut instable et contraignant qui paralyse ses perspectives de développement commercial à moyen terme, la pratique judiciaire applique systématiquement un abattement de précarité sur la valeur locative de marché. Cet abattement est généralement fixé entre 10 % et 30 % par les juridictions du fond, le taux moyen oscillant couramment autour de 20 % pour les commerces de détail et pouvant être réduit à 10 % ou 15 % pour des locaux à usage de bureaux ou d’entrepôts où l’impact de la précarité sur la clientèle est moins marqué.
La gestion financière de cette indemnité exige une attention soutenue tout au long de l’instance judiciaire. Pendant la durée de la procédure contentieuse, le locataire continue usuellement de verser au bailleur une provision équivalente au montant du dernier loyer contractuel exigible majoré des charges. Toutefois, le bailleur ou le preneur peut solliciter, devant le juge des référés ou devant le tribunal judiciaire saisi du fond, la fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle plus proche de la valeur locative prévisible. Une fois le jugement au fond rendu et devenu définitif, une liquidation des comptes rétroactive s’opère obligatoirement à compter de la date d’effet du congé. Si l’indemnité d’occupation définitivement fixée par les juges s’avère supérieure aux provisions versées par le locataire — ce qui est fréquent lorsque l’ancien loyer était plafonné depuis de nombreuses années —, le locataire devra s’acquitter d’un rappel d’indemnité d’occupation calculé sur l’ensemble de la période écoulée, augmenté des intérêts au taux légal. Ce rappel d’indemnité d’occupation viendra en déduction directe du montant net de l’indemnité d’éviction qui lui sera reversée. À l’inverse, si les provisions versées étaient excessives, le bailleur devra rembourser le trop-perçu sous peine de compensations judiciaires.
Le locataire évincé a droit, « jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089). Ce maintien peut engendrer un préjudice distinct pour le locataire qui n’aurait pas pu poursuivre son activité normalement, par exemple en raison de l’annonce de l’éviction qui a fait fuir sa clientèle. La Cour de cassation a précisé que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089). Les juges doivent donc être vigilants pour réparer l’intégralité du préjudice subi du fait du maintien dans les lieux dans des conditions anormales. Les tribunaux, comme le TJ de Toulouse, le rappellent régulièrement en condamnant les bailleurs à indemniser ces préjudices directs (TJ Toulouse, 28 mai 2025, n° 24/04859 ; TJ Tarbes, 17 déc. 2025, n° 22/00888).
La violation de cette obligation par le propriétaire peut se manifester sous de multiples formes au cours de la période transitoire. Il s’agit notamment de l’engagement unilatéral par le bailleur de travaux lourds affectant les parties communes ou la structure du bâtiment, obstruant la vitrine ou la devanture commerciale, condamnant temporairement les accès piétons ou de livraison, ou générant des nuisances sonores, de poussières et d’insalubrité incompatibles avec la réception de la clientèle. Il arrive également que certains bailleurs fassent apposer prématurément des panneaux de démolition, de réhabilitation ou de relocation sur l’immeuble, ou diffusent des annonces auprès du voisinage et des fournisseurs indiquant la fermeture prochaine du commerce. De tels agissements constituent une violation manifeste de l’obligation de délivrance continue et de garantie de jouissance paisible incombant au bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil, obligations qui subsistent pleinement durant le maintien dans les lieux. Le commerçant est alors recevable à solliciter du tribunal judiciaire l’octroi de dommages-intérêts distincts de l’indemnité d’éviction, destinés à compenser les pertes d’exploitation immédiates, la chute du chiffre d’affaires et l’atteinte à son image commerciale subies durant cette période.
Il est important de noter que le locataire, même en période de maintien dans les lieux, est tenu au respect de ses obligations, notamment au paiement des loyers et charges. Un défaut de paiement de ces sommes pourrait justifier une action en résiliation de bail pour motif grave et légitime, ce qui ferait perdre au locataire tout droit à indemnité d’éviction. Ainsi, le locataire se doit d’assurer le recouvrement des loyers impayés de manière proactive afin de ne pas se mettre en défaut.
Les conséquences procédurales d’un manquement financier de l’occupant sont d’une extrême gravité. En cas d’arriéré de paiement de l’indemnité d’occupation ou des charges locatives, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice, en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail expiré, conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce commandement ouvre un délai préfix d’un mois pour régler intégralement la somme réclamée. Si le commerçant ne régularise pas sa situation dans ce délai d’un mois et ne saisit pas en temps utile le juge des référés pour obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, la clause résolutoire est définitivement acquise. La résiliation du bail ou de l’occupation est alors constatée avec effet rétroactif, et le locataire est déchu de plein droit de son indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce pour motif grave et légitime imputable au preneur. L’expulsion peut alors être ordonnée sans qu’aucun versement d’indemnité d’éviction ne soit exigible, illustrant le piège redoutable que constitue le défaut de rigueur comptable durant cette phase.
II. La procédure de fixation et d’obtention de l’indemnité d’éviction
Lorsque le principe de l’éviction est acquis, l’enjeu central du litige se déplace vers l’évaluation chiffrée de la compensation financière due par le propriétaire des murs. Le contentieux de l’indemnité d’éviction se caractérise par une forte imbrication entre des règles de procédure civile strictes et des calculs comptables et financiers complexes. Face à l’impossibilité fréquente de parvenir à un accord amiable sur le montant de l’indemnisation, les parties doivent s’en remettre au tribunal judiciaire, dont la saisine obéit à un formalisme rigoureux sous peine de déchéance irréversible.
A. La détermination du montant de l’indemnité d’éviction : valeur du fonds ou droit au bail
L’indemnité d’éviction, prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur » (Cass. 3e civ., 21 juin 1972, n° 71-10.437).
Le législateur a consacré le principe fondamental de la réparation intégrale du préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le locataire évincé doit être replacé dans une situation économique strictement équivalente à celle dont il aurait bénéficié si le bail s’était poursuivi, sans enrichissement indu ni perte financière résiduelle. L’indemnité d’éviction globale se compose ainsi d’une indemnité principale, à laquelle viennent s’agréger de multiples indemnités accessoires destinées à épouser l’ensemble des postes de préjudice matériel et économique.
Le calcul varie selon que le fonds est transférable ou non. Si le fonds est transférable sans perte de clientèle, l’indemnité est réduite à une indemnité de « déplacement ». S’il est transférable, l’indemnité représente la valeur vénale du fonds (CA Paris, 18 sept. 2025, n° 21/14110). Les juges analysent avec soin la transférabilité du fonds : la perte de clientèle liée à l’emplacement est souvent le facteur déterminant pour retenir la valeur du fonds comme base d’indemnisation. Les tribunaux, à l’instar du TJ de Paris ou du TJ de Toulouse, analysent les éléments du préjudice financier, le chiffre d’affaires et la rentabilité pour fixer au plus juste l’indemnité (TJ Paris, 15 oct. 2025, n° 23/07717 ; TJ Toulouse, 16 avr. 2026, n° 23/03172).
L’alternative entre l’indemnité de remplacement et l’indemnité de déplacement structure l’ensemble de l’évaluation judiciaire :
D’une part, l’indemnité de remplacement (ou d’éviction totale) s’impose lorsque le départ des lieux entraîne la disparition inéluctable et complète du fonds de commerce. Il en est ainsi pour la grande majorité des commerces de détail dont la clientèle est intimement liée à l’achalandage d’une rue, d’un quartier ou d’un carrefour passant (boulangerie, pharmacie, débit de boissons, restaurant, prêt-à-porter de proximité). Dans cette hypothèse, l’indemnité principale est calculée à partir de la valeur marchande du fonds de commerce au jour de la décision judiciaire ou de l’éviction effective. Pour parvenir à une estimation objective, les experts judiciaires et les tribunaux combinent plusieurs méthodes reconnues :
1. La méthode des barèmes professionnels (ou méthode du chiffre d’affaires) : elle consiste à appliquer un pourcentage ou un coefficient issu des mercuriales et statistiques professionnelles (telles que le barème fiscal ou les guides d’évaluation du fonds de commerce) sur la moyenne du chiffre d’affaires hors taxes réalisé au cours des trois derniers exercices comptables normaux. Les pourcentages retenus varient significativement selon le secteur (par exemple de 40 % à 80 % pour un restaurant traditionnel, de 80 % à 120 % pour un débit de tabac ou une officine de pharmacie).
2. La méthode de la rentabilité (ou méthode de l’EBER – Excédent Brut d’Exploitation Retraité) : cette approche financière corrige le résultat comptable en réintégrant la rémunération des dirigeants et les charges sociales correspondantes, les charges financières et les dotations aux amortissements, tout en déduisant une rémunération théorique d’exploitant et un loyer de marché normatif. L’EBE retraité ainsi obtenu est ensuite multiplié par un coefficient de capitalisation (généralement compris entre 3 et 6) déterminé selon le niveau de risque et la vitalité de l’activité.
3. La méthode par comparaison directe : elle s’appuie sur l’analyse des prix réels de cession de fonds de commerce intervenues récemment dans la même zone géographique pour des activités analogues.
D’autre part, l’indemnité de déplacement (ou d’éviction partielle) intervient dans les cas où l’activité exercée ne dépend pas d’un emplacement physique particulier et peut être transférée dans un autre local sans déperdition significative de sa clientèle. C’est typiquement le cas des entreprises de négoce de gros, des ateliers industriels, des sièges de sociétés de services ou de prestations intellectuelles, ou des commerces exerçant exclusivement en ligne. L’indemnité principale correspond alors à la valeur vénale du droit au bail des locaux quittés. Ce droit au bail est évalué selon la méthode du différentiel de loyer : on calcule la différence positive entre la valeur locative réelle de marché du local et le loyer contractuel qui aurait continué d’être payé en vertu du bail renouvelé, puis on capitalise cette économie annuelle sur une période donnée (généralement fixée par les tribunaux entre 4 et 8 années par le biais d’un coefficient multiplicateur). En tout état de cause, une règle impérative de plafonnement s’applique : le montant de l’indemnité de déplacement ne peut en aucun cas excéder la valeur vénale totale du fonds de commerce.
La jurisprudence est constante sur ce point : « L’indemnité d’éviction doit comprendre la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement, de réinstallation, et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (Cass. 3e civ., 21 juin 1972, n° 71-10.437). La charge de la preuve d’un préjudice moindre incombe au bailleur.
À cette indemnité principale s’adjoignent les indemnités accessoires, qui font l’objet d’un examen minutieux devant les juges :
– Les droits de mutation et frais de remploi : calculés sur la valeur marchande retenue pour le fonds, ils compensent les droits d’enregistrement fiscaux (fixés par l’article 719 du code général des impôts) ainsi que les émoluments et honoraires d’intermédiaires, d’avocats ou de notaires nécessaires à l’achat d’un fonds de remplacement équivalent. Les juridictions allouent couramment un taux global forfaitaire de 8 % à 12 % de la valeur du fonds à ce titre, sauf renonciation établie à toute réinstallation.
– Les frais normaux de déménagement : accordés sur la base de deux ou trois devis contradictoires établis par des entreprises professionnelles de déménagement, incluant le transport des stocks, des mobiliers et des équipements industriels.
– Les frais de réinstallation : destinés à financer l’aménagement du nouveau local commercial afin de le rendre opérationnel (travaux d’électricité, réseaux informatiques, plomberie, vitrine, enseigne, décoration et conformité aux normes d’accessibilité des personnes à mobilité réduite).
– L’indemnité de licenciement du personnel : si l’éviction contraint l’exploitant à fermer son entreprise ou à réduire significativement sa masse salariale faute de pouvoir transférer l’ensemble de ses collaborateurs, le bailleur doit rembourser l’intégralité des indemnités légales et conventionnelles de rupture de contrat de travail versées aux salariés licenciés pour motif économique consécutif à l’éviction.
– Le trouble commercial et la perte d’exploitation : il répare le manque à gagner et la perte de marge brute subis par l’entreprise pendant la durée nécessaire au déménagement, aux travaux et à la relance de l’activité commerciale.
– Les pertes sur stocks et la dépréciation des agencements non transférables : compensation de la dévalorisation des stocks soldés en urgence ou des aménagements techniques spécifiques devenus inutilisables.
– Les frais de double loyer : prise en charge des loyers que le preneur est contraint d’acquitter simultanément pour son nouveau local pendant la phase des travaux alors qu’il assume encore l’indemnité d’occupation dans le local d’origine.
B. La procédure contentieuse et la sanction du défaut de paiement
Si aucune solution amiable n’est trouvée, le locataire doit saisir le tribunal judiciaire dans le délai de prescription biennale. La Cour de cassation est intransigeante : le locataire qui n’a pas saisi le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné est déchu de son droit à indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578).
La règle de la prescription biennale posée par l’article L. 145-60 du code de commerce constitue l’un des pièges les plus redoutables pour le commerçant évincé. Le texte dispose de manière péremptoire : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai préfix de deux années commence à courir à compter de la date d’effet mentionnée dans le congé délivré par le bailleur (ou de la date de notification du mémoire en refus de renouvellement). Sur le plan des voies de recours, la prescription constitue une fin de non-recevoir absolue régie par l’article 122 du code de procédure civile, qui peut être invoquée par le bailleur en tout état de cause et n’exige la preuve d’aucun préjudice.
La vigilance doit être maximale quant aux actes susceptibles d’interrompre ce délai biennal. Seule la délivrance d’une assignation en justice par acte de commissaire de justice devant le tribunal judiciaire territorialement compétent permet d’interrompre valablement la prescription. Les échanges de courriers amiables, les mises en demeure, l’envoi de lettres recommandées avec demande d’avis de réception ou la tenue de réunions de négociation n’interrompent jamais la prescription biennale de l’article L. 145-60. Plus dangereux encore : la désignation d’un expert amiable ou le déroulement d’une procédure de médiation informelle ne suspend pas le délai d’ordre public. Si le terme de deux ans expire sans qu’une assignation n’ait été enrôlée devant le tribunal, le locataire est irrémédiablement forclos : son droit à indemnité d’éviction s’éteint purement et simplement, son droit au maintien dans les lieux disparaît, et il devient immédiatement expulsable en tant qu’occupant sans droit ni titre, sans percevoir le moindre centime d’indemnité.
Sur le plan de la compétence juridictionnelle, le tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l’immeuble loué dispose d’une compétence territoriale exclusive et d’ordre public en matière de baux commerciaux, conformément à l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire. La constitution d’un avocat est obligatoire pour représenter les parties et régulariser les écritures.
L’instance au fond s’ouvre par la délivrance de l’assignation. Devant le tribunal, l’évaluation de l’indemnité nécessite presque invariablement une mesure d’instruction technique. Le juge de la mise en état ou le tribunal judiciaire dans le cadre d’un jugement avant-dire droit ordonne alors une expertise judiciaire et désigne un expert praticien de l’évaluation des baux et fonds de commerce inscrit sur la liste de la cour d’appel. La décision judiciaire fixe le montant d’une consignation à valoir sur les honoraires de l’expert, que le demandeur (ou les deux parties par moitié) doit impérativement verser auprès de la régie du greffe dans un délai strict (souvent fixé à un ou deux mois). En application de l’article 271 du code de procédure civile, à défaut de versement de la consignation dans le délai imparti, la décision ordonnant la mesure d’expertise devient caduque, privant la partie défaillante de son moyen d’administration de la preuve.
Les opérations d’expertise judiciaire se déroulent dans un cadre strictement contradictoire conformément à l’article 16 du code de procédure civile. L’expert convoque les parties et leurs conseils à une ou plusieurs réunions sur les lieux (accédits). Il procède au métré exact des surfaces commerciales, détermine les surfaces pondérées en distinguant les surfaces de vente, de réserves et de dégagement selon les usages professionnels, et analyse les documents comptables obligatoirement produits par le locataire (bilans, comptes de résultat, grands livres, déclarations fiscales 2050 ou 2035 des trois à cinq dernières années). L’expert examine également les données du marché local et les termes de comparaison disponibles. À l’issue de ses investigations, il rédige un document de synthèse ou un pré-rapport communiqué aux parties, assorti d’un délai imparti aux avocats (généralement de quatre à six semaines) pour déposer des observations écrites appelées « dires à expert ». Après avoir répondu de façon circonstanciée à ces dires, l’expert dépose son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire. L’affaire revient ensuite devant la chambre spécialisée du tribunal pour l’échange des conclusions récapitulatives et l’audience de plaidoirie.
La procédure judiciaire peut aboutir à une fixation judiciaire de l’indemnité. Par exemple, le tribunal judiciaire de Toulouse a pu fixer une indemnité à près de 800 000 euros pour une activité industrielle (TJ Toulouse, 16 avr. 2026, n° 23/03172). Une fois l’indemnité fixée, le bailleur dispose d’un délai pour payer, à défaut de quoi le locataire peut poursuivre l’exécution forcée. Les enjeux financiers sont considérables, justifiant une expertise approfondie. Il arrive fréquemment que le montant de l’indemnité fasse l’objet de contestations et d’expertises contradictoires devant le tribunal (TJ Lyon, 23 janv. 2025, n° 22/10375 ; CA Versailles, 3 nov. 2022, n° 20/03670). Dans certains cas, le refus de renouvellement sans offre d’indemnité est contesté par le locataire, qui obtient alors gain de cause devant les juges (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376).
Une fois le jugement rendu fixant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, une prérogative spécifique s’ouvre au profit du propriétaire : le droit de repentir. Prévu à l’article L. 145-58 du code de commerce, le repentir permet au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en consentant finalement au renouvellement du bail. Ce droit de repentir est encadré par des conditions cumulatives très strictes :
1. Un délai préfix de quinze jours : le bailleur doit exercer son droit de repentir dans un délai impératif de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision judiciaire fixant le montant de l’indemnité est passée en force de chose jugée (c’est-à-dire devenue insusceptible de recours ordinaire suspensif d’exécution, ou après arrêt de la cour d’appel).
2. Le maintien effectif du locataire dans les lieux : le commerçant doit toujours occuper matériellement les locaux à la date de la notification du repentir.
3. L’absence de réinstallation engagée : le locataire ne doit pas avoir déjà loué ou acquis un autre local commercial pour transférer son activité. Dès lors que le preneur a signé un nouveau bail commercial ou un compromis d’achat d’un fonds ou d’un immeuble pour sa réinstallation, le droit de repentir du bailleur est définitivement et irrévocablement verrouillé.
Si le repentir est valablement exercé par acte de commissaire de justice, le bail initial est renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans, le propriétaire devant supporter l’intégralité des dépens de l’instance et les frais de l’expertise judiciaire.
À défaut d’exercice du repentir, les règles de paiement et de libération des locaux s’appliquent selon le calendrier fixé par l’article L. 145-29 du code de commerce :
Le bailleur dispose d’un délai légal de trois mois à compter de la décision passée en force de chose jugée ou de l’accord amiable pour verser le montant de l’indemnité. Ce versement doit s’effectuer soit directement entre les mains du preneur, soit entre les mains d’un séquestre agréé (généralement la CARPA ou la Caisse des Dépôts et Consignations). La mise sous séquestre est juridiquement obligatoire dès lors qu’il existe des inscriptions de sûretés sur le fonds de commerce (privilège de vendeur, nantissement du fonds au profit d’un établissement bancaire, ou inscriptions de créanciers fiscaux et sociaux). Le séquestre aura pour mission de purger les inscriptions des créanciers inscrits en les désintéressant prioritairement, avant de débloquer le reliquat au bénéfice du commerçant évincé.
Dès lors que l’indemnité est versée entre les mains du preneur ou que la notification de son versement entre les mains du séquestre lui a été signifiée par acte de commissaire de justice, un second délai impératif s’ouvre pour le locataire : il doit libérer intégralement les lieux loués et remettre les clés dans un délai maximum de trois mois (article L. 145-29, alinéa 2). Si le commerçant ne libère pas les locaux à l’expiration de ces trois mois, il est déchu de son abattement de précarité, devient occupant sans titre, et le bailleur peut immédiatement faire délivrer un commandement de quitter les lieux et diligenter une procédure d’expulsion avec le concours éventuel de la force publique, tout en sollicitant la liquidation d’une astreinte journalière substantielle devant le juge de l’exécution.
Si, à l’inverse, c’est le bailleur qui refuse ou omet de payer l’indemnité d’éviction dans le délai légal, le locataire conserve son droit inaltérable de demeurer dans les lieux aux conditions du bail expiré. Il peut parallèlement mettre en œuvre l’arsenal complet des voies d’exécution forcée pour recouvrer sa créance : délivrance d’un commandement de payer exécutoire par commissaire de justice, saisie-attribution des comptes bancaires du bailleur, saisie des loyers versés par d’autres locataires du même immeuble, prise d’hypothèque judiciaire sur les biens immobiliers du propriétaire, voire engagement d’une procédure de saisie immobilière de l’immeuble loué. De surcroît, en application de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier, en cas de condamnation pécuniaire prononcée par une décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, faisant peser sur le bailleur défaillant une pénalité financière exponentielle.
En cas de contentieux, faites appel à un avocat en contentieux commercial pour défendre vos intérêts. La jurisprudence illustre que même dans des litiges complexes, une défense structurée permet d’obtenir la réparation adéquate, comme l’ont montré les récentes décisions de justice rendues à Toulouse, Lyon et Paris (TJ Paris, 15 oct. 2025, n° 23/07717 ; TJ Lyon, 23 janv. 2025, n° 22/10375).
L’assistance d’un conseil spécialisé dès le stade de la réception du congé s’avère déterminante pour sécuriser chaque articulation de la procédure : analyse immédiate de la validité formelle du congé, vérification méticuleuse de l’immatriculation au RCS, pilotage de l’interruption de la prescription biennale par une assignation rédigée sans faille, désignation d’un expert-comptable pour élaborer les réclamations financières préalables à l’expertise judiciaire, formulation de dires techniques stratégiques pour valoriser l’ensemble des postes accessoires de préjudice, et sécurisation des opérations de purge et de libération des lieux.
Conclusion
Le locataire commercial évincé n’est pas sans défense. Son droit au maintien dans les lieux, garanti par la loi et confirmé par une jurisprudence constante, lui offre une protection fondamentale. La fixation de l’indemnité d’éviction reste une procédure technique qui requiert une attention particulière. Un suivi rigoureux est indispensable pour garantir une issue favorable dans ce processus complexe de fin de bail.
Ce parcours procédural obéit à une chronologie jalonnée de délais couperets que chaque intervenant se doit de maîtriser : un préavis minimal de six mois pour la délivrance du congé d’éviction par acte de commissaire de justice, un délai préfix de deux ans pour assigner devant le tribunal judiciaire sous peine de prescription extinctive de l’indemnité, un délai d’un mois pour régulariser un commandement de payer les loyers ou charges et écarter la perte du droit à indemnité pour faute, un délai de quinze jours pour l’exercice du repentir par le bailleur une fois l’indemnité définitivement fixée, et enfin un double délai de trois mois pour le règlement des fonds par le bailleur et la libération corrélative des locaux par le locataire.
Parce que la survie économique du commerce, la préservation de la valeur marchande du fonds et l’apurement des dettes professionnelles dépendent de l’issue de cette confrontation judiciaire, l’anticipation procédurale et la rigueur dans la constitution des pièces justificatives demeurent les seuls véritables garants de la pleine sauvegarde des droits patrimoniaux du preneur évincé.