Les valises à roulettes dans l’escalier à deux heures du matin, le digicode qui circule entre des mains inconnues, les fêtes du week-end dans le studio du troisième étage, les boîtes aux lettres qui débordent de prospectus au nom d’occupants qui changent chaque semaine : dans beaucoup d’immeubles parisiens, la location de courte durée a cessé d’être une anecdote pour devenir une source quotidienne de tension. Le voisin qui loue son appartement sur une plateforme n’est pas toujours dans l’illégalité, et c’est précisément ce qui rend la situation délicate : avant d’écrire au syndic, de signaler la mairie ou d’assigner en justice, encore faut-il savoir ce que le règlement de copropriété permet, ce que la loi exige du loueur et qui peut agir contre lui. Cet article suit l’ordre dans lequel un voisin avisé procède. D’abord, la lecture du règlement de copropriété, car c’est lui qui fixe la destination de l’immeuble et qui détermine si la location touristique y a sa place. Ensuite, la constitution d’un dossier de preuves solides et la mobilisation du syndic et du syndicat des copropriétaires, qui disposent d’actions propres. Enfin, le volet public, souvent décisif à Paris : déclaration obligatoire, numéro d’enregistrement, limite de cent vingt jours pour la résidence principale, autorisation de changement d’usage et sanctions qui atteignent 100 000 euros d’amende civile, avec retour forcé du local à l’habitation sous astreinte. Chaque règle citée est reproduite depuis le texte en vigueur ou depuis un arrêt de la Cour de cassation, avec son lien officiel, et les montants comme les procédures correspondent au droit applicable en 2026, après la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur.
I. Le règlement de copropriété décide d’abord de ce qui est permis dans votre immeuble
A. Relire la clause de destination avant d’agir : habitation bourgeoise, mixte ou tolérante
Tout commence par un document que les voisins consultent rarement et que le syndic doit tenir à leur disposition : le règlement de copropriété. C’est lui qui détermine la destination des parties privatives et communes, et c’est à l’aune de cette destination que se juge la location de courte durée. Le principe de départ appartient au droit de propriété lui-même : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » (article 544 du code civil). Le propriétaire d’un lot reste donc libre d’en user, y compris en le louant à une clientèle de passage, sauf si une loi, un règlement ou le règlement de copropriété le lui interdit. Pour le voisin excédé, la première question n’est jamais « la loi interdit-elle Airbnb ? », mais « que dit notre règlement ? ».
Les règlements parisiens, souvent anciens, contiennent presque toujours une clause dite d’habitation bourgeoise, dont la portée varie fortement. La clause d’habitation bourgeoise exclusive réserve l’immeuble à l’habitation et interdit toute activité professionnelle ou commerciale ; la clause simple ou mixte admet certaines activités, comme l’exercice d’une profession libérale, et la jurisprudence en déduit parfois que la location meublée de courte durée, lorsqu’elle ne cause aucune nuisance établie, ne contrevient pas à la destination de l’immeuble. La Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d’appel qui, relevant que le règlement autorisait l’exercice d’une profession libérale générant des inconvénients comparables et retenant souverainement l’absence de nuisance, « a pu en déduire que la clause restreignant les droits des époux X… sur les parties privatives de leur lot était réputée non écrite » (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891). Concrètement, une interdiction de la location meublée inscrite au règlement mais injustifiée au regard de la destination bourgeoise de l’immeuble, et déconnectée de toute nuisance démontrée, peut être réputée non écrite par le juge. Le voisin qui invoque le règlement doit donc vérifier que la clause existe, qu’elle est exclusive et qu’elle est justifiée par la destination de l’immeuble, faute de quoi son action s’effondre.
À l’inverse, lorsque la destination de l’immeuble est réellement incompatible avec les rotations touristiques, le règlement fait obstacle à la location et le juge le fait respecter. Les résidences de tourisme placées sous statut de la copropriété illustrent cette logique jusque dans ses nuances : la Cour de cassation rappelle qu’une résidence de tourisme suppose « une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans » et une gestion unique, puis censure la cour d’appel « qui n’a pas constaté que les conditions de jouissance des lots de M. et Mme [W] portaient atteinte à la destination de résidence de tourisme de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-14.303). L’enseignement vaut pour tout immeuble : le syndicat qui veut interdire la location saisonnière doit démontrer l’atteinte à la destination, et le voisin qui veut agir a intérêt à obtenir une copie du règlement, à identifier la clause exacte et à rassembler les faits qui prouvent que l’activité du loueur dénature l’occupation de l’immeuble. Sans cette démonstration, même la clause la mieux rédigée reste fragile ; avec elle, la location devient une violation du règlement que le syndicat peut faire cesser en justice.
Le réflexe pratique se résume en trois gestes : demander au syndic la copie intégrale du règlement de copropriété et de ses modificatifs, repérer la clause de destination et les éventuelles restrictions de location, puis comparer cette clause à la réalité de l’immeuble et aux troubles constatés. Si le règlement est muet ou tolérant, le voisin ne perd pas pour autant toute arme, car la loi et la mairie prennent le relais, comme le montre la seconde partie. Mais si le règlement interdit clairement la location saisonnière au nom d’une destination exclusivement bourgeoise, le chemin le plus court passe par le syndicat des copropriétaires, seul habilité à faire respecter la destination de l’immeuble au nom de la collectivité.
B. Constituer le dossier du voisin et faire agir le syndic : preuves, mise en demeure et action du syndicat
Un règlement favorable ne suffit jamais sans preuves. Le voisin qui se plaint de nuisances doit pouvoir dater, décrire et faire constater ce qu’il subit, car le juge ne se contente ni de rumeurs de palier ni de captures d’écran isolées. Le dossier solide combine plusieurs pièces : les annonces en ligne du logement litigieux, avec leurs calendriers de disponibilité et leurs commentaires de voyageurs, qui établissent la réalité et la fréquence des locations ; les témoignages écrits des voisins, rédigés dans les formes d’une attestation avec copie d’une pièce d’identité ; les mains courantes et procès-verbaux lorsque la police est intervenue pour tapage ; et surtout les constats dressés par un commissaire de justice, qui fixent les allées et venues, le bruit, l’encombrement des parties communes et l’usage des boîtes aux lettres ou de l’interphone. Chaque pièce compte double : elle sert devant le juge civil pour établir le trouble, et devant la mairie pour étayer un signalement de meublé de tourisme non déclaré. Photographier les serrures à code installées sur la porte palière, conserver les règlements intérieurs affichés dans le hall et noter les dates d’occupation permet de transformer une impression d’hôtel clandestin en démonstration.
Le fondement civil de l’action du voisin tient en une règle simple et puissante : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil). La responsabilité est de plein droit, ce qui signifie que le voisin n’a pas à prouver une faute du loueur : il doit établir un trouble qui dépasse les inconvénients normaux de la vie collective, puis son préjudice. Des rotations hebdomadaires de voyageurs, des fêtes répétées, des dégradations des parties communes et une insécurité ressentie dans les espaces partagés caractérisent un tel trouble lorsque les constats les objectivent. Le voisin peut alors demander au juge l’interdiction de poursuivre les locations, des dommages et intérêts et, le cas échéant, une astreinte par infraction constatée. Le syndicat des copropriétaires dispose de la même action lorsqu’il défend la destination de l’immeuble et les parties communes, avec un argument supplémentaire : la violation du règlement de copropriété.
Avant le procès, la voie amiable et collective mérite toujours d’être tentée, car elle coûte moins cher et produit parfois un résultat rapide. Le voisin adresse au syndic une lettre détaillée, pièces à l’appui, lui demandant de rappeler le loueur à l’ordre et de mettre la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le syndic, mandataire du syndicat, doit veiller à l’application du règlement ; une mise en demeure du loueur, suivie d’une résolution d’assemblée l’autorisant à agir en justice, donne au syndicat les moyens d’assigner. Si le syndic reste inerte, les copropriétaires peuvent le mettre en demeure d’agir et, au besoin, saisir le juge eux-mêmes pour leur préjudice personnel sur le fondement du trouble anormal de voisinage. À chaque étape, la qualité du dossier fait la différence : un signalement à la mairie ou une assignation appuyés sur des constats de commissaire de justice et des attestations circonstanciées aboutissent, tandis que les plaintes vagues s’enlisent. Le voisin méthodique gagne parce qu’il arrive devant chaque interlocuteur avec des dates, des pièces et des textes.
II. La mairie et le juge sanctionnent la location illégale, surtout à Paris
A. Déclaration, numéro et cent vingt jours : les obligations dont chacun peut vérifier le respect
Depuis la loi du 19 novembre 2024, le meublé de tourisme est défini et encadré par le code du tourisme, et ses obligations sont publiques donc vérifiables par tout voisin. La déclaration préalable en mairie est la première d’entre elles : tout loueur doit déclarer son meublé auprès d’un téléservice national, . « A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Ce numéro doit figurer dans chaque annonce, car les intermédiaires sont tenus de l’exiger et de le publier : « Elle publie, dans toute annonce relative à ce meublé, ce numéro de déclaration. » (article L. 324-2-1 du code du tourisme). Pour le voisin, la vérification est immédiate : une annonce sans numéro de déclaration, ou avec un numéro manifestement fantaisiste, signale une location irrégulière et justifie à elle seule un signalement à la mairie, avec copies d’écran datées à l’appui. Les plateformes doivent en outre informer le loueur de ses obligations et obtenir de lui une déclaration sur l’honneur attestant qu’il les respecte, ce qui prive le loueur de mauvaise foi de l’excuse de l’ignorance.
La seconde obligation, la plus parlante pour les voisins d’une résidence principale louée en permanence, est le plafond annuel : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). La commune peut même, sur délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu’à quatre-vingt-dix jours, et elle peut demander au loueur, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en location, le nombre de jours loués, que le loueur transmet dans un délai d’un mois avec l’adresse et le numéro de déclaration. Un appartement occupé par des touristes toute l’année alors qu’il est déclaré comme résidence principale dépasse nécessairement ce plafond, et la commune en est informée par l’organisme collecteur lorsqu’un meublé déclaré comme résidence principale dépasse le maximum. Les sanctions sont graduées et dissuasives : « Toute personne qui effectue de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable prévue au III ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20 000 €. » et « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 €. » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Le voisin n’obtient pas lui-même ces amendes, mais son signalement documenté déclenche le contrôle qui y conduit.
Le mode d’emploi du signalement mérite d’être précis pour être efficace. Le voisin réunit les annonces avec leurs numéros ou l’absence de numéro, les relevés de jours d’occupation tirés des calendriers publics et des constats, puis écrit à la mairie en identifiant l’adresse exacte du local et, si possible, l’identité du loueur. À Paris, le signalement passe par les services municipaux chargés du contrôle des meublés touristiques, qui disposent des données d’activité transmises par l’organisme collecteur et peuvent recouper les déclarations, les jours loués et les autorisations de changement d’usage. Joindre les constats du commissaire de justice et les attestations des voisins transforme le courrier en dossier de contrôle. Lorsque la commune constate l’infraction, elle peut prononcer elle-même les amendes administratives et saisir le président du tribunal judiciaire pour les amendes civiles et le retour du local à l’habitation, comme le détaille la section parisienne qui suit.
B. Paris et Île-de-France : autorisation de changement d’usage, amende de 100 000 euros et retour forcé à l’habitation
À Paris, la location d’un logement en meublé de tourisme se heurte à une seconde barrière, plus redoutable encore que la déclaration : l’autorisation de changement d’usage. La règle tient en une phrase : « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’ article L. 324-1-1 du code du tourisme , constitue un changement d’usage au sens du présent article. » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Dans les communes où le changement d’usage est soumis à autorisation, et Paris en est l’exemple type, louer sans autorisation un appartement à des touristes constitue donc une infraction, même si la déclaration de meublé a été faite. « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. » (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). À Paris, cette autorisation peut en outre être subordonnée à une compensation, c’est-à-dire à la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage : « Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. » (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). Le coût d’une telle compensation rend l’autorisation inaccessible dans la plupart des cas individuels, ce qui fait de la location sans autorisation la situation la plus fréquente et la plus sanctionnée.
Les sanctions expliquent pourquoi la Ville de Paris consacre des équipes entières à ce contrôle. « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune, et son produit est versé à la commune. Surtout, le juge ne se contente pas de punir : « Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. » et « il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). Un studio de vingt mètres carrés exposé à 20 000 euros d’astreinte par jour comprend vite l’intérêt de revenir à une location classique. Le temps ne joue pas en faveur du contrevenant : « L’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil. » (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). Louer depuis des années sans autorisation ne crée aucun droit acquis.
La jurisprudence parisienne confirme que ce dispositif s’applique et qu’il résiste aux contestations de principe. Dans une affaire où des propriétaires parisiens avaient consenti deux locations meublées de courte durée sans autorisation préalable, « la Ville de Paris les a assignés, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de les voir condamner au paiement d’une amende et de voir ordonner le retour du bien à son usage d’habitation » (Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-13.191). La Cour de cassation, après renvoi préjudiciel à la Cour de justice de l’Union européenne, « DIT que les articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation sont conformes à la directive 2006/123 du 12 décembre 2006 » puis « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 20 décembre 2018 par la cour d’appel de Paris » qui avait rejeté les demandes de la Ville (Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-13.191). Pour les voisins parisiens, la leçon est claire : la mairie n’est pas un simple destinataire de plaintes, c’est un plaideur qui obtient des amendes et des retours à l’habitation. En Île-de-France hors Paris, le régime s’applique dans les communes soumises à autorisation, et la loi nouvelle permet en outre aux conseils municipaux de définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage pour la location en meublé de tourisme, avec quotas par zones et critères modulés selon le nombre d’autorisations déjà accordées au même propriétaire : « Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique ou à une personne morale de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. » (article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation). Avant d’assigner soi-même, le voisin parisien a donc intérêt à signaler la mairie : quand l’autorisation fait défaut, c’est l’action publique locale qui frappe le plus fort.
Conclusion
Le voisin confronté à un appartement transformé en hôtel clandestin n’est pas démuni, à condition de procéder dans l’ordre. D’abord lire le règlement de copropriété et identifier la clause de destination, car une clause d’habitation bourgeoise exclusive justifiée par la destination de l’immeuble fonde l’action du syndicat, tandis qu’une clause injustifiée et déconnectée de toute nuisance peut être réputée non écrite. Ensuite constituer un dossier de preuves datées et faire agir le syndic, puis le syndicat, sans exclure sa propre action en trouble anormal de voisinage, responsable de plein droit. Enfin vérifier la déclaration et le numéro du meublé, compter les jours au regard du plafond de cent vingt jours et signaler la mairie, surtout à Paris où l’absence d’autorisation de changement d’usage expose le loueur à 100 000 euros d’amende civile et au retour forcé du local à l’habitation sous astreinte. Chaque étape renforce la suivante : le règlement donne au syndicat son arme, les preuves donnent au juge ses constatations et le signalement donne à la commune son affaire. Menée avec méthode et pièces à l’appui, la riposte du voisin et de la copropriété aboutit dans la plupart des cas au retour du calme dans l’escalier, soit parce que le loueur régularise, soit parce que le juge ou la mairie l’y contraint.