En pratique, la vitrine et la devanture constituent l’interface vitale entre le fonds de commerce et la clientèle (article R. 145-3 du Code de commerce). Lorsqu’un vitrage se brise ou qu’un rideau métallique cède, bailleur et preneur s’opposent immédiatement sur la facture (article 1754 du Code civil). Or, certains guides affirment à tort que le bail commercial peut toujours transférer toute la vétusté au locataire (article R. 145-35 du Code de commerce). Cette thèse ignore les limites d’ordre public posées par l’article R. 145-35 du Code de commerce et sanctionnées par l’article L. 145-15 du Code de commerce. Identifier le débiteur des travaux suppose de croiser le droit du louage avec le statut des baux commerciaux (article 1719 du Code civil).
Dès la prise de possession, le propriétaire bailleur supporte une obligation fondamentale de délivrance et d’entretien du local (article 1720 du Code civil). De son côté, le locataire commercial assume les réparations locatives portant sur les vitres et fermetures de boutiques (article 1754 du Code civil). Toutefois, l’article 1755 du Code civil exonère le preneur lorsque ces réparations résultent exclusivement de la vétusté ou d’une force majeure. La troisième chambre civile encadre strictement les clauses dérogatoires en protégeant la structure même de l’immeuble (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357). Les cours d’appel appliquent désormais ces règles aux portes vitrées vétustes qui ne sont plus étanches (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 22/05675).
La difficulté redouble lorsque la boutique occupe le rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Un ravalement de façade ou un échafaudage occultant la vitrine compromettent directement l’exploitation commerciale du preneur (CA Paris, 16 mai 2024, n° 20/12521). Le 19 juin 2025, la Cour de cassation a jugé que les démarches du bailleur ne l’exonèrent pas (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Si les désordres rendent les locaux impropres à leur usage, le preneur peut opposer l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Consulter des avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser la preuve technique des infiltrations avant toute retenue de loyer (article 1219 du Code civil).
À l’inverse, le commerçant qui souhaite moderniser sa devanture ou son enseigne cumule trois niveaux d’autorisations préalables (TJ Bayonne, 7 septembre 2026, n° 25/01016). Il doit obtenir l’accord écrit du bailleur, le vote de la copropriété et une déclaration préalable d’urbanisme (article R. 421-17 du Code de l’urbanisme). La Cour de cassation censure néanmoins le refus abusif du bailleur malgré une clause de refus discrétionnaire (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.555). Enfin, la configuration matérielle de la vitrine et le linéaire de façade influencent directement le loyer commercial (article L. 145-33 du Code de commerce). Nous analyserons la répartition des travaux d’entretien et de remplacement (I), puis les modifications et la valeur locative (II) (article R. 145-8 du Code de commerce).
I. La répartition des obligations d’entretien et de remplacement de la vitrine et de la devanture entre le bailleur et le locataire commercial
A. Le partage légal entre réparations locatives des vitres et rideaux de fermeture et obligation de délivrance et de prise en charge de la vétusté par le bailleur
Dans le silence du bail commercial, le Code civil fixe la répartition des réparations de la devanture (article 1754 du Code civil). Selon l’article 1754 du Code civil, « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu » suivent l’usage des lieux. Ce texte vise les réparations « Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle » (article 1754 du Code civil). Il écarte aussi les bris causés par d’« autres accidents extraordinaires et de force majeure » (article 1754 du Code civil). L’entretien s’étend « Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures » (article 1754 du Code civil).
En conséquence, le graissage du rideau métallique et le remplacement d’une vitre brisée par l’exploitation incombent au preneur (TJ Paris, 19 mars 2025, n° 24/58157). La jurisprudence récente illustre cette imputation au locataire lors de la restitution des locaux en fin de bail (TJ Paris, 19 mars 2025, n° 24/58157). Le 19 mars 2025, le juge des référés parisien a relevé « la présence d’une fissure sur la vitre d’un bureau » (TJ Paris, 19 mars 2025, n° 24/58157). Pour le juge, « le coût du remplacement de la vitre est imputable au locataire » sortant (TJ Paris, 19 mars 2025, n° 24/58157). En vertu de l’article 1732 du Code civil, le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance ».
À l’opposé des dégradations d’usage, l’usure normale de la devanture liée au temps échappe à la dette locative (article 1755 du Code civil). L’article 1755 du Code civil dispose qu’« Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires » en cas de vétusté. Cette exonération joue lorsque ces réparations « ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » (article 1755 du Code civil). De même, l’article 1730 du Code civil exclut de la restitution « ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». La restitution « n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse » (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 21-23.173).
En cours de bail, la vétusté de la vitrine relève de l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur (article 1719 du Code civil). Selon l’article 1719 du Code civil, le propriétaire est tenu « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». L’article 1720 du Code civil ajoute qu’il doit faire « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». La cour d’appel d’Aix-en-Provence a appliqué ces textes à une porte vitrée le 30 avril 2026 (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 22/05675). Dans le silence du bail, les juges retiennent que « c’est bien au bailleur que revient la charge de la vétusté » (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 22/05675).
Dans cette affaire aixoise, le commissaire de justice avait constaté la défaillance matérielle de l’ouverture vitrée (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 22/05675). Son procès-verbal notait que « cette porte vitrée de service vétuste n’est pas étanche » (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 22/05675). L’officier ministériel relevait aussi qu’« il y a un interstice important entre la porte et le dormant » (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 22/05675). Dès lors, « la cour ordonne aux bailleurs de procéder aux travaux de changement de la porte de service » (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 22/05675). Une menuiserie extérieure qui laisse passer l’eau par vétusté caractérise donc un défaut d’entretien imputable au propriétaire (article 1720 du Code civil).
Lorsque le bailleur tarde à remplacer une devanture fuyarde, le locataire ne se heurte pas à la prescription (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357). Selon la Cour, « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357). Ainsi, « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci » autorise une action en exécution forcée (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357). Si l’absence de clos rend le local impropre à son usage, le preneur peut suspendre ses loyers (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Il oppose alors l’exception d’inexécution « sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005).
En outre, la défaillance du bailleur ouvre droit à l’indemnisation des travaux engagés par le preneur (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474). La Cour vise ainsi le préjudice « né de l’engagement de dépenses de travaux en pure perte » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474). En fin de bail, la Cour écarte aussi les devis globaux de remise à neuf (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-22.351). Elle relève que « les devis produits par les bailleurs n’étaient pas probants » pour chiffrer la dette locative (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-22.351). Un avocat en recouvrement de loyers à Paris permet de contester toute demande de remplacement à neuf d’une vitrine ancienne (article 1730 du Code civil).
B. La portée des clauses de transfert des travaux de devanture à l’épreuve de l’article R. 145-35 du Code de commerce et des désordres de copropriété
En pratique, de nombreux baux commerciaux transfèrent au preneur l’entretien et le remplacement de la vitrine (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Pour être opposable, ce transfert suppose d’abord une clause expresse respectant l’article L. 145-40-2 du Code de commerce issu de la loi Pinel. Ce texte exige « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail » (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Surtout, la liberté contractuelle se heurte aux interdictions d’ordre public fixées par l’article R. 145-35 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-15 du Code de commerce, les clauses contraires « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme ».
Que prévoit exactement l’article R. 145-35 du Code de commerce concernant la vétusté et la mise aux normes de la devanture ? Ce texte interdit d’imputer au locataire « Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil » (article R. 145-35 du Code de commerce). Son 2° vise aussi « Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté » relevant des grosses réparations (article R. 145-35 du Code de commerce). Or, l’article 606 du Code civil définit ces grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Selon l’article 606 du Code civil, « Toutes les autres réparations sont d’entretien », ce qui délimite la validité des clauses de transfert.
La Cour de cassation a synthétisé cette frontière entre vétusté et structure dans son arrêt du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357). Le bailleur n’impute au preneur « les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357). En revanche, il demeure toujours tenu des « réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357). Une clause expresse peut donc transférer au preneur le remplacement pour vétusté d’un châssis vitré hors gros œuvre (TJ Rennes, 6 janvier 2025, n° 24/07293). À l’inverse, si l’affaissement de la vitrine provient d’un linteau porteur ou d’un mur de façade, le bailleur reste seul débiteur (article R. 145-35 du Code de commerce).
La distinction entre simple remplacement de châssis vitré et gros œuvre a été précisée à Rennes le 6 janvier 2025 (TJ Rennes, 6 janvier 2025, n° 24/07293). Les parties s’opposaient sur la nature des travaux de pose d’un nouveau châssis par une miroiterie (TJ Rennes, 6 janvier 2025, n° 24/07293). Pour les juges, viser une garantie décennale « ne signifie nullement que leur pose comporte des travaux de gros œuvre » (TJ Rennes, 6 janvier 2025, n° 24/07293). Le miroitier a attesté « que la pose d’un nouveau châssis ne nécessiterait aucune intervention sur le gros œuvre » (TJ Rennes, 6 janvier 2025, n° 24/07293). Dès lors, remplacer la menuiserie vitrée sans reprise de maçonnerie porteuse échappe à l’article 606 du Code civil (TJ Rennes, 6 janvier 2025, n° 24/07293).
L’article R. 145-35 du Code de commerce comporte toutefois une réserve concernant les travaux d’embellissement réalisés sur la devanture. Restent transférables les dépenses « se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique » (article R. 145-35 du Code de commerce). Si la réfection de la façade s’accompagne d’une modernisation esthétique supérieure à l’existant, ce surcoût reste imputable au preneur (article R. 145-35 du Code de commerce). Une rédaction de contrats commerciaux rigoureuse doit ainsi distinguer le menu entretien, la vétusté des menuiseries et les travaux relevant de l’article 606 du Code civil. Toute clause transférant au locataire la réfection structurelle de la façade porteuse demeure réputée non écrite (article L. 145-15 du Code de commerce).
Qu’en est-il lorsque les désordres affectant la vitrine proviennent des parties communes d’un immeuble en copropriété (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853) ? Maints bailleurs soutiennent qu’ils ne peuvent pas toucher à la façade commune et qu’il leur suffit d’alerter le syndic (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). La troisième chambre civile a fermement condamné cette défense par un arrêt de principe du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Ces démarches « ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Vis-à-vis du commerçant, le bailleur copropriétaire reste donc tenu d’une obligation de résultat quant à la jouissance paisible (article 1719 du Code civil).
La cour d’appel de Paris a appliqué cette exigence aux travaux de ravalement de façade exécutés par la copropriété (CA Paris, 16 mai 2024, n° 20/12521). Lors d’un chantier d’immeuble, la pose d’échafaudages devant la vitrine prive souvent la boutique de visibilité (CA Paris, 16 mai 2024, n° 20/12521). La cour juge qu’« il appartenait à la bailleresse de prendre toutes les dispositions nécessaires avec le syndicat des copropriétaires » (CA Paris, 16 mai 2024, n° 20/12521). Elle vise les travaux de copropriété « tels que le ravalement de la façade, affectant inévitablement le rez-de-chaussée » (CA Paris, 16 mai 2024, n° 20/12521). Le bailleur passif face à l’occultation prolongée de la vitrine engage donc sa responsabilité contractuelle envers le commerçant (article 1719 du Code civil).
II. Le régime des travaux de modification de la devanture par le preneur et l’incidence du linéaire de vitrine sur le loyer du bail commercial
A. Les autorisations préalables du bailleur, de la copropriété et de l’urbanisme pour modifier la vitrine et le contrôle judiciaire de la clause résolutoire
Lorsqu’un commerçant prend à bail un local, il souhaite souvent adapter la vitrine et la devanture à son concept (TJ Bayonne, 7 septembre 2026, n° 25/01016). Or, les baux commerciaux subordonnent toute modification de façade à l’autorisation préalable et écrite du propriétaire (TJ Bayonne, 7 septembre 2026, n° 25/01016). Le tribunal judiciaire de Bayonne a rappelé la portée de ces clauses dans un jugement du 7 septembre 2026 (TJ Bayonne, 7 septembre 2026, n° 25/01016). La clause visait « Tous les travaux comportant changement de distribution, démolition ou percement de murs, déplacements d’ouvertures ou de vitrines » (TJ Bayonne, 7 septembre 2026, n° 25/01016). Ces interventions « devront faire l’objet d’une autorisation préalable et écrite du bailleur » sur présentation d’un descriptif d’architecte (TJ Bayonne, 7 septembre 2026, n° 25/01016).
Cependant, le droit du bailleur d’autoriser ou de refuser des travaux sur le local n’est jamais discrétionnaire (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.555). Le 1er octobre 2026, la Cour de cassation a sanctionné le refus opposé par une bailleresse (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.555). Les juges ont retenu que « le refus opposé par la société Karinvest d’autoriser les travaux d’extension était abusif » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.555). Cette sanction s’applique « peu important qu’une clause du bail l’autorisât à ne pas fournir le motif de son refus » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.555). Un refus vexatoire face à un projet de modernisation de vitrine techniquement irréprochable engage donc la responsabilité du bailleur (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.555).
Outre l’accord du propriétaire, modifier la devanture d’un immeuble en copropriété exige un vote de l’assemblée générale (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 vise « des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». N’ayant pas qualité pour convoquer l’assemblée, le locataire doit demander au bailleur d’inscrire cette résolution à l’ordre du jour (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). En cas de refus de l’assemblée, l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 permet au copropriétaire d’« être autorisé par le tribunal judiciaire ». Solliciter des avocats en contentieux commercial à Paris permet de coordonner l’accord du bailleur avec le vote des copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Le troisième verrou relève du droit de l’urbanisme, actualisé par le décret du 20 février 2026 (article R. 421-17 du Code de l’urbanisme). L’article R. 421-13 du Code de l’urbanisme dispense les travaux sur existants de formalité sauf ceux « qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable ». Or, l’article R. 421-17 du Code de l’urbanisme vise « Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant ». Un remplacement de vitrine rigoureusement à l’identique (mêmes matériaux, teinte et dessin) constitue une réparation ordinaire dispensée de déclaration (article R. 421-17 du Code de l’urbanisme). En revanche, tout changement de couleur, de menuiserie ou de vitrage modifie l’aspect extérieur et exige une déclaration préalable en mairie (article R. 421-17 du Code de l’urbanisme).
Que se passe-t-il si le preneur modifie sa devanture sans l’autorisation préalable du bailleur ou de la copropriété (article L. 145-41 du Code de commerce) ? Le bailleur invoque alors la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du Code de commerce ou sollicite la résiliation judiciaire (TJ Paris, 26 mars 2024, n° 20/06267). Sous l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Surtout, la cour d’appel de Paris a jugé le 3 juillet 2025 que le défaut d’accord initial reste régularisable (CA Paris, 3 juillet 2025, n° 22/01806). Elle retient « qu’une autorisation donnée a posteriori régularise la situation » tant envers le bailleur qu’envers le syndicat (CA Paris, 3 juillet 2025, n° 22/01806).
Sur le terrain de la résiliation judiciaire, les juges apprécient la gravité du manquement selon l’esthétique de l’immeuble (TJ Paris, 26 mars 2024, n° 20/06267). Le 26 mars 2024, le tribunal judiciaire de Paris a écarté la résiliation pour un changement d’enseigne et de devanture (TJ Paris, 26 mars 2024, n° 20/06267). Il observe que ce changement « qui modernise la devanture apparaît, au vu des photographies, favorable au standing de l’immeuble » (TJ Paris, 26 mars 2024, n° 20/06267). Par conséquent, « ce manquement ne revêt pas de caractère de gravité tel qu’il justifie la résiliation du bail » (TJ Paris, 26 mars 2024, n° 20/06267). Saisir un avocat en résiliation de bail à Paris permet d’obtenir des délais ou d’écarter une sanction disproportionnée (article L. 145-41 du Code de commerce).
La vitrine est aussi l’espace d’exposition des marchandises, ce qui suscite parfois des griefs d’infraction à la destination (CA Paris, 3 juillet 2025, n° 22/01806). Le 3 juillet 2025, un bailleur reprochait à une boutique de prêt-à-porter d’exposer des chaussures en vitrine (CA Paris, 3 juillet 2025, n° 22/01806). Cette exposition « ne permet pas d’en déduire que des chaussures soient vendues dans les locaux » (CA Paris, 3 juillet 2025, n° 22/01806). Lors d’une vente de fonds, si le cédant a modifié la vitrine sans accord, l’acquéreur hérite du risque (article R. 421-17 du Code de l’urbanisme). Nos avocats en cession de fonds de commerce à Paris insèrent alors dans l’acte une garantie de conformité (TJ Bayonne, 7 septembre 2026, n° 25/01016).
B. L’impact de l’effet vitrine, du linéaire de façade et des travaux d’embellissement de la devanture sur la valeur locative et le déplafonnement du loyer
Au-delà du contentieux des travaux, la vitrine joue un rôle déterminant dans l’évaluation du loyer de renouvellement (article L. 145-33 du Code de commerce). Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». Cette valeur dépend des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties et des facteurs locaux de commercialité (article L. 145-33 du Code de commerce). L’article R. 145-3 du Code de commerce vise la situation du local, « sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ». Ce texte retient aussi ses dimensions, sa conformation et « l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité » des lieux (article R. 145-3 du Code de commerce).
En expertise des loyers commerciaux, le linéaire de façade et la vitrine commandent directement la pondération des surfaces (TJ Paris, 11 septembre 2025, n° 22/14849). Une boutique dotée d’une large façade vitrée d’angle obtient un coefficient supérieur à celui d’un local étroit en profondeur (article R. 145-3 du Code de commerce). Toutefois, le juge vérifie toujours la visibilité réelle, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Paris le 11 septembre 2025 (TJ Paris, 11 septembre 2025, n° 22/14849). Le juge note « la présence d’un gros mur, lequel tend à amoindrir « l’effet vitrine » évoqué par la bailleresse » (TJ Paris, 11 septembre 2025, n° 22/14849). Un pilier massif ou un mur plein en retour d’angle réduit ainsi mécaniquement l’effet vitrine et la valeur locative (TJ Paris, 11 septembre 2025, n° 22/14849).
Lors du renouvellement d’un bail de neuf ans, le principe demeure le plafonnement du loyer à la variation indiciaire (article L. 145-34 du Code de commerce). L’article L. 145-34 du Code de commerce n’autorise le déplafonnement qu’en cas de « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ». Pour déplafonner le loyer, certains bailleurs invoquent la rénovation de la façade et de la vitrine réalisée par le preneur (CA Paris, 24 septembre 2026, n° 23/10137). Or, l’article R. 145-8 du Code de commerce encadre strictement la prise en compte des améliorations financées par le locataire en cours de bail. Selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, ces améliorations ne comptent que si « le bailleur en a assumé la charge » directement ou indirectement.
La cour d’appel de Paris a appliqué ces règles à une réfection de devanture le 24 septembre 2026 (CA Paris, 24 septembre 2026, n° 23/10137). Le propriétaire prétendait déplafonner le loyer renouvelé en invoquant les travaux de façade exécutés par le commerçant (CA Paris, 24 septembre 2026, n° 23/10137). Pour la cour, « Cette rénovation de facade aux frais du preneur » sans modification notable n’emporte aucun déplafonnement (CA Paris, 24 septembre 2026, n° 23/10137). L’arrêt relève qu’« Il n’est pas justifié de la création d’une fenêtre extérieure mais d’une simple décoration murale » (CA Paris, 24 septembre 2026, n° 23/10137). Elle précise que « La rénovation inclut le remplacement des fenêtres et la présence d’un nouveau rideau métallique » (CA Paris, 24 septembre 2026, n° 23/10137).
Cet arrêt du 24 septembre 2026 confirme que remplacer les vitrages et le rideau métallique ne déplafonne pas le loyer (CA Paris, 24 septembre 2026, n° 23/10137). Pour caractériser une modification notable au sens de l’article R. 145-3 du Code de commerce, les travaux doivent transformer la surface ou le volume exploité. Tel serait le cas d’un agrandissement de l’espace de vente sur rue par suppression d’un mur de façade (article R. 145-8 du Code de commerce). Même au second renouvellement selon une clause d’accession, un simple remplacement d’équipements de devanture ne suffit pas (CA Paris, 24 septembre 2026, n° 23/10137). Le preneur qui modernise sa vitrine et sa fermeture métallique n’encourt donc aucun déplafonnement automatique de son loyer (article L. 145-34 du Code de commerce).
Par ailleurs, lorsque le loyer est déplafonné, transférer la vétusté de la devanture au preneur diminue la valeur locative (article R. 145-8 du Code de commerce). Selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, les charges transférées au preneur sans contrepartie « constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». La troisième chambre civile veille au respect de cet abattement, comme le rappelle son arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943). Elle juge que ces charges transférées sans contrepartie « constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943). Ainsi, le bail qui impose au commerçant le remplacement pour vétusté de la vitrine justifie un abattement sur le loyer (article R. 145-8 du Code de commerce).
Selon l’article R. 145-6 du Code de commerce, l’évolution de la rue devant la vitrine s’apprécie au regard de l’activité exercée. Elle doit « avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288). Au-delà de douze ans par tacite prolongation, la Cour écarte le lissage annuel (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834). En cas d’éviction, la prescription biennale « court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382). Des avocats en baux commerciaux à Paris permettent de préserver ce délai de prescription et de valoriser la vitrine (article L. 145-60 du Code de commerce).
Conclusion
En synthèse, le régime de la vitrine commerciale repose sur une distinction stricte entre entretien courant, vétusté et structure (article 1754 du Code civil). Si le preneur supporte le menu entretien des vitres selon l’article 1754 du Code civil, la vétusté incombe au bailleur (article 1755 du Code civil). Comme l’a jugé la cour d’Aix-en-Provence en avril 2026, le propriétaire doit remplacer une porte vitrée vétuste non étanche (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 22/05675). Une clause expresse peut transférer la vétusté des menuiseries hors gros œuvre, mais jamais les vices affectant la structure (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357). Sous l’article R. 145-35 du Code de commerce, toute clause imputant au preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil demeure réputée non écrite.
En copropriété, les démarches du bailleur auprès du syndic ne le libèrent pas de l’obligation de jouissance paisible (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Pour modifier sa vitrine, le preneur cumule l’accord du bailleur, le vote de la copropriété et une déclaration préalable (article R. 421-17 du Code de l’urbanisme). Le propriétaire ne peut toutefois pas opposer un refus abusif, même avec une clause de refus non motivé (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.555). Enfin, la rénovation de la façade et du rideau métallique aux frais du preneur ne déplafonne pas le loyer (CA Paris, 24 septembre 2026, n° 23/10137). Un audit préalable du bail, de l’état des lieux et des devis sécurise chaque intervention sur la devanture (TJ Rennes, 6 janvier 2025, n° 24/07293).