Vous cédez votre maison à votre fils, vous rachetez la part de votre frère dans la maison familiale, ou vous transmettez vos parts de la société civile immobilière créée entre cousins : faut-il prévenir la mairie, et la commune peut-elle acheter le bien à la place du cessionnaire que vous avez choisi ? La question se pose à presque chaque transmission entre proches dès lors que le bien se trouve en zone urbaine, et la réponse surprend souvent : en droit de préemption urbain, la parenté ne protège pas. Une vente conclue entre un père et sa fille, entre frères et soeurs ou entre cousins reste une aliénation comme une autre, soumise à la déclaration d’intention d’aliéner, tant qu’elle est consentie à titre onéreux. Seules des situations précisément délimitées par le code de l’urbanisme échappent à cette formalité : les mutations à titre gratuit, la cession consentie à l’un des coïndivisaires, les sociétés familiales fermées, et certains lots ou immeubles récents que la commune n’a pas choisi de réintégrer dans le champ de la préemption. Confondre ces régimes expose la vente à l’annulation pendant cinq ans. Cet article expose la conduite à tenir avant de signer entre proches : quand la déclaration reste obligatoire, quand la dispense joue vraiment, et comment le prouver face à une mairie qui conteste.
I. Les cessions entre proches qui restent soumises à la déclaration
A. La vente à un parent, même proche, ne dispense pas de purger la préemption
Le droit de préemption urbain naît d’une délibération locale. L’article L. 211-1 du code de l’urbanisme dispose que « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan ». Avant toute cession entre proches, la première vérification porte donc sur le plan local d’urbanisme et sur la délibération qui délimite le périmètre : un bien situé hors zone de préemption se transmet librement, tandis qu’un bien situé dans le périmètre entre dans la procédure quelle que soit la qualité de l’acquéreur.
Le champ de la préemption est ensuite défini sans égard aux liens de famille. L’article L. 213-1 du code de l’urbanisme vise « Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l’exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l’article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 et suivants du code de commerce ». Une vente entre un père et son fils, entre frères et soeurs, entre un oncle et son neveu ou entre cousins entre dans cette définition dès lors qu’un prix est payé : l’expression « sous quelque forme que ce soit » ne laisse aucune place à une exonération tirée de la parenté, et le texte ne comporte aucune clause équivalente à celles que le code rural prévoit pour les transmissions familiales agricoles. Celui qui vend à un membre de sa famille purge donc exactement comme celui qui vend à un inconnu.
Cette fermeté surprend parce que d’autres préemptions connaissent bien une préférence familiale. Dans une succession, l’héritier peut préempter la part mise en vente par un autre héritier ; en matière agricole, certaines cessions entre parents échappent au droit de préemption du fermier ou de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural. Aucun de ces régimes ne se transpose au droit de préemption urbain : chacun obéit à ses textes propres, et la Cour de cassation comme le juge administratif appliquent chaque texte à son domaine sans emprunt. Le notaire qui instrumente une vente entre parents en zone de préemption demande donc la déclaration d’intention d’aliéner dans les mêmes termes que pour une vente ordinaire, et la mairie dispose des mêmes prérogatives : acheter au prix déclaré, proposer un autre prix, ou renoncer et laisser la vente se poursuivre.
La sanction donne la mesure de l’enjeu. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose que « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien ». La vente conclue sans déclaration encourt l’annulation, et le même article précise que « L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété ». Pendant cinq ans, la commune peut agir en nullité d’une vente familiale conclue sans déclaration, et l’acquéreur, même membre de la famille, peut se voir retirer le bien. Le contenu de la déclaration conditionne aussi la suite : le même article L. 213-2 du code de l’urbanisme exige que « Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée », de sorte qu’un prix minoré pour « arranger » la famille expose le vendeur à voir la commune préempter à ce prix minoré.
En pratique, trois réflexes protègent la vente entre parents. D’abord, faire vérifier par le notaire, avant le compromis, le périmètre de préemption et la délibération qui l’institue, y compris ses modifications : une parcelle entrée dans le périmètre à la dernière révision du plan local d’urbanisme y est soumise alors même que la famille la transmet sans histoire depuis des décennies. Ensuite, déposer une déclaration complète et sincère, avec le prix réel et les conditions réelles, même quand l’acquéreur est un proche : toute minoration se retourne contre le vendeur. Enfin, attendre l’issue du délai légal : « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption », selon le même article L. 213-2 du code de l’urbanisme. La vente entre parents ne peut se signer en sécurité qu’une fois la renonciation, expresse ou tacite, acquise.
B. Quand tous les indivisaires vendent ensemble, la déclaration s’impose
L’indivision familiale appelle une distinction que les vendeurs manient mal : céder sa quote-part à l’un des coïndivisaires n’obéit pas au même régime que vendre, tous ensemble, à un tiers. L’article L. 213-1 du code de l’urbanisme soumet à la préemption « Les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, sauf lorsqu’elles sont consenties à l’un des coïndivisaires, et les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire ». La cession par laquelle un héritier vend sa part à son frère coïndivisaire est donc dispensée de déclaration : le bien reste dans l’indivision, aucun tiers n’entre, et la collectivité n’a pas à intervenir. En revanche, dès que l’ensemble des indivisaires vend à un acquéreur extérieur, fût-il un autre membre de la famille, l’opération porte sur l’immeuble entier, à titre onéreux, et la déclaration redevient obligatoire.
La Cour de cassation l’a jugé dans une espèce où deux propriétaires indivises avaient vendu leur maison et où la commune avait préempté. Par arrêt du 30 janvier 2019, la troisième chambre civile a retenu que la déclaration d’intention d’aliéner établie par le notaire en exécution du mandat donné dans le compromis « constituait une offre de vente faite au nom des deux indivisaires », et elle en a déduit que la vente au profit de la commune était parfaite (Cass. 3e civ., 30 janv. 2019, n° 17-18.515). L’enseignement dépasse le cas d’espèce : quand les indivisaires vendent ensemble, la déclaration vaut offre collective adressée au titulaire du droit de préemption, et chacun est engagé par elle. L’indivisaire qui, après coup, refuse de signer l’acte authentique au motif qu’il n’avait pas personnellement déclaré ne peut pas faire échec à la vente : le mandat donné au notaire dans le compromis couvre la formalité pour le compte de tous.
Trois conséquences pratiques en découlent pour les familles en indivision. Premièrement, le compromis doit désigner avec exactitude l’ensemble des vendeurs et prévoir expressément le mandat donné au notaire d’effectuer les formalités de purge : dans l’affaire jugée en 2019, c’est ce mandat qui a permis de considérer que la déclaration couvrait les deux indivisaires, alors que l’une d’elles soutenait que la déclaration n’avait été faite qu’au nom de l’autre. Deuxièmement, la déclaration doit mentionner la totalité des droits cédés et le prix global : une déclaration partielle, limitée à la quote-part de l’un des indivisaires, n’offre pas au préempteur l’objet réel de la vente et fragilise toute la procédure. Troisièmement, le refus tardif de l’un des coïndivisaires de réitérer la vente expose celui-ci à une action en perfection de la vente, comme la commune l’avait exercée dans cette affaire, avec condamnation aux dépens et à une amende civile pour pourvoi jugé abusif.
Le cas du partage mérite une mention particulière, car les familles le confondent avec une vente. Le partage qui attribue le bien à l’un des héritiers n’est pas une aliénation à titre onéreux : il ne donne pas lieu à déclaration, sous réserve des soultes qui, lorsqu’elles existent, appellent une déclaration par précaution dès lors qu’elles introduisent une contrepartie monétaire. En revanche, la licitation, c’est-à-dire la vente aux enchères du bien indivis, reste une aliénation à titre onéreux soumise à déclaration quand elle est ouverte aux tiers. La règle se résume simplement : tout ce qui fait entrer un tiers, ou qui transfère l’immeuble entier hors de l’indivision contre un prix, se purge ; ce qui réorganise la propriété entre les seuls coïndivisaires ou transmet sans prix ne se purge pas.
II. Les seules situations où la déclaration peut vraiment être écartée
A. Mutations sans prix, cession au coïndivisaire et société exclusivement familiale
La première dispense tient à la nature même de l’opération. Le droit de préemption urbain ne vise que les aliénations « à titre onéreux » : la donation d’un bien à son enfant, la transmission par succession et le partage sans soulte n’entrent pas dans son champ, puisqu’aucun prix n’est stipulé et qu’aucune offre ne peut être adressée à la collectivité. Le notaire qui reçoit une donation en zone de préemption n’a donc pas à déposer de déclaration d’intention d’aliéner, et la mairie ne peut pas s’immiscer dans la libéralité. La prudence impose toutefois de ne pas déguiser une vente en donation : une donation assortie d’une contrepartie occulte, d’une charge équivalant à un prix ou d’un pacte de rachat s’analyse en vente et rouvre tout le contentieux de la nullité pour défaut de déclaration. La qualification se juge sur la réalité économique de l’opération, non sur son intitulé.
La deuxième dispense concerne la cession consentie à l’un des coïndivisaires, déjà évoquée. Le texte est limpide : les cessions de droits indivis sont soumises à préemption « sauf lorsqu’elles sont consenties à l’un des coïndivisaires », selon l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme. Le frère qui rachète la part de sa soeur dans la maison des parents vend sans déclaration, et la mairie ne peut ni préempter la quote-part ni exiger d’être informée. La preuve repose sur l’acte : l’acte de cession doit établir que le cessionnaire était déjà coïndivisaire avant l’opération. Si la cession est consentie pour partie à un coïndivisaire et pour partie à un tiers, la prudence commande de purger pour la fraction cédée au tiers, car la collectivité pourrait revendiquer l’exercice de son droit sur cette fraction.
La troisième dispense protège la société civile immobilière véritablement familiale. L’article L. 213-1 du code de l’urbanisme soumet à préemption « Les cessions de la majorité des parts d’une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption », puis ajoute que « Le présent 3° ne s’applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». La société créée entre un père et ses enfants, entre frères et soeurs, ou entre cousins germains pour gérer l’immeuble familial échappe donc à la préemption lors des cessions de parts majoritaires, à condition que l’exclusivité familiale soit réelle au jour de la cession. L’entrée, même minoritaire, d’un associé extérieur — gendre ou belle-fille non alliés au sens retenu, ami, investisseur — fait perdre le bénéfice de l’exception, et les statuts doivent être relus avant chaque cession pour vérifier que tous les associés restants appartiennent bien au cercle familial.
Pour chacune de ces trois dispenses, la charge de la preuve pèse en pratique sur le vendeur et son notaire, car c’est la nullité quinquennale qui sanctionne l’erreur. Le dossier de sécurité comprend l’acte qui établit la nature gratuite de la mutation ou la qualité de coïndivisaire, les pièces d’état civil qui établissent le lien de parenté jusqu’au degré requis, et les statuts à jour de la société civile immobilière avec la répartition exacte du capital. Lorsque le bien est ensuite revendu à un tiers dans un bref délai après la donation ou après le rachat de parts entre coïndivisaires, la mairie peut soupçonner une fraude et agir en nullité de la première opération : conserver la preuve de la sincérité de chaque étape, et laisser s’écouler un délai raisonnable entre la transmission familiale et la revente, réduit ce risque. Face au doute sur l’application d’une dispense, la déclaration déposée à titre conservatoire reste l’option la plus sûre : purger pour rien ne coûte qu’un délai, tandis que ne pas purger quand il le fallait expose à cinq ans de nullité.
B. Lots de copropriété et immeuble récent : une exclusion fragile, surtout à Paris et en Ile-de-France
Le code écarte ensuite du champ de la préemption deux situations courantes, mais la commune peut les y faire rentrer par une délibération motivée, ce qui rend toute dispense présumée dangereuse. L’article L. 211-4 du code de l’urbanisme dispose que le droit « n’est pas applicable : a) A l’aliénation d’un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d’un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d’aliénation, au régime de la copropriété », à la suite d’un partage de société d’attribution ou depuis dix années au moins dans les autres cas, « la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai ». La vente d’un appartement en copropriété ancienne échappe donc en principe à la préemption, mais la preuve du délai de dix ans incombe au vendeur : extrait du fichier immobilier, date de publication du règlement, historique des partages. Le même article écarte « A l’aliénation d’un immeuble bâti, pendant une période de quatre ans à compter de son achèvement », ce qui couvre la revente rapide d’une maison neuve ou d’un immeuble reconstruit, date d’achèvement à l’appui.
La fragilité tient à la phrase qui suit : « Toutefois, par délibération motivée, la commune peut décider d’appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit », selon le même article L. 211-4 du code de l’urbanisme. Une commune qui veut surveiller les mutations de copropriétés ou les reventes de neuf peut donc supprimer l’exclusion sur tout ou partie de son territoire, et le représentant de l’Etat dispose d’un pouvoir équivalent pour la mise en oeuvre des politiques foncières de l’Etat. En pratique, beaucoup de communes denses ont adopté de telles délibérations : le vendeur d’un lot de copropriété ou d’une maison achevée depuis moins de quatre ans ne peut jamais présumer la dispense, il doit la vérifier pièce en main.
A Paris et en Ile-de-France, cette vérification est systématique. Le vendeur parisien consulte le plan local d’urbanisme et les délibérations du Conseil de Paris qui délimitent le périmètre et précisent les exclusions maintenues ou écartées, ainsi que le Géoportail de l’urbanisme pour situer exactement la parcelle. Le notaire parisien exige en outre les pièces qui conditionnent la dispense invoquée : règlement de copropriété publié depuis plus de dix ans, procès-verbal de réception et déclaration d’achèvement pour le délai de quatre ans, actes d’état civil pour la parenté, statuts à jour pour la société familiale. Les délais courent ensuite comme partout : déclaration complète adressée à la mairie de l’arrondissement concerné, demande unique de pièces ou visite qui suspend le délai, puis renonciation expresse ou tacite au bout de deux mois de silence. La contestation d’une décision de préemption relève du tribunal administratif de Paris dans les deux mois de sa notification, conformément à la règle selon laquelle « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée » (article R. 421-1 du code de justice administrative), tandis que le désaccord sur le prix se porte devant le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire, car « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi » (article L. 213-4 du code de l’urbanisme).
Lorsque la mairie préempte en proposant un prix inférieur au prix déclaré, le vendeur familial conserve deux portes de sortie que le code organise. D’une part, le retrait de l’offre : « A défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d’aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre », prévoit l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme, et le titulaire du droit peut symétriquement renoncer. D’autre part, la fixation judiciaire du prix, avec un délai de réflexion de deux mois après la décision définitive pendant lequel chaque partie peut accepter le prix ou renoncer à la mutation. Si le titulaire renonce avant toute fixation judiciaire, le propriétaire peut vendre au prix déclaré, révisé selon l’indice du coût de la construction, mais « Si le propriétaire n’a pas réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il dépose une nouvelle déclaration préalable mentionnée à l’article L. 213-2 », rappelle l’article L. 213-8 du code de l’urbanisme. Le vendeur qui cède à un proche après une renonciation ancienne doit donc vérifier la date de cette renonciation : au-delà de trois ans sans acte authentique, tout est à recommencer. Pour le déroulement complet de la procédure de purge, des prix contestés et des recours contre la décision elle-même, on se reportera à l’exposé d’ensemble consacré à la préemption de la vente par la mairie, de la déclaration d’intention d’aliéner jusqu’aux recours.
Conclusion
Vendre entre proches en zone de préemption n’exonère de rien par principe : la vente à un parent, même au premier degré, et la vente par l’ensemble des indivisaires à un tiers restent soumises à la déclaration d’intention d’aliéner, sous peine d’une nullité invocable pendant cinq ans. Seules échappent à la purge les mutations sans prix, la cession consentie à l’un des coïndivisaires, la société civile immobilière exclusivement familiale et, sous réserve des délibérations locales, certains lots de copropriété et immeubles récents. Chacune de ces dispenses se prouve par des pièces précises — acte, état civil, statuts, fichier immobilier, date d’achèvement — et aucune ne se présume, surtout à Paris et en Ile-de-France où les délibérations réintègrent fréquemment les exclusions légales. Dans le doute, la déclaration déposée à titre conservatoire coûte un délai de deux mois ; l’omission coûte cinq ans d’insécurité. Faire vérifier le périmètre, la délibération et la dispense invoquée avant le compromis, purger à prix sincère, puis attendre la renonciation expresse ou tacite : cet ordre ne change pas quand l’acquéreur s’appelle comme le vendeur.