Le 8 octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui refusait à un maître d’oeuvre de réclamer le solde de ses honoraires au vendeur en l’état futur d’achèvement qui l’avait appelé en garantie (Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 25-11.330). L’affaire, jugée à Paris le 27 septembre 2024 par la cour d’appel (pôle 4, chambre 1), opposait des acquéreurs, une société civile immobilière venderesse et la société Exquisse, maître d’oeuvre : un appartement et un parking vendus sur plan, une non-conformité au plan annexé à l’acte de vente, une assignation en annulation de la vente et en paiement de diverses sommes, puis un appel en garantie du maître d’oeuvre et, de la part de celui-ci, une demande reconventionnelle de 13 064,48 euros au titre du solde de son contrat, déclarée irrecevable. La Cour de cassation rappelle qu’une demande reconventionnelle peut procéder d’une obligation distincte de celle dont procède la demande principale et qu’elle est recevable dès lors qu’un lien suffisant la rattache aux prétentions originaires, ici un même contrat de maîtrise d’oeuvre. Cet arrêt éclaire un contentieux méconnu : quand l’acquéreur attaque la vente sur plan pour non-conformité, le vendeur n’est pas condamné à rester seul face à la facture, et le maître d’oeuvre impayé dispose d’une voie directe pour ses honoraires. Encore faut-il agir dans les formes et les délais : la garantie des vices apparents se prescrit par forclusion d’un an, l’action en paiement des honoraires relève de la prescription de cinq ans, et tout appel en garantie doit être formé en temps utile.
I. VEFA non conforme au plan : annulation de la vente et réparation, ce que risque le vendeur
A. Appartement VEFA non conforme au plan annexé : annulation, réparation ou dédommagement ?
La vente d’immeuble à construire est définie par la loi : l’article L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que «La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat». Lorsqu’elle prend la forme de la vente en l’état futur d’achèvement, l’article 1601-3 du code civil précise que «Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux» et que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Cette qualité de maître de l’ouvrage explique que le vendeur réponde personnellement de la conformité de ce qui est livré au regard de ce qui a été promis. Le contrat lui-même est encadré : l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation impose qu’il soit conclu par acte authentique et qu’il précise « a) La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ; b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ; c) Le délai de livraison », avec l’attestation de la garantie financière établie par le garant et annexée au contrat lorsque la vente revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil. Le plan annexé à cet acte authentique n’est pas un simple document illustratif : il fixe la consistance contractuelle du bien vendu, et toute modification unilatérale en cours de travaux expose le vendeur.
C’est exactement ce qui s’est produit dans l’affaire tranchée le 8 octobre 2026 : les acquéreurs se prévalaient d’une non-conformité de l’appartement au plan annexé à leur acte de vente et assignaient le vendeur en annulation de la vente et en paiement de diverses sommes. La Cour de cassation a déjà eu à trancher des situations voisines. Le 13 février 2025, elle a ainsi jugé à propos d’une place de stationnement extérieure livrée avec des dimensions différentes de celles convenues, après une modification intervenue en cours de travaux que le vendeur aurait tue lors de la conclusion du contrat (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-15.846). Dans cet arrêt, la Cour approuve les juges d’appel d’avoir retenu «que ce préjudice résultait d’une non-conformité contractuelle d’un des lots découverte par les acquéreurs après la livraison et que la réparation d’une non-conformité apparente, quelle qu’en soit l’origine ou la cause, pouvait être réalisée en nature, par équivalent ou par l’octroi d’un dédommagement du préjudice qu’elle entraîne». Autrement dit, l’acquéreur confronté à une livraison qui ne correspond pas au plan ne se limite pas à demander l’annulation : il peut exiger la remise en conformité, ou à défaut un équivalent financier. Sur l’étendue des obligations du vendeur en VEFA, on lira aussi l’analyse des obligations du vendeur en VEFA en droit immobilier de la construction.
Le vendeur dispose toutefois d’une défense prévue par la loi elle-même. L’article 1642-1 du code civil énonce que «Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents», avant d’ajouter qu’«Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer». En pratique, face à une non-conformité apparente, le vendeur qui propose et exécute la réparation évite l’annulation de la vente : encore faut-il qu’il formule cette offre avant que le juge ne tranche, et qu’elle soit sérieuse et chiffrée. Le contentieux parisien montre que les tribunaux examinent de près la réalité de l’engagement de réparer, pièce par pièce, devis et calendrier à l’appui. À défaut d’une telle offre, l’acquéreur peut obtenir soit la résolution, soit une diminution du prix proportionnée au défaut constaté par expertise judiciaire.
Le temps joue enfin contre l’acquéreur négligent. L’action en garantie des vices apparents doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, conformément à l’article 1648, alinéa 2, du code civil rappelé par la Cour de cassation le 14 janvier 2021 (Cass. 3e civ., 14 janvier 2021, n° 19-21.130). Dans l’affaire jugée le 13 février 2025, la Cour a confirmé l’irrecevabilité de l’action indemnitaire des acquéreurs «relevant de la garantie prévue à l’article 1642-1 code civil, exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun», au motif qu’elle «était irrecevable pour forclusion, pour avoir été engagée plus d’un an après l’ordonnance désignant l’expert judiciaire» (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-15.846). Les acquéreurs parisiens qui font constater une non-conformité par référé-expertise doivent donc assigner au fond sans tarder : laisser passer plus d’un an après l’ordonnance d’expertise expose à une fin de non-recevoir insurmontable, alors même que le désordre serait avéré. La tentative de contourner cette forclusion en invoquant un manquement au devoir d’information et de conseil relève de la responsabilité de droit commun et se heurte, pour les défauts apparents, à l’exclusivité de la garantie légale.
B. Vendeur en VEFA : décennale, vices apparents et concours d’actions après la réception
Une fois les travaux réceptionnés, le vendeur en l’état futur d’achèvement cumule les casquettes : vendeur et, par l’effet de la loi, garant des constructeurs. L’article 1646-1 du code civil dispose en effet que «Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 , 1792-1 , 1792-2 et 1792-3 du présent code». Le texte de référence de la garantie décennale, l’article 1792 du code civil, prévoit que «Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination». Quant à la qualité de constructeur, l’article 1792-1 du code civil répute tel « 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ». L’acquéreur d’un appartement sur plan dispose donc contre son vendeur d’un double fondement : la garantie des vices apparents et de conformité d’une part, la garantie décennale transmise par l’effet de l’article 1646-1 d’autre part.
La Cour de cassation a précisé l’articulation de ces actions le 14 janvier 2021 : «Selon le premier de ces textes, le vendeur d’immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-même tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil», et «Il résulte de la combinaison de ces textes que l’acquéreur bénéficie du concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents» (Cass. 3e civ., 14 janvier 2021, n° 19-21.130). Ce concours est précieux : un désordre apparent découvert tôt relève de l’article 1642-1 avec sa forclusion d’un an, tandis qu’un désordre grave compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination relève de la décennale, d’un délai de dix ans à compter de la réception. Le même arrêt ajoute une précision déterminante pour la preuve : «Lorsqu’il agit en réparation contre le vendeur en l’état futur d’achèvement sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, le caractère apparent du désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception». Autrement dit, ce n’est pas au jour où l’acquéreur emménage que l’on juge si le défaut était visible, mais au jour de la réception des travaux, dans les yeux du professionnel qui a suivi le chantier. Un défaut que le maître de l’ouvrage aurait dû déceler à la réception bascule dans le régime des vices apparents avec sa courte forclusion ; un désordre indécelable alors, même pour un professionnel, reste accessible par la décennale.
Pour le vendeur parisien assigné en annulation ou en indemnisation, l’enjeu est donc double : vérifier de quel régime relève précisément le grief de l’acquéreur, puis se retourner contre ceux qui ont matériellement conçu ou exécuté l’ouvrage. Car le vendeur en VEFA, maître de l’ouvrage jusqu’à la réception, a contracté avec des architectes, des bureaux d’études, des entrepreneurs et un maître d’oeuvre. S’il est condamné envers l’acquéreur pour une non-conformité au plan ou un désordre de construction, il peut en reporter la charge sur le responsable réel, à condition de le mettre en cause correctement. C’est l’objet de la seconde partie : l’appel en garantie et, en miroir, l’action en paiement des honoraires du maître d’oeuvre, désormais sécurisée par la cassation du 8 octobre 2026.
II. Vendeur assigné en VEFA : appeler le maître d’oeuvre en garantie et répondre à ses honoraires
A. Assigné en annulation de VEFA : comment appeler le maître d’oeuvre en garantie
Le vendeur en l’état futur d’achèvement qui reçoit une assignation en annulation de la vente pour non-conformité au plan ne doit pas se défendre seul : il peut et, le plus souvent, doit appeler en garantie les locateurs d’ouvrage avec lesquels il a contracté. L’article 331 du code de procédure civile dispose qu’«Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal», en ajoutant que «Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense». Concrètement, le vendeur assigne le maître d’oeuvre, l’architecte ou l’entrepreneur devant le tribunal déjà saisi du litige principal, afin que ce tiers soit condamné à le relever et garantir de tout ou partie des condamnations qui pourraient être prononcées au profit de l’acquéreur. Cette mise en cause présente un avantage stratégique majeur : un seul procès tranche à la fois la demande de l’acquéreur et le recours du vendeur, avec une expertise judiciaire unique portant sur la conformité de l’ouvrage au plan et aux règles de l’art.
Dans l’affaire jugée le 8 octobre 2026, le schéma était limpide. Selon l’arrêt attaqué rendu à Paris le 27 septembre 2024, le vendeur, une société civile immobilière, avait vendu en l’état futur d’achèvement un appartement et un parking au sein d’un groupe d’immeubles qu’elle faisait édifier. Les acquéreurs, se prévalant d’une non-conformité de l’appartement au plan annexé à leur acte de vente, avaient assigné le vendeur en annulation de la vente et en paiement de diverses sommes. Le vendeur avait alors assigné en garantie la société Exquisse, maître d’oeuvre de l’opération. Le fondement d’un tel recours est solide : l’architecte et le maître d’oeuvre sont, au sens de l’article 1792-1 du code civil, des constructeurs liés au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, et le vendeur dispose contre eux d’une action contractuelle directe née de ce contrat. À Paris et en Île-de-France, où les opérations de promotion portent sur des ensembles complexes suivis par des maîtrises d’oeuvre puissantes, l’expertise judiciaire ordonnée en référé devant le tribunal judiciaire de Paris constitue le passage obligé : c’est elle qui dira si l’écart au plan relève d’une erreur de conception, d’une erreur d’exécution ou d’une modification décidée par le vendeur lui-même, et cette répartition conditionne le succès de l’appel en garantie.
La mise en cause doit toutefois respecter une discipline stricte. D’abord, elle doit intervenir en temps utile : le tiers appelé en garantie doit pouvoir participer à l’expertise et faire valoir sa défense dès l’origine, faute de quoi le juge peut considérer que les opérations lui sont inopposables. Ensuite, l’appel en garantie ne prospère que si le vendeur démontre le lien entre la condamnation encourue et la faute ou le manquement du garant : si la non-conformité résulte d’une modification que le vendeur a lui-même ordonnée en cours de travaux, sans en informer l’acquéreur, le maître d’oeuvre ne répond pas de ce choix. Enfin, le vendeur doit chiffrer son recours : condamnations en principal, intérêts, frais d’expertise, frais irrépétibles et, le cas échéant, coût des travaux de remise en conformité. C’est dans ce cadre que surgit la question miroir : le maître d’oeuvre appelé en garantie, souvent impayé d’une partie de ses honoraires, peut-il en profiter pour réclamer son solde dans le même procès ? La Cour de cassation vient de répondre par l’affirmative.
B. Maître d’oeuvre impayé : réclamer le solde d’honoraires par demande reconventionnelle depuis l’arrêt du 8 octobre 2026
Le maître d’oeuvre appelé en garantie par le vendeur n’est pas condamné à une posture purement défensive : il peut contre-attaquer en réclamant dans la même instance le paiement du solde de ses honoraires. L’article 70, alinéa 1er, du code de procédure civile pose la seule condition : «Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant». Dans l’affaire du 8 octobre 2026, la cour d’appel de Paris avait déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de la société Exquisse au motif qu’elle «Pour déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du maître d’oeuvre, l’arrêt retient que cette demande tendant au règlement, par le vendeur, de ses honoraires ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions de ce dernier, qui forme un appel en garantie des éventuelles condamnations prononcées à son encontre au profit des acquéreurs, dès lors qu’il s’agit d’une demande procédant d’une obligation distincte». La Cour de cassation censure ce raisonnement : «En statuant ainsi, en ajoutant à la loi une condition qu’elle ne prévoyait pas et dont elle a exclusivement déduit l’absence de lien suffisant entre la demande reconventionnelle du maître d’oeuvre en paiement d’un solde d’honoraires et les demandes en garantie formées contre lui par le vendeur, lesquelles procédaient d’un même contrat, la cour d’appel a violé le texte susvisé» (Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 25-11.330). La règle est désormais claire : une demande reconventionnelle peut procéder d’une obligation distincte de celle dont procède la demande principale, et le fait que les deux demandes procèdent d’un même contrat de maîtrise d’oeuvre suffit à caractériser le lien exigé par l’article 70.
Les conséquences pratiques sont immédiates pour les maîtres d’oeuvre et architectes impayés en Île-de-France. D’abord, l’action en paiement du solde, ici 13 064,48 euros, peut être portée devant le tribunal déjà saisi du litige de la vente, sans assignation séparée ni risque de contrariété de jugements : un seul juge, une seule expertise, un seul calendrier. Ensuite, la cassation prononcée est partielle et ciblée : elle ne remet en cause ni les chefs de dispositif relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles dans les rapports entre les acquéreurs et le vendeur, qui restent justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt, ni le fond du litige sur la non-conformité elle-même. Le maître d’oeuvre obtient donc le renvoi de sa seule créance d’honoraires devant une cour d’appel autrement composée, tandis que le reste du procès suit son cours. Enfin, la prescription applicable à cette action en paiement est celle de droit commun des actions personnelles : l’article 2224 du code civil dispose que «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer». Le maître d’oeuvre qui découvre à l’occasion de son appel en garantie que le vendeur conteste le solde doit donc agir dans ce délai de cinq ans, dont le point de départ s’apprécie au regard de la date d’exigibilité de chaque échéance contractuelle et des échanges de décomptes entre les parties.
Pour sécuriser une telle demande reconventionnelle devant le tribunal judiciaire de Paris, trois réflexes s’imposent. Premièrement, produire le contrat de maîtrise d’oeuvre complet et les avenants : c’est l’identité de ce contrat avec celui dont procède l’appel en garantie qui fonde le lien suffisant exigé par la jurisprudence du 8 octobre 2026. Deuxièmement, chiffrer précisément le solde réclamé, échéance par échéance, en distinguant les honoraires de conception, de direction des travaux et d’assistance à la réception, avec les décomptes et les mises en demeure préalables. Troisièmement, formuler la demande dès les premières conclusions en défense sur l’appel en garantie, afin que le juge de la mise en état l’intègre au calendrier de l’expertise unique et évite toute disjonction. À l’inverse, le vendeur qui conteste le solde doit motiver sa contestation poste par poste, par exemple en opposant des manquements du maître d’oeuvre dans le suivi du chantier, et peut lui-même solliciter la compensation avec les sommes qu’il serait amené à payer aux acquéreurs : la compensation, précise l’article 70 du code de procédure civile, est recevable même en l’absence de lien suffisant, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.
Conclusion
L’arrêt du 8 octobre 2026 rééquilibre le contentieux de la vente sur plan non conforme : l’acquéreur conserve ses armes, annulation, remise en conformité ou dédommagement, mais dans le délai d’un an de la forclusion des vices apparents ; le vendeur assigné peut appeler en garantie son maître d’oeuvre dès lors qu’il l’attrait en temps utile devant le tribunal saisi ; et le maître d’oeuvre impayé peut désormais réclamer son solde par demande reconventionnelle dès lors que les deux demandes procèdent du même contrat, sans qu’on puisse lui opposer le caractère distinct des obligations. À Paris et en Île-de-France, où les opérations en l’état futur d’achèvement concentrent des enjeux financiers majeurs, la leçon opérationnelle tient en trois dates : faire constater la non-conformité par expertise sans attendre, assigner au fond avant l’expiration de l’année de forclusion, et mettre en cause l’ensemble des constructeurs dans la même instance pour que le juge répartisse les responsabilités et les honoraires en une seule fois.