Les avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires arrivent dans les espaces en ligne des contribuables à compter du 2 novembre 2026 pour les contribuables non mensualisés et du 16 novembre pour les mensualisés, avec un paiement à effectuer avant le 15 décembre 2026. Pour des centaines de milliers de propriétaires, la surprise vient du montant : dans les communes qui ont voté la majoration, la part communale de la cotisation peut être augmentée jusqu’à 60 %, et Paris applique ce plafond. Un appartement parisien occupé quelques semaines par an peut ainsi supporter une taxe supérieure à celle qu’acquittait la même surface lorsqu’elle constituait une résidence principale. La question que posent les internautes est directe : cette surtaxe est-elle due dans votre cas, et comment la contester quand elle ne l’est pas.
La réponse tient en trois textes et trois jugements récents. Le champ de la taxe et son calcul résultent des articles 1407, 1408 et 1409 du code général des impôts, la majoration et ses dégrèvements de l’article 1407 ter du même code, et l’obligation de déclarer l’occupation de vos biens de l’article 1418. Côté juges, le tribunal administratif de Paris a accordé en mars 2026 la décharge de la majoration parisienne de 60 % à une contribuable contrainte par son travail de conserver un pied-à-terre à Paris, puis l’a refusée en juillet 2026 à une requérante dont la double résidence relevait de la convenance personnelle. Ces deux décisions encadrent concrètement les chances d’une contestation, à Paris comme en Île-de-France.
Cet article expose d’abord qui paie la taxe en 2026, comment elle est calculée et où s’applique la majoration, puis les trois dégrèvements prévus par la loi et la procédure exacte pour les obtenir : réclamation, délai, pièces et recours devant le tribunal. Les références citées sont les textes en vigueur lus sur Légifrance et les décisions lues dans leur texte intégral.
I. La taxe d’habitation sur la résidence secondaire en 2026 : qui paie, combien et où la majoration s’applique
A. Le champ de la taxe, son calcul et le calendrier 2026
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les contribuables, mais elle reste due sur les résidences secondaires, comme le rappelle la page officielle de l’administration mise à jour le 28 septembre 2026 sur economie.gouv.fr. L’article 1407 du code général des impôts dispose : « I. – La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. » Le critère n’est donc ni la durée d’occupation ni le nombre de nuits passées sur place : un logement meublé conservé à votre disposition, même occupé quelques semaines par an, entre dans le champ dès lors qu’il n’est pas votre habitation principale. Sont également redevables les locataires qui disposent d’un logement meublé comme résidence secondaire, et la taxe est établie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance des locaux, car l’article 1408 du code général des impôts prévoit : « I. – La taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables. » En pratique, le propriétaire qui loue son bien en location nue à l’année n’est pas imposé à ce titre, tandis que celui qui conserve la jouissance d’un meublé, fût-ce pour y loger occasionnellement un proche, l’est.
Le calcul part de la valeur locative cadastrale. L’article 1409 du code général des impôts énonce : « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée d’après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, telles que garages, jardins d’agrément, parcs et terrains de jeux. » L’administration précise sur impots.gouv.fr que la taxe est calculée pour l’année entière au titre des logements dont vous avez la libre disposition au 1er janvier de l’année d’imposition, en appliquant les taux votés par les collectivités, et que les résidences secondaires ne bénéficient d’aucun abattement. Retenez ce point : contrairement à l’ancienne taxe sur la résidence principale, aucun abattement pour charges de famille ni pour revenus modestes ne vient réduire la base. La situation au 1er janvier fige l’imposition de l’année entière : vendre en mars ne réduit pas la taxe de l’année, et acheter en septembre ne la crée pas pour l’acquéreur au titre de cette même année.
Le calendrier 2026 est officiel et serré. Selon la page economie.gouv.fr du 28 septembre 2026, les avis en ligne sont disponibles à compter du 2 novembre pour les contribuables non mensualisés et du 16 novembre pour les mensualisés, consultables dans l’espace Finances publiques sur impots.gouv.fr ; les avis papier sont remis à La Poste entre le 5 et le 16 novembre pour les non mensualisés et entre le 19 et le 26 novembre pour les mensualisés. Le paiement doit intervenir avant le 15 décembre 2026, et le prélèvement à l’échéance, pour ceux qui l’ont choisi, est effectué le 28 décembre 2026. Si vous possédez des logements dans plusieurs communes, vous recevez un avis par commune. Vérifiez dès réception l’adresse du bien, la qualification de résidence secondaire et la présence d’une majoration : une erreur de qualification se conteste, mais les délais courent dès la mise en recouvrement, comme on le verra.
À ce calendrier fiscal s’ajoute une obligation déclarative trop souvent oubliée. L’article 1418 du code général des impôts impose aux propriétaires de locaux d’habitation de déclarer à l’administration, avant le 1er juillet de chaque année, la nature de l’occupation de ces locaux, l’identité des occupants et, en cas de vacance, son motif, avec des règles symétriques pour les constructions nouvelles et les changements d’affectation portés à la connaissance de l’administration dans les quatre-vingt-dix jours en application de l’article 1406 du code général des impôts. Concrètement, la déclaration s’effectue dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace Finances publiques avant le 1er juillet si le logement n’a pas encore été déclaré ou si un changement est intervenu depuis la dernière déclaration, selon la même page economie.gouv.fr. Un changement de résidence principale, une mise en location à l’année ou un départ en établissement de soins doivent donc être déclarés avant le 1er juillet de l’année concernée : à défaut, l’administration taxe sur la base de la situation qu’elle connaît, et c’est à vous de la détromper par réclamation.
B. La majoration de 5 % à 60 % : communes concernées, Paris au plafond et taxe sur les logements vacants
Depuis 2017, certaines communes peuvent majorer la part communale de la cotisation, comme le rappelle impots.gouv.fr. L’article 1407 ter du code général des impôts dispose : « Dans les communes mentionnées au B du I de l’article 1406 bis, le conseil municipal peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires due au titre des logements meublés. » Seules les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire celles où s’applique la taxe annuelle sur les logements vacants, peuvent voter cette majoration, ce que confirme la même page economie.gouv.fr. Le produit de la majoration est versé à la commune qui l’a instituée, et la somme du taux communal et du taux multiplié par la majoration ne peut excéder un plafond prévu par la loi.
L’usage de la majoration est massif dans les zones tendues, et de nombreuses communes retiennent le plafond de 60 %. Paris fait partie des communes au plafond : dans le jugement du 17 mars 2026 examiné plus loin, le tribunal administratif de Paris constate que la taxe d’une contribuable parisienne avait dès lors été majorée de 60 %, pour un bien situé square Villaret de Joyeuse dans le 17e arrondissement, d’après le texte intégral du jugement TA Paris n° 2404277. Pour un Parisien ou un Francilien propriétaire d’un pied-à-terre dans la capitale, la majoration n’est donc pas théorique : elle représente plus de la moitié de la part communale.
Ne confondez pas cette majoration avec les taxes sur les logements vacants, qui obéissent à d’autres règles. L’article 232 du code général des impôts institue une taxe annuelle sur les logements vacants depuis au moins une année au 1er janvier dans les communes en zone tendue, au taux de 17 % la première année puis 34 %, et précise qu’un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs n’est pas vacant et que la taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. À côté, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) peut être due pour les logements non meublés et vacants au 1er janvier, comme l’indique impots.gouv.fr. Un meublé conservé à votre disposition relève de la taxe sur les résidences secondaires, éventuellement majorée ; un logement vide non meublé relève de la THLV ou de la taxe annuelle sur les logements vacants.Qualifier correctement votre bien conditionne toute contestation utile : invoquer la vacance involontaire pour un meublé que vous occupez chaque été ne mène nulle part, tandis que la contrainte professionnelle, elle, ouvre le dégrèvement de la majoration.
II. Obtenir le dégrèvement de la majoration et contester utilement, à Paris et en Île-de-France
A. Les trois cas de dégrèvement : mobilité professionnelle, hébergement en établissement de soins et impossibilité étrangère à votre volonté
La loi ouvre trois portes de sortie, et seulement trois, pour la majoration. L’article 1407 ter du code général des impôts dispose : « Sur réclamation présentée dans le délai prévu à l’article R. * 196-2 du livre des procédures fiscales et dans les formes prévues par ce même livre, bénéficient d’un dégrèvement de la majoration : 1° Pour le logement situé à proximité du lieu où elles exercent leur activité professionnelle, les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de celui de leur habitation principale ; 2° Pour le logement qui constituait leur résidence principale avant qu’elles soient hébergées durablement dans un établissement ou service mentionné au premier alinéa du I de l’article 1414 B du présent code, les personnes qui bénéficient des dispositions du même article ; 3° Les personnes autres que celles mentionnées aux 1° et 2° qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d’habitation principale. » Les dégrèvements sont à la charge de la commune. Notez la mécanique : la taxe reste due, seule la majoration est effacée, et il faut la réclamer dans le délai légal, examiné au B.
Le premier cas, la contrainte professionnelle, est le plus invoqué et le plus plaidé, notamment en Île-de-France où les distances domicile-travail rendent la double résidence nécessaire. Le tribunal administratif de Paris en a donné en 2026 une illustration favorable puis un contre-exemple qui délimitent la preuve à apporter. Dans le jugement du 17 mars 2026 n° 2404277, une contribuable ayant établi son habitation principale à Boury-en-Vexin, dans l’Oise, conservait un bien à Paris 17e majoré de 60 % au titre de 2023 ; elle exerçait une activité salariée à Levallois-Perret, dans les Hauts-de-Seine. Le tribunal juge que la disposition du local en litige était rendue nécessaire par l’exercice de son activité professionnelle au sens du II de l’article 1407 ter, et prononce en conséquence la décharge de la majoration de 60 % appliquée au titre de 2023 pour ce local du 17e arrondissement parisien La distance entre le domicile principal et le lieu de travail, établie par pièces, a emporté la décharge. À l’inverse, dans le jugement du 13 juillet 2026 n° 2406688, une médecin-chef en poste à Brest, logée par nécessité de service, conservait un appartement rue de Lourmel à Paris 15e et invoquait des réunions professionnelles parisiennes, des mutations fréquentes et la présence de sa fille. Le tribunal écarte chaque argument : aucune preuve d’une obligation d’assister à des réunions régulières, fréquence des mutations non justifiée et mutations relevant au demeurant d’un libre choix ouvrant droit à un logement par nécessité de service, périodes de permissions assimilables à des congés, présence familiale sans charge établie. Il juge que l’administration fiscale avait à bon droit regardé ce partage entre la résidence principale de Brest et le logement parisien comme relevant d’une pure convenance personnelle, et rejette la requête. La leçon pour un Francilien est nette : un bail parisien motivé par un emploi en Île-de-France alors que le domicile familial est éloigné peut prospérer avec des justificatifs solides, tandis que des allers-retours professionnels occasionnels ou un simple confort familial ne suffisent pas. Constituez le dossier comme le ferait le juge : contrat de travail ou attestation d’employeur mentionnant le lieu d’exercice au 1er janvier de l’année d’imposition, justificatifs de transport et de distance, preuves que l’employeur n’offre ni logement ni prise en charge, et démonstration que la résidence principale ne peut pas être rapprochée.
Le deuxième cas concerne les personnes hébergées durablement dans un établissement de soins : la jouissance conservée de l’ancienne résidence principale ouvre le dégrèvement de la majoration. L’administration précise sur economie.gouv.fr que vous pouvez être exonéré de la taxe sur votre ancien logement si vous quittez votre résidence principale pour entrer dans un établissement spécialisé tel qu’un centre de soins de longue durée ou une maison de retraite, et impots.gouv.fr renvoie pour ce cas aux établissements mentionnés à l’article 1414 B du code général des impôts. Les montants de revenus conditionnant plusieurs exonérations et dégrèvements liés à l’âge et à la situation personnelle sont fixés par l’article 1417 du code général des impôts, qui définit les seuils applicables d’après les revenus de l’année précédente et la composition du foyer. Pour les familles parisiennes et franciliennes confrontées à l’entrée d’un parent en EHPAD, la démarche est double : déclarer le changement d’occupation dans « Gérer mes biens immobiliers » avant le 1er juillet, puis réclamer le dégrèvement de la majoration auprès du service des impôts du lieu du bien avec l’attestation d’hébergement durable. Sans réclamation dans le délai, la majoration survit à une situation pourtant couverte par la loi.
Le troisième cas, la cause étrangère à votre volonté, couvre les situations où le logement ne peut pas devenir votre habitation principale malgré vous. L’administration donne sur impots.gouv.fr des exemples : locaux précaires dépourvus des équipements nécessaires à une occupation pérenne et habituelle, locaux mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant ni preneur ni acquéreur, ou locaux appelés à disparaître ou à être transformés dans un délai proche, pour lesquels un délai d’un an peut être retenu. Un appartement parisien mis en vente au prix du marché depuis des mois sans acquéreur, un bien frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité interdisant l’occupation pérenne, un local en cours de transformation autorisée : voilà des causes documentables. À l’inverse, un bien simplement proposé à un prix manifestement supérieur au marché ou retiré de la vente à la première offre ne caractérise pas l’impossibilité. Rassemblez les mandats de vente ou de location au prix du marché, les attestations d’agences sur l’absence de preneur, les arrêtés ou rapports d’insalubrité, les permis et devis de transformation : le juge et l’administration examinent des pièces, pas des affirmations.
B. La procédure pas à pas : réclamation, délai couperet du 31 décembre et recours, avec le cas particulier de Paris
La réclamation s’adresse au service des impôts des particuliers du lieu de situation de la résidence secondaire, dont les coordonnées figurent sur votre avis d’imposition et dans la rubrique de contact d’impots.gouv.fr, et elle peut aussi être envoyée depuis votre messagerie sécurisée dans l’espace Finances publiques, selon la page economie.gouv.fr. Pour 2026, l’avis étant mis en recouvrement en fin d’année avec un paiement avant le 15 décembre 2026, ne laissez pas passer les fêtes : rédigez la réclamation dès réception de l’avis, en visant expressément le dégrèvement de la majoration de l’article 1407 ter, en rappelant le cas applicable et en joignant les pièces. Payer ne fait pas obstacle à la réclamation, et obtenir le dégrèvement après paiement donne lieu à restitution. La réclamation préalable n’est pas une simple formalité : le tribunal administratif de Cergy-Pontoise l’a rappelé dans l’ordonnance du 8 août 2025 n° 2508483, en rappelant qu’en application de l’article R. 190-1 du livre des procédures fiscales, le contribuable qui conteste tout ou partie d’un impôt doit d’abord adresser une réclamation au service territorial dont dépend le lieu d’imposition Saisir directement le tribunal sans réclamation expose à l’irrecevabilité.
Le délai est un couperet qu’il faut dater avec précision. La même ordonnance rappelle qu’en application de l’article R. 196-2, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle, et en déduit que la taxe mise en recouvrement le 31 octobre 2022 devait être réclamée au plus tard le 31 décembre 2023. Transposé à votre avis 2026 mis en recouvrement en novembre 2026, le délai de réclamation expire donc le 31 décembre 2027, et ce délai résulte aussi de l’article 1407 ter du code général des impôts qui subordonne le dégrèvement à une « réclamation présentée dans le délai prévu à l’article R. * 196-2 du livre des procédures fiscales ». Ce délai s’applique aux impôts directs locaux et à la taxe sur les logements vacants, dont le contentieux suit les règles de la taxe foncière en application du VII de l’article 232 du code général des impôts. Distinguez bien ce délai de réclamation, qui saisit l’administration, du délai de recours devant le tribunal contre la décision de rejet, qui est de deux mois à compter de la notification et figure sur la décision elle-même. Un contribuable qui découvre la majoration en 2028 sur son avis 2026 est forclos pour la réclamation : le tribunal rejettera par ordonnance d’irrecevabilité, comme à Cergy-Pontoise, sans examiner le fond.
À Paris et en Île-de-France, quelques spécificités méritent l’attention. D’abord, la compétence juridictionnelle : les deux jugements parisiens cités montrent que le tribunal administratif de Paris statue sur les majorations des biens situés à Paris, 17e comme 15e arrondissement, et la cour administrative d’appel de Paris connaîtrait des appels. Vérifiez toutefois la mention des voies et délais de recours portée sur la décision de rejet de votre réclamation, car elle désigne le tribunal compétent pour votre bien. Ensuite, le taux : Paris applique le plafond de 60 %, de sorte que l’enjeu financier d’un dégrèvement y est maximal et justifie un dossier soigné. Enfin, les profils franciliens gagnants et perdants se dessinent : le salarié dont la résidence principale est en grande couronne ou en province et dont l’emploi impose une présence régulière à Paris ou en petite couronne, comme la contribuable de Boury-en-Vexin travaillant à Levallois-Perret déchargée en mars 2026, présente le cas le plus solide, tandis que le dirigeant ou le professionnel libéral qui choisit librement de partager son temps entre la province et Paris sans contrainte démontrable, comme la médecin-chef brestoise rejetée en juillet 2026, s’expose au maintien de la majoration. Si votre demande est rejetée, le recours devant le tribunal doit reprendre, pièce par pièce, la démonstration de la contrainte, car le juge contrôle concrètement la nécessité professionnelle, la proximité du logement avec le lieu de travail et l’absence de choix personnel.
Conclusion
En novembre 2026, la réception de l’avis de taxe d’habitation sur votre résidence secondaire appelle trois vérifications dans l’ordre : la qualification du bien au 1er janvier, l’exactitude de la déclaration d’occupation souscrite avant le 1er juillet dans « Gérer mes biens immobiliers », et l’application éventuelle de la majoration communale, de 5 % à 60 %, avec Paris au plafond. Lorsque la majoration est appliquée à tort, la loi offre trois dégrèvements, la contrainte professionnelle documentée, l’hébergement durable en établissement de soins et la cause étrangère à votre volonté, que la jurisprudence parisienne de 2026 illustre dans les deux sens. La réclamation auprès du service des impôts du lieu du bien, présentée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement, conditionne tout, et le tribunal ne peut être saisi utilement qu’après elle. Constituer le dossier dès l’avis reçu, avant le paiement du 15 décembre 2026, reste la démarche la plus sûre pour obtenir la décharge d’une surtaxe qui, à Paris, représente plus de la moitié de la part communale.