La contestation d’un appel de fonds ou d’un décompte annuel de charges au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété cristallise fréquemment une difficulté d’interprétation des stipulations du règlement de copropriété au regard des règles impératives posées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Nombre d’immeubles comportent en effet des lots aux configurations hétérogènes, tels que des locaux en rez-de-chaussée disposant d’un accès direct sur la voie publique, des garages indépendants ou des caves, pour lesquels le règlement conventionnel aménage parfois des exonérations partielles de participation à certaines dépenses communes. Lorsque le syndic procède à l’imputation comptable de travaux de réfection du hall d’entrée, de remise en état de la cage d’escalier ou de maintenance d’un équipement collectif, la frontière entre la dispense conventionnelle licite et l’obligation légale de contribuer aux charges devient l’enjeu central du litige.
C’est précisément cette articulation entre la lettre du règlement de copropriété et le principe légal de répartition proportionnelle aux tantièmes de parties communes que la Cour de cassation vient de trancher dans un arrêt rendu par sa troisième chambre civile le 1er octobre 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-10.800). Saisie du cas de propriétaires d’un lot qui invoquaient une clause du règlement les dispensant des frais de nettoyage de l’entrée et des escaliers pour refuser de régler leur quote-part des travaux d’entretien et de remise en état de ces mêmes parties communes, la Haute juridiction censure les juges du fond qui avaient accueilli cette demande d’exonération élargie. Elle rappelle ainsi que les clauses dérogatoires du règlement de copropriété sont d’interprétation stricte et ne sauraient écarter la règle légale de participation aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes au-delà des seules dépenses qu’elles visent expressément.
Comprendre la portée pratique de cet arrêt du 1er octobre 2026 suppose d’examiner, d’une part, la distinction d’ordre public entre les charges générales d’entretien des parties communes et les charges spéciales gouvernées par le critère de l’utilité objective, et d’analyser, d’autre part, le régime procédural et les effets dans le temps des actions permettant de faire réputer non écrite une clause irrégulière, d’obtenir la révision d’une répartition lésionnaire ou de contester une résolution d’assemblée générale avec l’accompagnement d’un avocat en charges de copropriété à Paris.
I. La dualité d’ordre public des charges de copropriété et l’interprétation stricte des clauses de dispense à la lumière de l’arrêt du 1er octobre 2026
A. Le principe de participation proportionnelle aux charges générales d’entretien et le refus d’étendre une dispense limitée au nettoyage (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-10.800)
L’architecture financière de toute copropriété repose sur la distinction instituée par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, texte d’ordre public auquel le règlement de copropriété ne peut déroger que dans les limites admises par le législateur. Ainsi que le synthétise l’Agence nationale pour l’information sur le logement dans sa documentation relative aux charges de copropriété, la loi distingue deux grandes catégories de dépenses : d’un côté, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, réparties en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; de l’autre, les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, lesquelles incombent à l’ensemble des copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Aux termes du deuxième alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, ainsi que de verser au fonds de travaux la cotisation légale obligatoire, au prorata des tantièmes déterminés conformément à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Ce dernier texte précise que, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Il en découle une conséquence juridique essentielle en droit de la copropriété : dès lors qu’une dépense relève de la conservation, de l’entretien ou de l’administration des parties communes générales — ravalement des façades, réfection de la toiture, peinture de la cage d’escalier, réparation du hall d’entrée ou honoraires de gestion courante du syndic —, le propriétaire d’un lot situé en rez-de-chaussée ou en sous-sol ne peut pas invoquer l’absence d’usage personnel de l’escalier ou du vestibule pour se soustraire au paiement de sa quote-part calculée selon ses tantièmes généraux.
L’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-10.800) illustre les erreurs auxquelles peut conduire une lecture extensive d’une clause d’exonération. Dans cette espèce, deux copropriétaires titulaires du lot n° 1 au sein d’un immeuble avaient assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que son syndic afin d’obtenir le remboursement de sommes qui leur avaient été imputées au titre des charges d’entretien de l’entrée et des escaliers de l’immeuble, en se prévalant d’une clause du règlement de copropriété qui exonérait leur lot des frais de nettoyage de ces parties communes. La cour d’appel de Reims, par un arrêt du 19 novembre 2024, avait accueilli leur demande et condamné le syndicat à rembourser les sommes appelées au titre des travaux d’entretien de l’entrée et des escaliers.
Au visa de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 applicable à la période litigieuse, la Cour de cassation rappelle d’abord le principe légal : « Selon ce texte, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-10.800).
Constatant ensuite que les juges d’appel avaient dispensé les copropriétaires des charges relatives aux travaux d’entretien de l’entrée et des escaliers sur le seul fondement d’une stipulation visant le nettoyage, la Haute juridiction prononce la cassation par un attendu de principe explicite : « En statuant ainsi, sans constater que le règlement de copropriété prévoyait, pour les charges d’entretien des parties communes, autres que celles de nettoyage, une répartition différente de celle prévue par la loi, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-10.800).
La solution retenue par la troisième chambre civile repose sur une distinction rigoureuse entre deux catégories de dépenses. D’une part, le nettoyage des parties communes — ménage du hall, balayage et lavage des paliers et des marches d’escalier — constitue un service collectif quotidien ou périodique, dont le règlement de copropriété peut aménager la clé de répartition lorsqu’un lot en rez-de-chaussée doté d’un accès autonome ne tire aucune utilité de ce service particulier. D’autre part, les travaux d’entretien et de réparation des ouvrages formant l’entrée et la cage d’escalier — réfection des peintures, reprise des enduits, réparation des marches ou remplacement des menuiseries — relèvent directement de la conservation et de l’entretien des parties communes au sens du deuxième alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors que le règlement de copropriété ne comportait aucune stipulation expresse dérogeant à la répartition légale pour les travaux d’entretien autres que le nettoyage, le juge ne pouvait pas étendre par analogie la dispense de ménage aux dépenses de maintien en état du bâti commun.
B. Le critère de l’utilité objective applicable aux services collectifs et éléments d’équipement commun (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-19.787 et Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-17.334)
Si le deuxième alinéa de l’article 10 soumet les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes à la règle de la proportionnalité aux valeurs relatives des lots, le premier alinéa du même article 10 de la loi du 10 juillet 1965 édicte un critère propre aux charges spéciales : les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. L’utilité objective s’apprécie exclusivement en fonction des caractéristiques matérielles, techniques et juridiques du lot considéré par rapport à l’équipement ou au service collectif concerné, telles que la possibilité matérielle de raccordement ou de desserte, la situation géographique du lot dans l’immeuble, l’étage et la consistance. À l’inverse, l’utilité subjective — le fait qu’un copropriétaire utilise effectivement ou non l’équipement ou renonce volontairement à s’en servir — est indifférente à l’obligation de contribuer aux charges spéciales.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé ce principe dans un arrêt du 2 juillet 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-19.787). Dans cette affaire, les propriétaires de lots situés aux étages d’un immeuble contestaient leur assujettissement aux charges d’un ascenseur desservant leurs paliers, au motif qu’ils ne disposaient pas de la clé permettant d’actionner l’appareil et qu’ils empruntaient uniquement l’escalier. Approuvant la cour d’appel d’avoir rejeté leur demande d’exonération dès lors que l’ascenseur desservait les niveaux où se trouvaient leurs lots, la Cour de cassation énonce : « Elle en a exactement déduit que l’ascenseur présentant une utilité objective pour leurs lots, les copropriétaires devaient participer aux charges entraînées par cet équipement, peu important qu’ils aient fait le choix de ne pas l’utiliser. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, n° 24-19.787).
De surcroît, le critère de l’utilité objective régit non seulement le principe de l’assujettissement d’un lot aux charges d’équipement commun, mais aussi la proportion dans laquelle chaque lot desservi doit contribuer à la dépense. La jurisprudence sanctionne ainsi les clauses du règlement de copropriété qui répartissent les charges d’un équipement commun de manière uniforme entre des lots pour lesquels l’utilité objective diffère en raison de leur étage. Dans un arrêt du 9 mai 2019 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 mai 2019, pourvoi n° 18-17.334), la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait validé une stipulation répartissant les frais d’ascenseur par parts égales entre des lots situés à des niveaux différents : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’est contraire au critère d’utilité une répartition par parts égales des charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 mai 2019, n° 18-17.334). Conformément au troisième alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété doit en effet fixer la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indiquer les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul retenue.
II. Les voies de recours face à une répartition illicite ou mal appliquée et leurs effets financiers dans le temps
A. L’action tendant à faire réputer non écrite une clause illicite (article 43) et l’obligation pour le juge d’établir une nouvelle grille pour l’avenir (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-22.036 ; Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-17.045 ; Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-15.608)
Lorsqu’un copropriétaire constate que le règlement de copropriété comporte une clause de répartition des charges contraire aux prescriptions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l’instrument juridique adéquat réside dans l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux termes duquel toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Parce qu’une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais eu d’existence légale au regard de l’ordre public, l’action tendant à en faire constater l’illicéité sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 peut être exercée à tout moment par tout copropriétaire ou par le syndicat des copropriétaires, sans pouvoir se voir opposer la prescription quinquennale de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 par renvoi à l’article 2224 du code civil.
La Cour de cassation a consacré cette règle dans son arrêt du 10 septembre 2020 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-17.045) : « En statuant ainsi, alors que l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, que l’article 43 précité n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété et que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 septembre 2020, n° 19-17.045).
Lorsqu’une juridiction est saisie d’une telle demande, la deuxième phrase de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Dans un arrêt publié du 25 janvier 2024 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 janvier 2024, pourvoi n° 22-22.036), la troisième chambre civile a rappelé que « Cependant, le juge, qui répute non écrite une clause de répartition des charges, est tenu, par l’effet même de la loi, d’en ordonner une nouvelle. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-22.036), avant de préciser : « Il en résulte que, lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-22.036).
Encore faut-il mesurer avec exactitude les effets dans le temps de cette sanction. Tant que la clause du règlement de copropriété n’a pas été déclarée non écrite par une décision de justice définitive ou modifiée par l’assemblée générale, elle demeure applicable. Sous l’empire de la rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, la Cour de cassation jugeait déjà, comme elle l’a rappelé dans son arrêt du 9 septembre 2021 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 septembre 2021, pourvoi n° 20-15.608), que « En application de l’article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l’avenir et ne prend effet qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis l’autorité de la chose jugée. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 septembre 2021, n° 20-15.608). Depuis le 1er juin 2020, la troisième phrase de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Cette règle de non-rétroactivité éclaire la différence de régime financier entre deux hypothèses contentieuses que l’arrêt du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-10.800) permet de distinguer. Si la clause du règlement est en elle-même contraire à l’article 10 et que le syndic l’a appliquée, la nouvelle grille fixée par le juge au titre de l’article 43 ne s’appliquera qu’à compter du premier jour de l’exercice comptable suivant la décision définitive, sans restitution des charges appelées au titre des exercices antérieurs. En revanche, lorsque le règlement de copropriété est conforme à la loi mais que le syndic commet une erreur d’imputation comptable en appliquant une clé étrangère aux stipulations du règlement — ou qu’un copropriétaire prétend à tort bénéficier d’une dispense que le règlement ne prévoit pas, comme dans l’espèce jugée le 1er octobre 2026 où le règlement ne dispensait le lot n° 1 que du nettoyage et non des travaux d’entretien de l’entrée et des escaliers —, l’action personnelle en répétition de l’indu ou en recouvrement d’arriérés porte sur les exercices passés dans la limite de la prescription quinquennale.
B. L’action en révision pour lésion (article 12), la modification en assemblée générale (article 11) et les délais de contestation ou de prescription (article 42 et Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202)
À côté de l’action fondée sur l’article 43, la loi du 10 juillet 1965 organise deux autres mécanismes d’adaptation ou de correction des grilles de charges qu’analyse un avocat en assemblée générale de copropriété à Paris. Le premier est la modification régie par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 : sous réserve des dispositions de l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ; toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité, et en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.
Le second mécanisme est l’action en révision pour lésion de plus d’un quart prévue par l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de son premier alinéa, dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Le second alinéa précise que cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Il reste à articuler ces actions avec les délais gouvernés par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Selon son premier alinéa, les dispositions de l’article 2224 du code civil sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat : ces actions personnelles — paiement d’arriérés de charges ou restitution de charges indûment imputées sur un compte individuel en violation de la clé du règlement — se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En revanche, aux termes du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
La rigueur de ce délai préfix de deux mois et ses causes d’interruption viennent d’être illustrées par un arrêt de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 22 octobre 2026 (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 22 octobre 2026, pourvoi n° 24-14.202). Censurant une cour d’appel qui avait déclaré forclose l’action en annulation d’une assemblée générale introduite par des copropriétaires ayant sollicité l’aide juridictionnelle, la deuxième chambre civile juge : « En statuant ainsi, en faisant courir le délai d’action de M. et Mme [X] à une date à laquelle la décision définitive de rejet de la demande d’aide juridictionnelle n’avait pas été portée à la connaissance de M. [X], la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 22 octobre 2026, n° 24-14.202).
Enfin, sur le terrain des conséquences pécuniaires du procès opposant un copropriétaire au syndicat, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, d’une part, que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée sont imputables au seul copropriétaire défaillant et, d’autre part, que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, sauf décision contraire du juge en considération de l’équité ou de la situation économique des parties, point que veille à faire appliquer un avocat en droit immobilier à Paris.
Conclusion
Par son arrêt du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-10.800), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le principe posé par le deuxième alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel tout copropriétaire contribue aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans son lot, demeure la règle impérative à défaut de dérogation expresse et régulière du règlement de copropriété. Dès lors qu’une clause conventionnelle se borne à dispenser un lot des frais de nettoyage de l’entrée et des escaliers, le juge ne saurait étendre cette exonération aux travaux d’entretien et de réfection de ces mêmes parties communes sans violer la loi.
Conjuguée avec le rappel, par l’arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-19.787), du caractère strictement objectif de l’utilité commandant la participation aux équipements communs tels que l’ascenseur, ainsi qu’avec la jurisprudence fixant l’office du juge au titre de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-22.036) et la computation du délai de contestation de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202), cette décision confirme que tout différend portant sur les charges de copropriété exige une confrontation préalable minutieuse entre la nature exacte de la dépense, le libellé littéral de l’état de répartition des charges et les règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.