Le 29 octobre 2026, l’Assemblée nationale a adopté une proposition de loi qui touche au cœur du droit foncier ultramarin. Le texte, enregistré à la présidence du Sénat le même jour sous le numéro 126 pour la session ordinaire de 2026-2027 et renvoyé à la commission des lois, veut rétablir le droit commun de la prescription acquisitive en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy. Il s’agit d’une proposition de loi déposée au Sénat le 29 octobre 2026, non adoptée à ce jour : ce texte n’est pas le droit en vigueur, et aucune des règles qu’il propose ne s’applique déjà. Les développements qui suivent confrontent donc le droit positivement applicable, vérifié article par article et décision par décision, avec ce que le texte changerait s’il était un jour adopté en termes identiques.
Concrètement, la proposition comprend trois articles. L’article 1er abroge le régime dérogatoire créé par le III de l’article 51 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, qui avait ramené à dix ans le délai d’usucapion dans ces territoires et créé une présomption au profit de l’indivisaire. L’article 2 déclare les articles 2261 et 2272 du code civil applicables dans ces collectivités. L’article 3, ajouté en commission, interdit au bénéficiaire d’un acte de notoriété acquisitive de céder l’immeuble avant l’expiration du délai de contestation de cinq ans. Pour comprendre la portée de ce texte, il faut d’abord mesurer ce que dit aujourd’hui le droit de l’usucapion outre-mer, avant d’examiner ce que la réforme proposée effacerait et ce qu’elle ajouterait.
I. Prescription acquisitive en outre-mer : quel est aujourd’hui le droit applicable ?
A. Usucapion : combien d’années de possession faut-il pour devenir propriétaire ?
La prescription acquisitive, également appelée usucapion, est définie par l’article 2258 du code civil comme un « moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ». Autrement dit, une situation de fait durable, lorsqu’elle réunit les qualités exigées par la loi et qu’elle se prolonge assez longtemps sans être contestée en justice, fait naître un droit de propriété nouveau au profit du possesseur. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de souligner que cette institution répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique, en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, et elle a refusé de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité qui invoquait une contrariété entre l’usucapion et le droit de propriété, comme le rappelle le rapport de la commission des lois de l’Assemblée nationale du 21 octobre 2026.
Pour qu’une possession puisse conduire à l’acquisition de la propriété, l’article 2261 du code civil exige une possession « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Chacune de ces qualités compte. La continuité suppose des actes réguliers d’occupation et d’entretien, sans abandon prolongé ; le caractère paisible exclut les occupations prises ou maintenues par la violence ; la publicité interdit les possessions clandestines, dissimulées au propriétaire ; et la possession à titre de propriétaire exclut tous ceux qui détiennent le bien pour autrui. Sur ce dernier point, l’article 2266 du code civil est catégorique : « Ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire. » Un locataire, même installé depuis des décennies, ne devient donc jamais propriétaire par le seul écoulement du temps, parce que sa détention reste précaire.
La condition la plus débattue devant les tribunaux est celle de la possession non équivoque. Le rapport parlementaire rappelle que la possession est jugée non équivoque lorsque les actes du possesseur caractérisent son intention de se conduire en propriétaire du bien, et que la conscience qu’il aurait de ne pas être le véritable propriétaire est sans incidence sur cette appréciation. En situation d’indivision successorale, en revanche, la jurisprudence se montre exigeante : les actes accomplis par un indivisaire sont en principe réputés équivoques à l’égard des autres coïndivisaires, et cette présomption n’est levée que si l’intéressé démontre qu’il s’est comporté comme le seul et unique propriétaire du bien, par des actes qu’un simple occupant indivisaire n’aurait pas pu accomplir et qui contredisaient les droits des autres héritiers, comme l’exige la jurisprudence rappelée par le rapport de la commission des lois. Autrement dit, cultiver une parcelle indivise ou y entretenir une maison ne suffit pas, à soi seul, à évincer les autres héritiers : il faut des actes qui n’auraient de sens que de la part du seul propriétaire et qui n’ont pas été accomplis à l’insu des autres ayants droit.
Reste la question centrale pour tout occupant : combien de temps faut-il posséder ? L’article 2272 du code civil répond sans ambiguïté : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. » Le délai de droit commun est donc de trente ans de possession qualifiée. Le délai abrégé de dix ans ne profite qu’à celui qui a acquis l’immeuble de bonne foi et en vertu d’un juste titre, c’est-à-dire d’un acte qui aurait dû lui transférer la propriété — vente, donation, échange — mais qui n’a pas produit cet effet parce qu’il n’émanait pas du véritable propriétaire. La bonne foi s’apprécie au jour de l’acte : le possesseur devait croire légitimement que son vendeur était propriétaire. Pour compléter ces durées, la loi autorise en outre la jonction des possessions : aux termes de l’article 2265 du code civil, « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux », ce qui permet par exemple à un héritier d’ajouter à sa propre occupation celle du défunt dont il a recueilli les droits.
En pratique, ces délais courent tant qu’aucune action en justice du propriétaire ne vient les interrompre, et toute réforme qui les modifierait se heurterait au principe de non-rétroactivité posé par l’article 2 du code civil : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. » C’est exactement ce que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 28 novembre 2024 dans un litige réunionnais portant sur un acte de notoriété acquisitive, en affirmant que la loi nouvelle « ne prévoyant pas d’application rétroactive de ses dispositions », son régime nouveau « n’est pas applicable aux actes de notoriété acquisitive publiés avant son entrée en vigueur », selon l’arrêt n° 634 FS-B du 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-14.640. Ce point est déterminant pour la suite : même si la proposition de loi déposée au Sénat était adoptée, elle ne pourrait réécrire le passé des possessions déjà accomplies.
B. Acte de notoriété acquisitive outre-mer : quelle valeur et quel délai pour le contester ?
Dans les outre-mer, la prescription acquisitive passe très souvent par un instrument particulier : l’acte de notoriété acquisitive dressé par un notaire, qui constate publiquement les actes matériels de possession d’une personne sur un immeuble. Pour les immeubles situés en Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion, en Guyane, à Saint-Martin et à Mayotte, l’article 35-2 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer, dans sa version issue de la loi n° 2017-256 du 28 février 2017, organise un régime probatoire renforcé. Tel que rappelé par la Cour de cassation dans son arrêt du 28 novembre 2024, lorsqu’un tel acte « constate une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive, il fait foi de la possession sauf preuve contraire ». L’acte ne crée donc pas la propriété à lui seul : il fait présumer la possession, et c’est à celui qui le conteste d’apporter la preuve contraire. Le même texte enferme toutefois la contestation dans un délai strict : l’acte « ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière des publications de cet acte par voie d’affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière ou au livre foncier », toujours selon les motifs de ce même arrêt. Le point de départ de ce délai de cinq ans est donc la dernière des trois publications imposées, et non la date de rédaction de l’acte par le notaire.
Le décret n° 2017-1802 du 28 décembre 2017 précise le contenu exigé de l’acte : indication du bénéficiaire, éléments d’identification de l’immeuble, témoignages et éléments apportant la preuve des actes matériels caractérisant une possession répondant aux conditions des articles 2261 et 2272 du code civil, ainsi que reproduction des dispositions du premier alinéa de l’article 35-2, comme le relève la Cour de cassation dans ce même arrêt du 28 novembre 2024. Un acte qui ne réunirait pas ces mentions s’expose à la critique, mais encore faut-il agir dans le délai. Dans l’affaire réunionnaise jugée en 2024, un héritier demandait l’annulation d’un acte de notoriété dressé le 17 mai 2011 et publié au bureau des hypothèques le 29 juin 2011, par une assignation délivrée le 21 mai 2019. La cour d’appel de Saint-Denis avait déclaré cette action irrecevable comme prescrite, en appliquant rétroactivement le délai de cinq ans créé en 2017 à un acte publié en 2011. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement : « La loi du 28 février 2017 ne prévoyant pas d’application rétroactive de ses dispositions, le nouveau régime ainsi institué, selon lequel un acte de notoriété acquisitive concernant un immeuble situé à la Réunion, répondant à certaines conditions de contenu et de modalités de publication, ne peut plus être contesté passé un certain délai, n’est pas applicable aux actes de notoriété acquisitive publiés avant son entrée en vigueur », et elle a cassé l’arrêt d’appel, d’après l’arrêt n° 634 FS-B du 28 novembre 2024. La leçon est claire : le délai de contestation de cinq ans ne s’applique qu’aux actes publiés après l’entrée en vigueur du texte qui l’a créé, et les actes antérieurs restent contestables selon le droit qui leur était applicable.
Une seconde décision récente précise la valeur exacte de l’acte. Le 21 mai 2026, la troisième chambre civile a jugé, au visa des articles 1317 et 1353 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que la nullité d’un acte de notoriété acquisitive ne pouvait se déduire de sa seule absence de valeur probante, dans une affaire martiniquaise où la cour d’appel de Fort-de-France avait annulé un acte du 17 septembre 2015 au motif que la possession n’était pas prouvée, d’après l’arrêt n° 306 FS-B du 21 mai 2026, pourvois n° 23-23.911 et 25-13.021. La distinction est subtile mais essentielle : démontrer que la possession alléguée n’est ni paisible, ni continue, ni à titre de propriétaire permet de faire échec à la prétention acquisitive, mais cela ne suffit pas à faire annuler l’acte notarié lui-même, qui reste un acte authentique. En clair, on peut perdre le procès sur la propriété sans obtenir pour autant l’anéantissement du papier du notaire, et inversement l’existence de l’acte ne dispense pas son bénéficiaire d’établir une possession conforme aux articles 2261 et 2272 du code civil si cette possession est sérieusement contestée avec des preuves contraires.
C’est sur ce socle déjà complexe qu’est venu se greffer le régime dérogatoire contesté. Le III de l’article 51 de la loi du 9 avril 2024 a créé, pour les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution ainsi qu’à Saint-Martin et Saint-Barthélemy, deux entorses majeures au droit commun : d’une part, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est ramené à dix ans jusqu’au 31 décembre 2038, par dérogation à l’article 2272 du code civil qui prévoit trente ans ; d’autre part, une présomption de possession non équivoque est instituée au bénéfice de l’indivisaire d’un immeuble dépendant d’une succession non réglée, par dérogation à l’article 2261 du code civil, comme l’expose le rapport de la commission des lois du 21 octobre 2026. Ce régime, issu d’un amendement adopté sans concertation avec les élus ultramarins selon ce même rapport, était présenté comme un remède au désordre foncier : successions ouvertes depuis des décennies avec des dizaines voire une centaine d’héritiers dispersés, cadastre récent ou lacunaire, titres manquants. Le rapport relève ainsi qu’en Martinique, près de 35 % des parcelles privées seraient en indivision dans le cadre d’une succession non réglée. Mais aux yeux des auteurs de la proposition de loi, ce remède est pire que le mal : réduire le délai à dix ans et présumer la possession non équivoque de l’occupant indivisaire fragilise les propriétaires et les héritiers éloignés, et attise les contentieux dits de « vol de terre » dans des sociétés où la terre porte une charge historique et symbolique particulière, toujours selon le rapport parlementaire.
II. Proposition de loi transmise au Sénat le 29 octobre 2026 : que changerait-elle si elle était adoptée ?
A. Fin du délai de dix ans et de la présomption au profit de l’indivisaire : ce que l’abrogation effacerait
L’article 1er de la proposition de loi n° 126 enregistrée au Sénat le 29 octobre 2026 est bref et radical : il abroge le III de l’article 51 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, c’est-à-dire qu’il supprime d’un trait de plume les deux dérogations décrites plus haut. Si le texte était adopté en l’état, le délai décennal applicable jusqu’au 31 décembre 2038 disparaîtrait des codes et des prétoires ultramarins, et la présomption de possession non équivoque au bénéfice de l’indivisaire d’une succession non réglée serait effacée avec lui, comme l’indique le dossier législatif du Sénat. L’article 2 sécurise ce retour en arrière en déclarant expressément que les articles 2261 et 2272 du code civil sont applicables dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution ainsi qu’à Saint-Barthélemy et Saint-Martin, selon le texte transmis au Sénat. Concrètement, un occupant sans titre devrait de nouveau justifier de trente ans de possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pour acquérir un immeuble, conformément à l’article 2272 du code civil, et le délai abrégé de dix ans redeviendrait l’exception réservée à l’acquéreur de bonne foi muni d’un juste titre, en vertu de ce même article 2272.
Pour les indivisions successorales, le changement serait tout aussi net. L’indivisaire qui occupe seul un immeuble familial ne bénéficierait plus d’aucune présomption : il lui faudrait de nouveau démontrer, contre ses coïndivisaires, des actes qu’un simple occupant indivisaire n’aurait pas pu accomplir et qui contredisaient les droits des autres héritiers. Les héritiers restés éloignés du bien — installés en métropole ou à l’étranger, parfois sans même connaître l’étendue exacte de leurs droits — retrouveraient la protection du délai trentenaire et de l’exigence d’une possession non équivoque prouvée, au lieu de devoir renverser une présomption légale dans un délai divisé par trois. Symétriquement, les occupants qui ont engagé des actes de prescription acquisitive en se fondant sur le délai de dix ans issu de la loi de 2024 perdraient le bénéfice de ce régime pour l’avenir : les délais en cours se calculeraient selon les règles transitoires du droit commun, et la non-rétroactivité des lois nouvelles, posée par l’article 2 du code civil aux termes duquel « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif », interdirait de valider rétroactivement des acquisitions qui n’auraient pas réuni les conditions du droit applicable au moment des faits, comme l’illustre déjà l’arrêt de la troisième chambre civile du 28 novembre 2024 cité plus haut.
Il faut toutefois mesurer exactement ce que cette abrogation ne ferait pas. Elle ne réglerait aucune indivision existante : les successions ouvertes depuis des décennies, les héritiers introuvables et les parcelles sans titre subsisteraient, et le désordre foncier décrit par le rapport parlementaire continuerait d’appeler des réponses notariales, cadastrales et successorales. Elle ne validerait pas davantage les actes de notoriété déjà dressés : chacun resterait soumis, pour sa validité et sa contestation, au droit applicable à la date de sa publication, avec le délai de contestation de cinq ans à compter de la dernière des publications pour les actes postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi du 28 février 2017, conformément aux motifs de l’arrêt du 28 novembre 2024 selon lesquels l’acte « ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière des publications de cet acte par voie d’affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière ou au livre foncier ». Enfin, elle ne trancherait pas les litiges en cours : les procès engagés resteraient jugés selon la loi applicable aux faits litigieux, sans que le juge puisse appliquer par anticipation un texte qui n’est, à ce jour, qu’une proposition déposée au Sénat le 29 octobre 2026 et non adoptée.
B. Revente bloquée pendant cinq ans et suite de la navette : quelles étapes avant une adoption ?
L’article 3 du texte transmis au Sénat, introduit par la commission des lois de l’Assemblée nationale, ajoute un verrou inédit : il complète le premier alinéa de l’article 35-2 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer par une phrase prévoyant qu’aucune cession de l’immeuble par le bénéficiaire de l’acte ne pourrait intervenir avant l’expiration de ce délai de cinq ans ou, en cas de recours, jusqu’au jugement définitif. Si cette disposition était adoptée, le bénéficiaire d’un acte de notoriété acquisitive ne pourrait donc revendre l’immeuble avant l’expiration du délai de contestation de cinq ans, et, lorsqu’un recours a été formé contre l’acte, il devrait attendre le jugement définitif tranchant ce recours avant de céder le bien, d’après le texte n° 126 enregistré au Sénat. L’objectif est transparent : empêcher qu’un occupant obtienne un acte de notoriété, revende aussitôt l’immeuble à un tiers de bonne foi, puis oppose aux héritiers évincés l’irreversibilité de fait de la vente alors même que l’acte est encore contestable. Le gel de la revente pendant le délai de cinq ans préserve l’effet utile du recours des ayants droit, et la prolongation jusqu’au jugement définitif en cas de contestation évite que le procès ne devienne sans objet.
En pratique, cet article 3 mérite une lecture attentive de la part des notaires et des acquéreurs. Le délai de cinq ans dont il s’agit est celui de la contestation de l’acte, dont le point de départ est la dernière des publications de l’acte par voie d’affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière ou au livre foncier, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 28 novembre 2024. Tant que ce délai n’est pas expiré, toute cession consentie par le bénéficiaire serait contraire à la prohibition légale, avec les risques d’annulation et de mise en cause de la responsabilité qui s’attachent à la violation d’une interdiction de disposer. En cas de recours formé dans le délai, l’indisponibilité se prolonge jusqu’au jugement définitif, c’est-à-dire jusqu’à la décision passée en force de chose jugée qui tranche la contestation. Les acquéreurs potentiels d’un bien visé par un acte de notoriété récent auraient donc intérêt à vérifier la date de la dernière publication de l’acte et l’existence d’un recours pendant avant de s’engager, et les notaires à exiger la preuve de l’expiration du délai ou du jugement définitif avant d’instrumenter la vente.
Reste la question que tout lecteur se pose : ce texte va-t-il devenir la loi ? À ce stade, la réponse honnête est que nul ne le sait, et qu’il faut se garder de tout pronostic. Ce qui est certain, d’après le dossier législatif du Sénat, c’est l’état exact et daté de la procédure : proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale le 29 octobre 2026, transmise au Sénat et enregistrée à sa présidence le 29 octobre 2026 sous le numéro 126 pour la session 2026-2027, envoyée à la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d’administration générale, sous réserve de la constitution éventuelle d’une commission spéciale. Le chemin parlementaire ordinaire reste donc à parcourir : examen en commission au Sénat, inscription à l’ordre du jour et vote en séance publique, puis, en cas de désaccord persistant entre les deux assemblées, navette et éventuelle commission mixte paritaire, avant promulgation et publication au Journal officiel. Chaque étape peut modifier le texte, l’enrichir ou l’enliser, et seule la publication au Journal officiel rendrait ses dispositions obligatoires. D’ici là, le droit applicable demeure celui qui a été exposé dans la première partie de cet article : trente ans de possession qualifiée en droit commun conformément à l’article 2272 du code civil, dix ans pour l’acquéreur de bonne foi muni d’un juste titre en vertu de ce même article, régime dérogatoire décennal de la loi du 9 avril 2024 jusqu’à son éventuelle abrogation, et actes de notoriété contestables dans le délai de cinq ans à compter de leur dernière publication pour ceux qui relèvent du régime de 2017, selon la jurisprudence de la Cour de cassation.
Conclusion
La proposition de loi déposée au Sénat le 29 octobre 2026, adoptée par l’Assemblée nationale le même jour et enregistrée sous le numéro 126 pour la session 2026-2027, n’est pas adoptée : ce texte n’est pas le droit en vigueur. Il propose d’abroger le délai d’usucapion de dix ans et la présomption au profit de l’indivisaire créés par la loi du 9 avril 2024 dans les collectivités de l’article 73 de la Constitution ainsi qu’à Saint-Martin et Saint-Barthélemy, de déclarer de nouveau applicables les articles 2261 et 2272 du code civil, et d’interdire au bénéficiaire d’un acte de notoriété de revendre l’immeuble avant l’expiration du délai de contestation de cinq ans ou, en cas de recours, jusqu’au jugement définitif. En attendant l’issue de la navette parlementaire, dont aucune étape ne peut être préjugée, occupants, héritiers indivisaires et acquéreurs doivent continuer de raisonner sur le droit existant : vérifier la qualité de la possession au regard de l’article 2261 du code civil, compter les délais applicables à la date des faits, contrôler la régularité et la date de dernière publication des actes de notoriété, et agir en contestation avant l’expiration du délai de cinq ans lorsque l’acte y est soumis. La terre ultramarine mérite mieux que des raccourcis : elle mérite des titres sûrs, des délais lisibles et des procédures loyales, que le Parlement s’apprête à débattre.