Selon La Voix du Nord du 6 novembre 2026, le tribunal de Béthune a condamné des occupants à remettre en état une parcelle agricole de Lestrem après y avoir installé remblais et aménagements pour passer l’hiver. Selon Le Parisien du 7 novembre 2026, un exploitant de l’Oise qui s’était interposé avec son tracteur face à l’installation de plusieurs dizaines de caravanes sur son terrain a lui-même été condamné pour violences. Ces deux affaires de la même semaine disent la même réalité : quand un terrain privé est occupé sans droit ni titre à l’entrée de l’hiver, le propriétaire dispose d’armes juridiques rapides et puissantes, à condition de les utiliser dans l’ordre prévu par la loi et de ne jamais se faire justice lui-même. À Paris et en Île-de-France, où chaque mètre carré compte et où les terrains, cours, dépendances et parcelles périurbaines attirent les installations spontanées dès l’automne, la question se pose concrètement : comment faire constater l’occupation, obtenir l’expulsion, être indemnisé et exiger la remise en état, y compris pendant la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars ? Cet article décrit la méthode complète, textes et décisions à l’appui.
I. Faire cesser vite l’occupation d’un terrain privé, sans se faire justice soi-même
A. Constater l’occupation et saisir le juge des référés pour trouble manifestement illicite
Le point de départ appartient au droit de propriété. Aux termes de l’article 544 du code civil, &la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Occuper durablement la parcelle d’autrui, y stationner des caravanes, y verser des remblais, y tracer une allée ou y brancher des équipements heurte frontalement ce droit, surtout quand le plan local d’urbanisme interdit ce type d’installation, par exemple en zone agricole ou en zone inondable. La première démarche consiste donc à faire établir la réalité matérielle par des preuves solides : constat d’un commissaire de justice avec photographies et inventaire précis, procès-verbal de la police municipale ou nationale, relevé cadastral de la parcelle, extrait du plan local d’urbanisme et, si possible, témoignages écrits des voisins. Dans l’ordonnance du 2 juillet 2026 du tribunal judiciaire de Saint-Étienne (RG 26/00319), le juge s’est appuyé sur deux passages de la police municipale, en novembre 2025 puis en avril 2026, qui avaient relevé quatre caravanes, des remorques, des fourgons et des aménagements en dur, pour caractériser la violation du plan local d’urbanisme et ordonner la remise en état : ordonnance du tribunal judiciaire de Saint-Étienne du 2 juillet 2026, RG 26/00319. Sans constat sérieux, le dossier reste fragile ; avec un constat détaillé, il devient difficilement contestable.
Le véhicule procédural adapté est le référé pour trouble manifestement illicite. L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’occupation sans droit ni titre d’une parcelle privée, a fortiori accompagnée de remblais, de gravillonnage, de plots en béton ou de stationnements contraires au plan local d’urbanisme, entre directement dans cette définition, comme l’a jugé le tribunal de Saint-Étienne le 2 juillet 2026 en retenant que la violation du plan local d’urbanisme caractérisait un trouble manifestement illicite auquel il convenait de mettre fin par une mesure de référé : ordonnance du tribunal judiciaire de Saint-Étienne du 2 juillet 2026, RG 26/00319. Concrètement, le propriétaire fait assigner les occupants, même non identifiés nominativement si nécessaire, devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation du terrain, et demande l’expulsion, l’enlèvement des installations et la remise en état sous astreinte. Dans l’affaire stéphanoise, le juge a condamné solidairement les occupants et le propriétaire du terrain qui avait consenti des baux irréguliers à remettre la parcelle en état dans les trois mois de la signification de l’ordonnance, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai : ordonnance du tribunal judiciaire de Saint-Étienne du 2 juillet 2026, RG 26/00319. Ce délai de trois mois et cette astreinte journalière montrent l’efficacité du référé : le juge ne se contente pas d’ordonner, il assortit son ordre d’une pression financière quotidienne.
Parallèlement au référé civil, le signalement aux autorités reste utile. La mairie peut dresser un procès-verbal d’infraction aux règles d’urbanisme et le transmettre au procureur ; la préfecture peut être alertée, notamment quand l’installation présente un risque pour les personnes, comme l’occupation d’une parcelle inondable relevée dans l’affaire de Saint-Étienne. Ces démarches administratives ne remplacent pas l’action en justice du propriétaire, mais elles nourrissent le dossier : chaque passage de la police municipale, chaque mise en demeure et chaque photographie datée renforce la démonstration du trouble manifestement illicite. À Paris, le référé se porte devant le président du tribunal judiciaire de Paris, et l’assignation doit être délivrée par commissaire de justice ; pour les terrains situés en petite et grande couronne, le tribunal du lieu de situation reste compétent, et la preuve de l’occupation gagne à être complétée par une demande d’information auprès de la mairie d’arrondissement ou de la commune sur le zonage applicable et les arrêtés en vigueur.
B. Ne jamais employer la force : expulsion interdite sans titre et sanctions pénales
L’expulsion ne se décide pas seul et ne s’exécute pas seul. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution pose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux. Autrement dit, déplacer soi-même les caravanes, couper les accès, enlever les affaires ou bloquer le terrain par la force expose le propriétaire à des poursuites, alors même que l’occupation est établie par les constats. L’affaire relayée par Le Parisien le 7 novembre 2026 l’illustre durement : l’exploitant qui avait fait front seul avec son tracteur a été condamné à cinq mois d’emprisonnement avec sursis pour violences, tandis que l’occupant qui l’avait agressé écopait lui-même de dix mois avec sursis, selon le journal. Retenir la leçon s’impose : la colère coûte une condamnation pénale, tandis que la procédure rapporte l’expulsion, l’indemnité et la remise en état.
Le droit pénal protège aussi le domicile occupé sans droit, avec des conditions strictes que le propriétaire doit connaître avant d’agir. L’article 226-4 du code pénal dispose que l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, et ce texte précise que constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. La Cour de cassation veille à l’application exacte de ce texte : dans son arrêt du 13 avril 2016 (n° 15-82.400), la chambre criminelle a cassé une condamnation pour violation de domicile parce que la cour d’appel s’était contentée d’imputer globalement les faits à des membres d’une association, et elle a jugé qu’en statuant ainsi, sans caractériser à l’encontre de chacun des prévenus une introduction illicite à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, la cour n’avait pas justifié sa décision : arrêt de la Cour de cassation, chambre criminelle, du 13 avril 2016, n° 15-82.400. Pour le propriétaire d’un terrain, l’enseignement est double : déposer plainte reste possible quand des manoeuvres ou des violences accompagnent l’installation, mais c’est au juge pénal d’en décider au cas par cas, et jamais au propriétaire de trancher lui-même par la force.
Les dégradations du terrain relèvent du même équilibre. L’article 322-1 du code pénal prévoit que la destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, sauf s’il n’en est résulté qu’un dommage léger. Quand les occupants remblaîent, déversent des gravats, arrachent des clôtures ou polluent le sol, le propriétaire peut déposer plainte pour ces faits et se constituer partie civile, en complément de l’action en remise en état devant le juge civil. Cette articulation civil-pénal renforce le dossier sans jamais autoriser l’action directe. À distinguer nettement de la situation du bailleur face à son locataire : la procédure d’expulsion du locataire suit des règles propres au bail, avec commandement de payer et clause résolutoire, tandis que l’occupant sans droit ni titre ne bénéficie d’aucun bail et relève du référé pour trouble manifestement illicite. Confondre les deux voies fait perdre des mois ; choisir la bonne dès l’assignation fait gagner l’hiver.
II. Expulser, se faire indemniser et exiger la remise en état, y compris en hiver
A. Expulsion et trêve hivernale : ce qui s’arrête, ce qui continue et ce qui échappe à la suspension
Obtenir l’expulsion suppose d’abord de respecter le temps de la procédure. Quand l’expulsion porte sur un lieu habité, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux constitue donc un plancher incompressible pour les lieux habités, et il court avant toute exécution forcée, avec le lien officiel cité dans la même phrase comme l’exige la règle de rigueur du cabinet. Le juge peut ensuite accorder des délais supplémentaires aux occupants de lieux habités ou de locaux professionnels dont l’expulsion a été ordonnée, chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, conformément à l’article L. 412-3 du même code : article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution. La durée de ces délais judiciaires ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an, et le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, des situations respectives des parties, des circonstances atmosphériques et des diligences de relogement, selon l’article L. 412-4 du même code : article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Ces trois textes dessinent la chronologie normale : commandement, délai de deux mois pour les lieux habités, décision d’expulsion, puis éventuels délais judiciaires d’un mois à un an.
La trêve hivernale suspend l’exécution, pas la procédure. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Chaque élément de cette phrase compte : la suspension court du 1er novembre au 31 mars, elle vise les mesures d’expulsion non exécutées à cette date, et elle cède uniquement devant un relogement assuré dans des conditions suffisantes. Pendant cette période, le propriétaire peut et doit continuer à agir : faire délivrer le commandement, assigner, obtenir le jugement d’expulsion et préparer le concours de la force publique pour le 1er avril. La trêve n’efface ni la dette ni le jugement, et les décisions consultées pour cet article ne jugent pas d’un report automatique des délais au-delà du 31 mars : le texte renvoie à la reprise possible de l’exécution à l’issue de la période, sauf délais judiciaires distincts.
Deux exceptions legais méritent l’attention des propriétaires de terrains. Le même article L. 412-6 prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, et que le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes expulsées sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés, selon le texte officiel cité dans la phrase précédente : article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Pour un terrain nu sans local d’habitation, la qualification de domicile au sens de l’article 226-4 reste délicate, et les décisions lues pour cet article ne tranchent pas systématiquement la question pour les parcelles agricoles ; le propriétaire ne doit donc pas affirmer que la trêve ne s’applique jamais à son terrain, mais demander expressément au juge, dans l’assignation, la suppression ou la réduction du sursis en invoquant les manoeuvres ou voies de fait constatées, avec constats et dépôts de plainte à l’appui. À Paris intra-muros, où les occupations portent plus souvent sur des cours, des dépendances, des boxes ou des locaux annexes que sur des parcelles agricoles, la qualification de lieu habité se discute au cas par cas, et c’est précisément l’office du juge des référés de trancher au vu des constats. Dans tous les cas, l’hiver ne doit pas paralyser le propriétaire : c’est pendant la trêve que se gagnent les décisions exécutables au printemps.
B. Indemnité d’occupation, remise en état et méthode parisienne de chiffrage
L’occupant sans droit ni titre doit payer pour le temps d’occupation, même de bonne foi. La cour d’appel de Pau l’a rappelé le 24 juin 2025 (RG 23/02772) dans une affaire où l’occupante s’était maintenue dans l’immeuble après son adjudication : la cour juge que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien, et elle ajoute que la bonne ou mauvaise foi de l’occupant sans droit ni titre est sans incidence sur le droit, pour le propriétaire privé de l’usage de son immeuble, de percevoir une indemnité d’occupation. En l’espèce, la cour a condamné l’occupante à 7 140 euros pour la période du 22 octobre 2020 au 19 juin 2021, en retenant une valeur locative de 900 euros par mois ajustée à la baisse par rapport à un vrai loyer : arrêt de la cour d’appel de Pau du 24 juin 2025, RG 23/02772. La méthode de chiffrage compte autant que le principe : l’indemnité s’apprécie année par année selon la valeur locative, sans être égale à un véritable loyer, pour tenir compte de l’absence de frais locatifs et des aléas de la location, comme le motive la même décision : arrêt de la cour d’appel de Pau du 24 juin 2025, RG 23/02772. Pour un terrain, le propriétaire chiffrera donc la privation de jouissance d’après la valeur locative de parcelles comparables, en y ajoutant les préjudices annexes prouvés par factures : location d’un terrain de remplacement, gardiennage, frais de constat et de procédure. Le jugement d’adjudication, quand le terrain a été acquis aux enchères, constitue lui-même un titre d’expulsion contre le saisi, puisque le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.
La remise en état obéit à la responsabilité civile de droit commun. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Remblais versés sur une terre agricole, gravillonnage, plots en béton, ornières, dépôts et déchets : chaque désordre se chiffre par devis d’entreprise de terrassement, de dépollution ou d’enlèvement, et le juge peut ordonner l’enlèvement sous astreinte puis autoriser le propriétaire à faire procéder aux frais des occupants. L’ordonnance de Saint-Étienne du 2 juillet 2026 offre le modèle : enlèvement des caravanes, habitations légères, remorques, fourgons et équipements dans un délai de trois mois à compter de la signification, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, outre les dépens et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile : ordonnance du tribunal judiciaire de Saint-Étienne du 2 juillet 2026, RG 26/00319. Ce schéma vaut pour les parcelles franciliennes comme pour les terres agricoles : devis avant l’audience, demande d’astreinte dans l’assignation, et demande d’autorisation de faire exécuter aux frais des occupants en cas d’inexécution. Quand des dégradations volontaires sont établies, la plainte pour destruction ou dégradation sur le fondement de l’article 322-1 du code pénal, cité plus haut avec son lien officiel, permet en outre de réclamer des dommages-intérêts devant le juge pénal.
À Paris et en Île-de-France, la méthode se décline avec des spécificités pratiques. Juridiction compétente : le président du tribunal judiciaire du lieu de situation du terrain pour le référé, soit le tribunal judiciaire de Paris pour un terrain parisien, avec signification par commissaire de justice et, si les occupants sont mobiles, des passages répétés du commissaire pour actualiser le constat. Pièces à préparer : titre de propriété, relevé cadastral, extrait du plan local d’urbanisme parisien ou communal avec le zonage applicable, constats datés, photographies, courriers de mise en demeure et, le cas échéant, plaintes déposées. Canal procédural : référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile pour l’expulsion et la remise en état, demande d’indemnité d’occupation provisionnelle si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, puis recouvrement au fond si nécessaire. Points d’attention du ressort : occupation d’une dépendance parisienne contenant des meubles, qui peut être qualifiée de domicile au sens de l’article 226-4 et ouvrir la voie pénale en cas de manoeuvres ou de violences ; terrains en zone inondable ou espaces protégés, où la mairie et la préfecture de police réagissent plus vite ; délais d’obtention et de signification des décisions allongés en fin d’année, d’où l’intérêt d’assigner dès le constat. L’Agence départementale d’information sur le logement de Paris peut éclairer le propriétaire bailleur sur l’articulation avec le droit des baux quand la frontière entre occupant sans droit et locataire se discute, mais elle ne remplace ni l’assignation ni le constat.
Conclusion
Face à l’occupation sans droit ni titre d’un terrain privé, la loi offre au propriétaire une chaîne complète : constat par commissaire de justice, référé pour trouble manifestement illicite sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, expulsion en vertu d’une décision de justice après commandement conformément à l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, indemnité d’occupation due même en cas de bonne foi selon la cour d’appel de Pau du 24 juin 2025, et remise en état avec astreinte sur le modèle de l’ordonnance de Saint-Étienne du 2 juillet 2026. L’hiver ne fait pas disparaître ces droits : la trêve du 1er novembre au 31 mars suspend l’exécution forcée en application de l’article L. 412-6, elle n’interdit ni le constat, ni l’assignation, ni le jugement, et le juge peut en écarter le bénéfice quand l’entrée dans les lieux résulte de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. L’erreur qui coûte cher consiste à agir seul : violences, déplacement des installations ou destruction des biens des occupants exposent à des condamnations pénales, comme l’a montré l’affaire de l’Oise relayée le 7 novembre 2026, alors que la voie judiciaire rapporte l’expulsion, l’argent et la remise en état. Constater tôt, assigner vite et chiffrer précisément : telle est la méthode qui protège durablement un terrain parisien ou francilien.