Le 1er novembre a ouvert la trêve hivernale 2026-2027 et de nombreux bailleurs parisiens découvrent la règle au pire moment : un locataire qui ne paie plus depuis septembre ou octobre, une dette qui grandit chaque mois, et la conviction que tout serait bloqué jusqu’au printemps. Cette lecture est fausse et elle coûte cher. La trêve suspend uniquement l’exécution matérielle de l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Elle n’interdit ni le commandement visant la clause résolutoire, ni l’assignation devant le juge, ni la condamnation au paiement des arriérés, ni la fixation d’une indemnité d’occupation, ni les délais de grâce accordés sous conditions. Autrement dit, l’hiver ne protège pas la dette : il fige seulement le départ forcé, et seulement quand le relogement n’est pas assuré dans des conditions suffisantes. Un bailleur qui attend avril pour commencer perd quatre à cinq mois de procédure et se présente au printemps sans titre exécutoire, face à une ardoise alourdie et à un occupant qui a organisé sa défense. Un bailleur qui agit dès novembre obtient un jugement pendant l’hiver, sécurise la dette et sort de la trêve avec un commandement de quitter les lieux déjà prêt, un calendrier d’exécution maîtrisé et, souvent, un échéancier qui a déjà produit ses effets. Cet article décrit la méthode complète : ce que le juge peut encore ordonner pendant la trêve, comment articuler clause résolutoire, délais de grâce et indemnité d’occupation, puis comment exécuter à Paris dès le 1er avril, avec les délais exacts, les pièces à réunir et les points de vigilance propres à la capitale.
I. Pendant la trêve hivernale, le bailleur peut faire constater la dette et la résiliation du bail
Pendant la trêve, l’erreur la plus répandue consiste à confondre suspension de l’exécution et suspension du procès. Le procès continue. Le tribunal judiciaire reste saisi, le juge constate les manquements, prononce ou constate la résiliation, condamne au paiement et fixe l’indemnité due pour l’occupation prolongée. Seule la mesure d’expulsion non encore exécutée au 1er novembre attend le 1er avril, sauf relogement suffisant de la famille. Cette distinction commande toute la stratégie : chaque semaine d’hiver utilisée à construire le dossier avance d’autant la sortie de crise, chaque semaine perdue reporte l’issue au-delà du printemps, parfois jusqu’à l’été suivant si les délais de grâce s’en mêlent.
A. Commandement visant la clause résolutoire et assignation : la procédure suit son cours tout l’hiver
Le point de départ reste le commandement de payer visant la clause résolutoire. La clause doit désigner avec précision les engagements dont la violation entraîne la résolution, car « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » Le commandement met en demeure le locataire et doit viser cette clause de façon expresse, car « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » En pratique parisienne, le commissaire de justice vérifie le bail écrit, le décompte arrêté à la date de l’acte, la ventilation loyer, charges, réparations locatives réclamées à tort ou à raison, et la mention exacte de la clause. Un commandement qui réclame des sommes déjà payées, qui oublie la mention expresse ou qui vise un article du bail inexistant fragilise toute la suite. Le locataire régularise parfois à ce stade, avec l’aide du fonds de solidarité pour le logement ou d’un proche, et la procédure s’arrête : c’est le meilleur scénario pour un bailleur qui veut conserver un occupant redevenu solvable plutôt que financer une expulsion.
À défaut de paiement dans les délais mentionnés par l’acte, le bailleur assigne devant le juge. La jurisprudence illustre ce cheminement ordinaire : « Le 7 mai 2016, elle a fait délivrer à ce dernier un commandement visant la clause résolutoire lui enjoignant de payer un arriéré de loyers et de charges. » Puis, « A défaut de paiement dans les délais, elle a assigné M. T… devant le juge des référés d’un tribunal d’instance, notamment aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, fixer le montant de l’indemnité d’occupation et ordonner l’expulsion. » Devant le juge du fond, le bailleur demande de constater l’acquisition de la clause ou de prononcer la résolution judiciaire, de condamner au paiement des loyers, charges et indemnités, d’ordonner la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion avec le concours de la force publique une fois la trêve achevée. Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation, car « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » Concrètement, le magistrat examine la gravité et la durée de l’impayé, les paiements partiels intervenus depuis le commandement, la bonne ou mauvaise volonté du locataire, les démarches de relogement et la situation des deux parties. Un locataire qui a repris des versements réguliers, même partiels, et qui justifie d’un dossier de surendettement ou d’une demande d’aide en cours obtient plus facilement un échéancier qu’un occupant qui ne paie rien, ne comparaît pas et ne produit aucune pièce.
La répartition entre juge des référés et juge du fond mérite une attention particulière en hiver, car l’urgence de trésorerie pousse certains bailleurs vers la procédure rapide. Le référé permet d’obtenir une provision sur les loyers dus et, parfois, une mesure d’expulsion à effet différé après la trêve, mais il ne tranche pas définitivement la résiliation quand elle est sérieusement discutée. La Cour de cassation l’a rappelé sans détour : « Il en résulte qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail. » Le bailleur qui veut une résiliation définitive et un titre durable assigne donc au fond, quitte à solliciter parallèlement une provision en référé pour limiter l’hémorragie. L’assignation au fond délivrée en novembre ou décembre aboutit fréquemment à un jugement entre février et avril, exactement au moment où l’exécution redevient possible. Le calendrier judiciaire parisien, chargé mais prévisible, rend cette anticipation décisive : un dossier complet, avec bail, décompte certifié, historique des paiements, échanges de mise en demeure, diagnostics et attestations du syndic sur les charges, est audiencé plus vite et plaidé plus efficacement qu’un dossier rapiécé en mars.
Les locataires ne restent pas inactifs pendant ce temps et le bailleur avisé prépare ses réponses. Les moyens couramment soulevés portent sur l’impropriété des sommes réclamées, la compensation avec des travaux non réalisés, l’indécence du logement ou la nullité du commandement. Chaque moyen mal anticipé fait perdre une audience. La parade consiste à chiffrer au plus juste, à exclure du commandement les postes contestables, à produire les factures et les relevés bancaires, et à faire constater l’état du logement par huissier si l’indécence est alléguée. Un décompte sincère et documenté prive la défense de son carburant principal et place le juge en position d’accorder la résiliation sans état d’âme, assortie des délais qu’il estimera justes.
B. Condamnation au paiement, indemnité d’occupation et délais de grâce : ce que le juge ordonne malgré la trêve
Le jugement rendu pendant la trêve contient presque toujours trois volets : la résiliation, la condamnation pécuniaire et les modalités de départ. Sur le volet financier, le juge condamne au paiement des loyers et charges échus, avec intérêts à compter de la mise en demeure, et fixe pour l’avenir une indemnité d’occupation, généralement au niveau du loyer majoré des charges, jusqu’à la libération effective. Cette indemnité n’est pas un nouveau loyer : c’est la réparation de la privation de jouissance subie par le propriétaire après la fin du bail, due même si l’occupant ne peut être expulsé avant avril. La pratique des juridictions, confirmée par les arrêts rendus en la matière, fixe cette indemnité au montant du loyer et des charges prévus au bail, sauf circonstances particulières démontrées. Le bailleur doit donc chiffrer précisément, mois par mois, loyers, charges provisionnelles et régularisations, en distinguant l’arriéré locatif antérieur à la résiliation et l’indemnité postérieure, car les régimes d’intérêts et d’imputation diffèrent.
Le locataire sollicite presque systématiquement des délais de grâce, et le juge les accorde souvent en hiver, pour des montants échelonnés sur plusieurs mois. Deux fondements coexistent et le praticien les articule. D’une part, le juge peut reporter ou échelonner la dette locative, car « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Ce texte profite aux locataires de bonne foi qui démontrent des ressources en reprise, un plan d’apurement crédible et des démarches actives de paiement. D’autre part, le juge de l’expulsion peut accorder des délais pour quitter les lieux quand le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, car « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Ces délais de départ sont bornés, car « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Le refus d’accorder de tels délais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond : « en refusant d’accorder à M. X… tout délai de grâce, la cour d’appel n’a fait qu’exercer le pouvoir discrétionnaire qu’elle tient de l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation », texte ancien dont la substance figure aujourd’hui dans les dispositions précitées du code des procédures civiles d’exécution. Pour le bailleur, l’enjeu consiste à obtenir un échéancier court et assorti de la clause de déchéance : à défaut d’une seule échéance, la totalité redevient exigible et l’expulsion reprend son cours sans nouveau procès.
La question que tout bailleur pose en consultation tient en une phrase : l’occupant condamné peut-il rester jusqu’au printemps sans rien payer. La réponse est non. La trêve interdit l’expulsion manu militari, pas le paiement. Le jugement condamne au paiement, l’échéancier oblige, et l’indemnité d’occupation court chaque mois. Le locataire qui ne respecte pas l’échéancier perd le bénéfice des délais et s’expose à la reprise de l’exécution dès avril, avec une dette majorée. Le bailleur qui suit l’échéancier de près, par mise en demeure à chaque incident et par signalement au juge de l’exécution si besoin, conserve la main. Celui qui laisse filer l’hiver sans surveiller les versements découvre en mars une dette accrue et un débiteur insolvable. Quand le locataire ne paie vraiment plus rien, documenter chaque mois d’impayé supplémentaire reste utile, car ces sommes alimentent la condamnation définitive et, le cas échéant, la déclaration de créance ou la garantie des loyers impayés. Pour un propriétaire qui cumule plusieurs mois d’arriéré, faire établir un plan de recouvrement structuré change tout : face à un locataire qui ne paie pas son loyer, la combinaison commandement, assignation rapide et suivi mensuel du décompte maximise les chances de récupérer l’arriéré au lieu de financer une occupation sans contrepartie jusqu’au printemps.
Deux garde-fous encadrent cette phase et le bailleur doit les intégrer dès la rédaction de l’assignation. D’abord, la suspension des expulsions court du 1er novembre au 31 mars, car « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf hypothèse où « à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Le jugement qui ordonne l’expulsion pendant la trêve produit donc tous ses effets sauf l’exécution forcée immédiate. Ensuite, le sursis ne couvre ni les squatteurs entrés par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte dans un domicile, ni, sur décision du juge, ceux entrés par les mêmes procédés dans un autre lieu. Un bailleur confronté à une occupation sans droit ni titre fait vérifier la qualification exacte des faits par procès-verbal, car l’exception au sursis dépend de circonstances d’entrée que le seul impayé ne caractérise pas.
II. Après le 31 mars, exécuter l’expulsion et sécuriser la dette : délais, pièces et réflexes parisiens
Le 1er avril ne produit pas d’expulsion automatique. Le bailleur qui croit que la porte s’ouvre d’elle-même au printemps commet la deuxième erreur classique de la trêve. L’exécution suppose un titre définitif ou exécutoire, un commandement de quitter les lieux régulièrement délivré, l’expiration des délais légaux et gracieux, l’information des services sociaux par la voie prévue et, à Paris, l’articulation avec la préfecture de police pour le concours de la force publique. Chaque étape manquée décale l’échéance de plusieurs semaines, en pleine période où les juridictions traitent le stock des dossiers hivernaux. La méthode consiste à préparer dès l’hiver le triptyque d’avril : titre, commandement et dossier d’exécution, afin que la reprise soit mécanique.
A. Commandement de quitter les lieux, délai de deux mois et prorogations : le compte à rebours d’avril
Une fois le jugement définitif ou exécutoire, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, qui fait courir le délai légal avant toute expulsion matérielle. La règle figure dans le code des procédures civiles d’exécution : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Ce délai de deux mois court même après la trêve : un commandement délivré le 2 avril permet une expulsion à compter du 3 juin environ, hors délais supplémentaires accordés par le juge et hors difficultés d’exécution. Le bailleur qui a obtenu son jugement en février et fait délivrer le commandement dès le 1er ou le 2 avril cale donc son horizon réel sur le début du mois de juin. Celui qui attend mai pour commander recule l’échéance à juillet, en pleine période estivale où les déménagements et les congés compliquent les opérations.
Le juge peut allonger ce calendrier dans deux configurations que le bailleur doit anticiper plutôt que subir. Quand l’expulsion aurait des conséquences d’une dureté exceptionnelle, notamment en raison de la période de l’année ou des conditions atmosphériques, le magistrat peut accorder un supplément, car « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. » Et quand le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, le juge accorde des délais renouvelables d’un mois à un an, en pesant la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la situation de famille et de fortune, les démarches de relogement et le droit à un logement décent. Le bailleur limite ces reports en démontrant l’inertie du débiteur : absence de demande de logement social, refus d’hébergement proposé, non-comparution, poursuite des dégradations, sous-location illicite. À l’inverse, un occupant âgé, malade, avec enfants scolarisés à proximité et dossier de logement social actif obtient plus facilement plusieurs mois. La jurisprudence rappelle que ce pouvoir est discrétionnaire et que le refus de délai, comme son octroi, se motive par les circonstances propres à l’espèce, sans barème automatique.
La préparation matérielle du dossier d’exécution conditionne la vitesse réelle. Le commissaire de justice exige le jugement revêtu de la formule exécutoire ou assorti de l’exécution provisoire, le décompte actualisé, l’état civil complet des occupants connus, le bail et ses avenants, les diagnostics techniques si une relocation est envisagée, et la preuve des notifications aux organismes sociaux. Le bailleur réunit ces pièces dès l’hiver, pendant que la procédure au fond suit son cours, au lieu de les chercher en avril sous la pression du calendrier. Il vérifie aussi la situation d’assurance : une garantie des loyers impayés ou une assurance protection juridique prend en charge une partie des frais et des arriérés selon le contrat, à condition de déclarer le sinistre dans les délais contractuels et de transmettre chaque acte. Les déclarations tardives, fréquentes quand le bailleur gère seul, font perdre le bénéfice de garanties pourtant payées depuis des années.
Sur le plan financier, avril marque le moment du bilan. L’arriéré arrêté au jugement, complété des indemnités d’occupation courues pendant la trêve et des intérêts, forme la créance à recouvrer par saisie des rémunérations, saisie-attribution sur les comptes ou, en cas d’insolvabilité durable, par activation des garanties : caution personne physique, garantie Visale, assurance loyers impayés. Le bailleur distingue les occupants solvables, contre lesquels l’exécution forcée reste rentable, et les occupants durablement insolvables, pour lesquels la priorité devient la reprise rapide du logement et sa relocation plutôt que l’acharnement sur une créance irrécouvrable. Cette lucidité économique, posée chiffres en main dès le jugement d’hiver, évite de dépenser en frais d’exécution davantage que la créance ne rapportera.
B. Paris et Île-de-France : juridiction, force publique, relogement et pièces qui accélèrent
À Paris et en petite couronne, la sortie de trêve présente des particularités que les guides nationaux ignorent et qui font gagner ou perdre des semaines. La compétence appartient au tribunal judiciaire de Paris pour les logements situés dans la capitale, avec un contentieux locatif dense et des audiences chargées : un dossier d’expulsion complet, paginé, avec décompte certifié et pièces classées dans l’ordre chronologique, retient mieux l’attention d’une formation surchargée qu’une liasse désordonnée. Les commissaires de justice parisiens connaissent les adresses difficiles d’accès, les immeubles sans gardien et les occupants qui refusent de répondre : mandater tôt, dès le jugement d’hiver, permet de programmer le commandement de quitter pour la première semaine d’avril, au lieu de rejoindre la file des retardataires. La notification aux services sociaux et la saisine du préfet pour le concours de la force publique suivent des circuits franciliens connus des études locales : un dossier transmis complet en avril aboutit plus vite qu’un dossier renvoyé pour pièce manquante en mai.
Le préfet de police à Paris, le préfet dans les autres départements d’Île-de-France, accorde ou refuse le concours de la force publique en tenant compte de l’ordre public et de la situation sociale des occupants. Un refus n’éteint pas la créance : il ouvre droit à indemnisation de l’État pour le préjudice subi du fait du refus prolongé, à condition de former la demande dans les formes et délais requis et de chiffrer précisément la perte locative. Le bailleur parisien documente donc chaque mois de retard au-delà du délai légal : quittances non perçues, taxe foncière et charges de copropriété restées dues, frais de procédure, dégradations constatées par huissier. Cette comptabilité rigoureuse sert deux fois : devant le juge pour obtenir l’indemnité d’occupation au bon montant, puis devant l’administration pour l’indemnisation en cas de refus de concours. Les propriétaires qui négligent ce chiffrage continu récupèrent leur logement mais perdent l’équivalent de plusieurs mois de loyer faute de preuves.
Le relogement structure toute la phase parisienne et le bailleur avisé l’intègre au lieu de le subir. Les dispositifs mobilisables comprennent la demande de logement social francilienne, le droit au logement opposable, le fonds de solidarité pour le logement de Paris, les aides du centre d’action sociale de la Ville et, pour les impayés liés à un accident de la vie, les dispositifs de la caisse d’allocations familiales. Le bailleur n’a pas à constituer lui-même ces dossiers, mais il a intérêt à signaler par écrit à l’occupant, dès le commandement, l’existence de ces aides et à conserver la preuve de cet envoi : le juge qui constate que l’occupant n’a entrepris aucune démarche malgré une information claire accorde plus difficilement de longs délais. La commission départementale de conciliation de Paris, saisie en amont, offre parfois une issue négociée, échéancier réaliste contre maintien temporaire, qui évite un procès dont personne ne veut quand l’impayé résulte d’une baisse passagère de revenus plutôt que d’un refus de payer.
Quatre réflexes parisiens résument la méthode qui fonctionne. D’abord, faire établir pendant l’hiver un constat d’huissier de l’état des parties communes et, si l’accès est possible, du logement, avec photographies datées : les dégradations découvertes en avril sans preuve antérieure restent à la charge du bailleur dans les faits. Ensuite, interroger le syndic sur les charges impayées par le lot et sur les sinistres en cours, car la dette du syndic et la dette locative se cumulent dans les petites copropriétés et compliquent la revente si le bailleur choisit de céder le bien occupé. Puis, vérifier l’encadrement des loyers applicable à la relocation future : un logement repris en juin à Paris se reloue dans un marché tendu, et la fixation du nouveau loyer dans le respect des règles évite un second contentieux avec le locataire suivant. Enfin, préparer la relocation avant même la libération, sans conclure avant la reprise effective : diagnostics à jour, dossier de mise en location, pré-sélection de candidats, afin que chaque mois de vacance évité compense une partie de l’arriéré hivernal. Un appartement parisien remis en location en juin s’absorbe vite ; le même logement qui attend septembre perd l’équivalent d’un trimestre de la créance en vacance pure.
Conclusion
La trêve hivernale 2026-2027 ne pardonne pas la dette et ne récompense pas l’attente. Elle suspend l’expulsion forcée du 1er novembre au 31 mars quand le relogement n’est pas assuré, et elle laisse tout le reste ouvert : commandement visant la clause résolutoire, assignation, constat ou prononcé de la résiliation, condamnation au paiement, indemnité d’occupation et délais de grâce encadrés. Le bailleur parisien qui assigne en novembre plaide en hiver avec un dossier complet et exécute au printemps avec un titre, un commandement délivré début avril et un décompte à jour. Le bailleur qui attend avril plaide à l’automne, exécute l’hiver suivant et finance entre-temps une occupation dont il ne récupérera qu’une partie. La différence entre ces deux trajectoires ne tient ni à la chance ni à la sévérité du juge : elle tient à la date du premier acte et à la qualité du dossier qui l’accompagne.