Les pluies d’automne ramènent chaque année la même scène dans les logements loués : une auréole brune s’étend au plafond du salon ou de la chambre, le papier peint gondole, puis l’eau finit par goutter sur le parquet. Le locataire prévient le bailleur, qui répond que la toiture vient d’être refaite ou que l’entretien courant incombe au locataire ; chacun renvoie l’autre vers son assurance, et les deux assureurs se renvoient le dossier en attendant l’expertise. Pendant ce temps, l’eau continue d’entrer à chaque averse. La question que posent les internautes est directe : « infiltration toiture assurance locataire ou propriétaire », autrement dit qui déclare le sinistre, qui paie la réparation du toit, qui indemnise les meubles abîmés et que faire quand l’assureur refuse. La réponse tient en trois couches qu’il ne faut jamais confondre : le contrat de bail, qui répartit les travaux entre bailleur et locataire ; le contrat d’assurance, qui définit ce que chaque assureur couvre et retient ; et la procédure, qui impose des délais stricts et offre des voies de contestation. Cet article expose d’abord qui doit agir et déclarer dans les premiers jours, puis comment se faire indemniser et contester un refus ou une offre insuffisante.
I. Infiltration de toiture en location : qui doit agir et qui déclare le sinistre ?
A. Locataire ou propriétaire : qui fait quoi dès les premières gouttes ?
La première urgence appartient à celui qui occupe les lieux : limiter les dégâts. Le locataire place des récipients, déplace les meubles et les appareils électriques, coupe le courant de la pièce si l’eau approche d’une installation, et photographie chaque trace avant tout nettoyage : plafond, murs, sol, meubles abîmés, avec la date visible. Ces mesures de sauvegarde ne nuisent jamais à l’indemnisation ; à l’inverse, laisser l’eau s’infiltrer pendant des semaines sans réagir expose l’assuré au reproche d’avoir aggravé son propre dommage. Chaque dépense conservatoire doit être facturée et conservée : bâche intérieure, déplacement de mobilier, passage d’un artisan en urgence.
Le locataire prévient ensuite le bailleur par écrit, lettre recommandée ou courriel conservé, en décrivant les désordres et en demandant une intervention sur la toiture. Cet écrit compte double : il met le bailleur en demeure d’exécuter son obligation d’entretien et il fixe le point de départ de sa connaissance du désordre, utile si le trouble de jouissance se prolonge. Quand le logement dépend d’une copropriété, le bailleur transmet au syndic, car la toiture est en principe une partie commune dont la conservation incombe au syndicat des copropriétaires. Le locataire n’a pas à attendre le résultat de ces échanges pour protéger ses propres droits : c’est à lui de déclarer le sinistre à sa propre assurance.
Chacun déclare en effet à son propre assureur, et c’est là que beaucoup de dossiers se perdent. Le locataire déclare à son assurance multirisque habitation, qui couvre ses meubles, ses embellissements et sa responsabilité de locataire ; le bailleur déclare à son assurance propriétaire non occupant, ou à sa multirisque habitation s’il s’agit de sa résidence secondaire louée occasionnellement. La déclaration obéit à un délai contractuel encadré par la loi : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. » (article L113-2 du Code des assurances). Et ce texte verrouille le minimum : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L113-2 du Code des assurances). Concrètement, le contrat peut prévoir cinq jours ouvrés, une semaine ou davantage, jamais moins ; passé ce délai, la sanction n’est pas automatique.
Sur ce point, une décision de la Cour de cassation protège l’assuré en retard. La deuxième chambre civile a jugé, le 21 janvier 2021, dans une affaire où l’assureur invoquait une déclaration tardive pour dénier sa garantie, que la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice (Cass. 2e civ., 21 janv. 2021, n° 19-13.347, décision publiée sur courdecassation.fr). Mieux encore pour l’assuré : la clause qui fixerait un délai de déclaration inférieur à cinq jours ouvrés est nulle, car le minimum légal est d’ordre public. Le locataire ou le bailleur qui déclare au sixième ou au huitième jour ne perd donc pas automatiquement ses droits ; c’est à l’assureur de démontrer, d’une part, que le contrat prévoyait régulièrement la déchéance, d’autre part, que le retard lui a causé un préjudice concret, par exemple l’impossibilité de faire constater l’origine de la fuite. En pratique, déclarer vite reste la conduite la plus sûre, mais déclarer tard n’autorise pas l’assureur à classer le dossier sans examen.
Le locataire non assuré joue gros. La loi impose au locataire de s’assurer, et les juges appliquent la sanction sans hésiter : « Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Le locataire est obligé : g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur » (TJ Lille, ord. réf., 6 juil. 2026, RG 26/00347, décision publiée sur courdecassation.fr). Et le rappel à l’ordre ne reste pas lettre morte : « un mois après un commandement resté sans effet, le locataire ne justifie pas dans ce délai qu’il est effectivement assuré, par la production d’une attestation d’assurance, le bail d’habitation est résilié de plein droit » (même décision). Dans cette affaire, le juge a constaté la résiliation du bail d’un logement de Roubaix et ordonné la libération des lieux. Le locataire qui subit une infiltration sans assurance multirisque habitation en cours de validité risque donc de voir son bail résilié au moment même où il a le plus besoin d’un toit étanche, en plus de devoir assumer seul ses meubles endommagés.
B. Toiture : réparation du bailleur ou entretien courant du locataire ?
Une fois le sinistre déclaré, la question de fond ressurgit : à qui incombe la réparation du toit par où l’eau est entrée. Le principe légal pèse sur le bailleur, et il est rappelé en des termes qui ne laissent guère de place au doute : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » et « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du Code civil). Le texte qui suit précise l’étendue de cette charge : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (article 1720 du Code civil). La toiture, qui protège l’ensemble du logement et dont la réfection exige l’intervention d’un couvreur, relève par nature de ces réparations nécessaires : un toit qui fuit ne permet plus l’usage d’habitation convenu.
Les juges du fond l’ont dit avec une netteté utile aux locataires confrontés à un bailleur récalcitrant. Le 7 avril 2026, la cour d’appel de Versailles a tranché un litige où une bailleresse réclamait à son ancien locataire, au titre des réparations locatives de sortie, le coût de travaux incluant la toiture : « les réparations de toiture (2 450 euros), qui permettent au preneur d’être clos et couverte et ne s’analysent pas comme des réparations locatives, doivent demeurer à la charge de la bailleresse » (CA Versailles, 7 avr. 2026, RG 24/04200, décision publiée sur courdecassation.fr). La formule « clos et couvert » est la clé de lecture : tout ce qui conditionne la mise hors d’eau et hors d’air du logement échappe par définition à l’entretien locatif. Avant d’en arriver là, la cour avait rappelé le cadre : « Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement » (même arrêt), et : « L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » (même arrêt). Le locataire doit donc le démoussage, le nettoyage des gouttières accessibles, le remplacement d’une tuile déplacée à sa portée : il ne doit ni la réfection d’un pan de toiture, ni le remplacement d’une couverture vétuste, ni la réparation d’une charpente affaissée.
Le pendant de ce principe se trouve dans la liste, donnée par le Code civil lui-même, des menues réparations qui incombent au preneur : « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux » (article 1754 du Code civil). L’usage des lieux ne fait jamais d’une réfection de toiture un menu entretien. Quand le bailleur laisse perdurer les infiltrations, sa responsabilité contractuelle est engagée sur le fondement des articles 1719 et 1720, et les juges chiffrent. Le 30 mars 2026, le tribunal judiciaire de Paris a statué sur le cas d’une locataire dont la cuisine subissait des infiltrations d’eau en provenance du plafond à chaque épisode pluvieux, par une colonne d’eaux pluviales obstruée : une expertise avait établi l’origine du sinistre et évalué les préjudices matériels à 7 218,23 euros hors taxes, après seize mois de trouble de jouissance. Le tribunal rappelle que les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur de délivrer un logement décent et en bon état, d’effectuer pendant le bail toutes les réparations nécessaires autres que locatives et d’assurer la jouissance paisible (TJ Paris, 30 mars 2026, RG 25/09309). Il déclare le bailleur responsable du préjudice de la locataire et le condamne à lui payer 3 255,60 euros, sous réserve de l’encaissement effectif des 2 091,60 euros versés par l’assurance, plus 1 164 euros de complément et 2 000 euros de frais de procédure. L’articulation est limpide : l’assurance verse sa part, et le bailleur complète à hauteur du préjudice réel quand son manquement à l’entretien est établi.
En copropriété, le raisonnement se dédouble sans changer de sens pour le locataire. La toiture-terrasse ou la couverture sont des parties communes : leur réfection incombe au syndicat des copropriétaires, sur décision d’assemblée générale et appel de fonds, et le syndic doit faire le nécessaire en cas d’urgence. Le locataire, lui, conserve un seul interlocuteur : son bailleur, qui ne peut pas se retrancher derrière l’inaction du syndic pour laisser l’eau entrer. Le bailleur qui paie les travaux de mise hors d’eau se retourne ensuite contre la copropriété ; le locataire dont le logement reste inhabitable pendant les atermoiements demande au bailleur la réduction de loyer ou la réparation du trouble de jouissance. La répartition interne à la copropriété ne suspend jamais l’obligation de délivrance.
II. Être indemnisé d’une infiltration de toiture et contester un refus
A. Ce que paie la multirisque habitation et ce que l’assureur peut retenir
L’indemnisation dépend d’abord du contrat, et la loi impose de lire la police avant de crier au scandale. La garantie dégâts des eaux de la multirisque habitation couvre en général les dommages causés par l’eau qui s’est introduite par la toiture : plafonds et peintures détrempés, parquet gondolé, mobilier et appareils endommagés, frais de recherche de fuite selon les contrats. Ce qui est couvert par principe, c’est le dommage accidentel et soudain ; ce qui est discuté, c’est la cause. L’assureur distingue trois situations : la toiture endommagée par un événement climatique violent, qui relève aussi de la garantie tempête ; la toiture usée par le temps, où l’assureur paie les conséquences intérieures mais refuse la réfection du toit lui-même ; et le défaut d’entretien caractérisé, où l’assureur tente d’opposer une exclusion.
Sur les exclusions, la loi fixe une règle de lecture stricte qui profite à l’assuré : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. » (article L113-1 du Code des assurances). Une clause qui exclurait par principe tout dégât des eaux provenant de la toiture serait trop générale pour être opposée ; l’assureur doit viser une hypothèse précise et bornée, par exemple le défaut d’entretien avéré de la couverture. Et la limite absolue ne bouge pas : « Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. » (même article). Le bailleur qui aurait sciemment laissé une toiture percée se dégrader pendant des années sans intervenir prend le risque de voir son propre assureur lui opposer sa faute, tandis que le locataire de bonne foi, qui a signalé les premières traces par écrit, reste indemnisable par sa propre police pour ses biens.
Sur les sommes, trois mécanismes réduisent l’indemnité, et chacun se contrôle. La franchise contractuelle, d’abord, reste à la charge de l’assuré : elle figure aux conditions particulières et doit avoir été portée à la connaissance du souscripteur. La vétusté, ensuite, s’applique aux biens et parfois aux embellissements selon un barème : un plafond refait il y a vingt ans n’est pas indemnisé comme un plafond neuf, et l’assureur doit produire le barème qu’il applique. Le sous-équipement ou la fausse déclaration, enfin, ne jouent que si l’assureur prouve l’inexactitude des réponses au questionnaire et son incidence. Quand plusieurs assurances sont en jeu, celle du locataire pour le mobilier et celle du bailleur pour l’immeuble, les compagnies règlent entre elles selon leurs conventions, notamment la convention IRSI pour les dégâts des eaux, sans que l’assuré ait à arbitrer leur débat : il appartient à chaque assureur saisi de diligenter l’expertise et de formuler une offre.
L’expertise est le moment décisif du dossier, et l’assuré n’est pas tenu de subir passivement celle de la compagnie. L’expert mandaté par l’assureur constate l’origine de l’infiltration, l’état de la toiture, la chronicité des désordres et chiffre les reprises ; l’assuré assiste à ses opérations, lui remet ses photos datées, ses factures, ses échanges avec le bailleur et peut se faire assister par son propre expert. Quand les conclusions minimisent la cause ou le montant, la contre-expertise amiable s’impose : un expert d’assuré reprend le chiffrage poste par poste, relève les oublis et conteste le taux de vétusté. Le coût de cette contre-expertise reste en principe à la charge de celui qui la demande, sauf prise en charge prévue par une garantie protection juridique, mais il se rentabilise dès que l’écart entre les deux chiffrages dépasse quelques milliers d’euros. Le rapport d’expertise définitif, comme celui du 29 novembre 2023 dans l’affaire parisienne évoquée plus haut, fige l’origine du sinistre : à partir de sa remise, l’assureur qui persiste à nier la garantie plaide contre une pièce technique qu’un juge lira avant ses conclusions.
B. Contester : expertise, médiation et juge, dans quels délais et devant qui
Quand l’offre arrive et qu’elle paraît dérisoire, ou quand le refus arrive et qu’il paraît infondé, la contestation suit un ordre qui ménage les preuves et les délais. La réclamation écrite auprès du service réclamations de l’assureur ouvre la séquence : elle rappelle le numéro de sinistre, conteste point par point l’expertise ou le motif du refus, joint la contre-expertise et les devis, et demande une offre révisée chiffrée. Le refus ou le silence prolongé conduit au médiateur de l’assurance, saisi gratuitement après épuisement des recours internes ; son avis, rendu en quelques mois, ne lie pas les parties mais pèse dans la négociation et éclaire la suite. Parallèlement, le litige contre le bailleur suit sa propre voie : mise en demeure, tentative de conciliation ou de médiation préalable quand elle est requise, puis saisine du juge.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux locatif de l’infiltration se plaide devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, comme dans l’affaire parisienne du 30 mars 2026 : état des lieux d’entrée et de sortie, échanges écrits avec le bailleur et le syndic, photos datées, constats de commissaire de justice et rapport d’expertise composent un dossier qui permet au juge de vérifier la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible. Les spécificités parisiennes renforcent l’exigence : habitat ancien aux toitures de zinc ou d’ardoise, copropriétés où la décision de réfection de toiture suppose un vote et des fonds, loyers dont chaque mois de trouble de jouissance se chiffre. Le locataire demande la condamnation du bailleur aux réparations, la réduction de loyer pour la période d’inhabitabilité partielle et la réparation du trouble de jouissance ; le bailleur qui a fait diligence, convoqué le syndic et avancé les travaux de sauvegarde le démontre pièces à l’appui. Un avocat en bail d’habitation à Paris chiffre ces postes à partir des devis et des loyers quittancés, en distinguant le préjudice matériel déjà expertisé de l’indemnisation du trouble de jouissance qui relève de l’appréciation du juge.
Toute cette mécanique est enfermée dans un délai couperet qu’il ne faut jamais perdre de vue : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » (article L114-1 du Code des assurances). Passés deux ans sans action en justice, l’assureur oppose la prescription et le dossier est clos, même si la fuite continue. Le texte prévoit un tempérament précieux pour les infiltrations lentes : « Toutefois, ce délai ne court : 1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ; 2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. » (même article). La tache apparue derrière une armoire, l’humidité découverte lors de travaux, la fuite de toiture invisible depuis l’appartement : le délai court de la découverte, à charge pour l’assuré de prouver son ignorance antérieure. La réclamation amiable et la médiation n’interrompent pas ce délai ; seule l’assignation en justice, ou la reconnaissance de garantie par l’assureur, le fait. Le réflexe consiste donc à assigner avant l’échéance, quitte à poursuivre la négociation en parallèle.
Le cumul des recours fait la force du dossier bien mené. Le locataire cumule l’indemnité de sa multirisque habitation pour ses biens et la condamnation du bailleur pour le trouble de jouissance et les réparations qui lui incombent ; le bailleur cumule l’indemnité de son assurance propriétaire pour l’immeuble et, en copropriété, l’action contre le syndicat pour la réfection de la toiture. Le jugement parisien du 30 mars 2026 illustre cet empilement : l’assureur verse 2 091,60 euros au titre de la garantie, et le bailleur complète à hauteur du préjudice réel, 3 255,60 euros, plus 1 164 euros et les frais de procédure. Aucun des acteurs ne paie deux fois le même poste, mais chaque poste trouve son payeur : l’assurance pour l’aléa contractuel, le bailleur pour son manquement à l’entretien, la copropriété pour la partie commune défaillante.
Conclusion
L’infiltration de toiture dans un logement loué ne se résume ni à un dégât des eaux ordinaire ni à un conflit de voisinage : elle met en jeu, ensemble, l’obligation du bailleur de délivrer et d’entretenir un logement clos et couvert, l’obligation du locataire d’assurer ses risques et d’entretenir le courant, et l’obligation de chaque assureur d’exécuter sa garantie dans les délais légaux. Le locataire qui signale par écrit dès les premières traces, déclare à sa multirisque habitation dans le délai du contrat, conserve ses preuves et fait chiffrer par un expert indépendant se place en position de force ; le bailleur qui fait réparer la toiture sans attendre le débat sur la charge finale évite la condamnation pour trouble de jouissance prolongé. Quand l’assureur refuse ou minore, la contestation s’appuie sur des textes d’ordre public que les clauses ne peuvent contourner : délai minimal de déclaration de cinq jours ouvrés, déchéance subordonnée à un préjudice prouvé, exclusions enfermées dans une rédaction formelle et limitée, prescription de deux ans comptée de la connaissance du sinistre. C’est l’articulation de ces règles, vérifiée pièce par pièce, qui transforme une infiltration subie en indemnisation obtenue.