Parmi les questions que les bailleurs tapent en ce moment sur Google figurent expulser un locataire de plus de 65 ans, expulser un locataire de 70 ans et loyer impayé que faire propriétaire. La saison explique ce pic : depuis le 1er novembre, la trêve hivernale suspend l’exécution des expulsions jusqu’au 31 mars, et beaucoup de propriétaires se demandent si l’âge avancé de leur locataire leur interdit purement et simplement d’agir quand les loyers ne sont plus payés. La réponse du droit est nuancée, et la confusion est fréquente : la loi protège fortement le locataire âgé contre le congé donné pour reprendre ou vendre le logement, mais cette protection ne couvre pas le défaut de paiement du loyer, qui relève d’une procédure distincte, la clause résolutoire, avec ses propres délais et ses propres verrous. Cet article explique d’abord ce que la protection des plus de 65 ans interdit vraiment au bailleur, décisions de la Cour de cassation à l’appui, puis la voie à suivre quand le locataire âgé ne paie plus, et enfin les délais, la trêve hivernale et les réflexes utiles à Paris et en Île-de-France avant toute reprise des lieux.
I. La protection du locataire de plus de 65 ans vise le congé, pas les loyers impayés
A. Expulser un locataire de plus de 65 ans : ce que l’article 15 III interdit vraiment au bailleur
Le texte qui protège le locataire âgé est le paragraphe III de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. La Cour de cassation en rappelle ainsi la teneur : « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat de location à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067). Deux conditions cumulatives encadrent donc la protection : un âge supérieur à soixante-cinq ans et des ressources annuelles inférieures au plafond applicable aux logements locatifs conventionnés.
Le même arrêt précise la méthode de calcul des ressources, point qui fait chuter de nombreux congés : « Le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067). En l’espèce, la cour d’appel avait retenu les revenus déclarés de décembre 2017 à novembre 2018 pour un congé délivré en décembre 2018, et la Cour de cassation a approuvé ce calcul glissant sur douze mois, adossé à l’avis d’imposition correspondant. Le bailleur qui prépare un congé pour reprise ou pour vente doit donc reconstituer les douze mois précédant la notification, et non se contenter de la dernière année civile, sous peine de voir son congé annulé.
La protection joue pour les deux congés du bailleur : le congé pour reprise afin d’habiter ou de loger un proche, et le congé pour vente. Un arrêt récent l’illustre à propos d’un congé pour reprise à effet en 2021, où la locataire invoquait l’article 15, III : « sauf exceptions tenant à son âge ou à ses revenus, le bailleur ne peut délivrer un congé pour reprise ou pour vente au locataire de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques énoncées à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-12.308 et 24-13.722). Sans offre de relogement répondant à ces exigences géographiques et qualitatives, le congé délivré au locataire protégé est annulé et l’expulsion qui en découlerait est refusée.
Trois conséquences pratiques en découlent pour le bailleur. D’abord, vérifier l’âge et les ressources avant tout congé : passé soixante-cinq ans avec des ressources modestes, le locataire ne peut se voir opposer le non-renouvellement sans relogement. Ensuite, formuler une offre de relogement réelle, correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire et située dans le périmètre légal, faute de quoi le congé tombe. Enfin, dater précisément l’appréciation des ressources au jour de la notification du congé, sur les douze mois qui précèdent, pièces fiscales à l’appui. Mais cette mécanique redoutable ne concerne que le congé. Quand le litige porte sur des loyers impayés, le terrain change entièrement.
B. Loyer impayé d’un locataire âgé : la voie de la clause résolutoire et du commandement de payer
Le défaut de paiement du loyer ne se traite pas par un congé : il emprunte la clause résolutoire stipulée au bail. Comme le rappelle un jugement récent rendu en matière d’impayés locatifs, « Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (TJ Sarreguemines, 2 juil. 2026, RG 25/01854). Le bail doit donc contenir cette clause, et le bailleur doit faire signifier par commissaire de justice un commandement de payer qui la vise : sans ce préalable, aucune résiliation de plein droit ne peut être constatée.
Le délai de deux mois court à compter de la signification du commandement. S’il reste infructueux, le bail est résilié de plein droit à son expiration, et le juge n’a plus qu’à constater cette acquisition : dans l’affaire jugée à Sarreguemines, un commandement signifié le 12 mai 2025 pour 1 702 euros d’arriéré, demeuré sans effet, a conduit le tribunal à constater « que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 juin 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date » (TJ Sarreguemines, 2 juil. 2026, RG 25/01854). Le locataire, même âgé de plus de soixante-cinq ans, devient alors occupant sans droit ni titre, et le tribunal fixe une indemnité d’occupation, en l’espèce mensuelle et indexée comme l’ancien loyer, jusqu’à la libération effective marquée par la remise des clés.
Avant l’audience, deux notifications conditionnent la recevabilité de l’action, et leur omission fait échouer la procédure avant tout débat sur le fond. Toujours selon le même jugement : « En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. » (TJ Sarreguemines, 2 juil. 2026, RG 25/01854). S’y ajoute, pour les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, l’obligation de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant l’assignation, « sous peine d’irrecevabilité de la demande » (TJ Sarreguemines, 2 juil. 2026, RG 25/01854). Ces exigences s’appliquent aux assignations tendant au prononcé comme au constat de la résiliation motivée par une dette locative, ainsi qu’aux demandes additionnelles et reconventionnelles de même objet.
Concrètement, la procédure d’expulsion du locataire pour impayés suit donc un calendrier contraint : commandement de payer visant la clause, signalement à la CCAPEX, attente de deux mois, notification au préfet six semaines avant l’audience, assignation devant le juge des contentieux de la protection, constat de la résiliation, condamnation au paiement de l’arriéré et fixation d’une indemnité d’occupation. L’âge du locataire ne fait pas obstacle à cette chaîne, mais il pèse ensuite sur les délais d’exécution accordés par le juge, comme on va le voir. Pour une vue d’ensemble de la démarche côté bailleur, on peut aussi se reporter au guide Loyer impayé : que faire quand on est propriétaire bailleur, qui détaille les premières diligences avant tout procès.
II. Après le jugement : délais, trêve hivernale et conduite de la procédure à Paris
A. Combien de temps avant la reprise des lieux : commandement de quitter, délais du juge et trêve hivernale
Le jugement qui constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion ne permet pas une reprise immédiate des lieux. Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux (art. L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ce délai de deux mois ne s’applique pas si le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ni lorsque les occupants sont entrés dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (art. L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Pour un locataire âgé présent dans les lieux en vertu d’un bail résilié, sans manoeuvre ni mauvaise foi caractérisée, le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux s’applique donc pleinement, et le juge peut même le réduire ou le supprimer seulement dans les cas prévus par le texte.
Ce commandement de quitter les lieux est un acte strictement encadré : « le commandement d’avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l’article R. 411-1 , la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6 » (art. R. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). L’omission de ces reproductions expose l’acte à la nullité, et avec elle toute la suite de la procédure d’exécution. Le bailleur a donc intérêt à faire vérifier l’acte avant signification : un commandement de quitter annulé fait perdre plusieurs mois, et replace le dossier au point de départ de l’exécution.
Parallèlement, le juge dispose d’un large pouvoir pour accorder des délais à l’occupant : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (art. L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder ces mêmes délais dans les mêmes conditions (art. L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Ce dispositif ne s’applique pas lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues par l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ni lorsque ce dernier est de mauvaise foi (art. L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution).
La durée de ces délais judiciaires est bornée par la loi : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (art. L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Pour les fixer, le juge tient compte de nombreux critères, et l’âge y figure expressément : « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement » (art. L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés (art. L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution). C’est ici, au stade des délais d’exécution, que l’âge avancé du locataire produit ses effets les plus concrets : un occupant de soixante-dix ou quatre-vingts ans, à l’état de santé fragile, qui justifie de recherches de relogement, obtient plus facilement des délais longs, renouvelables dans la limite d’un an par décision.
Deux autres mécanismes peuvent encore allonger le calendrier. D’abord, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, « le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois » (art. L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution). Ensuite, le débiteur peut solliciter du juge des délais de grâce de droit commun : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (art. 1343-5 du code civil), et « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » (art. 1343-5 du code civil). Pendant le délai fixé par le juge, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues (art. 1343-5 du code civil). Pour un locataire âgé aux revenus modestes qui reprend des paiements partiels, ces délais de grâce constituent souvent le véritable enjeu de l’audience : ils suspendent l’exécution et permettent d’apurer progressivement la dette, ce qui peut conduire le bailleur à renoncer à poursuivre l’expulsion.
Enfin, la trêve hivernale bloque l’exécution matérielle pendant cinq mois : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (art. L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (art. L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Pour un bail résilié pour impayés, sans manoeuvre d’intrusion, la trêve s’applique donc intégralement : entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune expulsion matérielle ne peut intervenir sauf relogement assuré. Le sursis porte sur l’exécution, et le régime des délais reste gouverné par les articles L. 412-3, L. 412-4 et L. 412-6 à L. 412-8, comme le rappelle l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation : « Le sursis à l’exécution des décisions d’expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4 , L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution » (art. L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation).
B. À Paris et en Île-de-France : juridiction compétente, pièces à préparer et points d’attention du ressort
À Paris, le contentieux des baux d’habitation relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant au fond sur la résiliation, l’expulsion, l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation. Le dossier parisien doit être construit comme une démonstration comptable et procédurale : contrat de bail avec sa clause résolutoire, décompte précis des loyers et charges impayés mois par mois, commandement de payer signifié visant la clause et resté infructueux deux mois, preuve du signalement à la CCAPEX, preuve de la notification de l’assignation au préfet de Paris au moins six semaines avant l’audience, et dénonciation régulière des actes. Chacune de ces pièces répond à une condition de recevabilité ou de fond rappelée plus haut, et leur absence fait perdre une audience dans un rôle parisien déjà chargé, ce qui reporte la décision de plusieurs mois.
Le calendrier parisien impose une discipline particulière en période de trêve. Puisque aucune expulsion matérielle ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars sauf relogement assuré, le bailleur parisien a intérêt à utiliser ces mois pour consolider la procédure au fond : faire signifier le commandement de payer, saisir la CCAPEX, notifier le préfet, faire juger la résiliation et l’expulsion, puis faire signifier le commandement de quitter les lieux, de sorte que le délai de deux mois et les éventuels délais judiciaires s’écoulent pendant la trêve et que l’exécution devienne possible dès le mois d’avril. À l’inverse, le locataire âgé parisien dispose pendant la trêve d’une fenêtre pour saisir le juge de délais sur le fondement de l’âge, de l’état de santé et des diligences de relogement, pour solliciter des délais de grâce sur le paiement de l’arriéré dans la limite de deux ans, et pour mobiliser les dispositifs d’aide au logement et de prévention des expulsions du département de Paris. Dans les deux cas, l’audience devant le juge des contentieux de la protection reste le moment décisif : c’est là que se jouent la constatation de la clause, les délais de paiement, les délais avant expulsion et l’indemnité d’occupation.
Deux points d’attention propres au ressort méritent d’être soulignés. D’abord, la densité du parc locatif parisien et francilien rend les offres de relogement exigées par l’article 15 III particulièrement difficiles à constituer pour un congé, mais cette difficulté ne concerne que les congés pour reprise ou vente, pas la résiliation pour impayés : confondre les deux régimes conduit soit à tenter un congé voué à l’annulation, soit à renoncer à tort à une action en impayés parfaitement recevable. Ensuite, l’occupant âgé sans droit ni titre après résiliation reste protégé par les délais des articles L. 412-3 et L. 412-4, où l’âge et l’état de santé comptent expressément, et par la trêve hivernale : le bailleur doit intégrer ces délais dans sa décision économique, entre le coût d’une procédure d’expulsion qui s’étire sur plus d’un an et l’acceptation d’un échéancier de paiement garanti. Une négociation encadrée par le juge, avec des échéances réalistes et une clause de reprise de la procédure en cas de nouvel impayé, aboutit souvent à un meilleur résultat financier qu’une exécution forcée différée.
Conclusion
L’âge du locataire ne fait pas obstacle à la sanction des loyers impayés, mais il transforme profondément le déroulement de la procédure. La protection de l’article 15 III, rappelée par la Cour de cassation dans ses arrêts du 24 octobre 2024 et du 2 octobre 2025, interdit au bailleur d’opposer le non-renouvellement au locataire de plus de soixante-cinq ans à ressources modestes sans lui offrir un relogement correspondant à ses besoins, avec des ressources appréciées sur les douze mois précédant le congé. Cette protection vise les congés pour reprise et pour vente : elle ne s’étend pas au défaut de paiement, qui suit la voie de la clause résolutoire de l’article 24, avec un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois, puis une assignation notifiée au préfet six semaines avant l’audience et précédée, pour les bailleurs personnes morales, d’une saisine de la CCAPEX deux mois plus tôt. Une fois la résiliation constatée, l’occupant âgé bénéficie en revanche de tous les délais d’exécution du droit commun : deux mois après le commandement de quitter les lieux, délais judiciaires d’un mois à un an où l’âge et l’état de santé comptent expressément, prorogation de trois mois en cas de dureté exceptionnelle, délais de grâce de deux ans pour le paiement de l’arriéré, et sursis de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. À Paris et en Île-de-France, où les audiences sont lointaines et la trêve fige l’exécution cinq mois par an, la victoire procédurale se prépare en amont : un dossier complet, des notifications faites dans les délais, et une audience où chaque délai sollicité ou contesté est justifié pièces à l’appui.