En pratique des affaires, la signature d’un bail commercial sous seing privé soulève aussitôt la question de son enregistrement (article 739 du Code général des impôts). Si le contrat lie valablement les signataires dès l’accord, son opposabilité aux tiers dépend de sa date certaine (article 1377 du Code civil). Or, lors de la vente des murs, l’acquéreur tente souvent d’écarter un bail non enregistré pour évincer l’exploitant (article 1743 du Code civil). Dès lors, la distinction entre validité du bail et opposabilité aux tiers acquéreurs commande la sécurité du fonds (article L. 145-1 du Code de commerce). À cet égard, la Cour de cassation protège le preneur si l’acquéreur connaissait le bail avant la vente (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.852).
Par ailleurs, le droit fiscal distingue les baux commerciaux à durée limitée et les conventions soumises à enregistrement obligatoire (article 635 du Code général des impôts). Tandis que le bail de neuf ans relève d’un enregistrement volontaire, le bail excédant douze ans exige publication (article 28 du décret du 4 janvier 1955). En conséquence, l’omission de cette publicité foncière rend la durée excédentaire inopposable aux tiers acquéreurs et créanciers (Cass. 3e civ., 14 décembre 2022, n° 21-24.785). Le recours à des avocats en baux commerciaux à Paris sécurise dès la signature l’opposabilité du bail commercial (TJ Saint-Malo, 16 avril 2026, n° 25/00199). Cette étude examine le régime fiscal de l’enregistrement du bail commercial, puis l’opposabilité du bail non enregistré (article 1743 du Code civil).
I. Le régime juridique et fiscal de l’enregistrement du bail commercial et l’acquisition de la date certaine
A. Le caractère facultatif de l’enregistrement du bail commercial de neuf ans et les exceptions soumises à formalité obligatoire
En droit français, la validité d’un bail commercial ne dépend ni d’un acte notarié ni d’un enregistrement (article 1714 du Code civil). En effet, l’article 1714 du Code civil dispose que l’on « peut louer ou par écrit ou verbalement » les immeubles commerciaux. L’article L. 145-1 du Code de commerce soumet au statut tout bail d’immeuble où un fonds est exploité, sans imposer de formalisme fiscal. Le juge rappelle « qu’un contrat de bail, ou un avenant à ce même contrat » peut rester verbal (TJ Valence, 14 août 2025, n° 23/03318). Il demeure « prouvé par tous moyens dès lors qu’il a reçu un commencement d’exécution » entre les parties (TJ Valence, 14 août 2025, n° 23/03318).
Toutefois, l’absence d’écrit enregistré complique gravement la preuve lorsque l’une des parties dénie l’existence même de la location (article 1715 du Code civil). Selon l’article 1715 du Code civil, « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution », la preuve testimoniale est exclue. Le texte précise que « la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix » (article 1715 du Code civil). En outre, même « si l’exécution d’un bail fait sans écrit peut être prouvée par témoins », l’occupation reste insuffisante (Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 14-15.307). Cette exécution « ne saurait résulter de la simple occupation des lieux » sans accomplissement des obligations locatives (Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 14-15.307).
Les juridictions du fond exigent donc la démonstration rigoureuse d’un accord sur la chose et sur le loyer (CA Rouen, 16 janvier 2025, n° 23/03539). La cour d’appel de Rouen vérifie « si la preuve d’un bail est rapportée » et si le loyer est convenu (CA Rouen, 16 janvier 2025, n° 23/03539). À défaut d’écrit enregistré ou d’accord prouvé, la demande d’indemnisation formée par l’occupant commercial est rejetée (TJ Villefranche-sur-Saône, 9 mars 2026, n° 21/00471). Le tribunal rappelle que l’occupant « doit préalablement prouver l’existence du bail commercial ou dérogatoire » qu’il invoque (TJ Villefranche-sur-Saône, 9 mars 2026, n° 21/00471). Or, le bail se caractérise « par la jouissance d’une chose en contrepartie du paiement d’un prix » convenu (TJ Villefranche-sur-Saône, 9 mars 2026, n° 21/00471).
Sur le plan fiscal, les baux commerciaux sous seing privé de neuf ans sont dispensés d’enregistrement obligatoire (article 739 du Code général des impôts). Les parties présentent volontairement leur contrat au service des impôts des entreprises pour lui conférer une date certaine (article 739 du Code général des impôts). Selon l’article 739 du Code général des impôts, « Les actes constatant des baux à durée limitée d’immeubles, de fonds de commerce » suivent un tarif fixe. Ils « sont assujettis à un droit fixe de 25 € lorsque l’enregistrement en est requis par les parties » (article 739 du Code général des impôts). Une rigoureuse rédaction de contrats commerciaux permet de soumettre immédiatement le bail commercial et ses avenants à cette formalité (article 739 du Code général des impôts).
Par exception, certains baux commerciaux demeurent soumis à une obligation légale d’enregistrement dans un délai d’un mois (article 635 du Code général des impôts). L’article 635 du Code général des impôts énonce que « Doivent être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de leur date » ces contrats. Cette obligation vise d’abord « Les actes des notaires à l’exception de ceux visés à l’article 636 » du code (article 635 du Code général des impôts). Elle frappe aussi « Les actes portant mutation de jouissance à vie ou à durée illimitée de biens immeubles » (article 635 du Code général des impôts). Dès lors, tout bail commercial notarié ou consenti pour une durée illimitée doit impérativement être présenté à l’enregistrement (article 635 du Code général des impôts).
Au surplus, une obligation de publicité foncière s’impose lorsque la durée du bail commercial excède douze années (article 28 du décret du 4 janvier 1955). La durée minimale est fixée à neuf ans par l’article L. 145-4 du Code de commerce, mais certains baux stipulent plus de douze ans. Or, l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 exige que soient « obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière » ces baux. Cette formalité vise tout « Bail pour une durée de plus de douze années » conclu entre vifs (article 28 du décret du 4 janvier 1955). Elle frappe aussi toute « quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus » (article 28 du décret du 4 janvier 1955).
La Cour de cassation distingue nettement le défaut de publicité foncière de la nullité du bail commercial (Cass. 3e civ., 14 décembre 2022, n° 21-24.785). Dans son arrêt du 14 décembre 2022, elle précise la sanction applicable aux baux excédant douze années (Cass. 3e civ., 14 décembre 2022, n° 21-24.785). Elle juge « qu’à défaut de publicité, les baux pour une durée supérieure à douze ans » sont inopposables (Cass. 3e civ., 14 décembre 2022, n° 21-24.785). Ils « ne peuvent pas être opposés aux tiers » ayant acquis et publié des droits concurrents sur l’immeuble (Cass. 3e civ., 14 décembre 2022, n° 21-24.785). En revanche, « l’absence de publicité n’est pas sanctionnée par la nullité de l’acte non publié » entre signataires (TJ Grenoble, 11 mai 2026, n° 24/04850).
B. Les modes légaux d’acquisition de la date certaine sous l’article 1377 du Code civil et la répartition des frais d’acte
Entre le bailleur et le preneur, le bail sous signature privée produit tous ses effets sans enregistrement (article 1372 du Code civil). Aux termes de l’article 1372 du Code civil, « L’acte sous signature privée, reconnu par la partie à laquelle on l’oppose » fait foi. Ce texte précise qu’il fait foi « entre ceux qui l’ont souscrit et à l’égard de leurs héritiers » (article 1372 du Code civil). Toutefois, l’ayant cause à titre particulier, tel l’acquéreur de l’immeuble, demeure un tiers quant à la date (TJ Saint-Malo, 16 avril 2026, n° 25/00199). En effet, « les tiers sont les personnes qui n’ont pas figuré dans l’acte » lors de sa conclusion (TJ Saint-Malo, 16 avril 2026, n° 25/00199).
Pour protéger les tiers contre toute antidate frauduleuse, la loi énumère limitativement trois modes d’acquisition de date certaine (article 1377 du Code civil). L’article 1377 du Code civil dispose que « L’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été enregistré ». Cette date s’acquiert aussi « du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique » (article 1377 du Code civil). L’enregistrement volontaire du bail auprès du service des impôts constitue donc le moyen le plus sûr d’antériorité (article 739 du Code général des impôts). À défaut d’enregistrement, le juge vérifie strictement si l’un des deux autres événements légaux est survenu avant la vente (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-16.051).
Un arrêt de la troisième chambre civile illustre l’acquisition de la date certaine par le décès d’un signataire (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-16.051). Dans ce litige, l’acquéreur contestait un bail sous signature privée signé par le gérant décédé de la bailleresse (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-16.051). La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des règles gouvernant la date certaine des écrits (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-16.051). Elle retient « que le bail avait acquis date certaine du jour de la mort » du signataire avant la vente (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-16.051). En revanche, pour une société, l’absence de radiation ou d’enregistrement laisse le bail sans date certaine envers l’adjudicataire (TJ Versailles, 5 juillet 2024, n° 24/00087).
Le troisième procédé légal réside dans le constat de la substance du bail dans un acte authentique (article 1377 du Code civil). Lorsque l’acte notarié de vente relate la substance du bail commercial en cours, celui-ci acquiert date certaine (article 1377 du Code civil). À l’inverse, le tribunal judiciaire de Strasbourg écarte tout acte sous seing privé dépourvu de constatation authentique (TJ Strasbourg, 2 juin 2026, n° 25/02557). Le juge relève qu’il n’est pas établi que l’écrit « ait acquis date certaine » envers les tiers (TJ Strasbourg, 2 juin 2026, n° 25/02557). Cette inopposabilité s’impose « en particulier faute d’avoir été enregistré, ni repris dans un acte authentique » avant le litige (TJ Strasbourg, 2 juin 2026, n° 25/02557).
La date certaine règle également le conflit entre deux preneurs titulaires de baux successifs sur le même local (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 22-17.070). Le 12 septembre 2024, la Cour de cassation a départagé deux locataires disposant de titres concurrents (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 22-17.070). Elle juge que « le bail ayant acquis le premier date certaine est opposable au locataire » déjà en place (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 22-17.070). Cette priorité joue contre l’occupant doté « d’un titre antérieur n’ayant pas date certaine » (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 22-17.070). Le 4 septembre 2025, elle précise que le second bail « n’est pas nul » mais « seulement inopposable » au premier (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 24-14.019).
En outre, lorsque le bail impose un acte authentique pour toute cession ultérieure, cette clause oblige le preneur (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372). L’article L. 145-16 du Code de commerce prohibe l’interdiction absolue de céder le bail, mais les clauses formelles restent valables (TJ Thionville, 18 novembre 2025, n° 25/00088). La Cour a ainsi validé « la clause qui imposait au locataire d’établir tout acte de cession » notarié (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372). Faute d’acte authentique, la cession du fonds « comportant cession du droit au bail était inopposable au bailleur » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372). Sans clause notariale, la cession relève du « formalisme de la cession de droit prévue par l’article 1690 du code civil » (TJ Paris, 28 mai 2026, n° 24/04720).
Enfin, l’imputation au preneur des frais d’enregistrement et des charges locatives est strictement encadrée par le statut (article R. 145-35 du Code de commerce). L’article R. 145-35 du Code de commerce énumère les impôts, taxes et honoraires de gestion qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire. Pour toute créance refacturée, le bailleur supporte une obligation rigoureuse de justification et de communication des pièces (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Il doit, « pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » au locataire (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). La Cour rappelle « qu’il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge » des sommes réclamées (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221).
II. L’opposabilité du bail commercial non enregistré ou non publié face à l’acquéreur de l’immeuble et aux tiers
A. La protection du preneur par la connaissance effective du bail avant la vente sous l’article 1743 du Code civil
Lors de la vente des murs, l’opposabilité du bail commercial à l’acquéreur relève du principe posé par l’article 1743 du Code civil. Ce texte dispose que « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser » le locataire titulaire d’un titre opposable (article 1743 du Code civil). Cette interdiction d’expulser protège « le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » (article 1743 du Code civil). Pris à la lettre, ce texte priverait d’effet envers l’acquéreur tout bail commercial sous seing privé non enregistré (TJ Versailles, 5 juillet 2024, n° 24/00087). L’appui d’un avocat en contentieux de la vente immobilière permet alors de sécuriser les baux en cours lors de la cession (article 1743 du Code civil).
Toutefois, la Cour de cassation écarte l’exigence de date certaine lorsque l’acquéreur connaissait l’existence du bail avant la vente (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.852). Le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a réaffirmé ce principe d’opposabilité du bail commercial (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.852). Le « bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.852). La Cour retient aussi que « le bail est opposable à l’acquéreur qui en a eu connaissance avant la vente » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922). Dès lors, l’acquéreur informé ne peut pas invoquer le défaut d’enregistrement fiscal pour évincer sans indemnité le commerçant (CA Caen, 12 février 2026, n° 23/01519).
Les cours d’appel appliquent fermement cette règle contre les acquéreurs qui prétendent ignorer une exploitation commerciale manifeste (CA Caen, 12 février 2026, n° 23/01519). Le 12 février 2026, la cour d’appel de Caen a statué sur un bail commercial dépourvu d’enregistrement fiscal (CA Caen, 12 février 2026, n° 23/01519). Elle juge que « même si le bail n’a pas acquis date certaine », le preneur peut l’opposer au nouveau propriétaire (CA Caen, 12 février 2026, n° 23/01519). Ce bail demeure opposable « dans le cas où ce dernier connaissait, lors de son acquisition, l’existence de ce bail » (CA Caen, 12 février 2026, n° 23/01519). Par ailleurs, « Le défaut de publication d’un acte » de mutation est sans effet sur la validité d’un congé (Cass. 3e civ., 23 mars 2011, n° 10-12.162).
La preuve de la connaissance préalable du bail non enregistré par l’acquéreur se déduit des mentions de l’acte de vente (TJ Paris, 3 décembre 2025, n° 25/03976). Le tribunal judiciaire de Paris rappelle que le bail sans date certaine lie l’acquéreur informé lors de son achat (TJ Paris, 3 décembre 2025, n° 25/03976). Tel est le cas lorsque « l’acte de vente mentionne que le vendeur a remis à l’acquéreur les baux en cours » (TJ Paris, 3 décembre 2025, n° 25/03976). La perception directe des loyers après la vente confirme également l’acceptation sans réserve de la situation locative existante (TJ Paris, 3 décembre 2025, n° 25/03976). En revanche, les déclarations unilatérales du vendeur dans l’acte de vente ne préjudicient pas aux droits du locataire (TJ Paris, 3 décembre 2025, n° 25/03976).
À l’inverse, lorsque l’acquéreur ignorait légitimement l’existence d’un avenant sous seing privé non enregistré, l’inopposabilité retrouve toute sa rigueur (TJ Saint-Malo, 16 avril 2026, n° 25/00199). Le 16 avril 2026, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a écarté un avenant occulte diminuant le loyer commercial (TJ Saint-Malo, 16 avril 2026, n° 25/00199). L’acquéreur « a la qualité de tiers tant au regard du contrat de bail du 19 juin 2017 » (TJ Saint-Malo, 16 avril 2026, n° 25/00199). Faute d’enregistrement ou de mention dans l’acte d’acquisition, cet avenant réducteur de loyer est déclaré inopposable au nouveau bailleur (TJ Saint-Malo, 16 avril 2026, n° 25/00199). Le locataire qui omet d’enregistrer un avenant allégeant ses obligations financières s’expose donc au retour immédiat aux conditions initiales (TJ Saint-Malo, 16 avril 2026, n° 25/00199).
Un contentieux fréquent concerne l’opposabilité du bail commercial non enregistré lors d’une saisie immobilière suivie d’adjudication (Cass. 2e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794). Selon l’article L. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution, « Les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables ». Ils demeurent inopposables « au créancier poursuivant comme à l’acquéreur » afin de protéger la valeur de l’immeuble saisi (article L. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution). Toutefois, le 16 janvier 2025, la deuxième chambre civile a fait prévaloir la connaissance effective de l’adjudicataire (Cass. 2e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794). Elle juge que le bail « est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication » (Cass. 2e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794).
La Cour oblige ainsi les juges à vérifier si les enchérisseurs connaissaient l’existence du bail avant l’enchère (Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n° 15-10.595). Le juge doit rechercher « si les adjudicataires n’avaient pas eu connaissance de l’existence du bail avant l’adjudication » (Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n° 15-10.595). Cette information résulte notamment de l’annexion du bail commercial au cahier des conditions de vente déposé au greffe (CA Chambéry, 19 juin 2025, n° 22/01811). Néanmoins, le créancier poursuivant conserve « un intérêt manifeste et légitime à contester l’existence du bail litigieux » avant la vente (CA Chambéry, 19 juin 2025, n° 22/01811). De même, un bail non enregistré consenti par une société non propriétaire demeure inopposable à l’adjudicataire de l’immeuble (TJ Versailles, 5 juillet 2024, n° 24/00087).
B. Les conséquences patrimoniales sur le droit au renouvellement, l’indemnité d’éviction, les cessions et les charges
Lorsque le bail commercial est opposable à l’acquéreur, le preneur conserve intégralement sa propriété commerciale et son droit au renouvellement (article L. 145-14 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser au locataire évincé une indemnité dite d’éviction. Cette protection est d’ordre public, car l’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrites les stipulations faisant échec au droit au renouvellement. Un congé offrant le renouvellement « à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix » vaut refus (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872). Il « doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » pour le preneur (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872).
La vente de l’immeuble après la délivrance d’un congé pose la question cruciale du débiteur de l’indemnité d’éviction (TJ Paris, 26 février 2026, n° 22/15369). Le 26 février 2026, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé la règle gouvernant la charge de cette indemnité (TJ Paris, 26 février 2026, n° 22/15369). Ainsi, « la vente d’un immeuble ne décharge pas l’ancien propriétaire qui a donné congé de son obligation » (TJ Paris, 26 février 2026, n° 22/15369). En effet, « l’indemnité d’éviction constitue une dette personnelle à la charge du bailleur ayant refusé le renouvellement du bail » (TJ Paris, 26 février 2026, n° 22/15369). Néanmoins, le preneur conserve le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement complet en vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce.
Toutefois, l’acte notarié de vente prévoit souvent que l’acquéreur supportera la charge financière de l’indemnité d’éviction due au locataire (Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 06-19.237). La Cour de cassation précise l’effet juridique d’une telle stipulation au profit du preneur commercial évincé (Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 06-19.237). « La clause d’un acte de vente prévoyant que l’acquéreur s’oblige à prendre à sa charge » l’éviction profite au preneur (Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 06-19.237). Cette clause « s’analyse en une délégation imparfaite de paiement autorisant le preneur à agir directement contre le délégué » (Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 06-19.237). Un avocat en résiliation de bail à Paris permet d’assigner vendeur et acquéreur pour garantir le paiement de l’éviction (Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 06-19.237).
Pour préserver ses droits face au vendeur ou à l’acquéreur, le locataire doit respecter le délai de prescription biennale (article L. 145-60 du Code de commerce). Aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux « se prescrivent par deux ans ». Le 12 février 2026, la troisième chambre civile a précisé le point de départ de ce délai biennal (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382). Elle juge que « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire » dépend du congé délivré (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382). En effet, cette prescription biennale « court à compter de la date d’effet du congé » délivré au preneur (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382).
Parallèlement, la vente des murs ne prive pas le locataire du droit de réclamer au vendeur la restitution d’indus (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922). La Cour de cassation a ainsi réglé le sort des sommes indûment payées avant la vente (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922). Elle juge « que le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922). Cette action couvre les versements « effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente » de l’immeuble (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922). Le vendeur ne peut pas opposer au preneur « une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922).
Enfin, lorsque l’inopposabilité affecte la cession du fonds faute d’acte notarié ou de signification, la garantie s’applique (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.822). Selon l’article 1690 du Code civil, « Le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur ». Si le bailleur dénie au cessionnaire la qualité de locataire pour inopposabilité, le cédant lui doit garantie (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.822). Il « ne peut obtenir du cessionnaire évincé le remboursement des loyers et indemnités d’occupation qu’il a payés au bailleur » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.822). Des avocats en cession de fonds de commerce à Paris sécurisent l’enregistrement et la signification rendant la cession opposable au bailleur (article 1690 du Code civil).
Conclusion
En définitive, si l’enregistrement fiscal du bail commercial sous seing privé de neuf ans reste facultatif, son intérêt probatoire est majeur (article 739 du Code général des impôts). Au tarif fixe de vingt-cinq euros, cette formalité confère aussitôt date certaine au bail et à ses avenants (article 1377 du Code civil). En revanche, les baux commerciaux notariés doivent impérativement être enregistrés dans le délai d’un mois suivant leur signature (article 635 du Code général des impôts). De même, tout bail commercial conclu pour plus de douze années requiert une publication au service de la publicité foncière (article 28 du décret du 4 janvier 1955). À défaut de publication, la durée excédant douze ans est inopposable à l’acquéreur et aux créanciers hypothécaires (Cass. 3e civ., 14 décembre 2022, n° 21-24.785).
Face à l’acquéreur des murs ou à l’adjudicataire, le titulaire d’un bail non enregistré bénéficie toutefois d’une protection jurisprudentielle ferme (article 1743 du Code civil). La Cour de cassation juge en effet que le bail sans date certaine lie l’acquéreur informé avant la vente (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.852). Cette opposabilité sauvegarde le droit au renouvellement du preneur ainsi que son droit à une indemnité d’éviction (article L. 145-14 du Code de commerce). Le commerçant évincé doit alors agir dans le délai de prescription de deux ans suivant l’effet du congé (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382). L’enregistrement systématique des baux et avenants sous signature privée demeure ainsi la meilleure garantie de sécurité du fonds (article 1377 du Code civil).