Lorsqu’un chemin de passage traverse une propriété depuis plusieurs décennies, son tracé finit souvent par entrer en conflit avec l’évolution des lieux, la division parcellaire ou les projets de rénovation et de construction envisagés par le propriétaire du terrain traversé. L’actualité juridique du début du mois de novembre 2026, marquée par la publication et le commentaire, le 5 et le 6 novembre 2026, par la revue spécialisée La Quotidienne des Éditions Francis Lefebvre ainsi que par le portail Actu Juridique Immobilier, d’un arrêt de section rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.283, publié au Bulletin), éclaire d’un jour décisif les conditions dans lesquelles le propriétaire du fonds servant peut imposer la modification de l’assiette d’une servitude conventionnelle de passage sans recueillir l’accord du propriétaire du fonds dominant ni du syndicat des copropriétaires bénéficiaire.
La question soumise à la haute juridiction touche au cœur de la vie immobilière quotidienne des propriétaires de maisons individuelles, des lots de copropriété horizontale et des terrains en cours de restructuration. Un propriétaire qui acquiert ou détient un fonds grevé d’une servitude de passage ancienne et qui décide d’engager un projet d’aménagement ou de construction peut-il se prévaloir de la gêne née de son propre projet pour déplacer l’assiette du chemin, ou se heurte-t-il à l’objection selon laquelle nul ne saurait invoquer une contrainte qu’il a lui-même provoquée en modifiant l’affectation de son terrain ? De même, lorsque le nouveau tracé proposé au voisin ou à la copropriété dominante emprunte une voirie nouvellement créée qui allonge la distance à parcourir jusqu’aux carrefours giratoires tout en sécurisant le débouché sur la voie publique, la condition légale d’équivalence de commodité posée par l’article 701 du code civil est-elle remplie ?
En répondant par l’affirmative à ces deux interrogations, la troisième chambre civile rappelle que le droit de passage garantit la desserte du fonds dominant vers la voie publique, mais ne confère pas à son titulaire un droit acquis au maintien perpétuel d’un tracé devenu incompatible avec la valorisation rationnelle du fonds assujetti. Aucune responsabilité ni aucune modification d’assiette ne s’opère toutefois de plein droit sans vérification concrète des lieux : chaque configuration parcellaire demeure gouvernée par les titres notariés applicables, les prescriptions d’urbanisme locales et l’appréciation souveraine des juridictions du fond. L’analyse détaillée de cet arrêt du 1er octobre 2026, replacé dans la lignée des décisions récentes de la Cour de cassation sur l’assiette des servitudes, permet de préciser les conditions substantielles du déplacement de la servitude (I) avant d’examiner la méthode d’appréciation de la commodité du nouveau tracé et le cadre procédural qui s’impose aux propriétaires et aux copropriétés (II).
I. La reconnaissance de la gêne sérieuse née d’un projet d’exploitation ou de construction sur le fonds servant
A. Le principe de fixité de l’assiette de la servitude et la dérogation légale de l’article 701, alinéa 3, du code civil
Le régime des servitudes foncières repose en droit français sur un équilibre strict entre la préservation de l’utilité due au fonds dominant et la sauvegarde des prérogatives attachées à la propriété du fonds servant. Lorsqu’une servitude de passage résulte d’une convention notariée ou d’un acte de division parcellaire, le titre constitutif détermine en principe l’emplacement précis, la largeur et les modalités d’exercice du droit de passage. Du côté du bénéficiaire de la servitude, l’article 702 du code civil dispose expressément que « celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ». Réciproquement, du côté du propriétaire du terrain traversé, les deux premiers alinéas de l’article 701 du code civil énoncent que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode » et qu’« ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée ».
Cette règle d’immutabilité de l’assignation primitive protège le propriétaire ou les copropriétaires du fonds dominant contre toute entrave arbitraire : le débiteur de la servitude ne saurait rétrécir le passage, édifier un ouvrage empiétant sur l’emprise conventionnelle, poser une clôture qui empêche la circulation prévue au titre ou détourner de son propre chef le chemin vers une bande de terrain boueuse, pentue ou impraticable. Pour autant, les rédacteurs du code civil ont refusé de figer à jamais l’aménagement foncier des propriétés grevées. Comme un titre de servitude se transmet de génération en génération avec les parcelles qu’il concerne, le tracé tracé à une époque rurale ou peu dense peut, plusieurs décennies plus tard, traverser le cœur même d’une unité foncière constructible et paralyser toute évolution du bien.
C’est précisément pour prévenir cette stérilisation économique et matérielle des terrains assujettis que le troisième alinéa de l’article 701 du code civil apporte un tempérament fondamental au principe de fixité en prévoyant que « si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ». La structure même de ce texte révèle qu’il ne s’agit pas d’une simple faculté de négociation laissée au bon vouloir du voisin bénéficiaire : dès lors que les deux conditions légales cumulatives sont réunies, à savoir le caractère devenu plus onéreux de l’implantation d’origine ou l’empêchement d’accomplir des réparations avantageuses d’une part, et l’offre d’un nouvel emplacement aussi commode d’autre part, le propriétaire du fonds dominant ne peut légalement opposer un refus.
Encore faut-il distinguer selon le fondement juridique du passage. Lorsque le passage est exercé au titre de la servitude légale d’enclave prévue par l’article 682 du code civil, qui permet au propriétaire dont le fonds n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante de réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant contre une indemnité proportionnée au dommage occasionné, son tracé initial obéit aux critères de l’article 683 du code civil, selon lequel le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, tout en étant fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. En outre, aux termes de l’article 685 du code civil, l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu, et l’action en indemnité prévue par l’article 682 du code civil est prescriptible, tandis que le passage peut être continué quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable. En présence d’une servitude conventionnelle établie par titre notarié, c’est en revanche sur le terrain exclusif de l’article 701, alinéa 3, du code civil que se noue le débat relatif au déplacement de l’assiette, ce qui conduit fréquemment les propriétaires concernés à solliciter l’analyse d’un avocat en droit des servitudes immobilières afin de vérifier la portée exacte des actes anciens.
B. L’apport de l’arrêt du 1er octobre 2026 (n° 25-13.283) : la gêne sérieuse issue de la volonté de modifier l’exploitation du fonds servant
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.283), une servitude conventionnelle de passage avait été constituée par acte notarié du 20 février 1970 afin de permettre à six parcelles, devenues par la suite la propriété d’un syndicat des copropriétaires et de plusieurs copropriétaires, de rejoindre la voie publique en traversant des parcelles voisines. Plus de quarante ans après la signature de l’acte constitutif, le propriétaire actuel de l’une des parcelles grevées et de terrains contigus avait obtenu un permis de démolir et d’aménager portant sur la création d’une zone d’activités comprenant jusqu’à trente et un lots sur une surface constructible de 68 546 mètres carrés. Estimant que le tracé historique de la servitude traversait de part en part l’un des macrolots du projet et compromettait la réalisation de l’opération autorisée, le propriétaire du fonds servant avait assigné le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires du fonds dominant devant le juge judiciaire afin d’être autorisé à déplacer l’assiette du passage.
Pour résister à cette demande et critiquer l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 18 décembre 2024 qui avait ordonné le déplacement de la servitude, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires développaient une argumentation juridique particulièrement structurée autour de la lettre de l’article 701, alinéa 3, du code civil. Ils soutenaient, en premier lieu, que la gêne invoquée par le propriétaire du fonds servant provenait uniquement de sa décision unilatérale d’aménager un terrain qu’il savait pourtant grevé d’une servitude depuis 1970, de sorte que cette contrainte volontairement créée ne pouvait caractériser un accroissement de l’onérosité de l’assignation primitive. Ils faisaient valoir, en deuxième lieu, que l’édification de constructions nouvelles dans le cadre d’un permis d’aménager ne pouvait être assimilée aux « réparations avantageuses » visées par le texte légal. Ils ajoutaient, en troisième lieu, que les prescriptions de sécurité routière et d’accès négociées avec la commune dans le cadre du permis d’aménager étaient étrangères à la servitude préexistante.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation écarte intégralement cette lecture restrictive et formule un principe d’une grande netteté. Après avoir rappelé au point 7 les termes de l’article 701 du code civil, la Cour juge au point 8 de son arrêt : « Dès lors, lorsque l’assignation primitive de la servitude de passage grevant son fonds lui occasionne une gêne sérieuse, laquelle peut résulter de sa volonté de modifier les modalités d’exploitation de son fonds, le propriétaire du fonds servant peut offrir au propriétaire du fonds dominant, qui ne peut le refuser, un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits. » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.283).
Cette motivation marque une clarification majeure pour l’ensemble du droit immobilier et du droit des biens. D’une part, la Cour de cassation traduit la condition légale tenant au fait que l’assignation primitive est devenue « plus onéreuse » ou empêche des « réparations avantageuses » par le critère synthétique et opératoire de la « gêne sérieuse » occasionnée au propriétaire du fonds servant. D’autre part, et surtout, elle affirme expressément que cette gêne sérieuse « peut résulter de sa volonté de modifier les modalités d’exploitation de son fonds ». Autrement dit, le propriétaire du fonds dominant ne peut pas opposer au propriétaire du terrain grevé le fait que l’incompatibilité du tracé initial procède d’un projet nouveau d’aménagement, de division, d’extension ou de construction décidé par le propriétaire du fonds servant, ni le fait que ce dernier connaissait l’existence de la servitude lors de l’acquisition du bien.
Pour autant, la haute juridiction ne consacre nullement un droit discrétionnaire au déplacement pour simple convenance personnelle. La gêne alléguée doit présenter un caractère sérieux, objectif et matériellement démontré devant les juges du fond. En l’espèce, la Cour de cassation relève aux points 9, 10 et 11 de sa décision que la cour d’appel avait constaté que le maintien de l’assiette initiale de la servitude conduirait à couper les lots concernés en deux, ce qui engendrerait des complications concrètes d’utilisation et de gestion pour les occupants des fonds, et que la diminution des capacités de constructibilité au regard des règles du plan local d’urbanisme impliquait une perte financière avérée. C’est au vu de ces éléments objectifs que les juges du fond ont pu souverainement retenir l’existence d’une gêne sérieuse. Cette jurisprudence fait écho, dans un contexte différent, à l’arrêt du 18 janvier 2023 dans lequel la troisième chambre civile avait également admis que l’assignation primitive était devenue plus onéreuse en raison du changement de destination du fonds dominant ayant intensifié les passages de véhicules et de piétons à proximité immédiate de l’habitation du propriétaire du fonds servant (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 22-10.700, publié au Bulletin). Qu’elle provienne de l’intensification de la fréquentation subie à proximité du logement ou d’un projet sérieux de valorisation et de construction sur le terrain grevé, la gêne substantielle ouvre ainsi droit à l’application de l’article 701, alinéa 3, du code civil.
II. L’appréciation de la commodité équivalente du nouveau tracé et le cadre procédural du déplacement
A. Le contrôle de l’équivalence de commodité : entre allongement du parcours, sécurité de l’accès et conformité réglementaire
La démonstration d’une gêne sérieuse affectant le fonds servant ne constitue que le premier volet du mécanisme dérogatoire de l’article 701, alinéa 3, du code civil. Pour que le déplacement de l’assiette s’impose au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires du fonds dominant, le propriétaire du terrain assujetti doit impérativement lui offrir « un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits ». C’est sur ce second terrain que se concentrent, en pratique, les contestations techniques les plus vives entre voisins, chacun comparant la longueur, la largeur, le revêtement, la déclivité, les courbes et la sécurité du tracé historique avec ceux du nouvel itinéraire proposé.
Dans le pourvoi ayant conduit à l’arrêt du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.283), le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires du fonds dominant soutenaient, au titre de leur second moyen de cassation, que la nouvelle assiette proposée était nécessairement moins commode que l’ancienne. Ils faisaient valoir que le nouveau tracé traversait la zone nouvellement aménagée, plus fréquentée, et que l’interdiction de tourner à gauche imposée par le plan de circulation obligeait les usagers à emprunter des carrefours giratoires, entraînant ainsi un allongement des distances à parcourir et des contraintes de fluidité du trafic. Selon les demandeurs au pourvoi, la présence d’un revêtement neuf, de carrefours aménagés et d’un éclairage public ne pouvait compenser l’allongement du trajet imposé aux habitants de la copropriété dominante.
La troisième chambre civile rejette cet argument par une motivation particulièrement instructive au point 14 de son arrêt : « Ayant retenu que le nouveau tracé proposé ne présentait aucun inconvénient réel pour les propriétaires du fonds dominant, pour être rectiligne et rejoindre directement la voirie nouvellement réalisée dans la zone aménagée, qu’il permettait un accès mieux sécurisé à la voie publique que l’ancien chemin de servitude, compte tenu de l’interdiction de tourner à gauche imposée pour des raisons de sécurité et de régulation du trafic, la cour d’appel en a souverainement déduit que la nouvelle assiette proposée, en dépit d’un allongement possible des parcours pour rejoindre l’un ou l’autre des giratoires créés, ne rendait pas plus incommode l’usage de la servitude, dont l’objet essentiel était d’offrir un accès à la voie publique. » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.283).
Trois enseignements majeurs se dégagent de cette solution, également mise en perspective par les observations publiées le 5 et le 6 novembre 2026 par La Quotidienne des Éditions Francis Lefebvre et Actu Juridique Immobilier. Premièrement, la Cour de cassation rappelle que l’appréciation de la commodité équivalente s’effectue au regard de « l’objet essentiel » de la servitude de passage, qui est d’assurer un accès effectif et sûr à la voie publique, et non de garantir un itinéraire strictement identique au mètre près. Deuxièmement, un léger allongement du parcours lié au raccordement sur des giratoires de voirie ne suffit pas à caractériser une moindre commodité lorsque le nouveau tracé est rectiligne, revêtu, éclairé et offre une sécurité routière supérieure à celle de l’ancien débouché. Troisièmement, la comparaison repose sur un bilan global et concret des avantages et des contraintes respectifs des deux tracés, comme la Cour de cassation l’avait déjà jugé dans son arrêt du 18 janvier 2023 en approuvant une cour d’appel d’avoir procédé « par une comparaison des tracés des deux passages discutés pour en dégager les avantages et contraintes respectifs » afin d’en déduire souverainement qu’ils présentaient une commodité équivalente (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 22-10.700).
En revanche, le contrôle de la Cour de cassation redevient implacable lorsque la nouvelle assiette proposée par le propriétaire du fonds servant méconnaît une norme impérative de sécurité ou d’urbanisme. Par un arrêt publié au Bulletin du 25 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-16.920, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait refusé d’ordonner le rétablissement d’une servitude déplacée sur un tracé présentant une pente supérieure à 20 % en zone rouge d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles d’incendie de forêt, au motif que l’ancienne assiette n’était pas non plus conforme aux règles de largeur de ce plan. La haute juridiction a cassé cette décision au visa de l’article 701, alinéa 3, du code civil en jugeant : « En statuant ainsi, alors que si le propriétaire entend transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée, il ne peut proposer comme nouvelle assiette qu’un endroit aussi commode et ne peut donc méconnaître les prescriptions d’un plan de prévention des risques naturels, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-16.920). Ainsi, tandis que le respect des prescriptions de sécurité d’un permis d’aménager conforte la commodité du nouveau tracé (arrêt du 1er octobre 2026), la violation d’un plan de prévention des risques naturels exclut par principe que le nouveau passage puisse être jugé aussi commode que l’ancien (arrêt du 25 janvier 2024).
B. Interdiction du déplacement unilatéral par voie de fait, prise en charge des frais et défense des droits en copropriété
L’affirmation selon laquelle l’accord du propriétaire du fonds dominant n’est pas requis lorsque les conditions de l’article 701, alinéa 3, du code civil sont réunies ne doit jamais être confondue avec un permis de se faire justice à soi-même. En l’absence d’accord amiable formalisé par acte authentique notarié et publié au service de la publicité foncière, le propriétaire du fonds servant qui souhaite modifier l’emplacement du chemin de passage doit impérativement saisir le tribunal judiciaire afin de faire constater la gêne sérieuse et la commodité équivalente du tracé de substitution. S’il modifie l’état des lieux de manière unilatérale en condamnant le passage existant avant toute décision judiciaire, il s’expose à une action en rétablissement de l’assiette primitive sous astreinte et à des dommages et intérêts en cas de préjudice de jouissance démontré.
Que se passe-t-il toutefois lorsqu’un propriétaire de fonds servant, après avoir malencontreusement déplacé le passage sans autorisation préalable et avoir été condamné en première instance à remettre les lieux dans leur état d’origine, exécute cette condamnation et rétablit le passage primitif avant de demander au juge d’ordonner le déplacement sur le fondement de l’article 701, alinéa 3, du code civil ? La troisième chambre civile a tranché cette difficulté procédurale majeure dans son arrêt du 18 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 22-10.700), en énonçant au point 5 : « La cour d’appel a, d’abord, énoncé à bon droit, que la modification, sans accord des propriétaires du fonds dominant et sans autorisation judiciaire, de l’assiette d’une servitude de passage n’interdisait pas aux propriétaires du fonds servant d’invoquer les dispositions de l’article 701, alinéa 3, du code civil, dès lors que l’assiette d’origine du passage avait été rétablie. » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 22-10.700). Une voie de fait initiale ne prive donc pas définitivement le propriétaire du fonds assujetti du bénéfice de l’article 701, alinéa 3, du code civil, mais l’admission de sa demande suppose qu’il ait au préalable intégralement rétabli l’assiette d’origine afin que le débat judiciaire s’engage dans le respect des droits du fonds dominant (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 22-10.700).
Sur le plan financier et matériel, la distinction entre l’entretien courant de la servitude et son déplacement demandé par le fonds servant doit être rigoureusement observée. Dans le cours normal de la servitude, l’article 697 du code civil prévoit que « celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver », et l’article 698 du code civil précise que « ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire ». En revanche, lorsque le déplacement de l’assiette est sollicité par le propriétaire du fonds servant dans son propre intérêt par application de l’article 701, alinéa 3, du code civil, l’intégralité des coûts d’aménagement de la nouvelle assiette (terrassement, empierrement, enrobé, déplacement de portail, busage, signalisation) ainsi que les frais d’intervention du géomètre-expert et de publication de la décision ou de l’acte modificatif au fichier immobilier incombent exclusivement au propriétaire du fonds servant qui offre le nouveau passage, comme l’illustre d’ailleurs le dispositif de l’arrêt d’appel validé par la Cour de cassation le 18 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 22-10.700).
Enfin, lorsque le fonds dominant ou le fonds servant appartient à une copropriété ou fait l’objet d’une division en plusieurs lots, deux règles complémentaires doivent guider l’action des propriétaires et des syndics. D’une part, en cas de division du fonds dominant, l’article 700 du code civil dispose que « si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée » et ajoute qu’« ainsi, par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit ». D’autre part, comme le montre l’arrêt du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.283) où l’action en déplacement de la servitude était dirigée à la fois contre le syndicat des copropriétaires et contre les copropriétaires titulaires des lots desservis, l’articulation des prérogatives du syndicat et des droits individuels des copropriétaires appelle une vigilance particulière en droit de la copropriété. La constitution d’un dossier technique étayé par un plan de géomètre-expert, un constat de commissaire de justice et, le cas échéant, une mesure d’instruction confiée à un technicien avec l’appui d’un avocat en expertise bâtiment et immobilière ou d’un cabinet d’avocats en droit immobilier demeure déterminante, tant pour le propriétaire du fonds servant qui entend faire valider un nouveau tracé que pour le propriétaire du fonds dominant qui entend démontrer l’incommodité réelle ou la non-conformité réglementaire du passage de substitution.
Conclusion
Par son arrêt publié au Bulletin du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.283), mis en lumière par la presse juridique spécialisée des 5 et 6 novembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation consacre une lecture pragmatique et équilibrée de l’article 701, alinéa 3, du code civil. Le propriétaire d’un terrain grevé d’une servitude conventionnelle de passage est fondé à solliciter en justice le déplacement de l’assiette du chemin dès lors que le maintien du tracé initial lui occasionne une gêne sérieuse, quand bien même cette gêne résulterait de sa propre volonté de modifier les modalités d’exploitation de son fonds et d’y réaliser un projet d’aménagement ou de construction réduisant la constructibilité des lots en cas de maintien de l’emprise d’origine.
Ce droit au déplacement demeure néanmoins encadré par de solides garanties au profit du fonds dominant : le propriétaire du fonds servant ne peut jamais modifier les lieux par voie de fait sans accord ou décision de justice préalable (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 22-10.700), et le nouveau tracé qu’il propose à ses frais doit respecter les prescriptions des plans de prévention des risques naturels (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-16.920) tout en offrant un accès à la voie publique aussi commode et sécurisé que l’assignation primitive. L’analyse préalable des titres constitutifs, des contraintes d’urbanisme et de la configuration matérielle des accès reste dès lors indispensable avant toute transformation d’un fonds grevé ou toute contestation d’un nouveau tracé de servitude, seuls les contrats signés et l’appréciation souveraine des juridictions saisies permettant de trancher chaque situation particulière.