Le plafond de la salle de bain s’effondre un dimanche soir, l’eau ruisselle dans le salon et l’expert mandaté par l’assurance parle de trois semaines de travaux pendant lesquelles l’appartement restera inhabitable. La question qui se pose dans la nuit n’est pas théorique : où dormir, qui paie l’hôtel, faut-il continuer à payer le loyer et comment éviter que l’assureur ne retienne la moitié de la facture au titre de la franchise ou d’une clause obscure. Chaque année, des milliers de foyers découvrent qu’un dégât des eaux ne se résume pas à une tache au plafond : lorsque le logement devient inhabitable, le sinistre ouvre un second dossier, celui du relogement et du loyer, régi par des textes précis et une jurisprudence fournie. Cet article répond dans l’ordre où les difficultés arrivent : sécuriser les preuves et déclarer le sinistre dans le délai légal, faire payer l’hébergement par la bonne garantie du contrat d’assurance, rappeler au bailleur ses obligations sans lui demander ce que la loi ne lui impose pas, puis obtenir la diminution du loyer et l’indemnisation du trouble de jouissance.
I. Le relogement pendant les travaux : ce que l’assurance peut payer et ce que le bailleur ne doit pas
La première erreur consiste à adresser toutes les demandes au même interlocuteur. L’hébergement provisoire relève d’abord du contrat d’assurance, tandis que le bailleur reste tenu de délivrer un logement en état et d’y faire les travaux : deux régimes distincts, qu’il faut activer en parallèle.
A. La garantie relogement de l’assurance habitation : une clause à activer vite et par écrit
Dès la découverte du sinistre, la priorité matérielle va à la limitation des dégâts : couper l’arrivée d’eau, protéger les meubles, photographier chaque pièce, conserver les factures des premières dépenses et faire établir si possible un constat par commissaire de justice. Ces pièces serviront à l’expertise et, plus tard, au juge si l’indemnisation est contestée. Du côté juridique, le réflexe est la déclaration. L’article L113-2 du code des assurances dispose que l’assuré est obligé « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. » (article L113-2 du code des assurances). Le même article ajoute une protection essentielle : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Autrement dit, le contrat fixe le délai de déclaration, souvent cinq jours ouvrés, mais il ne peut pas imposer moins. La sanction d’une déclaration tardive mérite d’être lue sans panique : « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » L’assureur qui invoque la forclusion doit donc démontrer un préjudice concret, et la déchéance reste inapplicable lorsque le retard résulte d’un cas fortuit ou de force majeure. En pratique, la déclaration part en lettre recommandée, doublée d’un appel ou d’un courriel pour obtenir un numéro de dossier, avec les photos et la description des désordres.
Une fois le dossier ouvert, il faut distinguer deux garanties que les assurés confondent souvent. La garantie dégâts des eaux indemnise les dommages matériels : peintures, sols, mobilier, remise en état. L’hébergement provisoire relève d’une autre stipulation, selon les contrats appelée garantie relogement, frais d’hébergement, frais annexes ou prise en charge des frais de relogement. Cette garantie n’est jamais acquise de plein droit : elle dépend du contrat souscrit, de ses plafonds exprimés en nombre de nuitées ou en montant, et de ses conditions, au premier rang desquelles le caractère inhabitable du logement constaté par l’expert. Le tribunal judiciaire de Marseille l’a illustré dans un litige où une locataire avait quitté son logement après un dégât des eaux venu de l’appartement du dessus, sans obtenir de solution de relogement durable, tandis qu’une expertise amiable était organisée par l’assureur (tribunal judiciaire de Marseille, 2 juillet 2026, RG 23/04066). Dans cette affaire, le constat dressé plusieurs mois après l’expertise démontrait la persistance des désordres, et les travaux n’avaient commencé que bien plus tard : la chronologie documentée a pesé dans l’indemnisation. La leçon opérationnelle est claire : avant d’engager des frais d’hôtel ou de location meublée, demander par écrit à l’assureur la prise en charge au titre de la garantie d’hébergement, transmettre les devis et l’attestation d’inhabitabilité, et ne jamais partir du principe qu’un remboursement interviendra sans accord préalable. Les nuits d’hôtel payées sans validation restent le premier poste de litige.
La franchise mérite un paragraphe à part, car elle constitue la première déception des assurés au moment du règlement. Chaque contrat d’assurance habitation stipule une franchise, somme qui reste à la charge de l’assuré sur chaque sinistre, parfois doublée d’un plafond spécifique pour la garantie d’hébergement. La franchise de la garantie dégâts des eaux et celle de la garantie relogement peuvent se cumuler lorsque le contrat les prévoit séparément, et l’assureur les déduit du remboursement des nuits d’hôtel comme du coût des réparations. Lorsque le sinistre engage la responsabilité d’un tiers identifié, le voisin du dessus ou le syndicat des copropriétaires, la franchise avancée peut être réclamée contre ce responsable dans le cadre du recours, au même titre que la part des préjudices restée sans indemnisation. Cette action suit le régime de la responsabilité civile de droit commun et suppose, là encore, des preuves : le rapport d’expertise imputant l’origine de la fuite, les factures acquittées et la démonstration que les sommes réclamées correspondent bien à la part non couverte par les garanties. En copropriété, le syndic qui tarde à réparer une canalisation commune après plusieurs signalements écrits expose le syndicat des copropriétaires à supporter ces reliquats, outre l’indemnisation du trouble de jouissance subi par l’occupant du lot sinistré.
L’expertise constitue l’étape décisive. L’expert mandaté par l’assureur décrit les causes, chiffre les reprises et se prononce, directement ou non, sur l’habitabilité. L’assuré assiste à l’expertise, présente ses pièces, fait noter ses observations au rapport et conserve une copie de tout document signé. Si le chiffrage paraît bas ou si l’inhabitabilité est niée, la contre-expertise par un expert choisi par l’assuré reste possible, à ses frais avancés dans un premier temps, le coût pouvant ensuite être discuté dans le cadre du règlement global ou du procès. Les lecteurs confrontés à cette situation trouveront le mode d’emploi détaillé de la désignation et du coût de l’expert dans notre dossier consacré à la contre-expertise en assurance habitation. Enfin, le calendrier juridique ne s’arrête pas au règlement amiable : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » (article L114-1 du code des assurances). Deux ans pour agir contre l’assureur, point de départ fixé au jour où l’assuré a connu le sinistre : une offre insatisfaisante reçue dix-huit mois après le dégât des eaux ne laisse que quelques mois pour saisir le tribunal ou interrompre la prescription.
B. Le bailleur n’a pas à fournir un autre logement, sauf arrêté de péril ou d’insalubrité
Beaucoup de locataires exigent de leur bailleur un relogement à l’hôtel aux frais du propriétaire : cette demande se heurte au droit positif. Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et d’en assurer la jouissance paisible, pas de fournir un logement de remplacement pendant les travaux, sauf stipulation expresse du bail, ce qui reste rare. L’article 1719 du code civil énonce que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » (article 1719 du code civil), notamment « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’obligation porte donc sur la remise en état et la fin du trouble, pas sur l’hébergement provisoire. Le tribunal judiciaire de Marseille a rappelé avec netteté l’étendue de cette garantie : « L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu d’une obligation continue de délivrance et d’assurer une jouissance paisible au locataire. » (tribunal judiciaire de Marseille, 2 juillet 2026, RG 23/04066). Le même jugement ajoute que « Le bailleur est tenu de cette garantie y compris si l’origine du trouble de jouissance consiste en un dégât des eaux provenant d’un fond voisin. » Le locataire victime d’infiltrations venues de chez le voisin du dessus n’a donc pas à subir les renvois de responsabilité entre le bailleur et le voisin : le bailleur doit agir pour faire cesser le trouble, quitte à se retourner ensuite contre l’auteur des désordres.
La seule hypothèse où un relogement obligatoire pèse sur le propriétaire relève des polices de l’habitat indigne. L’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. » (article L521-1 du code de la construction et de l’habitation). Ce mécanisme s’applique dans le cadre des arrêtés de mise en sécurité, de traitement de l’insalubrité ou d’interdiction d’habiter pris par le maire ou le préfet. Un dégât des eaux classique, même avec trois semaines de travaux, n’entre pas dans ce régime sauf si l’état du logement conduit l’autorité publique à prononcer une telle mesure. Hors de ce cas, la marche à suivre contre le bailleur est une mise en demeure de faire cesser le trouble et de réaliser les travaux, par lettre recommandée avec accusé de réception décrivant les désordres, leurs conséquences sur l’habitabilité et un délai raisonnable d’intervention. Si le bailleur reste inerte, le juge peut être saisi en référé pour ordonner les travaux sous astreinte, et au fond pour la diminution du loyer et l’indemnisation. Les situations de troubles de jouissance locative suivent cette logique : faire constater, mettre en demeure, puis faire trancher.
II. Le loyer et les indemnisations quand le logement est inhabitable : diminution, restitution et recours
Lorsque le logement ne peut plus être habité, même partiellement, le loyer ne se paie plus comme avant. Deux mécanismes se combinent : la diminution du prix prévue par le code civil en cas de destruction partielle, et la réparation du trouble de jouissance, qui peut conduire à la restitution des loyers versés pendant la période inhabitable.
A. La diminution ou la suspension du loyer : l’article 1722 et la jurisprudence sur la destruction partielle
L’article 1722 du code civil vise exactement la situation du logement partiellement détruit : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » (article 1722 du code civil). Le texte s’applique aux baux d’habitation comme aux autres baux, et la jurisprudence l’a mobilisé après des sinistres rendant les lieux partiellement impropres à leur destination. La cour d’appel de Dijon, statuant après un incendie qui avait affecté la cuisine, la zone d’accueil, le stockage et les circulations d’un local, a jugé que « L’application de ces dispositions n’est donc pas limitée au seul cas de la perte totale du local, mais concerne également celui où, compte tenu des circonstances, le preneur se trouve dans l’impossibilité d’exercer son droit de jouissance ou de faire un usage des lieux conforme à leur destination. » (cour d’appel de Dijon, 5 février 2026, RG 24/01465). La cour d’appel de Paris a eu à connaître d’une demande de diminution de loyer calculée au prorata des surfaces restées indemnes après un incendie partiel (cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 3, 20 février 2025, RG 23/06758). Transposée au dégât des eaux, la méthode est la suivante : lorsque la salle de bain est inutilisable ou qu’une pièce est condamnée pendant les travaux, le preneur peut demander une diminution proportionnée à la privation de jouissance, voire la résiliation si le logement est devenu totalement impropre à l’habitation. Le tribunal de Marseille a d’ailleurs retenu que « le fait que la salle de bain soit totalement inutilisable rend inhabitable le bien loué, la salle de bain étant un équipement indispensable » (tribunal judiciaire de Marseille, 2 juillet 2026, RG 23/04066).
Le second levier est la réparation du trouble de jouissance, qui ne se confond pas avec la diminution du prix. Le tribunal judiciaire de Bobigny a jugé que le bailleur reste tenu même lorsqu’il a tout tenté : « le bailleur est tenu de réparer le trouble de jouissance subi par son locataire, même s’il établit avoir effectué les diligences requises pour faire cesser ce trouble » (tribunal judiciaire de Bobigny, 30 juin 2025, RG 24/11812). L’obligation de jouissance paisible s’analyse ainsi en une obligation de résultat, qui ne cède que devant la force majeure ou la faute de la victime. Dans cette affaire d’infiltrations répétées lors de fortes pluies, avec remontées d’eaux usées dans la baignoire et les toilettes, la locataire avait alerté la bailleresse dès le mois d’août 2022 sans qu’aucune diligence de nature à mettre fin à la cause des désordres ne soit entreprise avant son départ, plus de deux ans plus tard : elle sollicitait la restitution de la moitié des loyers versés depuis le début des troubles. Le tribunal rappelle toutefois l’exigence probatoire qui pèse sur le demandeur : « Il appartient au locataire d’établir l’existence des troubles de jouissance qu’il invoque. » Constats de commissaire de justice, constats amiables de dégât des eaux, échanges écrits avec le bailleur, attestations de voisins et photographies datées forment le dossier qui emporte la conviction. Dans le litige marseillais, le tribunal a intégré au trouble de jouissance le remboursement des loyers perçus pendant la période où le logement était inhabitable : la privation totale de la cuisine ou de la salle de bain pendant des mois ne se paie pas au prix fort.
En pratique, le locataire confronté à un logement inhabitable adresse au bailleur une demande écrite de diminution du loyer pour la durée des travaux, proportionnée aux pièces condamnées, et, si le logement est totalement inhabitable, une demande de suspension pure et simple assortie de la prise en charge de l’hébergement par l’assurance. Le paiement d’un loyer réduit doit être documenté comme tel, avec la mention du motif sur chaque virement, pour éviter qu’un arriéré apparent ne fonde un commandement de payer. Si le bailleur refuse, la demande sera portée devant le juge, qui fixera la diminution au vu des constats et de la durée réelle de la privation de jouissance.
B. Se retourner contre le voisin et contester l’offre de l’assureur
Le dégât des eaux venu du dessus ouvre un recours contre le voisin, sur le fondement de la responsabilité du fait des choses et du trouble anormal de voisinage. L’article 1242 du code civil pose le principe : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » (article 1242 du code civil). Une canalisation privative qui fuit, une baignoire qui déborde, un joint défectueux : le gardien de l’installation répond des dommages subis par le voisin du dessous. Lorsque le désordre vient des parties communes de la copropriété, le syndicat des copropriétaires répond sur le même fondement, et le syndic doit être mis en cause pour faire réaliser les réparations communes et transmettre sa propre déclaration à l’assureur de l’immeuble. Si le dommage résulte de la ruine du bâtiment par défaut d’entretien ou vice de construction, l’article 1244 du code civil désigne le responsable : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » (article 1244 du code civil). La recherche de fuite, souvent coûteuse lorsqu’elle impose de sonder murs et sols, suit le régime prévu par les contrats et les conventions applicables entre assureurs : en pratique, chaque devis de recherche doit être soumis aux deux assureurs avant exécution, et le refus de prise en charge se conteste avec l’appui du rapport de l’expert.
Face à l’assureur, la contestation suit un chemin balisé. D’abord, la contradiction de l’expertise : observations écrites au rapport, pièces complémentaires, puis contre-expertise. Ensuite, la réclamation formalisée auprès du service concerné, en rappelant les stipulations de la garantie d’hébergement et les plafonds contractuels. Si le désaccord persiste, la médiation de l’assurance peut être saisie gratuitement, sans interrompre les délais de prescription, puis le tribunal. Contre le voisin ou le syndic, l’action en responsabilité civile se prescrit par cinq ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du code civil). Ce délai court à compter de la connaissance des faits permettant d’agir, ce qui, pour des infiltrations évolutives, impose de dater précisément chaque épisode. La règle d’or reste la même du premier au dernier jour : tout s’écrit, tout se date, tout se chiffre. Le foyer qui photographie, déclare dans le délai contractuel, fait constater l’inhabitabilité, soumet ses devis d’hébergement avant de les payer et conserve chaque échange se donne les moyens d’obtenir le relogement, la diminution du loyer et la réparation de son trouble de jouissance.
Conclusion
Le dégât des eaux qui rend un logement inhabitable se traite sur trois fronts menés ensemble : l’assurance habitation pour l’hébergement provisoire prévu par la garantie de relogement, avec déclaration dans le délai du contrat et accord écrit avant d’engager les frais ; le bailleur pour la remise en état, la diminution du loyer et la réparation du trouble de jouissance, sur le fondement des articles 1719 et 1722 du code civil et de l’obligation continue de délivrance ; le voisin ou la copropriété pour le remboursement des dommages dont ils sont à l’origine. Le bailleur ne doit pas un logement de remplacement hors des procédures de péril et d’insalubrité, mais il ne peut pas non plus percevoir un loyer plein pour un logement inhabitable ni renvoyer le locataire vers le voisin. Chaque délai compte : cinq jours ouvrés au minimum pour déclarer le sinistre, deux ans pour agir contre l’assureur, cinq ans pour agir contre le responsable. Documenter chaque étape transforme un sinistre subi en dossier indemnisé.