Le contentieux de l’annulation des résolutions votées en assemblée générale de copropriétaires repose sur un équilibre procédural étroit entre la sécurité juridique des décisions collectives de l’immeuble et le droit effectif d’accès au juge reconnu à chaque copropriétaire opposant ou défaillant. Par un arrêt publié au Bulletin rendu le 22 octobre 2026 sous le numéro de pourvoi 24-14.202 (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 22 octobre 2026, n° 24-14.202), la haute juridiction tranche deux difficultés procédurales majeures. Elle délimite d’une part le juge compétent pour connaître du recours contre une ordonnance désignant un administrateur provisoire, et fixe d’autre part le point de départ exact du nouveau délai de contestation de deux mois après l’interruption provoquée par une demande d’aide juridictionnelle.
Les faits soumis à la deuxième chambre civile illustrent avec netteté les pièges chronologiques auxquels sont confrontés les justiciables en droit de la copropriété. Dans cette affaire concernant un immeuble parisien, une assemblée générale des copropriétaires s’était tenue le 19 avril 2018 et son procès-verbal avait été notifié le 27 avril 2018 à deux copropriétaires, conformément à l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Souhaitant solliciter l’annulation de cette assemblée générale ainsi que l’indemnisation de divers préjudices contre le syndicat des copropriétaires et les syndics successifs, l’un des deux époux copropriétaires avait déposé une demande d’aide juridictionnelle le 24 mai 2018, soit moins d’un mois après la notification du procès-verbal.
Cette demande d’aide juridictionnelle ayant fait l’objet d’un refus puis d’un recours, la décision confirmant définitivement le rejet de l’aide juridictionnelle a été rendue le 14 décembre 2018 et expédiée par le greffe sous pli recommandé avec demande d’avis de réception (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202). Le pli recommandé a été présenté pour la première fois au domicile du demandeur le 7 janvier 2019, mais n’a été effectivement retiré contre signature que le 15 janvier 2019. Les copropriétaires ont ensuite fait délivrer leur assignation en annulation de l’assemblée générale le 11 mars 2019, soit moins de deux mois après la réception effective du pli, mais plus de deux mois après sa première présentation postale.
En cours d’instance, par une ordonnance du 27 octobre 2020 prise sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, lequel est intervenu volontairement à la procédure. Par un arrêt du 6 septembre 2023, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état ayant déclaré les copropriétaires irrecevables à contester devant lui la désignation de l’administrateur provisoire, et a déclaré irrecevable comme forclose leur demande d’annulation de l’assemblée générale en retenant comme point de départ du délai de deux mois la date de première présentation du courrier de rejet de l’aide juridictionnelle, soit le 7 janvier 2019 (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202).
Saisie par les copropriétaires, la Cour de cassation opère le 22 octobre 2026 un départage rigoureux entre ces deux moyens (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202). Elle rejette le grief relatif à l’administrateur provisoire en réaffirmant l’exclusivité du recours devant le juge ayant procédé à cette désignation, mais prononce une cassation partielle sur la recevabilité de l’action en annulation de l’assemblée générale, faute pour la cour d’appel d’avoir constaté que la décision de rejet de l’aide juridictionnelle avait été portée à la connaissance effective du demandeur avant le 15 janvier 2019. Cet arrêt conduit à étudier l’architecture stricte du délai de forclusion de deux mois et l’autonomie procédurale de l’administration provisoire (I), puis le mécanisme interruptif de l’aide juridictionnelle et le point de départ du nouveau délai à la réception effective du rejet (II).
I. L’architecture stricte du délai de forclusion de deux mois et l’autonomie procédurale de l’administration provisoire
A. La rigueur du délai préfix de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et son point de départ lors de la notification du procès-verbal
Aux termes du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de la réunion. Comme le rappelle la fiche pratique publiée par l’administration sur la contestation d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, seul un copropriétaire ayant voté contre une résolution adoptée ou en faveur d’une résolution rejetée, ou n’ayant été ni présent ni représenté ni votant par correspondance, a qualité pour saisir le tribunal judiciaire.
La vérification de cette qualité d’opposant ou de défaillant s’opère au regard du procès-verbal et de la feuille de présence. Ainsi que l’expose l’Agence nationale pour l’information sur le logement dans son étude consacrée au déroulement de l’assemblée générale de copropriété, la feuille de présence recense les personnes présentes physiquement, les copropriétaires ayant voté par correspondance ainsi que les participants par visioconférence, et constitue une annexe essentielle du procès-verbal. Depuis la loi ELAN, les formulaires de vote par correspondance sans sens précis de vote ou exprimant une abstention sont assimilés à des votes défavorables, tout comme les votes par correspondance portant sur des résolutions ayant évolué de manière substantielle à l’issue des débats (fiche ANIL sur le déroulement de l’assemblée générale).
Lors d’une contestation d’assemblée générale de copropriété, le point de départ du délai de deux mois dépend du mode de notification du procès-verbal. Sous l’empire de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa version antérieure à juillet 2020, les notifications étaient faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et faisaient courir le délai à compter du lendemain du jour de la première présentation au domicile du destinataire. Depuis le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, l’article 64 du décret du 17 mars 1967 érige la voie électronique en principe, tandis que l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967 régit la lettre recommandée postale demandée par le copropriétaire en maintenant le point de départ au lendemain de la première présentation du pli.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé la rigueur de cette règle dans un arrêt du 16 avril 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 avril 2026, n° 24-18.842), où un copropriétaire soutenait que le délai de deux mois ne devait courir qu’à compter du retrait effectif du pli recommandé au bureau de poste. La haute juridiction écarte cet argument : « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842).
Ce n’est qu’en l’absence de notification régulière du procès-verbal que s’applique la prescription quinquennale prévue au premier alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, comme le mentionne la documentation administrative relative aux recours en copropriété. En revanche, une fois le délai de deux mois expiré, la forclusion interdit de contester les résolutions votées, même à l’occasion d’un litige portant sur les charges de copropriété ou sur des travaux en copropriété. Ainsi, par un arrêt du 12 janvier 2022 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 janvier 2022, n° 20-20.363), la Cour de cassation a jugé : « En statuant ainsi, alors qu’après expiration du délai de deux mois précité, les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges, le tribunal a violé le texte susvisé. » (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 20-20.363).
De même, par un arrêt publié du 18 juin 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 juin 2026, n° 24-19.231), la troisième chambre civile a précisé que l’annulation en cascade d’une assemblée générale convoquée par un syndic dont la désignation a été rétroactivement annulée reste enfermée dans ce délai de deux mois : « Il en résulte que le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231).
B. L’irrecevabilité de la contestation incidente de l’ordonnance désignant l’administrateur provisoire devant le juge de la mise en état
Aux termes du I de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat et lui confier tous les pouvoirs du syndic ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale. Dans l’espèce tranchée le 22 octobre 2026 (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202), le président du tribunal judiciaire de Paris avait désigné un administrateur provisoire par ordonnance du 27 octobre 2020, et les époux demandeurs avaient saisi le juge de la mise en état, dans l’instance en annulation de l’assemblée générale du 19 avril 2018, pour contester la régularité et l’opposabilité de cette ordonnance.
Les copropriétaires soutenaient que l’ordonnance désignant l’administrateur provisoire ne leur avait pas été communiquée dans le mois de son prononcé conformément à l’article 62-5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et qu’ils demeuraient dès lors recevables à soulever par voie d’exception devant le juge de la mise en état l’inopposabilité de cette désignation (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202). Or, l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 et l’article 496, alinéa 2, du code de procédure civile prévoient que lorsqu’il s’agit d’une ordonnance sur requête, tout intéressé peut en référer au juge ayant rendu l’ordonnance dans le délai de deux mois à compter de sa publication.
Ce recours en rétractation obéit à une compétence d’attribution exclusive que la deuxième chambre civile consacre au point 7 de son arrêt du 22 octobre 2026 : « Les copropriétaires ne peuvent former un recours contre l’ordonnance de désignation d’un administrateur provisoire, fondée sur l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, que devant le juge qui a procédé à cette désignation. » (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202). Ainsi, même une irrégularité de la communication prévue par l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 ne transfère pas au juge de la mise en état d’une autre instance le pouvoir d’apprécier la validité de l’ordonnance présidentielle.
Ce cloisonnement procédural rejoint la solution retenue par la troisième chambre civile dans un arrêt du 7 mai 2025 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 mai 2025, n° 23-14.728) à propos d’un copropriétaire qui sollicitait pour la première fois en appel l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic afin de faire rejeter une demande en paiement de charges : « En statuant ainsi, alors que la demande d’annulation de l’assemblée générale tenue le 15 juillet 2019 n’était pas seulement un moyen de défense, mais une prétention, qui, ne tendant qu’à établir le défaut de représentation régulière du syndicat des copropriétaires devant la cour d’appel, ne pouvait entraîner que l’interruption de l’instance, sans permettre d’écarter la demande en paiement de ce syndicat engagée le 25 avril 2014 en exécution d’assemblées générales antérieures à cette date, et par des motifs, dès lors, impropres à caractériser la survenance d’un fait nouveau en lien avec les prétentions formulées en première instance, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-14.728).
II. L’interruption du délai de deux mois par la demande d’aide juridictionnelle et le point de départ du nouveau délai à la réception effective du rejet
A. Le mécanisme interruptif de l’aide juridictionnelle et la portée de l’acte introductif d’instance sur la forclusion
Bien que le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 soit un délai de forclusion, il est interrompu par le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle formée avant son expiration. Comme le rappelle la fiche officielle relative à la contestation d’une décision d’assemblée générale, la procédure devant le tribunal judiciaire impose la constitution d’avocat. À l’époque des faits de l’arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202), l’effet interruptif relevait de l’article 38 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 ; il est aujourd’hui régi en des termes équivalents par l’article 43 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 dans sa rédaction en vigueur depuis le 13 juin 2026.
Selon l’article 43 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020, l’action est réputée intentée dans le délai si la demande d’aide juridictionnelle est adressée ou déposée au bureau d’aide juridictionnelle avant l’expiration dudit délai et si la demande en justice est introduite dans un nouveau délai de même durée à compter soit de la notification de la décision d’admission provisoire (1°), soit de la notification de la décision constatant la caducité (2°), soit de la date à laquelle le demandeur ne peut plus contester la décision d’admission ou de rejet ou, en cas de recours, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée (3°), soit enfin, en cas d’admission, de la date plus tardive à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné (4°). Ce même article précise qu’une nouvelle demande d’aide juridictionnelle ayant le même objet après un rejet n’interrompt pas une seconde fois le délai (article 43 du décret du 28 décembre 2020).
Une fois l’assignation délivrée dans le nouveau délai de deux mois, l’interruption de la forclusion attachée à l’acte introductif d’instance couvre également les demandes subsidiaires virtuellement comprises dans la demande principale. Par un arrêt publié du 4 juillet 2024 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juillet 2024, n° 22-24.060), la Cour de cassation a ainsi censuré au visa de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 une cour d’appel qui avait déclaré forclose une demande subsidiaire d’annulation de résolutions particulières présentée après une assignation en annulation intégrale de l’assemblée générale : « En statuant ainsi, alors qu’une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-24.060).
B. La distinction décisive entre première présentation et réception effective de la notification du rejet de l’aide juridictionnelle
Le cœur de l’apport de l’arrêt du 22 octobre 2026 (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202) réside dans la confrontation entre deux régimes de notification postale que la cour d’appel de Paris avait confondus. Dans cette affaire, l’ordonnance du 14 décembre 2018 confirmant sur recours le rejet de la demande d’aide juridictionnelle avait été notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception présentée le 7 janvier 2019 au domicile des époux copropriétaires, puis retirée contre signature de l’avis de réception le 15 janvier 2019, avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2019.
Pour déclarer l’action irrecevable comme forclose, la cour d’appel de Paris avait retenu que le délai de contestation de deux mois, interrompu par la demande d’aide juridictionnelle du 24 mai 2018, avait recommencé à courir dès le 7 janvier 2019, date de première présentation de la lettre recommandée notifiant le rejet du recours, et avait expiré le 7 mars 2019 (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202). En raisonnant ainsi, les juges du fond avaient transposé à la notification d’une décision relative à l’aide juridictionnelle la règle dérogatoire propre au droit de la copropriété qui figure à l’article 64 ancien du décret du 17 mars 1967 (devenu l’article 64-1 du même décret).
Or, la règle de la première présentation posée par l’article 64-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne régit que les notifications prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application, telles que la notification du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ne s’applique pas à la notification par le greffe d’une décision relative à l’aide juridictionnelle, laquelle obéit aux règles générales des articles 668 et 669 du code de procédure civile (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202). Selon l’article 668 du code de procédure civile, la date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre, que l’article 669, alinéa 3, définit comme celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.
En combinant l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’article 38 du décret du 19 décembre 1991 (repris à l’article 43 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020) et les articles 668 et 669, alinéa 3, du code de procédure civile, la deuxième chambre civile juge que le délai d’action recommence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée notifiant la décision définitive rejetant la demande d’aide juridictionnelle : « En statuant ainsi, en faisant courir le délai d’action de M. et Mme [X] à une date à laquelle la décision définitive de rejet de la demande d’aide juridictionnelle n’avait pas été portée à la connaissance de M. [X], la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202). Le pli n’ayant été remis contre signature que le 15 janvier 2019, l’assignation délivrée le 11 mars 2019 était recevable.
Conclusion
Par son arrêt publié du 22 octobre 2026 (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 22 octobre 2026, n° 24-14.202), la Cour de cassation apporte une double clarification essentielle au contentieux de la copropriété. Sur le terrain de la compétence, elle rappelle que l’ordonnance présidentielle désignant un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 ne peut être contestée que devant le juge qui a procédé à cette désignation, à l’exclusion de toute exception soulevée devant le juge de la mise en état saisi d’une action en annulation d’assemblée générale.
Sur le terrain de la forclusion édictée par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’arrêt trace une frontière nette entre la notification du procès-verbal d’assemblée générale, soumise à la règle de la première présentation postale (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842), et la notification de la décision définitive de rejet de l’aide juridictionnelle, régie par les articles 668 et 669 du code de procédure civile ainsi que par l’article 43 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. Le nouveau délai de deux mois ne commence ainsi à courir qu’à la date de réception effective de la lettre recommandée portant le rejet de l’aide juridictionnelle à la connaissance du demandeur (Cass. 2e civ., 22 octobre 2026, n° 24-14.202).