Vous avez construit sans permis, ou en dépassant ce que le permis autorisait, et les années ont passé. Le voisin menace de signaler la construction à la mairie, ou la mairie vient de refuser votre demande de régularisation. Deux questions se posent alors, et elles ne doivent pas être confondues : l’administration peut-elle encore vous poursuivre et faire démolir, et peut-elle refuser de régulariser au motif que la construction initiale était irrégulière ? La réponse tient en deux délais de nature différente. Sur le plan pénal, l’action publique se prescrit par six ans à compter de l’achèvement des travaux, en application de l’article 8 du code de procédure pénale, qui dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise » (art. 8 du code de procédure pénale). Sur le plan administratif, une construction achevée depuis plus de dix ans ne peut en principe plus se voir opposer sa propre irrégularité initiale dans le cadre d’une demande de permis ou d’une déclaration préalable, en application de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, aux termes duquel « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme » (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme). Mais chacun de ces deux délais obéit à ses conditions propres, et la construction réalisée sans aucun permis alors qu’il était requis reste exclue du bouclier décennal. Cet article explique comment ces délais se calculent, comment l’achèvement se prouve, et quelle stratégie adopter face à un refus de régularisation, y compris à Paris et en Île-de-France.
I. L’action pénale se prescrit par six ans à compter de l’achèvement des travaux
Construire sans permis, ou en méconnaissance du permis obtenu, constitue un délit puni par l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, qui vise « Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable » (art. L. 480-4 du code de l’urbanisme). L’amende encourue va de 1 200 euros à 6 000 euros par mètre carré de surface construite dans le cas d’une construction de surface de plancher, et peut atteindre 300 000 euros dans les autres cas, en application du même article (art. L. 480-4 du code de l’urbanisme). En cas de récidive, un emprisonnement de six mois peut en outre être prononcé, toujours en application de l’article L. 480-4 (art. L. 480-4 du code de l’urbanisme). Ces peines peuvent viser l’utilisateur du sol, le bénéficiaire des travaux, l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne responsable de leur exécution, comme le prévoit le même texte (art. L. 480-4 du code de l’urbanisme). Face à une telle menace, la prescription de l’action publique est souvent le premier moyen de défense invoqué. Encore faut-il savoir à partir de quand se compte le délai de six ans prévu par l’article 8 du code de procédure pénale, dont le texte dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise » (art. 8 du code de procédure pénale).
A. Un délit continu : le délai de six ans ne court qu’une fois le chantier terminé
Le délit de construction sans permis ou non conforme ne se commet pas en un jour. La Cour de cassation juge de manière constante qu’il s’agit d’une infraction continue, qui s’accomplit pendant tout le temps où les travaux sont exécutés. Dans un arrêt publié au Bulletin du 18 mai 1994, la chambre criminelle a ainsi jugé que « le délit prévu à l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme s’accomplit pendant tout le temps où les travaux sont exécutés […] sa perpétration s’étend jusqu’à l’achèvement des travaux » (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557). Le délai de prescription de l’action publique, aujourd’hui de six ans en application de l’article 8 du code de procédure pénale qui dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise » (art. 8 du code de procédure pénale), ne commence donc à courir qu’à compter de la date d’achèvement des travaux, comme l’a confirmé la chambre criminelle le 17 septembre 2002 en retenant que « la prescription de l’action publique ne commence à courir qu’à compter de la date d’achèvement des travaux […] qu’elle n’est pas divisible en fonction de chaque partie de la construction achevée » (Cass. crim., 17 sept. 2002, n° 01-86.438). Concrètement, tant que le chantier se poursuit, même par à-coups et sur plusieurs années, le délai ne court pas, et chaque reprise de travaux peut en différer le point de départ, puisque la prescription n’est pas divisible par tranche de construction achevée (Cass. crim., 17 sept. 2002, n° 01-86.438).
La notion d’achèvement est donc décisive, et elle s’apprécie strictement. L’achèvement s’entend du moment où l’immeuble est en état d’être affecté à l’usage auquel il est destiné, comme l’a rappelé la cour d’appel dans l’affaire jugée le 18 mai 1994 (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557). Surtout, la Cour de cassation a précisé dans ce même arrêt « qu’il n’importe que les travaux restant à exécuter ne soient pas, par eux-mêmes, subordonnés à l’obtention d’un permis de construire » (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557). Dans cette affaire, le gros œuvre était terminé depuis 1986, mais le prévenu avait lui-même déclaré en 1990 qu’il lui restait des travaux de construction à réaliser, et les photographies montraient un revêtement extérieur en pierre inachevé ainsi que des travaux intérieurs de carrelage et de peinture encore à faire : la cour d’appel en avait déduit que l’immeuble à usage d’habitation n’était pas achevé, et la Cour de cassation a validé cette appréciation souveraine des juges du fond (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557). Autrement dit, des finitions manquantes, même non soumises à permis, suffisent à écarter la prescription si l’immeuble n’est pas encore en état d’être occupé conformément à sa destination (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557). À l’inverse, dans l’affaire jugée le 17 septembre 2002, les prévenus soutenaient que leur villa était achevée dès 1988 en produisant une attestation d’architecte, une photographie aérienne et un raccordement électrique, mais la cour d’appel avait relevé que le témoin avait attesté sans disposer personnellement d’aucun renseignement, que la photographie montrait seulement la présence d’un édifice sans renseigner son état d’achèvement, et que la fourniture d’électricité sur un chantier ne prouvait rien, tandis que des constats d’huissier de 1990 et de 1994 montraient une maison encore à l’état de chantier : la prescription n’était donc pas acquise à la date du procès-verbal de 1991, et la Cour de cassation a rejeté les pourvois (Cass. crim., 17 sept. 2002, n° 01-86.438). La leçon pratique est nette : l’achèvement ne se décrète pas, il se démontre par des éléments objectifs et concordants, et les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour l’apprécier (Cass. crim., 17 sept. 2002, n° 01-86.438).
B. Prouver l’achèvement, faire échec aux procès-verbaux et mesurer les peines encourues
En pratique, la date d’achèvement se prouve par tous moyens : déclaration d’achèvement des travaux déposée en mairie, constats d’huissier, photographies datées, factures d’entreprises, attestations circonstanciées, raccordements définitifs aux réseaux. Mais attention au piège symétrique : ce sont souvent les propres déclarations du constructeur qui permettent de dater l’achèvement. Dans l’affaire de 1994, c’est l’audition du prévenu par la gendarmerie, reconnaissant qu’il lui restait des travaux de construction à réaliser, qui a ancré la non-achèvement (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557). Dans l’affaire de 2002, c’est la fiche fiscale remplie par le prévenu lui-même, mentionnant une construction édifiée en 1990, qui a contredit sa thèse d’un achèvement en 1988 (Cass. crim., 17 sept. 2002, n° 01-86.438). Avant de répondre à une convocation ou de remplir un formulaire fiscal, mesurez donc chaque date que vous écrivez : elle pourra servir de point de départ au calcul du délai de six ans prévu par l’article 8 du code de procédure pénale, qui dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise » (art. 8 du code de procédure pénale).
Face à vous, les procès-verbaux des agents ont un poids particulier. L’article L. 480-1 du code de l’urbanisme prévoit que les infractions sont constatées par les officiers et agents de police judiciaire ainsi que par les fonctionnaires et agents commissionnés et assermentés, et que « Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire » (art. L. 480-1 du code de l’urbanisme). Contester un procès-verbal est donc possible, mais c’est à vous d’apporter la preuve contraire, par des éléments précis et datés. Surtout, des procès-verbaux dressés pendant que le chantier est encore en cours empêchent la prescription d’être acquise, puisque le délai de six ans prévu par l’article 8 du code de procédure pénale, qui dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise » (art. 8 du code de procédure pénale), n’a pas encore commencé à courir : dans l’affaire de 2002, les procès-verbaux de 1991 et de 1993 constataient des travaux en cours et non conformes, et la cour d’appel en a déduit qu’à la date du premier procès-verbal la construction n’était pas achevée depuis plus de trois ans, délai alors applicable, de sorte que la prescription n’était pas acquise (Cass. crim., 17 sept. 2002, n° 01-86.438). Chaque visite d’un agent en cours de chantier est donc un acte interruptif en pratique, au sens où il constate que le point de départ du délai n’est pas encore atteint, et il relance la discussion sur l’état d’avancement (Cass. crim., 17 sept. 2002, n° 01-86.438).
Si la prescription n’est pas acquise, les sanctions sont lourdes et ne se limitent pas à l’amende. Outre les peines prévues par l’article L. 480-4, qui vont de 1 200 euros à 6 000 euros par mètre carré de surface construite ou 300 000 euros dans les autres cas (art. L. 480-4 du code de l’urbanisme), le tribunal peut ordonner la démolition ou la mise en conformité des ouvrages, et assortir son injonction d’une astreinte pouvant atteindre 500 euros par jour de retard, l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme prévoyant qu’« il peut assortir son injonction d’une astreinte […] par jour de retard » (art. L. 480-7 du code de l’urbanisme). Si l’exécution n’intervient pas dans l’année de l’expiration du délai imparti, le tribunal peut même relever le montant de l’astreinte au-delà du maximum, sur réquisition du ministère public, en application du même article (art. L. 480-7 du code de l’urbanisme). La prescription pénale ne règle donc qu’une partie du problème : même prescrite au pénal, une construction irrégulière reste exposée à l’action civile en démolition pendant dix ans, et à un refus de régularisation dans les conditions que la seconde partie expose.
II. Dix ans après l’achèvement : la régularisation reste étroitement encadrée
Une fois l’action pénale prescrite, beaucoup de propriétaires croient que le temps a tout effacé et qu’une demande de permis régularisera mécaniquement la situation. C’est faux à double titre : d’une part, l’action civile en démolition obéit à son propre délai de dix ans à compter de l’achèvement, l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme prévoyant que « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux » (art. L. 480-14 du code de l’urbanisme) ; d’autre part, la protection décennale contre un refus de régularisation est bordée de sept exceptions qui en excluent précisément les cas les plus courants, à commencer par les constructions édifiées sans aucun permis alors qu’il était requis (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme).
A. Le bouclier de l’article L. 421-9 et ses sept exceptions, dont l’absence totale de permis
Le mécanisme de l’article L. 421-9 est simple dans son principe : lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, l’administration ne peut plus fonder un refus de permis ou une opposition à déclaration préalable sur la seule irrégularité initiale de cette construction, puisque le texte dispose que « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme » (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme). Concrètement, si vous demandez un permis pour agrandir une maison dont l’aile ancienne, achevée il y a quinze ans, dépassait déjà la hauteur autorisée par le plan local d’urbanisme, le maire doit examiner votre projet au regard des règles en vigueur sans retenir cette non-conformité ancienne comme motif de refus, dès lors que le délai de dix ans court depuis l’achèvement de la construction initiale (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme). Et la demande de régularisation elle-même est jugée d’après les règles d’urbanisme en vigueur à la date de la décision administrative, comme l’a jugé le tribunal administratif de Lyon le 7 mai 2026, la demande de régularisation s’appréciant d’après les règles d’urbanisme en vigueur à la date de la décision administrative (TA Lyon, 7 mai 2026, n° 2401100). Autrement dit, une construction devenue conforme entre-temps, par exemple après une modification du plan local d’urbanisme, doit être autorisée, et c’est le droit du jour de la décision qui s’applique (TA Lyon, 7 mai 2026, n° 2401100).
Mais le second alinéa de l’article énumère sept cas dans lesquels cette protection ne joue pas, et il faut les vérifier un par un avant de déposer un dossier (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme). Sont exclus : les constructions exposant usagers ou tiers à un risque de mort, de mutilation ou d’infirmité permanente ; celles visées par une action en démolition déjà engagée sur le fondement de l’article L. 480-13 ; celles situées dans un parc national ou un site classé ; celles édifiées sur le domaine public ; celles réalisées sans aucun permis alors qu’il était requis ; celles situées dans les zones de prévention des risques mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement ; et celles réalisées sans la consignation financière prescrite par l’autorisation d’urbanisme (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme). La cinquième exception est la plus redoutable pour les propriétaires de constructions totalement sans autorisation : « Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis », le bouclier décennal ne s’applique pas (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme). Une maison entière bâtie sans permis là où le permis était obligatoire ne bénéficie donc jamais de l’article L. 421-9, même trente ans après son achèvement (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme). En revanche, une construction réalisée sous un permis partiellement irrégulier, ou soumise à simple déclaration préalable, peut entrer dans le champ de la protection, sous réserve des six autres exceptions (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme).
Le jugement du tribunal administratif de Lyon du 7 mai 2026 illustre parfaitement le jeu d’une autre exception. Des propriétaires demandaient la régularisation d’une piscine construite depuis plus de trente ans, en invoquant précisément l’article L. 421-9, dont le tribunal a rappelé les termes : « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme » (TA Lyon, 7 mai 2026, n° 2401100). Le tribunal a d’abord jugé que l’instruction de leur déclaration comme une création plutôt que comme une régularisation n’avait pas faussé l’appréciation du projet, l’administration devant statuer d’après les règles en vigueur à la date de sa décision (TA Lyon, 7 mai 2026, n° 2401100). Puis il a constaté que la piscine se trouvait dans une zone de risque de mouvements de terrain délimitée par le plan de prévention des risques naturels de la commune, dont le règlement interdisait la construction de piscines : l’exception relative aux zones de prévention des risques faisait donc échec à l’application du premier alinéa de l’article L. 421-9, et la requête a été rejetée (TA Lyon, 7 mai 2026, n° 2401100). Moralité : avant d’invoquer les dix ans, faites vérifier la situation exacte du terrain au regard des plans de prévention des risques, des sites classés et du domaine public, car une seule exception suffit à faire échec à la régularisation (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme).
B. L’action civile en démolition, la stratégie du propriétaire et les points de vigilance à Paris et en Île-de-France
Même lorsque l’action pénale est prescrite par l’effet du délai de six ans prévu par l’article 8 du code de procédure pénale, qui dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise » (art. 8 du code de procédure pénale), la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans l’autorisation exigée ou en méconnaissance de cette autorisation, et cette action civile obéit à son propre délai : l’article L. 480-14 prévoit que « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux » (art. L. 480-14 du code de l’urbanisme). Il existe donc une période, entre six et dix ans après l’achèvement, pendant laquelle le pénal est éteint mais la démolition peut encore être ordonnée par le juge civil, le point de départ des deux délais restant identique, à savoir l’achèvement des travaux (art. L. 480-14 du code de l’urbanisme). Passé dix ans, l’action civile est à son tour prescrite, sous réserve des actes qui auraient pu en interrompre le cours dans les conditions du droit commun, question qui relève de l’appréciation du juge saisi. En revanche, si la construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire bénéficie d’une protection supplémentaire : l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme prévoit que « Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire », le propriétaire « ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative » (art. L. 480-13 du code de l’urbanisme). Autrement dit, avec un permis respecté, la démolition judiciaire suppose d’abord l’annulation du permis par le juge administratif, ce qui sécurise considérablement la situation du propriétaire de bonne foi (art. L. 480-13 du code de l’urbanisme).
La stratégie du propriétaire d’une construction ancienne et irrégulière doit donc suivre un ordre précis. Premièrement, dater l’achèvement avec des preuves objectives, car c’est de cette date que courent à la fois le délai de six ans de l’article 8 du code de procédure pénale, qui dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise » (art. 8 du code de procédure pénale), et le délai de dix ans de l’article L. 480-14, qui prévoit que « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux » (art. L. 480-14 du code de l’urbanisme). Deuxièmement, vérifier si l’une des sept exceptions de l’article L. 421-9 fait obstacle à la régularisation, en particulier l’absence totale de permis là où il était requis, la situation en site classé, sur le domaine public ou en zone de prévention des risques (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme). Troisièmement, déposer une demande de régularisation jugée d’après les règles en vigueur à la date de la décision, et non d’après celles du jour des travaux, comme l’a jugé le tribunal administratif de Lyon, la demande de régularisation s’appréciant d’après les règles d’urbanisme en vigueur à la date de la décision administrative (TA Lyon, 7 mai 2026, n° 2401100). Si le maire refuse en se fondant sur l’irrégularité initiale d’une construction achevée depuis plus de dix ans, alors qu’aucune exception ne s’applique, ce refus peut être contesté devant le tribunal administratif par un recours pour excès de pouvoir, en invoquant la violation de l’article L. 421-9, dont le texte dispose que « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme » (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme).
À Paris et en Île-de-France, trois points méritent une vigilance particulière. D’abord, les protections patrimoniales et environnementales y sont fréquentes : avant d’invoquer l’article L. 421-9, vérifiez systématiquement si le terrain est concerné par un site classé, un parc national ou une zone de prévention des risques, ou s’il appartient au domaine public, car les 3°, 4° et 6° exceptions de l’article ferment alors la voie de la régularisation décennale, l’article prévoyant expressément ces cas d’exclusion (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme). Ensuite, en copropriété parisienne typique, une extension ou une surélévation irrégulière engage aussi la responsabilité envers le syndicat des copropriétaires, indépendamment des délais publics, question qui relève du droit de la copropriété et non du présent article. Enfin, ne confondez pas la prescription avec la péremption du permis : lorsqu’un permis a été obtenu mais que le chantier est interrompu plus d’un an, c’est le régime de la péremption qui s’applique, avec ses propres moyens de constat et de reprise, comme l’explique notre analyse consacrée au chantier du voisin à l’arrêt et à la péremption du permis (notre analyse consacrée au chantier du voisin à l’arrêt et à la péremption du permis). Prescription et péremption n’ont ni le même point de départ, ni les mêmes effets, ni les mêmes juges : la première éteint la répression, la seconde fait tomber une autorisation inutilisée.
En conclusion, la construction sans permis vieillit mal mais ne se rattrape pas par le seul écoulement du temps. Retenez l’essentiel : l’action pénale se prescrit par six ans à compter de l’achèvement des travaux, en application de l’article 8 du code de procédure pénale qui dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise » (art. 8 du code de procédure pénale), l’achèvement s’appréciant strictement comme le moment où l’immeuble peut être affecté à son usage, finitions comprises (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557) ; l’action civile en démolition se prescrit par dix ans à compter du même achèvement, l’article L. 480-14 prévoyant que « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux » (art. L. 480-14 du code de l’urbanisme) ; et la régularisation décennale de l’article L. 421-9, selon laquelle « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme » (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme), ne profite jamais aux constructions édifiées sans aucun permis alors qu’il était requis (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme). Datez l’achèvement, vérifiez les sept exceptions, faites juger votre régularisation d’après le droit en vigueur au jour de la décision (TA Lyon, 7 mai 2026, n° 2401100), et contestez tout refus fondé sur une irrégularité que la loi vous interdit d’opposer.