L’essor de la restauration rapide et de la vente à emporter transforme la négociation du bail commercial (article 1719 du Code civil). Le locataire est tenu « D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée » (article 1728 du Code civil). Or, la frontière entre snack, petite restauration et restauration élaborée suscite un contentieux abondant (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383). Dès lors, l’exploitation d’une cuisine chaude hors des prévisions contractuelles expose le fonds à la résiliation (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 19-26.317). À l’inverse, l’adjonction régulière d’une activité connexe ou complémentaire obéit au formalisme de la déspécialisation partielle (article L. 145-47 du Code de commerce).
Par ailleurs, toute préparation générant des buées ou des odeurs soulève la question du conduit d’extraction (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). À cet égard, le bailleur supporte une obligation continue de délivrer un local conforme pendant le bail (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). En conséquence, le propriétaire autorisant la restauration ou la petite restauration doit délivrer une extraction conforme (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-16.175). Les clauses de livraison « brut de béton » ne permettent pas d’éluder cette obligation essentielle (TJ Clermont-Ferrand, 30 septembre 2026, n° 24/02886). L’accompagnement d’avocats en baux commerciaux à Paris sécurise la rédaction de la clause de destination et des charges techniques (article R. 145-35 du Code de commerce).
Au surplus, la vie financière et l’extinction du bail de restauration rapide obéissent au statut d’ordre public (article L. 145-15 du Code de commerce). D’une part, la fixation du loyer renouvelé ou révisé dépend de la destination et des équipements (article L. 145-33 du Code de commerce). D’autre part, la mise en œuvre de la clause résolutoire suppose un commandement précis et régulier (article L. 145-41 du Code de commerce). Enfin, le refus de renouvellement sans motif légitime ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction (article L. 145-14 du Code de commerce). Cette étude analyse la délimitation contractuelle et technique de la restauration rapide, puis le régime du loyer, de la résiliation et de l’éviction.
I. La délimitation de l’activité de restauration rapide dans le bail commercial : clause de destination, déspécialisation et obligation de délivrance du conduit d’extraction
A. La frontière contractuelle entre restauration rapide, snack, petite restauration, vente à emporter et restauration traditionnelle
La clause de destination gouverne l’étendue exacte des préparations culinaires et des modes de vente autorisés (article 1728 du Code civil). Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur doit user du bien « suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ». Lorsqu’un bail limite l’usage des lieux, le locataire ne peut adjoindre seul une « nouvelle activité » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473). Le 10 avril 2025, la Cour de cassation a jugé que la tolérance du bailleur reste sans effet (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473). Les juges déduisent « du simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse » l’absence de renonciation contractuelle (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473).
La distinction entre l’activité de snack et la restauration traditionnelle fait l’objet d’un contrôle jurisprudentiel strict (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383). Le 27 mars 2025, la troisième chambre civile a examiné un contrat autorisant à « construire un snack » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383). Or, le locataire servait une cuisine élaborée « composée notamment de poisson au gingembre et de ris de veau forestier » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383). L’arrêt relève un mode « de restauration bien plus sophistiqué que celle pouvant être servie dans un snack » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383). Dès lors, cette exploitation « était totalement différente de ce qui avait été initialement convenu » par les parties (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383).
De même, la clause autorisant une simple dégustation sur place n’emporte pas le droit d’exploiter un restaurant (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 19-26.317). Le 17 juin 2021, la Cour de cassation a précisé l’effet d’une clause interdisant toute cuisson (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 19-26.317). La dégustation exige « que soient présentées et servies de petites portions d’un produit non cuisiné exclusives d’un repas » (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 19-26.317). À cet égard, « la clause en litige n’autorise pas la vente de plats chauds ou préparés » (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 19-26.317). De plus, « l’interdiction de toute fabrication et cuisson dans les locaux loués » prohibe aussi la cuisine externe (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 19-26.317).
La jurisprudence distingue également la consommation sur place en brasserie et la vente à emporter autonome (TJ Paris, 3 mars 2025, n° 22/09419). Le 3 mars 2025, le tribunal judiciaire de Paris a interprété un bail de « café liquoriste et brasserie restaurant » (TJ Paris, 3 mars 2025, n° 22/09419). Il juge que « La vente à emporter qui n’est pas incluse dans la destination du bail » demeure exclue (TJ Paris, 3 mars 2025, n° 22/09419). En effet, cette activité « s’adresse à une clientèle distincte de celle qui consomme sur place » en salle (TJ Paris, 3 mars 2025, n° 22/09419). En conséquence, le tribunal constate que le bail « n’inclut ni la vente à emporter, ni l’activité de caviste » (TJ Paris, 3 mars 2025, n° 22/09419).
Lorsque l’exploitant de restauration rapide souhaite adjoindre une activité connexe ou complémentaire, il doit respecter l’article L. 145-47 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-47 du Code de commerce, « Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ». Il doit notifier son projet « par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (article L. 145-47 du Code de commerce). Le 20 décembre 2000, la Cour de cassation a sanctionné l’extension réalisée sans information préalable du propriétaire (Cass. 3e civ., 20 décembre 2000, n° 99-11.597). Cette faute entraîne « le prononcé de la résiliation du bail ou la constatation de celle-ci » en justice (Cass. 3e civ., 20 décembre 2000, n° 99-11.597).
En revanche, la notification régulière déclenche un délai de forclusion très protecteur pour le commerçant diligent (article L. 145-47 du Code de commerce). L’acte « vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance » (article L. 145-47 du Code de commerce). Le 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a appliqué cette déchéance légale à un restaurateur (TJ Paris, 17 octobre 2024, n° 22/10395). Le bail initial visait la « restauration rapide à consommer sur place ou à emporter type crêperie – salon de thé » (TJ Paris, 17 octobre 2024, n° 22/10395). Faute de réponse dans ce délai, le bailleur « est déchu de son droit de contester l’adjonction de l’activité » (TJ Paris, 17 octobre 2024, n° 22/10395).
L’analyse préalable du contrat par un avocat en bail commercial à Paris permet d’anticiper ces difficultés de qualification (article L. 145-47 du Code de commerce). En cas de contestation, le tribunal judiciaire « se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux » (article L. 145-47 du Code de commerce). Le juge apprécie la connexité selon « l’identité de la clientèle » et « des méthodes de travail » (TJ Paris, 3 mars 2025, n° 22/09419). Selon l’article L. 145-15 du Code de commerce, sont réputés non écrits les arrangements faisant échec aux dispositions de l’article L. 145-47 du Code de commerce. Ainsi, aucune stipulation contractuelle ne peut priver le preneur de son droit légal à la déspécialisation partielle (article L. 145-15 du Code de commerce).
B. L’obligation continue de délivrance du conduit d’extraction des fumées, les normes sanitaires et les contraintes de copropriété
L’exploitation d’une restauration rapide comportant des cuissons exige des équipements d’évacuation des buées et des fumées (article 1719 du Code civil). Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par nature « De délivrer au preneur la chose louée ». Il doit aussi « entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (article 1719 du Code civil). Ainsi, « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). L’action du locataire en exécution forcée demeure ainsi recevable « tant que le manquement perdure » en cours d’exécution (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292).
Sur le terrain de la prescription quinquennale, l’arrêt du 5 mars 2026 fixe une règle protectrice (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). En droit commun, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour » connu (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Toutefois, le caractère continu de l’obligation de délivrance empêche la prescription de courir tant que l’inexécution persiste (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Le 10 juillet 2025, la Cour de cassation a censuré le rejet pour prescription d’une action en résiliation (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491). Le locataire reste recevable « à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292).
Appliquée aux commerces alimentaires, cette obligation impose de fournir une extraction dès lors que le bail autorise la restauration (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-16.175). Le bailleur est tenu de délivrer « un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-16.175). Elle juge que cette destination « supposait l’installation d’un conduit d’évacuation des vapeurs et fumées » par le bailleur (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-16.175). Or, cette règle s’applique également lorsque la destination vise la « petite restauration-traiteur » sans exclure la cuisson (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). En effet, « l’activité de ‘petite restauration-traiteur’ comprend la cuisine et la cuisson d’aliments sur place » (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427).
Dans cet arrêt du 27 novembre 2025, le bailleur objectait que le preneur n’utilisait que des micro-ondes (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). La cour écarte l’argument car « il n’appartient pas au preneur d’adapter l’usage des locaux prévu et autorisé dans le bail » (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). Cet usage « implique que les locaux loués soient équipés d’un conduit d’évacuation des vapeurs de cuisson et des fumées » (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). De même, la clause où « le preneur reconnaît que les locaux objets des présentes sont conformes » reste vaine (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). Une telle stipulation « n’est pas de nature à décharger le bailleur de son obligation de délivrance » matérielle (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427).
Les décisions de 2026 confirment que la remise d’un local « brut de béton » n’exonère pas le propriétaire (TJ Saint-Nazaire, 15 septembre 2026, n° 26/00215). Le bail litigieux visait l’activité de « café-brasserie-restauration sur place et à emporter à l’exception de kebab » (TJ Saint-Nazaire, 15 septembre 2026, n° 26/00215). La clause décrivant « un local d’activités, brut de béton » ne met au preneur que le second œuvre (TJ Saint-Nazaire, 15 septembre 2026, n° 26/00215). Elle n’impose pas au preneur « la charge d’installer une gaine d’extraction des fumées » touchant au bâtiment (TJ Saint-Nazaire, 15 septembre 2026, n° 26/00215). En effet, « une telle gaine est indispensable à l’exercice de l’activité spécialement autorisée par le contrat » (TJ Saint-Nazaire, 15 septembre 2026, n° 26/00215).
De même, le 30 septembre 2026, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a résilié un bail aux torts du propriétaire (TJ Clermont-Ferrand, 30 septembre 2026, n° 24/02886). Le contrat mettait au preneur « toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité » (TJ Clermont-Ferrand, 30 septembre 2026, n° 24/02886). Or, cette clause « ne décharge pas le bailleur des vices affectant la structure de l’immeuble » (TJ Clermont-Ferrand, 30 septembre 2026, n° 24/02886). Elle ne transfère pas au preneur « la charge des non-conformités affectant le conduit existant, son débouché en toiture » (TJ Clermont-Ferrand, 30 septembre 2026, n° 24/02886). Cette solution rejoint l’article R. 145-35 du Code de commerce, qui interdit d’imputer au locataire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
La restriction de la cuisson au matériel électrique ne dispense pas non plus d’installer un conduit d’extraction (TJ Paris, 23 juillet 2026, n° 25/58706). Le 23 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Paris a statué sur un bail limitant la cuisson au « matériel électrique » (TJ Paris, 23 juillet 2026, n° 25/58706). Or, « L’obligation d’évacuation ne dépend pas de la source d’énergie employée, mais de la production de buées » (TJ Paris, 23 juillet 2026, n° 25/58706). Toute cuisine électrique générant des buées reste « tenue de les évacuer par un conduit d’extraction conforme » (TJ Paris, 23 juillet 2026, n° 25/58706). À défaut, le juge ordonne de cesser l’exploitation dans un délai de deux mois à compter de la signification (TJ Paris, 23 juillet 2026, n° 25/58706).
En copropriété, la pose d’un conduit d’extraction sur les parties communes impose des diligences propres au bailleur (TJ Paris, 23 juillet 2026, n° 25/58706). Le preneur « est sans qualité pour se voir autoriser, par substitution à l’assemblée générale, à réaliser des travaux » (TJ Paris, 23 juillet 2026, n° 25/58706). L’obligation de délivrance impose au bailleur « de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires le projet d’installation » (TJ Paris, 23 juillet 2026, n° 25/58706). En cas de refus, le bailleur est tenu « d’exercer le cas échéant les recours nécessaires à l’encontre de cette décision » (TJ Paris, 23 juillet 2026, n° 25/58706). De plus, le bailleur défaillant doit garantir le locataire des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires (TJ Paris, 23 juillet 2026, n° 25/58706).
Inversement, le restaurateur qui réalise des travaux touchant au gros œuvre sans autorisation engage sa responsabilité (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). Dans l’arrêt du 27 novembre 2025, la locataire avait opéré le « percement de la voute en pierre du sous-sol » (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). Elle avait aussi déposé un portique soutenant une poutre maîtresse sans autorisation écrite de la bailleresse ni assurance (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). La cour refuse le remboursement de ces aménagements et condamne la locataire à garantir le renforcement du plancher (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). L’intervention d’avocats en contentieux commercial à Paris permet d’articuler l’action en délivrance avec les règles de la copropriété (article 1720 du Code civil).
II. L’équilibre financier et l’extinction du bail commercial de restauration rapide : fixation du loyer, clause résolutoire et indemnité d’éviction
A. La fixation du loyer en révision et en renouvellement : valeur locative, incidence de la déspécialisation et clauses d’indexation
La fixation du loyer d’un local de restauration rapide lors du renouvellement ou de la révision suit la valeur locative (article L. 145-33 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». À défaut d’accord, cette valeur dépend notamment des « caractéristiques du local considéré » et de « La destination des lieux » (article L. 145-33 du Code de commerce). Le juge examine aussi « Les obligations respectives des parties » et « Les facteurs locaux de commercialité » du secteur (article L. 145-33 du Code de commerce). Selon l’article R. 145-3 du Code de commerce, les caractéristiques intègrent « la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ».
En principe, lors du renouvellement d’un bail de neuf ans, la variation du loyer demeure plafonnée (article L. 145-34 du Code de commerce). L’article L. 145-34 du Code de commerce écarte le plafonnement en cas de modification notable des éléments de la valeur locative. De même, le plafonnement disparaît « lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans » (article L. 145-34 du Code de commerce). Lorsqu’une modification notable entraîne le déplafonnement du loyer, le dispositif légal de lissage annuel s’applique (article L. 145-34 du Code de commerce). La variation « ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté » précédemment (article L. 145-34 du Code de commerce).
L’adjonction d’activités nouvelles par déspécialisation partielle, comme le passage à la restauration traditionnelle, influe sur le loyer (article L. 145-47 du Code de commerce). Lors de la révision triennale suivante, l’article L. 145-47 du Code de commerce permet d’intégrer les « activités commerciales adjointes » modifiant la valeur locative. En outre, lors du renouvellement ultérieur, le changement de destination intervenu pendant le bail expiré autorise le déplafonnement (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849). Le 15 février 2023, la Cour de cassation a jugé que l’absence d’opposition initiale du bailleur n’emporte pas renonciation (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849). Les bailleurs conservent le droit d’invoquer « le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849).
En cours de bail, la révision triennale légale obéit aux règles de délai et de calcul de l’article L. 145-38 du Code de commerce. Elle intervient « trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire » (article L. 145-38 du Code de commerce). Le texte ajoute que « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision » (article L. 145-38 du Code de commerce). Surtout, « En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur » (article L. 145-38 du Code de commerce). Dès lors, les équipements de cuisine financés par le restaurateur pendant le bail en cours ne majorent pas le loyer révisé (article L. 145-38 du Code de commerce).
L’appréciation de la valeur locative prend aussi en considération les charges et restrictions imposées au locataire (article R. 145-8 du Code de commerce). Selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur » diminuent la valeur locative. Par ailleurs, lorsqu’une clause d’échelle mobile prévoit une variation uniquement à la hausse, cette stipulation est neutralisée (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Est ainsi « réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Cependant, « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).
Sur le plan procédural, la compétence pour fixer le loyer accessoire a été précisée le 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.788). Normalement, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé » relèvent du président (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.788). Toutefois, « Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer » sur le loyer (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.788). Le tribunal saisi accessoirement « a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.788). Il ne peut donc renvoyer les parties devant le juge spécialisé au motif de la complexité du dossier (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.788).
B. La sanction des inexécutions, l’exception d’inexécution, la clause résolutoire et l’évaluation de l’indemnité d’éviction
Lorsque le local de restauration rapide souffre d’un défaut d’extraction, le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution (TJ Clermont-Ferrand, 30 septembre 2026, n° 24/02886). Toutefois, la suspension du paiement des loyers suppose que les locaux soient totalement impropres à leur usage (TJ Saint-Nazaire, 15 septembre 2026, n° 26/00215). L’exception d’inexécution en matière de bail exige « que la jouissance des lieux est totalement impossible » (TJ Saint-Nazaire, 15 septembre 2026, n° 26/00215). En l’espèce, le preneur qui avait exploité un bar à tapas ne démontrait pas une impossibilité totale d’exploiter (TJ Saint-Nazaire, 15 septembre 2026, n° 26/00215). À l’inverse, si les locaux sont « impropres à l’usage auquel ils étaient destinés », le locataire peut suspendre ses loyers (TJ Clermont-Ferrand, 30 septembre 2026, n° 24/02886).
Même sans impossibilité totale d’exploiter, la carence du bailleur dans les travaux structurels paralyse la clause résolutoire en référé (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191). Le 17 septembre 2026, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi visant la société « Bistrot d’antan » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191). Le juge des référés ne peut « constater l’acquisition de la clause résolutoire en présence d’une contestation sérieuse » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191). Or, le bailleur n’avait pas réalisé les travaux « portant notamment sur la structure de l’immeuble, préconisés par l’expert judiciaire » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191). Ces carences touchant la création « de ventilations statiques » et « la clientèle reçue » constituaient une contestation sérieuse (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191).
Lorsque la résiliation judiciaire du bail est prononcée aux torts du bailleur pour défaut d’extraction, l’indemnisation est intégrale (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). La cour d’appel de Paris juge que la résolution « emporte remise des parties dans l’état antérieur » (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). La bailleresse doit ainsi restituer tous les loyers et charges payés ainsi que le dépôt de garantie (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). Elle verse aussi « 158.135 euros au titre de la perte de son fonds de commerce et des frais d’acquisition » (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427). La cour ajoute « 50.000 euros au titre de son préjudice commercial » pour la perte de chance d’exploitation (CA Paris, 27 novembre 2025, n° 23/01427).
Du côté du bailleur, la mise en œuvre de la clause résolutoire obéit au formalisme de l’article L. 145-41 du Code de commerce. La clause résolutoire « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » délivré au locataire (article L. 145-41 du Code de commerce). Ce texte précise que « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » d’un mois (article L. 145-41 du Code de commerce). Cet acte « doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées » (CA Versailles, 15 janvier 2026, n° 25/02135). Le recours à un avocat en résiliation de bail à Paris permet de contester le commandement ou de demander des délais (article L. 145-41 du Code de commerce).
Depuis la loi du 26 mai 2026, la suspension des effets de la clause résolutoire obéit à deux conditions cumulatives (article L. 145-41 du Code de commerce). Elle exige « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41 du Code de commerce). Pendant les délais, « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » (article L. 145-41 du Code de commerce). Le 22 mai 2025, la Cour de cassation a rappelé l’effet extinctif de la compensation légale entre dettes réciproques (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-20.288). Par ailleurs, le départ anticipé du locataire sans accord amiable laisse courir les loyers jusqu’à l’échéance triennale (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359).
Enfin, au terme du bail de restauration rapide, le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d’éviction (article L. 145-14 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Elle inclut « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession » et les frais (article L. 145-14 du Code de commerce). Pour refuser le renouvellement sans indemnité, le bailleur doit prouver un motif grave et légitime (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463). La Cour de cassation a ainsi censuré un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463).
Dans l’attente du paiement de cette indemnité, le restaurateur évincé conserve le droit au maintien dans les lieux (article L. 145-28 du Code de commerce). Ainsi, « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » (article L. 145-28 du Code de commerce). Toutefois, l’indemnisation du préjudice d’éviction « n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376). De plus, l’expulsion poursuivie avant le paiement de l’indemnité oblige à réparer la perte de chiffre d’affaires (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-19.089). Durant le maintien, le preneur doit une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative (TJ Paris, 10 juin 2026, n° 20/02886).
Conclusion
Le bail commercial de restauration rapide articule la liberté contractuelle de la destination et l’ordre public du statut (article L. 145-15 du Code de commerce). D’une part, les juges sanctionnent le dépassement d’une clause de snack, de dégustation sans cuisson ou de brasserie (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383). Toutefois, le bailleur dispose d’un délai de deux mois à peine de déchéance pour contester une déspécialisation (TJ Paris, 17 octobre 2024, n° 22/10395). D’autre part, dès que le bail autorise la restauration avec cuisson, le bailleur doit délivrer une extraction (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-16.175). Cette obligation continue reste exigible pendant toute la durée du bail malgré toute clause « brut de béton » (TJ Saint-Nazaire, 15 septembre 2026, n° 26/00215).
Sur le plan financier, l’exploitation d’une restauration rapide exige une vigilance constante lors de la révision et du renouvellement (article L. 145-33 du Code de commerce). La déspécialisation partielle et l’état des équipements d’extraction influencent directement la valeur locative et le déplafonnement du loyer (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849). Par ailleurs, suspendre la clause résolutoire pour impayés impose de reprendre le loyer courant avant la première audience (article L. 145-41 du Code de commerce). Enfin, la propriété commerciale garantit l’indemnisation du fonds avec l’appui d’avocats en cession de fonds de commerce à Paris (article L. 145-14 du Code de commerce). Un audit technique et juridique préalable du bail commercial et du règlement de copropriété demeure ainsi indispensable avant toute signature ou cession.