Un compromis de vente est signé, puis le vendeur annonce qu’il ne veut plus céder son logement. L’acheteur a parfois déjà organisé son financement, prévu son déménagement ou versé une somme chez le notaire. Le vendeur, de son côté, peut avoir reçu une meilleure offre, traverser une difficulté personnelle ou estimer qu’une condition prévue au contrat n’a pas été remplie. Dans chacun de ces cas, la question se pose : quelles pénalités l’annulation du compromis de vente par le vendeur peut-elle entraîner ?
Il n’existe pas de montant légal unique qui s’appliquerait automatiquement à tous les dossiers. Il faut d’abord vérifier si les parties ont réellement conclu un compromis engageant les deux signataires, si une condition reste à réaliser et si l’acte prévoit une clause pénale, des arrhes ou une faculté de dédit. Il faut ensuite distinguer l’argent déjà versé par l’acheteur, une éventuelle somme due par le vendeur et la possibilité pour l’acheteur de demander que la vente soit exécutée.
Cette distinction change la démarche : un refus de signer ne suffit pas, à lui seul, à établir que le contrat est régulièrement terminé. Inversement, une difficulté invoquée par le vendeur ne doit pas être écartée sans examen. Le dossier se construit à partir de l’avant-contrat complet, de ses annexes et des échanges avec le notaire.
I. Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente ?
A. Vendeur qui annule un compromis de vente : que dit le contrat ?
La première question n’est pas le nom donné au document, mais ce qu’il contient. Dans une promesse synallagmatique, souvent appelée compromis, les parties se sont en principe engagées réciproquement : l’une à vendre et l’autre à acheter, pour un bien et un prix déterminés. L’article 1589 du Code civil énonce : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Cette règle doit être lue avec les stipulations de l’acte : l’accord peut notamment dépendre de conditions suspensives et les parties peuvent avoir prévu le rôle de la signature authentique.
Autrement dit, la signature chez le notaire n’est pas toujours la première manifestation de volonté qui engage le vendeur. Selon la rédaction de l’avant-contrat, elle peut servir à constater et à organiser une vente déjà convenue entre les parties. Il serait pourtant imprudent de conclure que toute offre acceptée, tout projet d’acte ou tout document intitulé compromis produit nécessairement les mêmes effets : il faut rechercher les signatures, l’identification exacte du bien, le prix, les conditions et les réserves. Si la portée du document est contestée, le juge apprécie l’engagement effectivement souscrit.
Le principe général figure à l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Une proposition plus avantageuse reçue après la signature, ou le seul regret d’avoir vendu à un certain prix, ne fait donc pas disparaître par elle-même l’engagement. Avant d’annoncer à l’acheteur que la vente ne se fera plus, le vendeur doit identifier le fondement précis qu’il entend invoquer et les pièces qui le soutiennent.
Le droit de rétractation prévu pour certaines acquisitions immobilières n’est pas un droit général donné symétriquement aux deux parties. L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation vise notamment « l’acquéreur non professionnel » pour les actes entrant dans son champ ; il lui accorde dix jours selon les modalités de notification ou de remise définies par ce texte. Il ne donne pas au vendeur, en cette qualité, la même faculté simplement parce qu’il a changé d’avis. Une faculté distincte peut toutefois résulter d’une stipulation valable ou d’un autre fondement applicable au dossier.
Une promesse unilatérale ne se confond pas avec le compromis : le promettant consent une option au bénéficiaire. Dans le régime actuellement prévu par l’article 1124 du Code civil, « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. » La nature de l’acte et les conditions de l’option restent donc décisives ; annoncer simplement le retrait de la promesse ne permet pas de conclure que l’acheteur a perdu tout droit.
La Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 juin 2021, n° 20-17.554, a examiné une promesse conclue en 1999, sous l’empire du droit antérieur à la réforme de 2016. Elle a retenu que le promettant « s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ». Dans cette affaire, les bénéficiaires avaient exercé leur option conformément à la promesse et la Cour a rejeté le pourvoi du vendeur. Cette décision porte sur une promesse unilatérale et sur les circonstances qu’elle décrit : elle ne remplace pas la lecture du compromis en cause.
Pour une promesse conclue après l’entrée en vigueur de la réforme, la troisième chambre civile, le 11 septembre 2025, n° 24-13.774, a cassé une décision qui avait appliqué l’ancien droit à un acte signé le 21 novembre 2016. La Cour a rappelé, dans ses motifs, que « les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne », en visant le 1er octobre 2016. La date de l’acte et la version du droit applicable comptent donc autant que la qualification de la promesse.
Pour constituer le dossier, conservez l’exemplaire signé par toutes les parties, les annexes, les éventuels avenants, l’offre initiale et les échanges qui éclairent le contenu de l’engagement. Relevez également les passages consacrés à la réalisation de la vente, aux conditions et aux sommes versées. Une lettre de refus, prise isolément, ne montre pas si l’autre partie était elle-même en mesure d’exécuter ce qu’elle avait promis.
B. Vendeur qui annule une promesse de vente : dans quels cas le contrat peut-il prendre fin ?
Un changement de situation ne rend pas toute sortie impossible. Le vendeur et l’acheteur peuvent rechercher une solution commune. L’article 1193 du Code civil prévoit que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » Un accord clair peut organiser la fin de l’avant-contrat, le sort de la somme séquestrée et, si les parties le négocient, une indemnité. Il ne doit pas laisser croire qu’une proposition de règlement est acceptée alors qu’elle est encore discutée.
Une condition suspensive appelle une vérification différente. L’article 1304 du Code civil la définit par un événement futur et incertain dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple. Selon l’article 1304-6, « En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. » Il faut néanmoins identifier la condition exacte, ses bénéficiaires, les démarches prévues et ce qui prouve sa réalisation ou sa défaillance. Une annonce verbale selon laquelle la banque a refusé le financement ne renseigne pas, à elle seule, sur toutes ces données.
Le contrat peut, par exemple, lier l’opération à l’obtention d’un financement ou d’une autorisation. Le vendeur qui estime qu’une condition a échoué doit comparer les documents disponibles avec la clause, sans confondre l’absence d’information et la preuve d’une défaillance. L’acheteur, de son côté, peut produire les demandes et les réponses pertinentes. Lorsque le comportement d’une partie a empêché l’événement attendu, l’article 1304-3 du Code civil prévoit que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. » L’application de ce texte dépend des faits établis ; elle ne se présume pas du seul refus de financer.
Un vendeur peut aussi invoquer un vice du consentement, mais le désaccord sur le prix ne suffit pas automatiquement. L’article 1130 du Code civil vise l’erreur, le dol et la violence lorsqu’ils ont été déterminants du consentement. L’article 1132 précise les conditions de l’erreur portant sur les qualités essentielles. À l’inverse, l’article 1136 exclut comme cause de nullité une simple appréciation économique inexacte de la valeur, sans erreur sur les qualités essentielles de la prestation.
Il faut donc distinguer un fait démontrable qui a déterminé la signature d’un simple sentiment d’avoir accepté une offre trop basse. Dans le premier cas, les documents antérieurs à l’accord, les informations communiquées et les circonstances de la négociation peuvent être importants. Dans le second, le prix proposé ultérieurement par un autre acquéreur ne transforme pas, à lui seul, le premier accord en contrat nul. L’article 1178 du Code civil précise que la nullité doit être prononcée par le juge, sauf constat commun des parties.
La force majeure exige également plus qu’une difficulté ou une contrariété. L’article 1218 du Code civil décrit un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, lorsqu’il empêche l’exécution. Le texte distingue l’empêchement temporaire et l’empêchement définitif. Une maladie, un sinistre ou une difficulté familiale doit donc être analysé selon son effet concret sur l’obligation : il serait trompeur de promettre une libération automatique à partir du seul nom de l’événement.
Enfin, relisez toute clause permettant à une partie de se dédire, toute clause résolutoire et les conditions de leur mise en œuvre. Leur existence, leur bénéficiaire et leur formulation peuvent changer le résultat. Une faculté de dédit expressément convenue n’a pas la même fonction qu’une clause destinée à réparer une inexécution. À ce stade, la bonne question est : quel texte de l’acte autorise l’issue envisagée et quelles conditions faut-il réellement établir ?
II. Quelles pénalités après l’annulation du compromis de vente par le vendeur ?
A. Pénalités du vendeur : clause pénale, arrhes ou restitution du dépôt de garantie ?
Une clause pénale fixe à l’avance une somme liée à l’inexécution visée par le contrat. Pour savoir si elle peut être réclamée au vendeur, il faut lire qui est désigné comme débiteur, quelle obligation est concernée et dans quelles circonstances la somme devient exigible. Une clause rédigée seulement pour sanctionner la défaillance de l’acheteur ne doit pas être automatiquement retournée contre le vendeur. Il faut aussi vérifier si le contrat prévoit une sanction de retard, une indemnité pour refus définitif ou une autre organisation des conséquences financières.
L’article 1231-5 du Code civil encadre la somme prévue à titre de dommages-intérêts et ajoute que « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » Il prévoit également une possible diminution en cas d’exécution partielle dans les conditions qu’il énonce. Le contrat donne donc un point de départ à l’analyse, mais le montant demandé n’est pas nécessairement celui qui sera retenu par le juge.
Prenons un exemple purement illustratif. Un compromis porte sur un prix de 320 000 euros et prévoit, pour l’inexécution en cause, une clause pénale égale à 10 % du prix. Le calcul arithmétique donne 32 000 euros ; à 5 %, il donnerait 16 000 euros. Ces chiffres ne signifient pas qu’un vendeur doit l’une ou l’autre somme dans toute vente immobilière. Il faut encore que la clause s’applique à sa situation, que ses conditions soient réunies et, en cas de litige, tenir compte du pouvoir du juge prévu par le texte. Aucun pourcentage universel ne remplace cette vérification.
La mise en demeure mérite une attention particulière. Le même article 1231-5 prévoit : « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » La rédaction du courrier, la preuve de sa réception et la situation exacte de l’obligation doivent être examinées. Un simple échange entre les parties et un acte formalisant une demande précise ne remplissent pas nécessairement la même fonction. Le notaire peut aider à retrouver les convocations et les documents de la vente, mais il ne tranche pas à lui seul toutes les contestations relatives à la pénalité.
Le dépôt de garantie versé par l’acheteur n’est pas une amende payée par le vendeur. Il peut être détenu par un séquestre et son sort dépend de l’acte et de l’issue du dossier. Si les parties mettent fin d’un commun accord à l’opération, leur écrit doit préciser la somme à restituer, à qui elle revient, et les instructions adressées au détenteur. Si elles ne sont pas d’accord, l’acheteur ne doit pas confondre sa demande de restitution de son propre versement avec une demande distincte d’indemnisation dirigée contre le vendeur.
Les arrhes obéissent à un mécanisme particulier. L’article 1590 du Code civil envisage la promesse faite avec des arrhes et prévoit, pour celui qui les a reçues et se départ du contrat dans ce cadre, une restitution « en restituant le double. » Supposons, uniquement pour illustrer le calcul, que 12 000 euros aient été qualifiés d’arrhes et reçus par la partie à laquelle ce mécanisme est applicable : le double représente 24 000 euros. Encore faut-il vérifier la qualification de la somme, son destinataire et les stipulations pertinentes. Un acompte ou un dépôt placé chez un tiers ne devient pas automatiquement des arrhes parce que l’une des parties emploie ce mot après le conflit.
En l’absence de clause pénale applicable, une demande de réparation reste envisageable si les conditions de la responsabilité contractuelle sont réunies. L’article 1231-1 du Code civil traite des dommages et intérêts liés à l’inexécution ou au retard, sous la réserve qu’il énonce pour la force majeure. L’acheteur doit présenter un préjudice et les éléments qui relient sa demande à l’inexécution invoquée ; le vendeur peut discuter la réalité, l’origine et le montant des postes réclamés. Les factures de diagnostic ou de financement, les frais de déménagement effectivement engagés et les autres justificatifs utiles doivent être distingués de dépenses simplement envisagées.
Il ne faut pas additionner mécaniquement tous les montants apparaissant dans le dossier. Un versement restituable, une clause pénale, des dommages et intérêts complémentaires et des frais de procédure n’ont ni la même fonction ni les mêmes conditions. La compatibilité des demandes dépend notamment de la clause et du préjudice invoqué. Pour comprendre les autres voies permettant d’annuler un compromis de vente, il est utile de rapprocher les stipulations de l’acte des circonstances établies, plutôt que de partir d’un pourcentage trouvé dans un exemple général.
B. Vendeur qui annule le compromis : exécution forcée ou dommages et intérêts ?
L’acheteur peut vouloir conserver le bien plutôt que recevoir une somme. L’article 1217 du Code civil énumère plusieurs sanctions de l’inexécution, dont la possibilité de « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation » et de « demander réparation des conséquences de l’inexécution. » Le texte ajoute que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées. Il ne signifie pas que toute demande est automatiquement accueillie ni que des demandes contradictoires peuvent être additionnées sans distinction.
Pour l’exécution en nature, l’article 1221 du Code civil dispose : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » L’acheteur doit donc examiner si la vente dont il demande la réalisation est suffisamment déterminée et si les conditions de l’action sont réunies. Le vendeur peut faire valoir les obstacles ou les stipulations pertinents, sans supposer qu’une simple réticence personnelle rend l’exécution impossible.
Imaginons que l’acheteur ait obtenu les documents de financement conformes à l’acte et que le vendeur refuse de se présenter à la signature parce qu’il souhaite accepter une offre supérieure. Les pièces utiles comprennent le compromis signé, les documents relatifs aux conditions prévues, la convocation du notaire et les échanges dans lesquels le refus est exprimé. Ces éléments peuvent soutenir une demande ; ils ne préjugent ni de la solution du juge ni des défenses que l’autre partie pourrait produire. Si, au contraire, une condition fait réellement défaut ou si le contrat subordonne l’engagement à une formalité particulière, l’analyse peut être différente.
Lorsque l’objectif est de mettre fin au contrat, il faut distinguer accord amiable, résolution et nullité. L’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution peut résulter d’une clause résolutoire, d’une notification du créancier en cas d’inexécution suffisamment grave ou d’une décision de justice. L’article 1225 encadre la clause résolutoire, notamment la mise en demeure et la mention de cette clause dans les conditions qu’il précise.
La résolution par notification est elle aussi encadrée. Selon l’article 1226 du Code civil, le créancier agit « à ses risques et périls » et, sauf urgence, met préalablement le débiteur en demeure de satisfaire à son engagement « dans un délai raisonnable ». Le texte précise le contenu de la mise en demeure, la notification de la résolution et la possibilité pour le débiteur de la contester ; il impose alors au créancier de prouver la gravité de l’inexécution. Une lettre se bornant à annoncer l’annulation de la vente ne dispense pas de vérifier la voie utilisée et ses conditions.
Les restitutions demandent une analyse séparée de la sanction. L’article 1229 du Code civil dispose que « La résolution met fin au contrat. » Il précise aussi les conditions et la date de son effet, ainsi que le régime des prestations à restituer. En pratique, les parties doivent identifier les sommes reçues, leur détenteur et les justificatifs de paiement avant de demander leur libération. Une restitution ne règle pas nécessairement, à elle seule, une demande distincte de réparation.
La preuve est centrale pour les deux parties. L’article 1353 du Code civil énonce : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Le texte ajoute que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de l’obligation. Il est donc utile d’établir une chronologie avec les documents qui la soutiennent : signature, échanges sur les conditions, convocations, réponse de chaque partie, demandes écrites et justificatifs des sommes engagées.
Chaque pièce doit répondre à une question précise. L’avenant confirme-t-il un accord ou seulement une proposition ? La clause invoquée vise-t-elle le vendeur et l’obligation réellement contestée ? Un relevé atteste-t-il du versement chez le notaire ou directement au vendeur ? Une facture concerne-t-elle une dépense effectivement payée ? Pour une demande de vente forcée, l’acheteur peut aussi conserver les éléments montrant sa capacité à remplir ses propres engagements. Pour contester une pénalité, le vendeur peut réunir les preuves de la cause qu’il invoque et de l’exécution déjà réalisée.
Enfin, une négociation est plus lisible lorsqu’elle sépare ses objets : mettre fin ou non à l’avant-contrat, restituer la somme séquestrée, régler une indemnité éventuelle et décider du sort des demandes restantes. Un projet de protocole peut préciser ces points sans les présumer acceptés. Tant qu’un désaccord subsiste, présenter comme acquise la fin de l’opération ou le montant définitivement dû risque de masquer les questions que les parties et, si nécessaire, le juge doivent encore trancher.
Conclusion
Les pénalités liées à l’annulation d’un compromis par le vendeur ne se déduisent ni du seul prix du bien ni d’un pourcentage standard. La réponse dépend de l’engagement signé, des conditions prévues, de la qualification des sommes versées et des raisons du refus. Le dossier doit distinguer la restitution du dépôt, l’éventuelle clause pénale, la réparation d’un préjudice et une demande de réalisation de la vente. Conserver l’acte complet et les preuves de chaque étape permet d’examiner ces possibilités sans les confondre.