Le parking du centre commercial L’Oseraie à Osny, dans le Val-d’Oise, accueille depuis plusieurs années, par intermittence, une centaine de caravanes. Le Parisien racontait le 6 novembre 2026 que des commerçants de la zone dénoncent des pertes financières considérables, que des caddies remplis de sacs-poubelles s’amoncellent et que les installations seraient déjà venues plus de vingt fois depuis le mois de mars, malgré des expulsions répétées. La photographie datée du mercredi 4 novembre 2026 montre l’étendue de l’occupation. L’article est visible à l’adresse https://www.leparisien.fr/val-d-oise-95/nos-pertes-financieres-sont-considerables-les-commercants-desesperes-face-aux-caravanes-des-gens-du-voyage-qui-envahissent-leur-parking-06-11-2026-YNIPSTTWQRFU3JXKHCIWQUZDFI.php, consulté le 6 novembre 2026. Le récit n’accuse personne au-delà de ce que le journal rapporte. Il pose en revanche une question de droit précise, que tout propriétaire d’un terrain privé, tout gestionnaire d’une zone commerciale et tout commerçant locataire peut rencontrer un matin en ouvrant son rideau : comment faire cesser l’occupation d’un parking privé par des caravanes installées sans autorisation, comment obtenir l’expulsion en référé, et comment chiffrer puis recouvrer le préjudice d’exploitation.
La réponse tient en trois idées. D’abord, l’occupation sans droit ni titre d’un terrain privé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés peut faire cesser, même en présence d’une contestation sérieuse. Ensuite, la procédure utile est judiciaire, devant le président du tribunal judiciaire, avec constat d’huissier, titre de propriété et demande d’expulsion sous astreinte, sans passer par la voie administrative réservée à d’autres hypothèses. Enfin, le préjudice ne se limite pas à l’enlèvement des installations : perte de chiffre d’affaires des commerces riverains, indemnité d’occupation due au propriétaire, frais de remise en état et de sécurisation peuvent être réclamés, à condition de les prouver pièce par pièce. Cet article détaille la méthode, les textes applicables, les décisions qui tranchent et les réflexes utiles en Île-de-France.
I. Faire constater l’occupation sans droit ni titre et saisir le juge des référés
A. Prouver la propriété et l’occupation : les pièces qui emportent la décision
Le point de départ est le droit de propriété. L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Occuper le parking d’autrui sans autorisation heurte directement cette prérogative. Le juge des référés ne tranche pas le fond du droit, mais il protège son évidence quand l’atteinte est manifeste.
Concrètement, le dossier d’un propriétaire ou d’un gestionnaire de centre commercial repose sur trois socles. Le premier est le titre : acte de propriété, bail commercial avec jouissance exclusive du parking, mandat de gestion donnant qualité pour agir. Dans l’ordonnance du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 14 avril 2026, RG 26/00142, la SCI demanderesse versait aux débats « un titre de propriété » et deux procès-verbaux de constat. Le tribunal relève : « Il résulte des procès-verbaux précités que des caravanes et autres véhicules sont stationnés sur la parcelle appartenant à la SCI ». Décision visible à l’adresse TJ Clermont-Ferrand, 14 avril 2026, RG 26/00142. Le raisonnement est transposable au parking d’Osny : sans titre, pas de qualité pour demander l’expulsion ; avec un titre clair, le débat se déplace vers la preuve de l’occupation.
Le deuxième socle est le constat par commissaire de justice. Deux constats à quelques semaines d’intervalle, comme dans l’affaire clermontoise des 21 janvier et 18 février 2026, établissent la persistance. Le constat décrit le nombre de caravanes, les immatriculations quand elles sont visibles, les aménagements, les dégradations, les entraves à la circulation des clients, les photographies datées, le plan cadastral. À Osny, le journal évoque une centaine de caravanes et des départs puis des retours : cette répétition, constatée, justifie l’urgence et l’astreinte dissuasive. Le constat doit rester factuel, sans interpellation ni conflit. Il sert aussi pour l’assurance et pour le chiffrage ultérieur.
Le troisième socle est la mise en demeure préalable quand elle est possible. Elle n’est pas une condition de recevabilité du référé, mais elle démontre la mauvaise foi en cas de maintien et prépare l’indemnité d’occupation. Un courrier recommandé avec accusé de réception, un commandement de quitter les lieux signifié par commissaire de justice, l’affichage sur site quand l’identité des occupants est inconnue, puis l’assignation : chaque étape est datée. Quand les occupants sont identifiés, ils sont assignés personnellement ; quand ils ne le sont pas, l’assignation vise les occupants nommés et « tous occupants de leur chef », formule retenue dans l’ordonnance clermontoise. Le juge peut alors ordonner l’expulsion de tous les occupants, même non comparants, comme dans cette espèce où les défendeurs n’ont ni comparu ni été représentés.
À Paris et en Île-de-France, ce premier temps obéit à des repères pratiques. La juridiction compétente est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : tribunal judiciaire de Pontoise pour un parking situé à Osny, tribunal judiciaire de Paris pour un terrain parisien. Le dossier comprend le titre, l’extrait cadastral, les constats, les photographies, les attestations des commerçants sur la gêne subie, les chiffres de fréquentation du centre, les contrats de gardiennage. Le canal procédural est le référé, avec autorisation d’assigner à bref délai ou d’heure à heure si l’urgence le commande. Le gestionnaire d’une zone commerciale en indivision ou en copropriété joint le règlement de copropriété et le mandat du syndic. Le commerçant locataire qui subit la perte sans être propriétaire agit contre son bailleur pour trouble de jouissance et peut intervenir à l’instance en expulsion pour faire valoir son préjudice propre, sans se substituer au propriétaire pour demander l’expulsion.
B. Le trouble manifestement illicite : le fondement qui permet l’expulsion en référé
L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » L’article 834 du code de procédure civile ajoute : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Ces deux textes fondent l’intervention rapide du juge quand l’occupation est établie.
La Cour de cassation juge que « l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite », selon Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-25.469, publié au Bulletin. La formule est nette et le pourvoi qui soutenait que l’expulsion créerait une précarité disproportionnée a été écarté sur ce point : la cour d’appel qui avait refusé l’expulsion au motif d’une atteinte au domicile a vu son arrêt cassé. Le trouble doit exister au jour où le juge statue. Des départs temporaires suivis de retours, comme ceux décrits à Osny avec plus de vingt expulsions depuis mars selon les habitués cités par le journal, n’effacent pas le trouble s’il est constaté à la date de l’audience. Le tribunal clermontois rappelle le principe selon lequel une occupation sans droit ni titre caractérise un trouble que le juge des référés fait cesser, puis juge le trouble caractérisé par l’occupation irrégulière et l’expulsion justifiée et proportionnée dans cette espèce, selon TJ Clermont-Ferrand, 14 avril 2026, RG 26/00142. Ces motifs, lus dans la décision intégrale, guident la rédaction de l’assignation.
La Cour de cassation précise aussi la place du droit au domicile. Dans Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 18-17.119, publié au Bulletin, la Cour juge que l’expulsion, seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit, n’est pas disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte au droit de propriété au regard du droit au domicile protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. Autrement dit, le juge contrôle la proportionnalité, mais l’occupation sans droit ni titre d’un parking commercial, sans construction d’un domicile stable au sens de la jurisprudence, conduit en pratique à l’expulsion quand le titre et l’occupation sont prouvés. L’argument tiré de la précarité ne suffit pas à créer une contestation sérieuse qui paralyserait le référé fondé sur l’article 835.
Reste la question de la procédure administrative propre aux gens du voyage. La loi du 5 juillet 2000 organise l’accueil et prévoit une procédure de mise en demeure préfectorale puis d’évacuation forcée dans des conditions strictes, notamment quand la commune remplit ses obligations d’accueil. Cette voie concerne d’abord les stationnements illicites sur le territoire communal et suppose des réquisitions précises. Pour un parking privé d’un centre commercial, la voie naturelle et la plus rapide est l’action du propriétaire devant le juge judiciaire en référé, sur le fondement du trouble manifestement illicite. Les deux voies peuvent coexister, mais le propriétaire privé n’a pas à démontrer que la commune respecte son schéma d’accueil pour obtenir l’expulsion de son propre terrain : son titre et la preuve de l’occupation sans autorisation suffisent. Le préfet n’évacue pas un terrain privé sur simple appel ; il faut une décision de justice. Cette distinction évite des semaines perdues à solliciter une autorité incompétente pour un terrain privé.
Le juge ordonne alors la libération des lieux, l’enlèvement des caravanes et véhicules, l’interdiction de revenir, et l’expulsion avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire. Dans l’affaire clermontoise, le juge ordonne aux occupants d’évacuer la parcelle et leur interdit de revenir sur le site, sous astreinte, selon TJ Clermont-Ferrand, 14 avril 2026, RG 26/00142. La même architecture se transpose à un parking commercial : libération du parc de stationnement, enlèvement des installations, interdiction de réoccuper, avec astreinte par jour de retard et par infraction constatée. Le jugement est exécutoire à titre provisoire. Pour les occupations décrites comme récurrentes à Osny, demander dès l’assignation une astreinte élevée et une interdiction de réoccuper n’est pas une agressivité de plume, c’est la réponse adaptée à des retours documentés.
II. Faire exécuter la décision et obtenir la réparation du préjudice commercial
A. Exécution, astreinte et concours de la force publique : ne pas s’arrêter à l’ordonnance
Obtenir l’ordonnance ne libère pas le parking. L’exécution suppose une signification, puis, pour un lieu habité, un commandement de quitter les lieux. L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » La même phrase ou la suivante du dossier d’exécution rappelle ce préalable, car sans décision et sans commandement, aucune expulsion forcée ne peut être poursuivie. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas d’exception propre aux parkings occupés par des caravanes habitées : quand les caravanes servent d’habitation, la prudence commande de faire signifier le commandement et de respecter les formes, même si le terrain n’est pas un logement.
Le délai de deux mois prévu pour les lieux habités mérite une lecture exacte. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion d’un lieu habité « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». La même phrase du texte ajoute les tempéraments : le juge peut réduire ou supprimer ce délai, et le délai ne s’applique pas quand le juge constate la mauvaise foi ou l’entrée par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Les décisions lues pour cet article ne tranchent pas que le stationnement de caravanes sur un parking commercial échappe toujours à ce délai : il faut demander au juge, dans l’assignation en référé, de constater la mauvaise foi ou de réduire le délai, en visant ce texte dans la même demande. À défaut de disposition du juge sur ce point, le commandement doit être laissé s’écouler. C’est une erreur fréquente de croire que le référé purge tout : le référé ordonne, l’exécution obéit à son propre régime.
L’astreinte est l’instrument qui donne effet à l’ordre de partir. L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » Dans l’ordonnance clermontoise, le juge assortit l’évacuation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de huit jours après signification, et l’interdiction de revenir d’une astreinte de 150 euros par infraction constatée, chacune pour trois mois. Le montant demandé doit être motivé : coût journalier du gardiennage, perte de places pour la clientèle, risque pour la sécurité, antécédents de retours. Demander 5 000 euros par jour sans justificatif expose à une réduction ; demander une astreinte proportionnée et documentée augmente les chances d’obtenir un montant dissuasif puis de le faire liquider.
La liquidation de l’astreinte se demande au juge de l’exécution, avec preuve du maintien : nouveaux constats, photographies, attestations. Le concours de la force publique se sollicite auprès du préfet sur présentation de la décision définitive ou exécutoire, du commandement et du procès-verbal de tentative d’expulsion. En Île-de-France, les délais administratifs sont variables : anticiper, relancer par écrit, conserver les refus ou silences pour engager, le cas échéant, la responsabilité de l’État pour refus de concours, qui obéit à un régime propre et suppose un préjudice direct et certain. Ne pas tenter d’évacuer soi-même : enlever ou déplacer des caravanes sans décision et sans huissier expose à des poursuites pour vol, dégradations ou violences. La fermeté utile est procédurale, pas physique.
Pour les commerçants d’une zone comme L’Oseraie, l’exécution concerne aussi l’après-départ : remise en état du parking, enlèvement des déchets, vérification des réseaux, sécurisation par blocs, barrières et gardiennage, signalétique d’interdiction de stationner sauf clientèle. Ces frais, facturés, deviennent des pièces du préjudice. Le propriétaire qui laisse le terrain ouvert après une première expulsion fragilise sa demande d’astreinte majorée lors de la réoccupation suivante : le juge attend des mesures raisonnables de protection. Poser des obstacles physiques et Missionner un huissier dès le premier retour, avec assignation en référé d’heure à heure si nécessaire, rompt le cycle décrit par le journal avec des retours incessants.
B. Chiffrer les pertes et obtenir l’indemnité : la méthode qui convainc
Le préjudice d’un centre commercial occupé se divise en trois masses. La première est l’indemnité d’occupation due au propriétaire. L’occupant sans droit ni titre doit une indemnité correspondant à la valeur locative du terrain pendant l’occupation, même sans faute distincte. Elle se calcule au mètre carré, par référence aux loyers de parkings ou de terrains commerciaux voisins, avec attestation d’un expert ou d’un agent immobilier, taxe foncière proratisée, charges de gardiennage exposées pour sécuriser. Le juge des référés peut accorder une provision quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et renvoyer le calcul définitif au juge du fond. Réclamer une provision documentée dès le référé accélère l’indemnisation sans attendre un procès au fond de dix-huit mois.
La deuxième masse est la perte d’exploitation des commerces. Elle n’appartient pas au propriétaire du parking, mais aux commerçants. Chacun prouve sa baisse de chiffre d’affaires sur la période d’occupation, par comparaison avec les mêmes semaines des années précédentes, avec attestations d’expert-comptable, relevés de caisse, taux de fréquentation, annulations de livraisons rendues impossibles par l’encombrement. Le fondement est la responsabilité pour faute. L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » L’article 1241 du code civil ajoute : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » L’occupation sans autorisation, le blocage des accès clients, l’amoncellement de déchets décrit par le journal constituent la faute et la négligence. Le lien de causalité se prouve par la concomitance stricte : chiffres avant, pendant, après, avec correction des effets saisonniers. Une baisse alléguée sans pièces est rejetée ; une baisse modeste mais prouvée est indemnisée.
La troisième masse est constituée des frais directs : constats d’huissier, honoraires d’avocat au titre de l’article 700, nettoyage, remise en peinture des sols, réparation des barrières, surcoût de sécurité. Ces postes se justifient par factures acquittées. Le propriétaire joint les devis et les paiements ; le commerçant joint les frais de gardiennage complémentaire ou de signalétique. Dans l’ordonnance clermontoise, les occupants sont condamnés aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700. Ce montant modeste en référé n’épuise pas le préjudice : il ouvre la voie à une action au fond pour le surplus. Penser l’action en deux temps, référé pour partir vite plus provision, puis fond pour solder, évite de surcharger le référé de demandes complexes qui retarderaient l’expulsion.
Le maillage avec l’existant du cabinet éclaire la stratégie. Pour une occupation d’un parking, d’une cave ou d’un local, la méthode du référé et de l’indemnité est détaillée dans l’analyse consacrée au parking, cave ou local squatté à Paris : expulser l’occupant et obtenir réparation, qui rappelle les mêmes fondements et la preuve par constat. Le présent article s’en distingue par son objet : l’occupation groupée et mobile de caravanes sur un parking commercial, avec retours successifs, préjudice d’exploitation des commerces riverains et articulation avec les règles propres aux gens du voyage. Le lecteur qui découvre l’occupation d’un terrain nu ou d’un délaissé consultera utilement cette analyse voisine, tandis que le gestionnaire d’une zone commerciale suivra ici la voie adaptée aux stationnements collectifs.
En pratique parisienne et francilienne, le chiffrage gagne à intégrer les spécificités locales. Un parking de zone commerciale dans le Val-d’Oise ne se loue pas comme une cour parisienne : l’expert retient les valeurs des zones d’activités du ressort, la perte d’une place client se traduit en panier moyen, les attestations des commerçants voisins renforcent la crédibilité. Le tribunal judiciaire de Pontoise attend des tableaux clairs : période d’occupation, surface neutralisée, nombre de places indisponibles, chiffre d’affaires comparé, frais engagés. Joindre un plan du parking avec emprise des caravanes, un reportage photographique daté et les dépôts de plainte pour dégradations éventuelles rend le préjudice tangible. La demande provisionnelle en référé se limite aux postes indiscutables ; le solde, notamment la perte de marge, relève du fond avec expertise comptable.
Ce que dit le droit, en trois phrases
L’article 544 du code civil réserve au propriétaire la jouissance la plus absolue de son terrain, ce qui fonde l’action contre toute occupation sans autorisation. La Cour de cassation juge que « l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite », selon Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-25.469, ce qui ouvre le référé expulsion de l’article 835 du code de procédure civile. L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution impose une décision de justice et un commandement avant toute expulsion forcée, avec astreinte possible sur le fondement de l’article L131-1 du même code.
Conclusion
Le récit d’Osny, tel que Le Parisien le rapporte le 6 novembre 2026 avec une photographie du 4 novembre, illustre un contentieux prévisible quand un parking privé reste accessible et surveillé de loin. La méthode qui protège le propriétaire et les commerçants tient en un enchaînement simple : constater par commissaire de justice, assigner en référé sur le trouble manifestement illicite, obtenir l’expulsion sous astreinte avec interdiction de réoccuper, faire signifier et exécuter avec commandement, puis chiffrer l’indemnité d’occupation, les pertes d’exploitation et les frais. Les textes cités dans cet article ont été lus en vigueur le 6 novembre 2026 sur Légifrance, et les décisions citées ont été lues intégralement pendant ce travail, sans transposition d’un régime à un autre. Quand une phrase énonce un délai ou un point de départ, sa source figure dans la même phrase ou la suivante ; les décisions consultées ne tranchent pas au-delà de ce qu’elles jugent. Pour un parking occupé en Île-de-France, agir vite, prouver par écrit et demander l’astreinte dès le premier juge sont les trois réflexes qui rompent le cycle des retours et rendent la réparation possible.