Vous souhaitez transmettre les parts d’une société qui possède des immeubles et vous avez entendu parler de l’exonération de 75 % du pacte Dutreil. La question se pose souvent pour une SCI familiale, mais aussi pour une société qui achète et revend des immeubles tout en conservant des biens en location. La réponse dépend de ce que fait réellement chaque société et des conditions applicables à la transmission : le caractère immobilier ne suffit ni à ouvrir ni à fermer le dispositif.
Un arrêt de la Cour de cassation du 4 novembre 2026 apporte un éclairage concret. Il concerne la donation, en 2014, d’actions d’une société exerçant à la fois une activité de marchand de biens et une activité de location, avec des participations dans plusieurs SCI. La Cour a rejeté le pourvoi du contribuable après examen de l’activité et des pièces du dossier. L’affaire ne portait pas sur la donation des parts d’une simple SCI de location ; elle montre néanmoins pourquoi la qualification et l’affectation des immeubles comptent.
Pour une transmission envisagée aujourd’hui, il faut distinguer cet arrêt, rendu sous le texte applicable à l’opération de 2014, de la version de l’article 787 B du code général des impôts en vigueur en 2026. Voici comment vérifier la situation d’une SCI, comprendre le raisonnement des juges et préparer les justificatifs avant une donation ou une succession.
I. Pacte Dutreil et SCI : une société immobilière peut-elle bénéficier de l’exonération ?
A. Une SCI familiale qui loue des immeubles peut-elle appliquer le pacte Dutreil ?
Une SCI qui se borne à détenir son patrimoine immobilier et à en percevoir les loyers ne devient pas éligible au pacte Dutreil parce qu’elle possède plusieurs immeubles, emploie un gestionnaire ou réunit les membres d’une même famille. Dans sa version en vigueur de l’article 787 B du code général des impôts, le législateur vise les sociétés dont l’activité principale est industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Le texte précise que l’exercice par une société d’une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier n’est pas considéré comme une telle activité pour ce dispositif.
La première question est donc concrète : que fait la société dont les parts seraient transmises ? Détenir un immeuble, signer des baux, encaisser les loyers, régler les charges et financer des travaux peut correspondre à la gestion de son propre patrimoine. Il faut examiner les conventions, les comptes, les immeubles concernés et l’activité effectivement menée, plutôt que déduire une activité éligible de la seule importance du patrimoine ou du temps consacré à son administration.
Le nom et les statuts sont un point de départ, mais ils ne constituent pas à eux seuls une photographie de l’exploitation. L’article 1835 du code civil prévoit que les statuts déterminent notamment la forme et l’objet de la société. Pour apprécier le régime fiscal de la transmission, il faut ensuite rapprocher cet objet des opérations réellement réalisées : acquisitions, reventes, locations, contrats, moyens humains et comptes sociaux. Une clause autorisant un achat-revente ne prouve pas, à elle seule, que cette activité est exercée ni qu’elle constitue l’activité principale.
À l’inverse, le secteur immobilier ne se résume pas à la gestion locative. Le 1° du I de l’article 35 du code général des impôts vise notamment les personnes qui achètent habituellement en leur nom des immeubles en vue de les revendre. L’article 787 B renvoie aux activités commerciales au sens des articles 34 et 35. Il faut cependant identifier l’activité, vérifier les conditions du texte applicable et établir qu’elle est principale : une vente isolée d’un immeuble détenu depuis longtemps ne démontre pas automatiquement une activité habituelle d’achat en vue de la revente.
Cette distinction aide à éviter deux raccourcis. Une société qui achète des immeubles pour les louer ne devient pas nécessairement un marchand de biens parce qu’elle a revendu un logement. Une autre société peut mener de véritables opérations d’achat-revente tout en conservant des locaux loués ; l’existence de cette seconde activité appelle alors un examen de leur place respective. Il faut conserver les promesses d’achat, les actes de vente, les plans de financement, les décisions d’investissement, les baux et les pièces comptables qui permettent de retracer la destination des biens.
La location meublée mérite une attention particulière. L’article 35, I, 5° bis du code général des impôts classe certains revenus de location de locaux d’habitation meublés parmi les bénéfices industriels et commerciaux pour l’impôt sur le revenu. Cette qualification ne dispense pas d’examiner séparément la restriction de l’article 787 B relative à la gestion de son propre patrimoine et les autres conditions du pacte. La seule présence de meubles ou la catégorie déclarative des revenus ne suffit donc pas à promettre l’exonération d’une transmission de parts.
Si plusieurs structures interviennent, dessinez l’organigramme avant de choisir une réponse. Qui détient les immeubles ? Qui signe les baux ? Quelle société acquiert pour revendre ? Qui détient les participations ? La transmission des titres de la société mère et celle des parts d’une SCI filiale sont deux opérations distinctes. Les confondre peut conduire à attribuer à la SCI l’activité d’une autre personne morale sans avoir vérifié le fondement de cette attribution.
B. Que change l’arrêt du 4 novembre 2026 pour une société qui loue et vend des biens ?
Dans son arrêt du 4 novembre 2026, n° 25-17.110, la chambre commerciale de la Cour de cassation examine la transmission d’actions d’une société ayant une activité mixte : gestion locative, marchand de biens et construction-vente, ainsi que détention de participations. Le litige concerne des donations réalisées en 2014 et l’article 787 B dans la rédaction alors applicable. La Cour rejette le pourvoi ; elle ne décide pas que toute SCI ou toute société détenant des immeubles serait exclue par principe.
Le raisonnement porte sur la place de l’activité admissible au moment pertinent pour la transmission. La Cour de cassation indique que la prépondérance s’apprécie « en considération d’un faisceau d’indices déterminés d’après la nature de l’activité et les conditions de son exercice ». Elle approuve, dans cette affaire, la prise en compte des éléments relatifs au chiffre d’affaires et à l’affectation de l’actif. Les pièces examinées montraient notamment une activité locative civile et des participations dans des SCI exerçant principalement de la location de longue durée.
Les chiffres expliquent la décision sans devenir un barème universel. Selon l’arrêt, le chiffre d’affaires commercial retenu pour l’opération en cause était de 250 000 euros, tandis que l’activité civile de location représentait 974 777 euros. La part de l’actif brut affecté à l’activité commerciale avait été évaluée à 41,89 %, contre 58,11 % pour l’activité civile. Ces données sont celles du dossier jugé ; elles ne signifient pas qu’une simple comparaison de deux cases suffit toujours à qualifier l’activité de toute société immobilière.
La Cour a également examiné la chronologie des opérations d’achat et de revente. Elle relève que des cessions intervenues après la transmission, dans les conditions précisées par l’arrêt, peuvent être prises en compte lorsqu’elles se rattachent à l’activité commerciale de marchand de biens. Elle distingue ces opérations d’achats et de ventes entièrement achevés avant l’année considérée ou conclus dans leurs deux phases après cette année. Ce point invite à classer les dossiers immeuble par immeuble : une photographie comptable doit être confrontée aux engagements et aux opérations effectivement en cours.
Un appartement occupé par le fils donataire et une maison dont la revente n’était pas justifiée ne pouvaient pas, au vu des éléments retenus dans cette affaire, être simplement présentés comme des actifs de l’activité commerciale. Un ensemble immobilier loué à des tiers a, quant à lui, été rattaché à la gestion locative. La décision n’autorise pas à qualifier tous les appartements, parkings ou locaux selon leur seule désignation : leur affectation et les preuves disponibles restent déterminantes.
La jurisprudence antérieure rappelle pourquoi les pièces ne doivent pas être réduites à deux pourcentages. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, n° 20-23.137, concernant une société qui exploitait une galerie et louait une partie de son patrimoine immobilier, la Cour de cassation a censuré une décision qui n’avait pas examiné les autres indices invoqués sur la nature et les conditions d’exercice des activités. La cassation ne reconnaissait pas elle-même l’exonération : l’affaire était renvoyée pour être rejugée.
Ces deux décisions s’apprécient avec leurs faits et les versions de l’article 787 B qu’elles appliquent. Pour votre dossier, préparez une note distincte pour chaque activité : opérations réalisées, biens affectés, contrats, personnel, dépenses, recettes et pièces de gestion. Si une vente importante n’est pas encore réalisée, expliquez son état d’avancement et documentez-le au lieu de l’intégrer comme une recette déjà acquise. Si la société contrôle des SCI, réunissez aussi leurs comptes et leurs baux afin d’éviter qu’une participation ne soit décrite seulement par son nom.
Une telle analyse peut aboutir à des conclusions différentes pour deux sociétés d’un même groupe. La société A peut exploiter une activité commerciale et détenir des participations ; la société B peut gérer les locaux qu’elle loue. La question n’est pas de choisir le résultat le plus favorable dans l’organigramme, mais d’identifier les titres transmis et de justifier le régime demandé pour ces titres. À Paris comme ailleurs en Île-de-France, les actes, les baux, l’affectation des locaux et les comptes de chaque entité sont les pièces de départ.
II. Pacte Dutreil SCI : comment préparer ou contester la transmission ?
A. Quels engagements vérifier avant de donner les parts d’une société immobilière ?
Quand une activité éligible est identifiée, la qualification n’épuise pas le dossier. L’article 787 B du code général des impôts en vigueur en 2026 subordonne l’exonération de 75 % de la valeur des parts ou actions aux conditions qu’il énumère, notamment des engagements de conservation, des seuils et l’exercice d’une fonction dans la société. Le résultat ne correspond pas à une suppression automatique de 75 % des droits déjà calculés : le texte exonère, sous conditions, une fraction de la valeur des titres.
À titre d’illustration, si des titres valent 600 000 euros, que l’intégralité de leur valeur est effectivement éligible et que toutes les conditions du dispositif sont réunies, la fraction correspondant à 75 % représente 450 000 euros. Il reste alors 150 000 euros avant l’examen des autres règles applicables à la transmission. Ce calcul volontairement simple ne tranche ni la valeur réelle des titres ni la situation des actifs exclus ; il ne constitue pas une estimation des droits dus.
Le même article 787 B, a et c prévoit en principe un engagement collectif de conservation d’une durée minimale de deux ans, en cours au jour de la transmission, puis un engagement individuel de six ans à compter de l’expiration de la période visée au a. Il prévoit aussi des situations particulières, notamment l’engagement réputé acquis lorsque les conditions légales sont réunies. Une transmission ancienne doit être analysée selon le texte et les engagements qui lui sont applicables ; les durées actuellement inscrites dans le code ne doivent pas être recopiées mécaniquement dans un acte antérieur.
Pour les sociétés dont les titres ne sont pas admis à la négociation sur un marché réglementé, l’article 787 B, b, 1 prévoit notamment un seuil de 17 % des droits financiers et de 34 % des droits de vote pour l’engagement collectif, y compris les titres transmis. Il fixe d’autres seuils pour les titres admis à la négociation sur un marché réglementé. Il faut donc vérifier séparément le capital, les droits financiers, les droits de vote, les catégories de titres et les signatures, sans assimiler automatiquement une quote-part de capital à une quote-part identique de voix.
La direction ou l’activité professionnelle constitue une condition distincte. L’article 787 B, d précise la personne pouvant remplir cette fonction, sa nature selon le régime de la société, ainsi que son exercice pendant l’engagement collectif et les trois années qui suivent la transmission. Il faut identifier la société concernée et la fonction effectivement exercée ; une qualité inscrite sur un organigramme ne remplace pas les décisions, mandats et documents établissant l’exercice réel de cette fonction.
Le maintien de l’activité doit aussi être suivi. L’article 787 B, c bis prévoit que la condition d’activité doit être satisfaite à compter de la conclusion de l’engagement collectif et jusqu’au terme de l’engagement individuel, sous réserve des cas particuliers qu’il précise. Pour une société qui alterne achats-reventes et location, il est utile de conserver régulièrement les éléments permettant de comprendre la composition de l’activité, plutôt que de reconstituer toute l’histoire plusieurs années après la transmission.
Une holding demande sa propre vérification. Le texte reconnaît une activité commerciale à la société qui, outre la gestion de participations, a pour activité principale la participation active à la conduite de la politique de son groupe constitué de sociétés contrôlées exerçant une activité éligible, dans les conditions de l’article 787 B. Une société qui détient simplement des titres ou facture des services ne doit pas être qualifiée d’animatrice par son seul nom. Procès-verbaux, conventions, décisions de groupe, moyens affectés et rôle des filiales doivent être examinés ensemble.
Il faut enfin regarder les actifs, même lorsque l’activité principale est admissible. L’article 787 B exclut de l’exonération la fraction de valeur des titres représentative de certains actifs, notamment les logements et résidences, lorsqu’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité dans les conditions et pendant les périodes qu’il précise. Le texte vise aussi, sous les conditions qu’il énonce, certains actifs détenus par une société contrôlée directement ou indirectement. Un appartement mis à disposition d’un proche, un logement d’exploitation et un local professionnel loué ne doivent donc pas être réunis sans analyse dans une seule rubrique immobilière.
Avant la signature, demandez une description vérifiable de chaque immeuble : adresse et nature, date d’acquisition, valeur retenue, propriétaire, occupant, contrat, utilisation et justificatifs de l’affectation. Rapprochez cette liste du bilan et des évaluations. Pour une donation avec réserve d’usufruit, l’article 787 B impose une limitation statutaire des droits de vote de l’usufruitier aux décisions concernant l’affectation des bénéfices. Les statuts et l’acte doivent donc être lus ensemble ; un démembrement correctement évalué ne suffit pas à remplir cette condition particulière.
B. Comment transmettre une SCI de location ou répondre à une rectification fiscale ?
Si la société gère essentiellement son patrimoine immobilier, l’absence d’éligibilité au pacte Dutreil n’empêche pas d’étudier la transmission des parts selon les règles ordinaires. La première étape consiste à connaître leur valeur et les droits transmis. Il faut examiner les immeubles, les dettes de la société, les comptes courants d’associés, les statuts et les restrictions applicables aux cessions. Une valeur inscrite dans un ancien acte ne dispense pas de vérifier la situation au moment de la nouvelle opération.
Une donation peut porter sur la pleine propriété ou sur la nue-propriété des parts, avec conservation de l’usufruit. L’article 669 du code général des impôts fixe un barème fiscal pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Par exemple, pour un usufruitier âgé de 51 ans au moins et de moins de 61 ans révolus, le tableau retient une valeur de 50 % pour l’usufruit et de 50 % pour la nue-propriété. Il faut appliquer le barème à la situation exacte et distinguer la valeur fiscale des droits de la valeur préalable des parts.
Si la pleine propriété des parts données vaut 300 000 euros et que le barème applicable conduit à retenir 50 % pour la nue-propriété, la valeur fiscale de cette nue-propriété est, dans cet exemple simplifié, de 150 000 euros. Ce calcul ne décide pas à lui seul du montant imposable : les abattements disponibles, les transmissions antérieures pertinentes et les autres éléments du dossier doivent encore être examinés. Il ne règle pas non plus la répartition des pouvoirs entre usufruitier et nu-propriétaire, qui doit être vérifiée dans les statuts et l’acte.
L’article 779 du code général des impôts prévoit notamment un abattement de 100 000 euros sur la part de chacun des enfants, sous les conditions applicables. Dans l’exemple précédent, si une donation à un enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 euros entièrement disponible et qu’aucune autre règle ne modifie le calcul, 50 000 euros restent à examiner pour l’application du tarif. L’article 777 du même code prévoit un barème par tranches pour la part nette taxable en ligne directe : il ne faut donc pas appliquer un taux unique à l’ensemble de la valeur des titres.
Ces illustrations ne présentent ni la donation de parts ni le démembrement comme une solution universelle. Il faut aussi vérifier les besoins de revenus du donateur, les règles de vote, le financement des charges, les relations entre associés et les conséquences d’une éventuelle vente d’immeuble par la société. Des statuts adaptés à la gestion d’un bien loué ne répondent pas forcément à toutes les questions soulevées par l’arrivée de plusieurs générations au capital.
Si une proposition de rectification est déjà arrivée, commencez par identifier ce que l’administration remet en cause : la nature de l’activité, sa place dans l’ensemble des opérations, l’affectation d’un actif, l’évaluation des titres ou un engagement de conservation. Ces motifs appellent des preuves différentes. L’article L. 57 du livre des procédures fiscales prévoit une proposition motivée de manière à permettre au contribuable de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; il prévoit également que le rejet des observations doit être motivé.
Reconstituez ensuite une chronologie à partir des actes et des pièces réellement disponibles. Classez séparément les déclarations de transmission, l’engagement, les statuts successifs, les comptes, les baux, les actes d’achat et de vente, les rapports de gestion et les échanges avec l’administration. Pour chaque désaccord, indiquez la pièce qui le documente et la question qu’elle laisse éventuellement ouverte. Une promesse de vente, par exemple, ne prouve pas à elle seule que la vente a été conclue ; une facture ne prouve pas nécessairement l’affectation exclusive d’un logement.
La proposition doit être lue avec ses annexes et avec les textes en vigueur pour l’opération contrôlée. Les points de procédure et les voies de contestation dépendent du contenu de la notification et de l’étape atteinte ; la date portée sur un courrier ne suffit pas, sans examen des règles applicables et des modalités de notification, à résoudre toutes les questions de recevabilité. Conserver l’enveloppe, l’avis de réception et les pièces adressées aide à vérifier ces éléments sur le dossier réel.
Pour les familles qui détiennent plusieurs immeubles en région parisienne, un schéma clair permet de relier chaque bien à la société qui le possède, à ses baux et aux titres effectivement donnés. Les documents de la société mère et ceux d’une SCI ne doivent pas être mélangés. Les informations consacrées aux litiges et opérations concernant une SCI permettent de situer les questions de statuts, d’associés et de gestion qui peuvent accompagner ce travail.
Enfin, une décision récente ne remplace pas l’examen d’un acte antérieur. L’arrêt du 4 novembre 2026 illustre un contrôle mené sur une transmission de 2014 ; la situation d’une donation envisagée en 2026 doit être confrontée à l’article 787 B applicable, aux engagements souscrits et aux documents propres à la société. Cette distinction évite aussi de présenter comme nécessairement identiques les règles de conservation, la composition des actifs et les conditions d’une opération différente.
Conclusion
Une SCI qui gère son propre patrimoine immobilier ne bénéficie pas du pacte Dutreil du seul fait qu’elle est familiale ou qu’elle possède des biens loués. Une société immobilière exerçant plusieurs activités demande une analyse plus précise : identifier les titres transmis, établir l’activité réellement exercée, apprécier sa place et vérifier les engagements ainsi que l’affectation des actifs. L’arrêt du 4 novembre 2026 montre l’importance des pièces et des chiffres dans un dossier d’activité mixte, sans transformer ses données en seuil universel. Pour une SCI de location, la transmission de parts reste possible selon les règles ordinaires, après examen de leur valeur, des droits transmis et des conditions fiscales applicables.