Le loyer du mois d’octobre n’est pas arrivé, puis celui de novembre non plus, et la trêve hivernale vient de commencer le 1er novembre. Le propriétaire bailleur se demande s’il doit attendre le 1er avril pour agir, s’il peut encore faire délivrer un commandement de payer, s’il doit déclarer le sinistre à son assurance loyers impayés et comment éviter de perdre la garantie par une déclaration tardive. La réponse tient en une distinction simple : la trêve hivernale suspend l’exécution matérielle de l’expulsion, elle ne suspend ni la dette de loyer, ni les actes de recouvrement, ni l’activation de la garantie. Un arrêt récent de la troisième chambre civile du 9 avril 2026 montre d’ailleurs qu’une déclaration tardive à l’assureur ne fait pas perdre automatiquement la garantie, mais que le retard peut coûter cher s’il aggrave la dette. Ce guide décrit la chronologie utile entre novembre et mars : sécuriser la preuve, activer la garantie loyers impayés et la caution, engager la procédure au bon rythme, sans attendre le printemps.
I. Loyer impayé pendant la trêve hivernale : ce que le propriétaire peut encore faire
A. Loyer impayé que faire dès le premier mois : relance, preuve et signalements obligatoires
Le preneur reste tenu de payer pendant toute la trêve. Le Code civil pose que « De payer le prix du bail aux termes convenus. » (article 1728 du Code civil). La phrase suivante précise le cadre : cette obligation figure parmi les deux obligations principales du preneur, avec l’usage raisonnable des lieux, et elle s’applique aux termes convenus au bail. Aucune disposition de la trêve hivernale ne supprime cette dette. Le propriétaire qui constate un premier impayé en novembre gagne donc à traiter ce mois comme un mois ordinaire sur le plan comptable, tout en adaptant sa stratégie procédurale à la suspension hivernale de l’expulsion.
La première semaine sert à constituer un dossier propre. Le relevé bancaire montre l’absence de versement, le décompte locataire distingue loyer, charges, régularisations et indemnités éventuelles, le bail et ses avenants fixent l’échéance et le montant, les échanges écrits avec le locataire établissent la réalité des relances. Une relance écrite simple, par lettre recommandée ou courriel suivi d’un recommandé, demande le paiement sous huit jours, rappelle le montant exact et propose un contact. Cette relance ne constitue pas un acte de procédure, mais elle prouve la diligence du bailleur et elle ouvre le dialogue sur une aide au logement, un échéancier ou une difficulté passagère. Les relevés de la caisse d’allocations familiales ou de la mutualité sociale agricole indiquent si une aide au logement était versée en tiers payant et si elle a été suspendue.
Le signalement aux organismes payeurs des aides au logement et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dite CCAPEX, structurent la suite. Dans un jugement du 31 mars 2026, le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu relève qu’un bailleur social « a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 13 mai 2025 et a signalé le 16 juin 2025 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés » (TJ Bourgoin-Jallieu, 31 mars 2026, RG 25/01213). La phrase suivante éclaire la portée de ces démarches : pour les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ne peut intervenir, sous peine d’irrecevabilité, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, lorsque cette saisine est requise. Le jugement cite à ce propos les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, texte d’ordre public applicable au litige. Le bailleur personne physique n’est pas soumis à la même condition d’irrecevabilité, mais la saisine reste utile : elle permet un diagnostic social, un plan d’apurement et le maintien possible de l’aide.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire peut être délivré pendant la trêve. Le même jugement décrit un « commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 3 447,65 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. » (TJ Bourgoin-Jallieu, 31 mars 2026, RG 25/01213). La phrase suivante situe l’effet de cet acte : le délai de deux mois court à compter de la signification, y compris entre novembre et mars, et l’expiration de ce délai sans paiement permet de demander au juge le constat de la résiliation, même si l’expulsion matérielle sera ensuite suspendue par la trêve. Le Code civil encadre la clause résolutoire en prévoyant que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » (article 1225 du Code civil). La phrase suivante du même article ajoute une condition de forme stricte : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » (article 1225 du Code civil). Le commandement doit donc viser la clause, reproduire les montants détaillés et mentionner le délai légal. Un commandement imprécis sur les sommes ou muet sur la clause fragilise toute la procédure ultérieure.
Le propriétaire évite pendant cette phase les erreurs qui ruinent un recouvrement. Couper l’électricité ou le gaz pour faire pression est interdit dans la résidence principale entre novembre et mars, et l’eau reste protégée toute l’année. Le Code de l’action sociale et des familles dispose que « Du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante, les fournisseurs d’électricité, de chaleur, de gaz ne peuvent procéder, dans une résidence principale, à l’interruption, y compris par résiliation de contrat, pour non-paiement des factures » (article L115-3 du Code de l’action sociale et des familles). La phrase suivante du même article précise que les fournisseurs peuvent seulement réduire la puissance, sauf pour les consommateurs protégés, et qu’un décret fixe les modalités. Changer la serrure, retirer les fenêtres, faire enlever les meubles ou menacer le locataire expose à des poursuites et à des dommages et intérêts, sans accélérer le paiement. La voie utile reste écrite, chiffrée et datée : relance, mise en demeure, commandement par commissaire de justice, déclaration à l’assureur, mise en demeure de la caution.
B. Trêve hivernale expulsion : ce qui est suspendu et ce qui continue entre novembre et mars
La trêve hivernale ne fait pas disparaître la procédure, elle en suspend l’exécution matérielle. Le Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution). La phrase suivante du même article réserve deux exceptions : la mesure prononcée pour introduction sans droit ni titre au domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ne bénéficie pas du sursis, et le juge peut supprimer ou réduire le sursis pour une entrée irrégulière dans un autre lieu par les mêmes procédés. Hors ces cas, un locataire muni d’un bail, même débiteur de plusieurs mois, reste protégé contre l’exécution forcée jusqu’au 31 mars.
L’expulsion suppose de toute façon une décision de justice et un délai après commandement de quitter les lieux. Le même code dispose que pour un lieu habité « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 » (article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution). La phrase suivante précise que le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certaines hypothèses, notamment après une procédure de relogement restée sans effet du fait du locataire, et qu’il ne s’applique pas en cas de mauvaise foi constatée ou d’entrée par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le juge garde aussi un pouvoir de délais : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » (article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution). La phrase suivante ajoute que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions, sauf reprise prévue par la loi de 1948, relogement compromis par le locataire ou mauvaise foi. Le calendrier judiciaire intègre donc déjà la situation personnelle du locataire, avant même l’effet couperet du 1er novembre.
Concrètement, un commandement de payer délivré en novembre fait courir le délai de deux mois pendant la trêve. Si aucun paiement ni échéancier n’intervient, l’assignation peut être délivrée après les concertations requises, l’audience se tient pendant l’hiver, le jugement constate la résiliation, fixe l’arriéré et l’indemnité d’occupation, ordonne l’expulsion et accorde éventuellement des délais. L’huissier signifie, puis délivre le commandement de quitter les lieux. C’est l’exécution forcée, avec le concours de la force publique, qui se heurte au sursis jusqu’au 31 mars. Cette chronologie explique pourquoi attendre avril pour commencer fait perdre quatre mois : le dossier instruit pendant l’hiver devient exécutoire au printemps, tandis que le dossier ouvert en avril ne produit une décision que plusieurs mois plus tard. Le loyer impayé continue pendant ce temps de générer une dette et, après résiliation, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, exigible jusqu’à la libération effective.
Le juge peut aussi échelonner la dette. Le Code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du Code civil). La phrase suivante organise le régime : par décision spéciale et motivée, le juge peut ordonner que les sommes reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputent d’abord sur le capital, et il peut subordonner ces mesures à des actes propres à faciliter ou garantir le paiement. La décision suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts ou pénalités de retard ne courent pas pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Le propriétaire doit donc chiffrer avec réalisme : un échéancier judiciaire de douze ou vingt-quatre mois, respecté, bloque la clause résolutoire et prive d’effet le commandement, tandis qu’un échéancier irréaliste conduit à une reprise rapide de la procédure. Proposer un plan écrit avant l’audience, avec un premier versement immédiat, reste la meilleure manière d’obtenir un remboursement plutôt qu’un contentieux sans fin.
Le recouvrement des loyers impayés pendant la trêve passe ainsi par des actes conservatoires : saisie des meubles et du compte bancaire pour les sommes déjà jugées, référé provision pour l’arriéré non sérieusement contestable, déclaration à l’assureur et appel à la caution. Le Code de procédure civile ouvre le référé provision en prévoyant que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier » (article 835 du Code de procédure civile). La phrase suivante complète le dispositif : le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Un décompte clair, un bail signé et des relevés bancaires rendent l’obligation difficilement contestable et permettent d’obtenir une provision sans attendre le jugement au fond sur la résiliation.
II. Garantie loyers impayés et assurance GLI : activer la garantie sans la perdre
A. Garantie loyers impayés GLI : déclarer le sinistre dans les délais du contrat
La garantie des loyers impayés, souvent appelée GLI, ne joue que si le propriétaire respecte le contrat d’assurance. Le Code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. » (article L113-2 du Code des assurances). La phrase suivante du même article fixe le plancher : ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail, et il peut être prolongé d’un commun accord. Les contrats GLI prévoient en pratique des délais de déclaration bien plus longs, souvent entre un et trois mois après le premier impayé caractérisé, avec une procédure en ligne, un décompte et les justificatifs du bail, des quittances et des relances. Manquer ce délai contractuel n’entraîne pas automatiquement la perte de la garantie, mais il offre à l’assureur un moyen de défense qu’il ne manquera pas d’invoquer.
L’arrêt du 9 avril 2026 illustre ce contentieux. Une société civile immobilière avait confié en 2008 la gestion locative d’un immeuble à un agent immobilier, lequel avait souscrit en 2010 une police garantissant les loyers impayés ; les locataires en place de 2011 à 2015 avaient cessé de payer à compter de mars 2012. La cour d’appel avait condamné l’assureur à prendre en charge les loyers restés impayés à la sortie des lieux, malgré une déclaration tardive. L’assureur soutenait devant la Cour de cassation que la déclaration tardive lui causait un préjudice parce qu’une déclaration en temps utile aurait permis d’empêcher l’aggravation de la dette en faisant mettre en oeuvre plus tôt la résiliation du bail. La troisième chambre civile rappelle d’abord le principe : « Selon ce texte, la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice. » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-12.608). La phrase suivante décrit le raisonnement attendu : pour rejeter le moyen de l’assureur, l’arrêt d’appel avait retenu que celui-ci ne démontrait pas en quoi consistait son préjudice et se bornait à invoquer une aggravation objective du risque sans caractériser une dette plus faible sans retard.
La cassation partielle vient sanctionner une motivation insuffisante. La Cour juge : « En se déterminant ainsi, après avoir retenu que le sinistre avait été déclaré avec quatre mois de retard, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ce retard ne constituait, pour l’assureur, une aggravation du risque financier, dès lors qu’il retardait d’autant la mise en oeuvre de la procédure en résiliation de bail et expulsion qu’il s’engageait à entreprendre en exécution du contrat, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-12.608). La phrase suivante replace cette solution dans son contexte contractuel : l’assureur s’était engagé à entreprendre la procédure en résiliation et expulsion, de sorte que tout retard dans la déclaration retardait d’autant son action et pouvait laisser la dette s’aggraver. L’enseignement pratique est direct : déclarer dès le délai contractuel, conserver la preuve de la déclaration, joindre le décompte et le bail, puis laisser l’assureur diligenter la procédure. Une déclaration à quatre mois de retard n’entraîne pas de plein droit la déchéance, mais elle expose à un débat sur le préjudice de l’assureur et à une réduction de prise en charge.
Le dossier de déclaration conditionne aussi le recours contre l’agent immobilier ou l’administrateur de biens lorsque la gestion a été déléguée. Dans la même affaire, la société civile avait assigné l’agent en indemnisation d’une perte de chance de recouvrer les loyers, tandis que l’agent avait appelé l’assureur en garantie. La Cour rappelle le principe de réparation intégrale et censure le cumul indemnitaire : les dommages et intérêts doivent réparer le préjudice sans perte ni profit pour la victime. La phrase suivante en tire la conséquence pour les bailleurs : si l’assureur prend en charge les loyers au titre de la garantie, le bailleur ne peut pas obtenir une seconde fois la même somme de l’agent au titre d’une perte de chance de recouvrer ces mêmes loyers, sauf préjudice distinct comme des frais ou un préjudice moral caractérisé. Le propriétaire avisé articule donc les demandes : prise en charge des loyers par l’assureur, remboursement des frais et honoraires exposés, indemnisation du préjudice distinct, le tout pièces à l’appui, sans double comptage.
En pratique hivernale, la séquence utile tient en cinq gestes datés. D’abord relire la notice GLI : délai de déclaration, franchise, plafond, durée maximale, exclusions comme le locataire déjà en impayé à la souscription ou le loyer supérieur au plafond garanti. Puis déclarer en ligne dans le délai, avec le bail, l’état civil du locataire, le décompte et les relances. Puis transmettre chaque mois le décompte actualisé et les nouvelles pièces, sans interrompre les relances amiables. Puis confier à l’assureur ou à l’huissier la suite procédurale prévue au contrat, souvent le commandement de payer puis l’assignation. Puis suivre la caution en parallèle, car l’assureur peut refuser les mois hors garantie et la caution reste tenue dans la limite de son engagement. Un tableur mensuel avec les dates de déclaration, les accusés de réception et les montants garantis évite les discussions sur le retard.
B. Caution, Visale et huissier à Paris et en Île-de-France : qui payera si le locataire ne paie plus
La caution reste un recours central quand l’assurance est absente, plafonnée ou en débat. Le Code civil définit l’engagement en ces termes : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. » (article 2288 du Code civil). La phrase suivante précise qu’il peut être souscrit à la demande du débiteur ou sans demande de sa part et même à son insu, ce qui couvre les actes de caution signés séparément du bail. Le bailleur doit détenir un acte de caution régulier, avec mention manuscrite lorsque la loi l’exige selon la date de signature, montant et durée limités, et notifier à la caution chaque impayé puis chaque étape. Une mise en demeure à la caution dès le deuxième mois impayé, par lettre recommandée avec le décompte, interrompt les discussions sur une prétendue ignorance de la dette et prépare l’assignation conjointe du locataire et de la caution. Le cumul est interdit avec une GLI pour un même logement, sauf exceptions limitées comme le locataire étudiant ou apprenti : vérifier avant d’appeler les deux garanties évite un refus et un grief de mauvaise foi.
Visale, caution accordée par Action Logement pour les jeunes de moins de trente ans et les salariés précaires, suit un circuit propre. Le bailleur adhérent déclare l’impayé sur l’espace dédié dans les délais du contrat Visale, souvent très courts, puis Visale avance les loyers et se retourne contre le locataire. La déclaration Visale ne remplace pas le commandement de payer ni la saisine de la CCAPEX quand elle est requise, mais elle sécurise la trésorerie pendant l’hiver. Le dépôt de garantie ne sert pas à éponger les impayés en cours de bail : il se restitue après la sortie, déduction faite des sommes justifiées, et son utilisation anticipée prive le bailleur d’une sûreté pour les dégradations. Les aides au logement versées en tiers payant doivent être suivies avec l’organisme payeur : un maintien provisoire peut être obtenu après signalement, ce qui réduit l’arriéré net réclamé au locataire et à la caution.
À Paris et en Île-de-France, le calendrier et les interlocuteurs ont leurs particularités. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris concentre un contentieux locatif dense, avec des audiences où le décompte, la preuve des signalements et la régularité du commandement sont vérifiés de près. La CCAPEX de Paris, pilotée par la préfecture et la Ville, attend un dossier complet : bail, décompte, justificatifs de ressources connus, preuves des démarches amiables, attestation de signalement à la CAF. Les commissaires de justice parisiens signifient vite, mais les délais d’audience et de signification restent incompressibles : un commandement délivré mi-novembre expire mi-janvier, une assignation délivrée fin janvier avec dénonciation au préfet aboutit à une audience au printemps, une décision rendue au printemps avec un commandement de quitter les lieux ne s’exécute qu’après le 31 mars. Anticiper ces jalons pendant la trêve permet une exécution début avril au lieu d’une procédure qui démarre en avril.
Les pièces à préparer pour un dossier parisien tiennent en une liste courte : bail signé et avenants, acte de caution ou contrat Visale, notice GLI et preuve de déclaration, décompte mois par mois signé et daté, relevés bancaires montrant l’absence de versement, copies des relances et mises en demeure, commandement de payer avec mention de la clause résolutoire, preuves de saisine de la CCAPEX et de signalement à la CAF ou à la MSA, dénonciation au préfet de l’assignation, constats éventuels d’occupation. Le juge parisien accorde des délais de paiement avec prudence quand le locataire a repris des versements partiels et propose un plan chiffré, et il constate la résiliation quand la dette reste entière malgré deux mois de commandement et l’absence de plan crédible. Dans les deux cas, le propriétaire qui a déclaré à temps à la GLI et mis en demeure la caution conserve deux débiteurs solvables pour l’arriéré, même si l’expulsion attend avril. Cette dissociation entre paiement et départ est la clé de l’hiver : obtenir de l’argent en hiver, obtenir le départ au printemps si la dette n’est pas apurée.
Le contentieux des charges et des réparations ne doit pas polluer le recouvrement des loyers. Un locataire qui invoque une panne de chauffage, une infiltration ou un défaut d’entretien pour justifier le non-paiement total doit être invité à consigner ou à payer sous réserve, puis à agir en exécution des travaux, plutôt qu’à pratiquer une compensation unilatérale. Le bailleur fait constater l’état des lieux, commande les devis, programme les travaux urgents et conserve les factures : ces pièces démontrent sa bonne foi et privent d’effet l’argument d’un logement indécent lorsque le désordre est mineur ou déjà traité. À l’inverse, un logement parisien avec un diagnostic de performance énergétique très dégradé ou un arrêté de péril exige une réponse technique immédiate, car le juge peut suspendre ou réduire le loyer et accorder de longs délais. Séparer les deux dossiers, loyers d’un côté, travaux de l’autre, avec deux chronologies et deux jeux de pièces, évite que la trêve ne se transforme en blocage général.
Conclusion
Entre le 1er novembre et le 31 mars, le propriétaire ne reste pas démuni face au loyer impayé. La dette demeure exigible, le commandement de payer fait courir ses effets, la garantie loyers impayés et la caution peuvent être activées, le juge peut être saisi et statuer, seule l’exécution forcée de l’expulsion attend la fin du sursis. Le réflexe décisif tient à la précocité : relancer par écrit dès le premier mois, faire délivrer un commandement régulier visant la clause résolutoire, saisir la CCAPEX et signaler aux organismes d’aides quand la loi l’impose, déclarer le sinistre à l’assureur dans le délai du contrat, mettre la caution en demeure avec un décompte exact. L’arrêt du 9 avril 2026 rappelle que la déclaration tardive ne fait pas perdre automatiquement la garantie, mais que quatre mois de retard sans justification exposent à une discussion sur l’aggravation de la dette et à une cassation pour défaut de base légale. À Paris et en Île-de-France, un dossier complet et daté permet d’obtenir une provision en référé, un échéancier réaliste ou une résiliation constatée, puis une exécution au printemps. Le printemps appartient aux dossiers préparés pendant l’hiver.