La maison a brûlé, en partie ou en totalité, et une fois les pompiers repartis, une seconde épreuve commence : obtenir de l’assurance habitation un remboursement qui permette réellement de reconstruire, de se reloger et de remplacer ce qui a été détruit. Les questions se bousculent : que couvre exactement la garantie incendie, dans quel délai faut-il déclarer le sinistre, qui paie les nuits d’hôtel en attendant, comment se déroule l’expertise et que faire si l’offre de l’assureur paraît très en dessous des devis des artisans ? Le contentieux des incendies d’habitation concentre presque toutes les difficultés du droit des assurances de biens : la distinction entre la règle légale et la clause du contrat, la mesure de la vétusté, le jeu des responsabilités entre propriétaire, locataire et voisins, et des délais stricts dont le non-respect peut coûter la garantie. Cet article décrit, textes et décisions vérifiés à l’appui, ce que l’assureur doit payer après l’incendie d’une maison, comment déclarer et faire expertiser le sinistre sans perdre de droits, qui répond de l’incendie vis-à-vis des tiers, et par quelles voies contester une indemnité insuffisante ou un refus. Chaque délai cité reprend ce que dit expressément le texte visé, avec le lien vers sa version en vigueur.
I. Ce que l’assurance habitation paie après l’incendie d’une maison
A. Incendie maison assurance remboursement : ce que la garantie couvre et ce qu’elle retient
La garantie incendie de l’assurance multirisque habitation est définie d’abord par la loi, ensuite par le contrat. L’article L122-1 du code des assurances dispose que « L’assureur contre l’incendie répond de tous dommages causés par conflagration, embrasement ou simple combustion. » Le même article ajoute aussitôt une limite : « Toutefois, il ne répond pas, sauf convention contraire, de ceux occasionnés par la seule action de la chaleur ou par le contact direct et immédiat du feu ou d’une substance incandescente s’il n’y a eu ni incendie, ni commencement d’incendie susceptible de dégénérer en incendie véritable. » Un appareil noirci par une simple surchauffe, sans flamme ni début d’incendie, n’entre donc pas automatiquement dans la garantie légale : tout dépend de la clause souscrite, et c’est le contrat qu’il faut relire ligne par ligne avant de crier au refus abusif.
Second principe, financier celui-là : l’article L121-1 du code des assurances énonce que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » Personne ne s’enrichit avec un incendie : l’assureur replace le patrimoine dans l’état où il se trouvait juste avant le feu, déduction faite de la vétusté. Le texte autorise d’ailleurs expressément les clauses de franchise et de découvert obligatoire : « Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre. » La franchise mentionnée aux conditions particulières s’applique donc, et elle n’est pas négociable après coup.
En pratique, le remboursement se décompose en plusieurs postes qu’il faut réclamer séparément et chiffrer séparément : le bâtiment (murs, toiture, installations fixes), évalué au coût de reconstruction vétusté déduite, sauf clause de reconstruction en valeur à neuf qui efface en tout ou partie cette déduction sur présentation des factures de travaux ; le mobilier, inventorié pièce par pièce avec factures, photographies et, à défaut, tout élément de preuve de l’existence et de la valeur des biens ; les frais annexes prévus au contrat (déblais et démolition, gardiennage, honoraires d’architecte) ; et le relogement, poste que les assurés oublient le plus souvent alors qu’il conditionne la vie quotidienne pendant des mois de travaux. Les contrats prévoient généralement une garantie frais de relogement ou perte d’usage, plafonnée en montant et en durée : c’est elle qui paie l’hôtel ou la location temporaire, pas la bonne volonté de l’assureur. Pour le propriétaire bailleur, le préjudice équivalent prend la forme de la perte des loyers pendant la période d’inhabitabilité, lorsqu’elle est souscrite. Sur tous ces postes, la règle est identique : ce qui n’est pas prouvé n’est pas payé. Dresser dès les premiers jours un inventaire précis des biens détruits, conserver les restes calcinés avant l’expertise, photographier chaque pièce et rassembler factures et relevés bancaires, c’est préparer le montant de l’indemnité.
Un point mérite une vigilance particulière : les biens assurés ailleurs ou les doubles garanties. Lorsqu’un propriétaire a souscrit deux assurances couvrant le même risque incendie sur le même immeuble, la Cour de cassation applique les règles des assurances cumulatives de l’article L121-4 du code des assurances. Dans un arrêt du 30 mai 1995 (pourvoi n° 92-10.985, décision sur courdecassation.fr), la première chambre civile a approuvé une cour d’appel qui avait relevé « que les assurances souscrites par M. X… étaient non des assurances de responsabilité professionnelle mais des assurances de chose qui couvraient, l’une et l’autre, contre le risque d’incendie, la grange qui a été endommagée le 14 mars 1989 », et en avait déduit « que, souscrites auprès d’assureurs différents par des contrats distincts, pour un même intérêt et contre un même risque, les deux assurances étaient cumulatives et que la contribution de chacun des assureurs à l’indemnisation de M. X… devait être fixée selon les règles prévues à l’article L. 121-4 du Code des assurances » Autrement dit, on ne cumule pas deux indemnités intégrales pour le même bien : chaque assureur contribue à proportion. Déclarer le sinistre aux deux assureurs reste obligatoire, mais attendre deux chèques complets expose à une déconvenue, voire à une accusation de fausse déclaration.
B. Déclarer l’incendie dans les délais et faire expertiser sans perdre ses droits
Le premier délai qui compte court dès le sinistre : la déclaration. L’article L113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Les contrats d’habitation retiennent presque toujours le minimum légal de cinq jours ouvrés. Passé ce délai, la sanction redoutée est la déchéance de garantie, mais elle est strictement encadrée. Le même article précise que « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Trois conditions cumulatives, donc : une clause du contrat doit stipuler la déchéance, le retard doit être établi, et l’assureur doit prouver le préjudice concret que ce retard lui a causé, par exemple l’impossibilité de faire constater l’origine du feu. Sans clause, sans préjudice démontré, ou en cas de force majeure ayant empêché de déclarer, la déchéance ne tient pas.
La Cour de cassation applique ce texte avec une rigueur constante. Dans un arrêt du 21 janvier 2021 (pourvoi n° 19-13.347, décision sur courdecassation.fr), la deuxième chambre civile rappelle que le premier des textes visés, « déclaré d’ordre public par le second, dispose, d’une part, que l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de celui-ci, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés mais peut être prolongé d’un commun accord entre les parties et, d’autre part, que lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice. » Elle en déduit une conséquence que tout assuré victime d’un incendie doit connaître : « Il s’en déduit que l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre. » Une clause qui réduirait le délai sous les cinq jours ouvrés, ou qui organiserait une déchéance automatique sans préjudice, est tout simplement inefficace. Concrètement, après un incendie : déclarer par écrit, de préférence par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, décrire les circonstances connues sans spéculer sur l’origine du feu, et joindre les premières pièces (procès-verbal des pompiers, dépôt de plainte si une origine criminelle est soupçonnée, photographies, inventaire provisoire).
Vient ensuite l’expertise, étape décisive puisque c’est elle qui chiffre la perte. L’article L122-2 du code des assurances, propre à l’assurance incendie, dispose que « Les dommages matériels résultant directement de l’incendie ou du commencement d’incendie sont seuls à la charge de l’assureur, sauf convention contraire. » Surtout, il organise le calendrier : « Si, dans les trois mois à compter de la remise de l’état des pertes, l’expertise n’est pas terminée, l’assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation ; si elle n’est pas terminée dans les six mois, chacune des parties peut procéder judiciairement. » Ces deux délais protègent l’assuré contre les expertises qui s’éternisent pendant que la maison reste en ruine : à trois mois, une sommation fait courir les intérêts moratoires sur l’indemnité à venir ; à six mois, chacun peut saisir le juge. Remettre rapidement un état des pertes complet et chiffré n’est donc pas une simple formalité : c’est le point de départ de ces deux délais légaux.
Face à l’expert mandaté par l’assureur, l’assuré n’est pas désarmé. D’abord, il peut se faire assister : la Cour de cassation a jugé, le 19 septembre 2007 (pourvoi n° 05-17.536, décision sur courdecassation.fr), qu’une société d’expertise chargée d’assister l’assuré dans l’évaluation des dommages causés par un incendie doit lui fournir tous les renseignements lui permettant d’exercer en connaissance de cause l’option offerte par son contrat, par exemple entre une indemnité immédiate minorée et une indemnité complète subordonnée à la reconstruction. Ensuite, l’assuré dispose d’un droit propre à la contre-expertise : l’article L113-5-1 du code des assurances prévoit que « Lors de la réalisation du risque, l’assureur informe l’assuré de son droit de solliciter, aux frais de ce dernier, une contre-expertise effectuée par un expert de son choix. » Si l’assureur omet cette information, ou si les évaluations divergent durablement, la contestation du rapport d’expertise devient le terrain principal du litige : nouveaux devis d’artisans, expertise amiable contradictoire, puis, si nécessaire, expertise judiciaire ordonnée en référé. Les lecteurs qui veulent approfondir ce point trouveront sur ce site un guide dédié à la contre-expertise en assurance habitation, son prix et la conduite à tenir en cas de désaccord avec l’expert de l’assureur.
II. Responsabilités, relogement et contestation après l’incendie
A. Locataire, propriétaire et voisins : qui répond de l’incendie de la maison ?
Lorsque la maison incendiée est louée, la loi organise une présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire. L’article 1733 du code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le locataire est donc présumé responsable vis-à-vis du bailleur, et ne s’exonère qu’en démontrant l’une de ces trois causes : un événement extérieur irrésistible, un défaut de construction, ou un feu venu d’ailleurs. L’article 1734 du code civil répartit cette charge entre colocataires d’un même immeuble : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » Cette présomption explique pourquoi l’assurance du locataire contre les risques locatifs, dont l’incendie, est une obligation légale : c’est elle qui répondra si le feu est parti du logement loué.
Cette présomption a toutefois des frontières strictes, tracées par la jurisprudence. D’abord, elle ne joue que dans les rapports entre bailleur et locataire : un arrêt du 17 juillet 1996 (pourvoi n° 94-16.590, décision sur courdecassation.fr) relève que « l’article 1733 du Code civil réglait les rapports du bailleur avec le locataire » Ensuite, elle s’applique aussi entre locataire principal et sous-locataire : le 23 mai 2012 (pourvoi n° 11-17.183, décision sur courdecassation.fr), la troisième chambre civile a jugé, « ayant constaté que l’incendie avait pris naissance dans l’appartement loué à M. X… et qu’aucune cause d’exonération de sa responsabilité n’était établie, et exactement retenu que la sous-locataire dans ses rapports avec le locataire principal était soumise à la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil », que l’assureur du locataire pouvait agir contre le sous-locataire et son assureur. Enfin, et c’est capital après un incendie d’origine criminelle, la présomption ne dispense pas le juge de caractériser une faute : le 5 novembre 2014 (pourvoi n° 13-20.186, décision sur courdecassation.fr), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui, après avoir constaté un incendie causé par des malfaiteurs entrés de nuit par effraction, avait condamné le locataire : « la cour d’appel qui n’a pas caractérisé une faute imputable au preneur ayant facilité l’acte de malveillance, n’a pas donné de base légale à sa décision ». Un locataire victime d’un incendie criminel qu’il n’a ni provoqué ni facilité n’a donc pas à indemniser le bailleur sur le seul fondement de l’article 1733.
Vis-à-vis des tiers, voisins et passants dont la maison ou les biens ont été atteints par le feu parti de chez soi, le régime est inverse : aucune présomption, la faute doit être prouvée. L’article 1242 du code civil prévoit que « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. » Le voisin dont la toiture a pris à cause de l’incendie parti de votre maison doit démontrer votre faute, par exemple un stockage imprudent de matériaux inflammables ou une installation électrique notoirement défectueuse. Cette même disposition précise qu’elle « ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil » : les deux régimes coexistent sans se confondre. Pour le tiers lésé, une voie directe existe contre l’assureur du responsable : l’article L124-3 du code des assurances dispose que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. » Le voisin incendié par propagation peut donc agir directement contre votre assureur responsabilité civile, sans attendre que vous soyez personnellement condamné. Pour les questions d’assurance et de recours liées à la construction et à ses garanties, la page du cabinet consacrée à la construction et à l’assurance construction à Paris présente les interventions possibles.
B. Incendie maison assurance remboursement contesté : délais de paiement, prescription et recours
Une fois l’expertise terminée, l’assureur doit payer dans le délai prévu au contrat. L’article L113-5 du code des assurances dispose que « Lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà. » Le délai convenu figure aux conditions générales, souvent trente jours après accord sur le montant ou remise des pièces justificatives : c’est ce délai contractuel, et lui seul, qui fait courir le retard fautif de l’assureur. En assurance incendie, ce délai se combine avec le mécanisme de l’article L122-2 cité plus haut : si l’expertise traîne au-delà de trois mois après la remise de l’état des pertes, une sommation fait courir les intérêts, ce qui incite l’assureur à conclure. Passé le délai convenu sans paiement, une mise en demeure par lettre recommandée s’impose, car les intérêts moratoires et, le cas échéant, les dommages-intérêts pour résistance abusive supposent un débiteur mis en demeure et de mauvaise foi.
Le délai le plus redoutable reste la prescription biennale. L’article L114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Deux ans seulement pour agir contre son assureur, à compter du sinistre ou, nuance importante apportée par le même article, « En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. » Un désordre apparu des mois après l’incendie, par exemple un affaissement de structure que l’expertise initiale n’avait pas décelé, peut ainsi reporter le point de départ, à charge pour l’assuré de prouver son ignorance antérieure. Et lorsque l’action contre l’assureur naît du recours d’un tiers, par exemple le voisin qui réclame des années plus tard l’aggravation de son préjudice, le texte précise que « le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier. » Deux ans, c’est bref quand une reconstruction dure dix-huit mois : le calendrier procédural doit être tenu dès l’offre contestée.
Heureusement, ce délai de deux ans peut être interrompu. L’article L114-2 du code des assurances dispose que « La prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. » La simple désignation d’un expert, même amiable, interrompt donc la prescription et fait repartir un nouveau délai de deux ans. Le même article ajoute un outil précieux pour l’assuré : « L’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité. » Une lettre recommandée avec accusé de réception réclamant le règlement de l’indemnité suffit à interrompre la prescription : c’est le geste conservatoire le moins coûteux et le plus efficace quand les négociations s’éternisent. Chaque interruption fait courir un nouveau délai de deux ans, mais multiplier les courriers sans avancer sur le fond ne remplace pas une action au fond devant le tribunal judiciaire, seul compétent pour trancher durablement le litige.
En pratique, la contestation d’une offre insuffisante suit un ordre logique. D’abord, répondre par écrit à l’assureur en identifiant précisément les postes sous-évalués : taux de vétusté appliqué sans grille contractuelle, surface ou volume sous-mesurés, frais de relogement plafonnés en deçà de la clause, perte de loyers oubliée, déblais non chiffrés. Joindre des devis d’artisans et, si possible, l’avis d’un expert d’assuré, en visant la contre-expertise prévue par l’article L113-5-1. Ensuite, si l’assureur maintient son offre, saisir le médiateur de l’assurance, dont l’avis gratuit et motivé débloque une partie des dossiers. Enfin, assigner devant le tribunal judiciaire du lieu du sinistre ou du domicile de l’assuré, en demandant au besoin une expertise judiciaire qui remplacera les expertises amiables divergentes. À chaque étape, conserver la preuve des échanges : la charge de démontrer la réalité et le montant des dommages pèse sur l’assuré, tandis que l’assureur qui invoque une exclusion ou une déchéance doit prouver le fondement contractuel et, pour la déclaration tardive, le préjudice que le retard lui a causé. C’est l’asymétrie protectrice du droit des assurances français : à l’assuré la preuve du dommage, à l’assureur la preuve de ce qui le libère.
Conclusion
Après l’incendie d’une maison, le remboursement de l’assurance habitation n’est ni automatique ni arbitraire : il résulte de la garantie légale contre l’incendie, des clauses du contrat qui la précisent, d’une déclaration rapide assortie d’un dossier de preuves solide, et d’une expertise menée dans les délais que la loi impose. Le propriétaire occupant comme le bailleur doivent vérifier poste par poste ce que l’offre de l’assureur couvre et ce qu’elle retient, de la reconstruction vétusté déduite au relogement pendant les travaux ; le locataire doit mesurer la présomption de l’article 1733 et les moyens précis de la renverser ; le voisin victime d’une propagation doit prouver la faute mais dispose d’une action directe contre l’assureur du responsable. Quand l’indemnité proposée ne permet pas de reconstruire, la contestation suit un chemin balisé : chiffrage contradictoire, lettre recommandée interruptive de prescription, médiation, puis juge. Deux ans pour agir, cinq jours ouvrés pour déclarer, trois et six mois pour l’expertise : ces délais structurent tout le dossier, et les manquer coûte plus cher que l’incendie lui-même. Face à un refus ou à une offre dérisoire, faire vérifier le dossier par un professionnel du droit des assurances avant que la prescription n’éteigne les droits reste la précaution la plus rentable.