Un loyer impayé n’est jamais un simple retard. Pour le bailleur, chaque mois sans paiement creuse une dette qui devient vite difficile à recouvrer, tandis que le locataire s’expose à la résiliation de son bail et à l’expulsion. La première question est donc pratique : qui paie à la place du locataire défaillant ? La garantie des loyers impayés, la caution de l’entourage ou la garantie Visale répondent à ce besoin, mais la loi interdit de les cumuler librement et chaque dispositif possède ses conditions, ses délais et ses pièges. La seconde question est procédurale : comment contraindre le locataire à payer, puis, si rien ne vient, comment faire constater la résiliation du bail et obtenir son départ dans le respect d’une procédure strictement encadrée. Cet article décrit pas à pas les garanties mobilisables, la déclaration du sinistre à l’assureur, le commandement de payer, la clause résolutoire, l’assignation et l’expulsion, avec les textes applicables en 2026 et deux décisions récentes qui montrent comment les juges appliquent ces règles. Il s’adresse aux bailleurs comme aux locataires, à Paris et en Île-de-France comme ailleurs en France, car la procédure est nationale même si les organismes de prévention et les juridictions sont locaux.
I. La garantie des loyers impayés : qui paie quand le locataire ne paie plus
Avant tout contentieux, le sort d’un impayé se joue dans les garanties souscrites à la signature du bail. Une garantie bien choisie permet au bailleur d’être indemnisé rapidement ; une garantie irrégulière ou mal mise en œuvre le laisse seul face à la dette. Il faut donc distinguer les trois mécanismes, vérifier leur compatibilité, puis activer le bon dans ses délais.
A. GLI, caution ou Visale : retenir une garantie que la loi autorise
La garantie des loyers impayés, souvent appelée GLI, est un contrat d’assurance souscrit et payé par le bailleur. Quand le locataire cesse de payer, l’assureur verse au bailleur les loyers, charges et taxes dus, puis se retourne contre le locataire. Le cautionnement obéit à une logique différente : une personne, le plus souvent un parent, s’engage à payer à la place du locataire défaillant, comme le définit le code civil : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». La garantie Visale, proposée par Action Logement, joue le même rôle pour les jeunes de moins de trente ans et les salariés précaires : un tiers institutionnel garantit le bailleur contre les impayés.
La règle centrale figure dans la loi du 6 juillet 1989 : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ». Autrement dit, le bailleur assuré en GLI ne peut pas exiger en plus la caution d’un parent : le cautionnement ainsi obtenu est nul. La seule exception vise le logement loué à un étudiant ou à un apprenti, situation dans laquelle le cumul reste permis. Cette interdiction protège le marché locatif contre l’empilement des sûretés, mais elle impose au bailleur un choix net dès la signature : soit l’assurance, soit la caution, sauf cas de l’étudiant. Un bailleur qui a souscrit une GLI puis fait signer un acte de cautionnement à la mère du locataire détient un acte nul, et il le découvrira au pire moment, quand il voudra appeler la caution en paiement.
Quand la caution est autorisée, son formalisme est redoutable. « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ». La mention doit être manuscrite, apposée par la caution elle-même, avec le montant en toutes lettres et en chiffres, et le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location. Un acte pré-rempli par l’agence et simplement signé, un montant indiqué en chiffres seulement ou l’absence de remise du bail entraînent la nullité de l’engagement. Les bailleurs parisiens qui louent à des étudiants, public nombreux dans la capitale, doivent appliquer cette vigilance avec d’autant plus de rigueur que les loyers élevés gonflent le montant garanti et que les contentieux portent sur des sommes importantes.
Le choix entre GLI et caution dépend du profil du locataire et du coût. La GLI suppose un locataire solvable à l’entrée, car l’assureur étudie le dossier avant d’accepter le risque : bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition. Son coût, de l’ordre de deux à cinq pour cent des loyers, reste déductible des revenus fonciers pour le bailleur. La caution d’un proche ne coûte rien mais dépend de la solvabilité réelle du garant et de la régularité de l’acte. La garantie Visale, gratuite pour le bailleur comme pour le locataire éligible, couvre les loyers impayés dans la limite de son plafond et suppose une adhésion avant la signature du bail. Dans tous les cas, vérifier la garantie avant l’impayé vaut mieux que la découvrir quand la dette atteint déjà plusieurs mois : relire le contrat d’assurance, contrôler l’acte de cautionnement, confirmer l’éligibilité Visale.
B. Déclarer le sinistre dans les délais et obtenir l’indemnisation
Le bailleur assuré en GLI qui constate un impayé doit déclarer le sinistre à son assureur sans attendre. Le code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur ». Le contrat fixe ce délai, souvent de quelques semaines après le premier loyer impayé, et ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Concrètement, le bailleur réunit dès le premier mois impayé le bail, le décompte de la dette, les relances adressées au locataire et les justificatifs de solvabilité transmis à la souscription, puis adresse la déclaration en recommandé ou par l’espace en ligne de l’assureur en conservant la preuve de l’envoi et de sa date.
La déclaration tardive n’entraîne pas automatiquement la perte de la garantie. La Cour de cassation l’a rappelé le 9 avril 2026 dans une affaire où un assureur garantissant des loyers impayés refusait sa garantie après une déclaration effectuée avec quatre mois de retard : « Selon ce texte, la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice », au visa de l’article L. 113-2 du code des assurances (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-12.608). La Cour a censuré la cour d’appel qui avait écarté la déchéance sans rechercher, comme l’assureur le demandait, si le retard, « après avoir retenu que le sinistre avait été déclaré avec quatre mois de retard », n’avait pas retardé d’autant la procédure de résiliation du bail et aggravé la dette. Deux enseignements s’en dégagent. Pour l’assureur, invoquer une aggravation abstraite du risque ne suffit pas : il doit démontrer un préjudice concret, par exemple une dette qui aurait été moindre si la procédure avait été engagée plus tôt. Pour le bailleur, déclarer vite reste la conduite la plus sûre : plus la déclaration est précoce, plus l’assureur peut exiger une action rapide contre le locataire et limiter la dette garantie, et moins le bailleur s’expose à une discussion sur le préjudice.
Quand l’assureur indemnise, le bailleur n’est pas enrichi : les sommes versées compensent exactement les loyers perdus, et l’assureur, subrogé dans les droits du bailleur, poursuit le locataire pour récupérer son dû. La même décision du 9 avril 2026 sanctionne tout cumul : lorsque l’assureur prend en charge les loyers, le bailleur ne peut pas obtenir en plus, contre son agent immobilier fautif, une indemnisation pour perte de chance de recouvrer ces mêmes loyers, car un tel cumul procurerait au bailleur un profit contraire au principe de la réparation intégrale. Le bailleur doit donc articuler ses recours : garantie de l’assureur d’abord, responsabilité éventuelle de l’intermédiaire ensuite, sans jamais percevoir deux fois la même somme.
Si l’assureur refuse la garantie, le bailleur conteste par écrit en exigeant la motivation précise du refus : exclusion contractuelle, fausse déclaration à la souscription, déchéance pour déclaration tardive, plafond atteint. Un refus fondé sur la déclaration tardive doit être contrôlé à l’aune de l’arrêt du 9 avril 2026 : l’assureur établit-il un préjudice réel lié au retard, ou se contente-t-il d’affirmations générales ? À défaut de réponse satisfaisante, la médiation de l’assurance puis la saisine du tribunal offrent un recours, et le recouvrement des loyers impayés contre le locataire lui-même reste toujours ouvert en parallèle, par la procédure décrite dans la seconde partie.
II. Du commandement de payer à l’expulsion : la procédure que le bailleur doit suivre
Quand aucune garantie ne paie spontanément, ou quand la garantie ne couvre qu’une partie de la dette, le bailleur doit agir contre le locataire. La loi organise une progression obligatoire : mise en demeure formelle, constat judiciaire de la résiliation, puis expulsion, avec à chaque étape des délais et des mentions dont la violation fait échouer la procédure. Brûler une étape ou négliger une formalité coûte des mois de retard.
A. Commandement de payer et clause résolutoire : les six semaines qui décident de tout
Le point de départ est l’obligation du locataire : « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Dès qu’un terme reste impayé, le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer qui vise expressément la clause résolutoire du bail. Cette clause, que tout contrat de bail d’habitation contient et qui prévoit « la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie », ne produit effet « que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le délai de six semaines, issu de la loi du 27 juillet 2023 et applicable depuis le 29 juillet 2023, remplace l’ancien délai de deux mois : le locataire dispose de six semaines pour payer l’intégralité de sa dette et sauver son bail.
Le contenu du commandement est contrôlé à peine de nullité. « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette », à laquelle s’ajoutent le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte précis de la dette, l’avertissement sur le risque de résiliation et d’expulsion, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement du département et la possibilité de saisir le juge pour obtenir des délais de grâce. Un commandement qui omet l’une de ces mentions, qui se trompe dans le décompte ou qui n’indique pas le fonds de solidarité encourt l’annulation, et toute la procédure tombe avec lui. Le bailleur vérifie donc l’acte avec son commissaire de justice avant signification, car une erreur de quelques euros dans le décompte suffit parfois à alimenter des mois de contestation.
Lorsque les obligations du locataire sont garanties par un cautionnement, « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire », et à défaut la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ni des intérêts de retard. Le bailleur qui a une caution solvable la met ainsi en demeure très tôt, ce qui produit souvent le paiement avant toute action en justice. Pour les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles familiales, le commissaire de justice signale en outre le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès que l’impayé dure depuis deux mois sans interruption ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, signalement qui s’effectue par voie électronique et qui déclenche un diagnostic social et financier transmis avant l’expiration des délais. Ce signalement n’est pas une option : il conditionne la suite de la procédure.
La mécanique de la clause résolutoire a été illustrée par la cour d’appel de Versailles le 18 novembre 2025 dans un litige de bail d’habitation : visant, aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date du commandement du 20 avril 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux », la cour a constaté que le commandement délivré le 20 avril 2023 pour une dette de 1 977,17 euros étant resté sans paiement, « les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies au 21 juin 2023 » (CA Versailles, 18 novembre 2025, RG 24/05301). On retient de cette décision que le juge vérifie la régularité du commandement, l’absence de paiement dans le délai légal et l’exactitude du décompte, et que le délai applicable est celui en vigueur à la date du commandement : deux mois avant la réforme de juillet 2023, six semaines depuis. Un paiement intégral dans le délai fait échec à la clause ; un paiement partiel ou tardif ne l’empêche pas de produire effet, même si le juge conserve le pouvoir d’accorder des délais.
Le locataire qui reçoit un commandement ne doit donc ni l’ignorer ni se contenter de versements partiels sans cadre. Payer l’intégralité de la dette dans les six semaines éteint la menace. Demander au juge des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », suspend les effets de la clause pendant le cours des délais accordés, à condition d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et de respecter ensuite l’échéancier fixé. Saisir le fonds de solidarité pour le logement pour solliciter une aide financière, comme le commandement l’indique, complète utilement ces démarches. Chaque mois de retard passé sans payer ni saisir le juge rapproche la résiliation.
B. Assignation, diagnostic social et reprise du logement à Paris et en Île-de-France
Si la dette n’est pas apurée à l’expiration des six semaines, le bailleur assigne le locataire devant le juge aux fins de constat de la résiliation, d’expulsion et de paiement. « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience », afin qu’un organisme désigné réalise un diagnostic social et financier au cours duquel locataire et bailleur présentent leurs observations, diagnostic transmis au juge avant l’audience. L’assignation notifiée trop tardivement au préfet rend la demande irrecevable : le bailleur doit intégrer ce délai de six semaines dans son calendrier, en plus des six semaines du commandement. Les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales doivent en outre avoir saisi la commission de coordination avant d’assigner, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission.
À Paris et en Île-de-France, ces étapes prennent une coloration locale marquée. Le fonds de solidarité pour le logement de Paris, que le commandement doit mentionner avec son adresse, peut accorder sous conditions des aides qui apurent la dette et sauvent le bail : le locataire parisien en difficulté saisit ce fonds dès réception du commandement, sans attendre l’assignation. La commission de coordination parisienne reçoit les signalements des commissaires de justice et centralise les informations sociales et financières, et le diagnostic social et financier réalisé avant l’audience pèse dans l’appréciation du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, seul à statuer sur les baux d’habitation parisiens. Les délais d’audience y sont souvent plus longs qu’en province, ce qui allonge d’autant la période pendant laquelle la dette continue de courir : le bailleur parisien provisionne cette attente dans son plan de recouvrement, et le locataire l’utilise pour reconstituer sa capacité de paiement et solliciter des délais. En grande couronne, les mêmes organismes existent à l’échelle départementale, avec des pratiques et des délais propres que les parties vérifient auprès de la préfecture concernée.
Devant le juge, trois issues se dessinent. Si la dette est soldée avant l’audience, la clause est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit. Si le locataire a repris le paiement du loyer courant et présente des garanties sérieuses, le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder un échéancier dans la limite de deux ans, la clause reprenant effet au premier impayé. Si la dette subsiste sans perspective de règlement, le juge constate la résiliation, ordonne l’expulsion et condamne au paiement, en fixant une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’au départ effectif. La décision de Versailles déjà citée montre que le juge contrôle chaque maillon : régularité du commandement, réunion des conditions de la clause, puis opportunité des délais au regard de la situation sociale, y compris l’absence de diagnostic social et financier quand la loi l’exigeait.
L’expulsion elle-même obéit à ses propres délais. « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux, délai que le juge peut réduire ou supprimer dans certaines hypothèses et qui ne s’applique pas en cas de mauvaise foi constatée ou d’occupation par voie de fait. Le commandement de quitter les lieux, distinct du commandement de payer, est signifié après le jugement : le locataire dispose alors de deux mois pour partir volontairement, période pendant laquelle il peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais supplémentaires. Passé ce stade sans départ ni délai, le concours de la force publique peut être requis, avec information du préfet. Chaque étape compte ses semaines et ses mois : six semaines pour payer après le commandement, six semaines de notification au préfet avant l’audience, deux mois pour quitter les lieux après le jugement. Le bailleur qui respecte ces délais obtient une expulsion incontestable ; celui qui les néglige voit sa procédure annulée et repart au point de départ, avec une dette qui a continué de grossir.
Conclusion
Le loyer impayé se traite comme un dossier à trois étages : garantie, commandement, jugement. Vérifier dès la signature si le bail repose sur une GLI, une caution régulière ou une garantie Visale, sans cumul interdit, détermine qui paiera en cas d’impayé. Déclarer le sinistre à l’assureur dès le premier mois manquant préserve la garantie, l’assureur ne pouvant opposer la déclaration tardive qu’en établissant un préjudice concret. Délivrer un commandement de payer complet et exact ouvre un délai de six semaines pendant lequel le paiement intégral sauve le bail, puis l’assignation, notifiée au préfet six semaines avant l’audience avec diagnostic social et financier, conduit au constat de la résiliation et, si nécessaire, à l’expulsion après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. À Paris et en Île-de-France comme ailleurs, le fonds de solidarité pour le logement, la commission de coordination et les délais de grâce du juge offrent au locataire de bonne foi des portes de sortie à chaque étape, pourvu qu’il agisse vite et qu’il reprenne le paiement du loyer courant. Bailleur comme locataire, le temps joue contre celui qui attend : agir dans les délais légaux reste la seule stratégie qui préserve les droits de chacun.