Dans la nuit du 22 au 23 octobre 2026, la tempête Austen a balayé la façade ouest puis le nord de la France avec, selon BFMTV qui suit le direct des services de secours et de Météo-France, une rafale de 160,6 km/h enregistrée dans le Finistère et des records mensuels battus ou égalés. Le même direct relève que 288 600 foyers étaient privés d’électricité à midi selon Enedis, encore 242 000 foyers privés d’électricité dont 82 100 en Normandie dans la soirée, et que la Manche déplore un mort : un homme de 62 ans est mort à Helleville alors qu’il voulait scier un tronc d’arbre, tandis que deux autres personnes ont été prises en charge en urgence absolue. L’Île-de-France, placée en vigilance orange vent ce vendredi, n’a pas été épargnée : toitures endommagées, chutes d’arbres, coupures de courant et perturbations dans les aéroports parisiens.
Pour les occupants, la question arrive vite et elle est très concrète : quand on est locataire, qui doit déclarer le sinistre à son assurance, et quand on est propriétaire bailleur, qui paie la toiture arrachée, les réparations et que devient le loyer si le logement est devenu inhabitable ? La tempête met face à face deux assurances, celle du locataire et celle du bailleur, avec des rôles que la loi sépare nettement.
Cet article décrit la répartition exacte des obligations de chacun, les délais de déclaration qui s’imposent, la manière de prouver la tempête face à un assureur qui conteste, et les effets du sinistre sur le loyer. Chaque règle est rattachée au texte qui la pose et à des décisions rendues sur des sinistres comparables, dont certaines sont très récentes.
I. Tempête et assurance habitation : qui doit déclarer le sinistre quand on est locataire ?
A. Tempête et assurance habitation du locataire : que déclarer et dans quel délai ?
Le point de départ ne se discute pas : le locataire d’un logement non meublé à usage d’habitation doit être assuré. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur », la preuve résultant de « la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance). Sans attestation, le bailleur peut, après mise en demeure restée sans effet pendant un mois, souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et en récupérer la prime par douzième. Plus sévère encore, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Autrement dit, le défaut d’assurance peut conduire à la résiliation du bail, mais seulement au terme d’une procédure écrite et après un mois sans régularisation.
Le premier réflexe du locataire sinistré consiste donc à déclarer le dégât à sa propre assurance habitation, par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément les désordres : tuiles déplacées, infiltration par la toiture, vitre brisée par une branche, mobilier endommagé par l’eau, coupure d’électricité prolongée ayant détruit le contenu du congélateur. La loi encadre le délai de cette déclaration. Aux termes de l’article L. 113-2 du code des assurances, l’assuré est tenu « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L. 113-2 du code des assurances, Légifrance). En pratique, la plupart des contrats imposent cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre, ce qui, après une tempête survenue dans la nuit, laisse peu de marge : photographier, inventorier, puis écrire sans attendre.
Un retard de déclaration ne fait pas tout perdre pour autant. Le même article L. 113-2 du code des assurances, Légifrance précise que « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et qu’elle « ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». L’assureur qui invoque la tardiveté doit donc démontrer le préjudice concret que ce retard lui a causé, par exemple l’impossibilité de faire constater les lieux avant remise en état. Le locataire a intérêt à conserver toute trace prouvant la date à laquelle il a eu connaissance du dégât, surtout s’il était absent pendant la tempête.
La déclaration ne suffit jamais : c’est à l’assuré de prouver que les conditions de la garantie sont réunies. Le tribunal judiciaire de Privas l’a rappelé le 10 février 2026 dans un litige opposant une assurée à son assureur après l’arrachement d’une partie de toiture dans la nuit du 31 mars au 1er avril 2023, au titre de la tempête Mathis (jugement du 10 février 2026, RG n° 25/00167, lire la décision sur courdecassation.fr). Le contrat subordonnait la garantie à des vents de plus de 90 km/h ou à la destruction de plusieurs bâtiments de bonne construction dans les communes voisines. Or le certificat d’intempéries de Météo-France relevait des vents de 64 à 74 km/h selon les secteurs et concluait « qu’il est peu vraisemblable que la vitesse maximale du vent ait atteint et dépassée les 100 km/heure sur la commune », tandis que l’expert décrivait une couverture « très vétuste » et aucun dommage sur les bâtiments voisins de bonne construction. L’assurée, absente au moment des faits, « elle ne produit aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions d’expertise sur ce point » : sa demande de 110 000 euros a été rejetée et elle a été condamnée aux dépens. La leçon vaut pour tout locataire comme pour tout propriétaire : face à une contestation, le certificat d’intempéries demandé à Météo-France, les attestations de voisins, les photographies datées et les constats d’autres bâtiments endommagés dans la commune forment le dossier qui emporte la décision.
Enfin, le locataire ne doit pas laisser passer le temps s’il conteste un refus. L’article L. 114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », tout en prévoyant qu’« En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là » (article L. 114-1 du code des assurances, Légifrance). Une action en paiement contre son assureur engagée plus de deux ans après la connaissance du sinistre est donc prescrite, et le point de départ se joue sur la preuve de la date de connaissance, ce qui renforce l’intérêt d’une déclaration écrite et datée dès les premiers jours.
L’assurance du locataire couvre en principe ses biens propres, son mobilier, sa responsabilité envers le bailleur pour les dommages qu’il cause au logement et son recours contre les voisins. Elle ne couvre pas le bâtiment lui-même, la toiture, la charpente ou les murs : c’est l’affaire du bailleur et de sa propre assurance.
B. Assurance tempête du propriétaire : toiture, gros œuvre et assurance du bailleur, qui paie ?
Le bailleur d’un logement d’habitation supporte trois séries d’obligations que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énumère : « a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », « b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus » et « c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance).
Le code civil ajoute que le bailleur est obligé « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil, Légifrance). La toiture arrachée, la charpente mise à nu, le mur fissuré par le vent relèvent de ces réparations non locatives : elles incombent au bailleur, jamais au locataire.
La Cour de cassation vient de le rappeler avec fermeté le 16 octobre 2025 : « Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués », et la cour d’appel qui avait débouté les locataires au motif d’une clause d’état des lieux a été censurée pour avoir statué « sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-16.682, lire l’arrêt sur courdecassation.fr). Concrètement, après une tempête, le bailleur ne peut ni opposer au locataire la clause selon laquelle celui-ci aurait pris les lieux « en l’état », ni se retrancher derrière le constat d’entrée : seule la preuve d’un événement de force majeure, extérieur, imprévisible et irrésistible, peut l’exonérer, et c’est à lui de l’établir. La tempête peut présenter ces caractères, mais l’affirmation ne se présume pas : elle se démontre, commune par commune, relevé de vents à l’appui.
Du côté du locataire, la symétrie est prévue par l’article 7 de la même loi (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance) : « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement », et il ne prend à sa charge « l’entretien courant du logement » et « l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat » que « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Le dégât causé par le vent, cas fortuit par excellence, sort donc du champ des réparations locatives.
Le décret du 26 août 1987, qui dresse la liste limitative de ces réparations, ne mentionne d’ailleurs pour les parties extérieures que l’entretien des jardins privatifs, l’enlèvement de la mousse des auvents et terrasses et le dégorgement des gouttières et chéneaux : aucune réfection de toiture, de charpente ou de couverture n’y figure (annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987, Légifrance). Le locataire ne doit ni la toiture, ni la charpente, ni le ravalement arraché.
Pour assumer ces réparations, le bailleur dispose de sa propre assurance, dite assurance pour compte du propriétaire non occupant, qui comporte en principe la garantie tempête. Cette garantie n’est pas une faveur commerciale : l’article L. 122-7 du code des assurances prévoit que « Les contrats d’assurance garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sur les biens faisant l’objet de tels contrats » (article L. 122-7 du code des assurances, Légifrance). Seule limite légale : lorsque les vents d’un événement cyclonique ont atteint 145 km/h en moyenne sur dix minutes ou 215 km/h en rafales, le sinistre relève du régime des catastrophes naturelles et non plus de la garantie tempête. Avec des rafales mesurées jusqu’à 160 km/h dans le Finistère lors d’Austen, la plupart des dossiers métropolitains restent donc dans la garantie tempête classique, tandis que le régime catastrophe naturelle ne s’ouvrira que si un arrêté interministériel est pris pour les communes concernées.
Lorsque la tempête projette sur un tiers un élément du bâtiment, tuile, cheminée ou morceau de gouttière, le propriétaire répond sur un autre fondement : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction » (article 1244 du code civil, Légifrance). Le défaut d’entretien s’apprécie strictement : une toiture notoirement vétuste dont le propriétaire a négligé la réfection engage sa responsabilité envers le voisin dont la voiture ou la véranda a été écrasée, alors qu’une toiture entretenue arrachée par un vent d’une violence inédite l’exonère. Les lecteurs confrontés au cas particulier de l’arbre tombé sur la maison ou venu du jardin voisin trouveront le raisonnement voisin développé dans notre analyse consacrée à l’arbre tombé sur la maison après la tempête, entre assurance, voisin et déclaration.
II. Franchise tempête, loyer et catastrophe naturelle : qui paie quoi après la tempête ?
A. Garantie tempête ou catastrophe naturelle : franchise et délai de déclaration de 30 jours
Les deux régimes se distinguent par leur déclencheur et par leur franchise. La garantie tempête de l’article L. 122-7 joue sans arrêté administratif, dès que le vent a causé le dommage, avec la franchise prévue au contrat, qui peut différer de celle de la garantie incendie. Le régime des catastrophes naturelles, lui, ne joue qu’après reconnaissance officielle : « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie » (article L. 125-1 du code des assurances, Légifrance). Sans arrêté publié au Journal officiel pour sa commune, l’assuré ne peut pas invoquer ce régime, même si les dégâts sont considérables ; avec l’arrêté, c’est la franchise légale modulée selon les biens qui s’applique. Dans les deux cas, le point de départ du délai de déclaration diffère, et l’erreur de régime peut coûter la garantie.
Pour la catastrophe naturelle, la règle est impérative et le délai allongé : après la publication de l’arrêté, l’assuré doit déclarer son sinistre à son assureur au plus tard dans les trente jours qui suivent la publication de l’arrêté, selon la fiche officielle du service public qui détaille la procédure d’indemnisation (service-public.gouv.fr, catastrophe naturelle : indemnisation par l’assurance). Ce délai de trente jours court à compter de la publication au Journal officiel, et non du jour du sinistre : il appartient à l’assuré de surveiller cette publication pour sa commune, en mairie ou au Journal officiel. Pour la garantie tempête classique, sans arrêté, c’est le délai contractuel rappelé plus haut qui s’applique, sans pouvoir être inférieur à cinq jours ouvrés. En cas de doute sur le régime applicable, le réflexe sûr consiste à déclarer dans le délai le plus court, puis à compléter le dossier si un arrêté de catastrophe naturelle est publié ensuite.
Dans les deux régimes, l’assuré qui réclame l’indemnité doit prouver que les conditions contractuelles ou légales sont réunies, et les assureurs contestent fréquemment l’intensité du vent ou l’état du bâtiment. La cour d’appel de Paris a fixé le cadre le 28 mai 2025 dans une affaire où un assuré réclamait la garantie tempête après l’arrachement de tuiles et du lattis lors de la tempête Eleanor du 3 janvier 2018 (CA Paris, pôle 4, chambre 8, 28 mai 2025, RG n° 22/09553, lire l’arrêt sur courdecassation.fr). La cour rappelle d’abord la ligne de partage : « c’est l’intensité exceptionnelle du phénomène venteux qui ouvre droit à garantie ; dès lors, il appartient à l’assuré de rapporter la preuve que les événements garantis ont présenté une intensité telle que des dommages de même nature ont été subis dans la commune d’habitation ou dans les communes avoisinantes, par plusieurs bâtiments de bonne construction ». En l’espèce, s’il n’était pas contesté que la tempête Eleanor du 3 janvier 2018 « a touché toutes les régions de France métropolitaine sauf l’Aquitaine avec des rafales à plus de 100 km/h », l’assuré n’apportait « aucun élément démontrant que ce phénomène a été d’une intensité telle qu’il a détruit ou détérioré plusieurs bâtiments de bonne construction » : le refus de garantie a été confirmé. La preuve nationale du phénomène ne suffit pas ; c’est la preuve locale, bâtiments voisins endommagés ou certificat de la station proche attestant plus de 100 km/h, qui emporte la garantie.
Le même arrêt tranche un argument souvent opposé aux assurés, la vétusté du bâtiment. L’assureur reprochait à l’assuré un manquement à son obligation contractuelle d’entretenir les biens et de procéder aux réparations indispensables. La cour répond que ce manquement « ne s’analyse ni en une condition de la garantie, ni même en une déchéance de garantie », qu’il s’agit « d’une obligation contractuelle de droit commun, dont la violation peut ouvrir droit à des dommages et intérêts », et que « la preuve d’un lien de causalité entre le manquement de l’assuré et la réalisation du risque est indispensable », de sorte que « Cette violation ne saurait justifier pour autant le refus de garantie » (CA Paris, pôle 4, chambre 8, 28 mai 2025, RG n° 22/09553). Autrement dit, une toiture ancienne n’autorise pas l’assureur à refuser toute indemnisation : il doit démontrer que le défaut d’entretien a causé le dommage.
Seule une exclusion « formelle et limitée contenue dans la police » peut écarter la garantie, puisque « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police » (article L. 113-1 du code des assurances, Légifrance).
À l’inverse, quand la preuve locale est rapportée, le juge fait droit à la garantie même contre un assureur qui se retranche derrière ses clauses. Le 22 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Draguignan a condamné un assureur à verser 277 282,92 euros pour un mur de clôture effondré dans la nuit du 2 au 3 janvier 2018 sous les rafales dans le Var (TJ Draguignan, 22 juillet 2025, RG n° 24/00572, lire le jugement sur courdecassation.fr). L’expertise judiciaire établissait que « la survenance du basculement du mur dans la nuit du 2 au 3 janvier 2018 est sans aucun doute liée aux forts vents relevés dans la région par météo France, la pression du vent au cours de la tempête étant considérée comme l’élément déclencheur du basculement du mur », et l’attestation du maire du 22 janvier 2018 établissait que « de violentes rafales de vent ont occasionné des dégâts sur la commune » sur la période. Le tribunal a jugé la garantie due et chiffré les travaux de reprise, zone par zone, honoraires d’architecte compris. Pour le sinistré d’Austen, la méthode se transpose point par point : expertise, relevés Météo-France, attestation de la mairie, devis détaillés.
B. Logement abîmé par la tempête : baisse de loyer, résiliation et réparations urgentes
Quand le logement loué est endommagé, le loyer suit le sort des lieux. L’article 1722 du code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » (article 1722 du code civil, Légifrance). Toiture éventrée rendant une chambre inutilisable, infiltration majeure privant le locataire d’une partie du logement, installation électrique hors service pendant des semaines : autant de destructions partielles ouvrant droit à une baisse proportionnelle du loyer, voire à la résiliation si le logement est devenu impropre à l’habitation. Si la maison est entièrement détruite par le vent, le bail prend fin de plein droit, sans indemnité de part ni d’autre.
La Cour de cassation veille à ce que ce texte ne soit pas détourné de son objet : il exige une atteinte matérielle à la chose louée. Le 7 mai 2025, elle a censuré une cour d’appel qui avait accordé une réduction de loyers sur le fondement de l’article 1722 pour une simple impossibilité administrative d’exploiter des locaux pendant la crise sanitaire, jugeant que « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097, lire l’arrêt sur courdecassation.fr). Transposée à la tempête, la règle est claire : une coupure d’électricité générale du quartier, sans dommage au logement lui-même, n’ouvre pas droit à elle seule à une baisse de loyer sur ce fondement, alors qu’une toiture arrachée ou des pièces inondées par le vent l’ouvrent. La distinction entre le désagrément subi et la destruction partielle des lieux conditionne toute demande.
Pendant les réparations, le locataire doit laisser faire les travaux sans pouvoir s’y opposer, mais il n’est pas sans droits. L’article 1724 du code civil prévoit que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » (article 1724 du code civil, Légifrance). Au-delà de vingt et un jours de travaux, la baisse de loyer est donc de droit, proportionnée à la privation subie, et l’inhabitabilité ouvre la résiliation judiciaire. Le locataire qui a dû se reloger temporairement conserve en outre son recours contre sa propre assurance pour les frais exposés, selon les garanties de son contrat.
À Paris et en Île-de-France, où la tempête a placé les départements en vigilance orange et perturbé jusqu’au trafic des aéroports parisiens, les locataires et bailleurs suivent la même procédure, avec quelques points de vigilance propres au parc francilien : relevés de l’état des parties communes par le syndic quand la toiture de l’immeuble en copropriété est atteinte, signalement immédiat au gardien et au syndic pour les désordres des parties communes, demande du certificat d’intempéries auprès de Météo-France pour la station parisienne la plus proche, et conservation des factures d’hôtel ou de relogement. La mairie d’arrondissement ou de commune peut attester des dégâts constatés sur son territoire, attestation que les tribunaux prennent en compte, comme l’a montré le jugement de Draguignan rendu sur le fondement d’une attestation de maire. Chaque déclaration, du locataire comme du bailleur, doit partir dans les jours qui suivent, par écrit, avec photographies datées, inventaire chiffré et copie du bail pour le locataire.
Au départ du locataire, la tempête ne doit pas se payer sur le dépôt de garantie. Les dégradations imputables au cas fortuit ne peuvent être retenues sur les sommes versées à l’entrée, puisque le locataire n’en répond que « à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance), et l’état des lieux de sortie doit distinguer ce qui relève de l’usure, des dégradations locatives et des désordres climatiques. Le bailleur qui imputerait sur le dépôt le coût d’une toiture arrachée s’exposerait à une contestation fondée sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui exonère le locataire des dégradations survenues par cas de force majeure.
Conclusion
La tempête Austen, avec ses rafales mesurées jusqu’à 160 km/h et ses centaines de milliers de foyers privés d’électricité, rappelle une répartition simple : le locataire déclare à son assurance dans un délai qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés et prouve l’intensité locale du vent ; le bailleur répare la toiture et le gros œuvre, sans pouvoir se retrancher derrière l’état des lieux d’entrée, sauf à établir la force majeure ; le loyer diminue ou le bail se résilie quand le logement est partiellement ou totalement détruit ; la garantie tempête joue sans arrêté, avec la franchise du contrat, tandis que la catastrophe naturelle exige l’arrêté interministériel et ouvre un délai de trente jours après sa publication. Les décisions récentes montrent que les procès se gagnent sur les preuves locales, certificat Météo-France, attestation de mairie, expertise et bâtiments voisins endommagés, et se perdent quand l’assuré, absent ou mal documenté, ne rapporte pas l’intensité du phénomène. Les situations décrites correspondent aux faits connus à la date de rédaction, d’après les sources citées ; chaque dossier restant singulier, seul le juge, saisi des pièces de chacun, tranche les cas litigieux.