Ce vendredi 24 octobre 2026, la tempête Austen balaie une partie de la France avec des rafales mesurées jusqu’à 161 km/h et 23 départements placés en vigilance orange vents violents, dont l’Île-de-France. À Paris, les locataires qui rendent leurs clés en cette fin octobre découvrent parfois une mauvaise surprise sur l’état des lieux de sortie : traces d’infiltration sous une fenêtre, volet battant arraché, peinture cloquée près d’une toiture mise à mal, jardin jonché de tuiles. Le bailleur retient alors tout ou partie du dépôt de garantie pour payer ces réparations. Cette retenue est-elle régulière ? La réponse tient en deux idées que les juges appliquent strictement : les dégâts qui résultent de la seule violence du vent ne sont pas à la charge du locataire, et chaque euro retenu doit être justifié par écrit, à partir de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Lorsque le bailleur dépasse les délais de restitution, une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard s’ajoute de plein droit. Cet article expose ce que le bailleur peut retenir après une tempête, ce qu’il ne peut pas retenir, les délais qui s’imposent à lui et les recours concrets à Paris et en Île-de-France pour récupérer votre dépôt de garantie.
I. Le bailleur peut-il retenir votre dépôt de garantie pour des dégâts de tempête ?
A. Dégâts de tempête à Paris : qui paie entre le bailleur et le locataire ?
Le point de départ est une règle du code civil qui protège directement le locataire face aux événements climatiques : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » (art. 1755 du code civil). Une tempête d’une violence exceptionnelle, annoncée par les services météorologiques et placée sous vigilance orange, entre dans la force majeure lorsqu’elle cause des dégâts qu’aucun entretien normal du logement n’aurait évités : toiture arrachée, fenêtre brisée par un projectile, volet emporté par une rafale, infiltration massive par une couverture endommagée. Ces désordres relèvent des grosses réparations et de l’entretien de la structure, qui incombent au bailleur.
La loi du 6 juillet 1989 confirme ce partage. La loi met à la charge du locataire ce qui suit : « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » (art. 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (art. 7 d) de la même loi, la liste de ces réparations figurant dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987). Autrement dit, le locataire paie l’entretien courant et les petites réparations liées à son usage, mais pas les conséquences d’un coup de vent violent ni l’usure du temps.
Le même raisonnement vaut pour l’obligation de rendre le logement. « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » (art. 1730 du code civil). Et si le bailleur invoque une négligence du locataire, c’est à lui d’apporter la preuve : le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (art. 1732 du code civil). Concrètement, après la tempête Austen, le bailleur qui veut retenir votre dépôt pour un volet arraché ou une infiltration doit démontrer que le désordre provient de votre fait, par exemple des ouvrants laissés ouverts malgré l’alerte ou un défaut d’entretien courant caractérisé, et non du seul vent. À défaut de cette preuve, la retenue porte sur des dégâts de force majeure et doit être restituée.
Le bailleur, de son côté, reste tenu de ses propres obligations malgré la tempête. « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (art. 1720 du code civil). Il doit délivrer et entretenir « un logement décent » et « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (art. 1719 du code civil). Si la tempête a partiellement détruit le logement au point de le rendre impropre à l’habitation, la loi ouvre au locataire une option précise : « si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail » (art. 1722 du code civil). La Cour de cassation vient de rappeler, à propos des destructions causées par le cyclone Irma, que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » et que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). Après Austen, un locataire parisien dont l’appartement reste inhabitable faute de réparation de la toiture peut donc suspendre le paiement du loyer pour cette période, au lieu de voir son dépôt amputé.
En pratique, distinguez trois catégories de désordres sur votre état des lieux de sortie. Première catégorie, les dégâts directs de la tempête : tuiles déplacées, gouttière arrachée, clôture ou store emporté, vitre brisée par une branche, infiltration par une couverture soulevée. Ces postes relèvent du bailleur, sauf faute prouvée du locataire. Deuxième catégorie, les désordres d’entretien courant que la tempête révèle mais ne cause pas : joints noircis, peinture écaillée par l’humidité ancienne, moquette usée. Ces postes relèvent de la vétusté et ne peuvent pas non plus être facturés au locataire. Troisième catégorie, les dégradations imputables à l’usage : trous de chevilles, parquet rayé par les meubles, équipements détériorés par un mauvais usage. Seuls ces derniers postes, dûment comparés entre l’entrée et la sortie et justifiés par des devis ou des factures, autorisent une retenue. Pour les dégâts qui touchent la structure de l’immeuble, rapprochez votre situation de l’analyse applicable aux infiltrations de toiture entre bailleur et locataire (toiture endommagée et infiltration après la tempête Austen : qui paie les réparations).
B. Vétusté, état des lieux comparé et justificatifs : les retenues que le bailleur doit prouver
La bataille du dépôt de garantie se joue sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. La cour d’appel de Paris rappelle que « la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie constitue le mode de preuve privilégié pour établir l’existence de dégradations imputables au locataire » et que « le bailleur est fondé à retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations justifiées par des éléments probants » (CA Paris, pôle 4, ch. 4, 14 avr. 2026, RG 24/05816). Dans cette affaire parisienne, des bailleurs avaient retenu 3 396 euros sur un dépôt de 4 000 euros pour du nettoyage, un parquet à reponcer, un plan de travail détérioré et des interventions de plomberie ; la cour valide ces retenues parce que chaque poste était mentionné dans l’état des lieux de sortie contradictoire, corroboré par des photographies, et justifié pièce par pièce. La leçon vaut dans les deux sens : un bailleur qui n’a ni mention précise à l’état des lieux de sortie, ni photographie, ni devis ne peut rien retenir, et un locataire confronté à une retenue pour des dégâts de tempête doit exiger ces trois éléments.
La même décision rappelle la règle de preuve qui départage les litiges : « des retenues sont légitimes dès lors qu’elles correspondent à des dégradations excédant l’usure normale et qu’elles sont justifiées par des devis ou factures, sans qu’il soit exigé que les travaux aient effectivement été réalisés avant la restitution » (CA Paris, 14 avr. 2026, précité). Le bailleur peut donc retenir sur la base de devis, mais ces devis doivent chiffrer des dégradations réelles, constatées contradictoirement, et non la remise à neuf d’équipements vieillis par le temps. Le tribunal judiciaire de Paris applique la même grille : « La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement. » (TJ Paris, JCP, 5 mai 2026, RG 25/09274). Après huit ans d’occupation, une peinture défraîchie ou un sol marqué relèvent de l’usure normale ; après dix-huit mois, la même analyse peut conduire à une retenue partielle, déduction faite de la part de vétusté.
Vérifiez donc méthodiquement chaque ligne du décompte de retenues. Première vérification, la mention à l’état des lieux de sortie : un désordre absent de cet acte, ou décrit en termes vagues, ne peut fonder une retenue, car la comparaison avec l’entrée est impossible. « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (art. 1731 du code civil). La loi encadre strictement cet acte : « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles » et, si un accord est impossible, « il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire » (art. 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Si le bailleur a fait obstacle à l’établissement contradictoire ou ne vous a pas remis votre exemplaire, « la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise » (même article). Deuxième vérification, les justificatifs : l’article 22 de la loi de 1989 n’autorise la déduction que des « sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (art. 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Exigez les devis détaillés poste par poste, les factures acquittées et les photographies datées ; un forfait global sans détail ne satisfait pas cette exigence. Troisième vérification, la part de vétusté : pour chaque poste, demandez l’application d’un abattement tenant à l’âge de l’équipement et à la durée de votre occupation, en vous appuyant si possible sur une grille de vétusté annexée au bail, dont la loi prévoit l’usage pour répartir équitablement l’usure (art. 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Attention enfin aux retenues déguisées : le bailleur ne peut pas imputer sur le dépôt des frais qui lui incombent par nature, comme la remise en état d’une toiture ou d’une façade endommagée par la tempête, le remplacement d’une chaudière vétuste ou la mise aux normes d’une installation ancienne. Il ne peut pas non plus retenir des pénalités ou des frais de gestion inventés, ni compenser avec le dépôt des loyers d’un autre litige sans lien avec les lieux. Toute somme qui n’est ni un loyer impayé, ni une charge justifiée, ni une dégradation prouvée doit être restituée.
II. Comment récupérer votre dépôt de garantie retenu après la tempête Austen ?
A. Délai de restitution d’un ou deux mois et pénalité de 10 % : calculer ce que le bailleur vous doit
Le point de départ du délai est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire » (art. 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai tombe à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée » (même article). Après la tempête Austen, si votre état des lieux de sortie ne mentionne que des dégâts de tempête et de la vétusté, sans dégradation qui vous soit imputable, vous pouvez soutenir que la sortie est conforme à l’entrée et exiger la restitution dans le mois.
Une seule exception permet au bailleur de conserver temporairement une partie du dépôt au-delà de ces délais : dans un immeuble collectif, avant l’arrêté annuel des comptes, il « peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », et « La régularisation définitive et la restitution du solde » interviennent « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble » (art. 22 précité). Cette provision ne couvre que les charges, jamais des réparations, et son montant est plafonné. Toute autre conservation au-delà d’un ou deux mois est un retard qui déclenche la sanction.
La sanction du retard est automatique et se calcule simplement : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » (art. 22 précité). Prenons un exemple chiffré : pour un loyer mensuel hors charges de 1 400 euros et un dépôt de 1 400 euros indûment conservé, chaque mois de retard commencé ajoute 140 euros. Trois mois de retard après l’expiration du délai portent la créance à 1 400 + 420 = 1 820 euros, avant intérêts. La majoration cesse seulement si le retard vient du locataire lui-même : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » (même article). Pensez donc à indiquer votre nouvelle adresse par écrit au moment de rendre les clés, et conservez la preuve de cet envoi : « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » (même article).
N’attendez pas pour agir, mais sachez que le temps ne joue pas contre vous à court terme : l’action en restitution du dépôt de garantie entre dans la règle générale : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (art. 2224 du code civil). Concrètement, le délai court à partir du moment où vous recevez le décompte de retenues ou constatez l’absence de restitution à l’expiration du délai légal. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas d’autres questions de computation de ce délai, notamment l’effet exact d’une réclamation amiable sur son cours : agissez dans le délai de cinq ans sans spéculer sur une suspension, et formalisez chaque étape par écrit.
B. Mise en demeure, conciliation et juge à Paris et en Île-de-France : agir dans l’ordre utile
Commencez par une mise en demeure adressée au bailleur ou à son agence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce courrier doit contenir quatre éléments : le rappel de la date de remise des clés, le décompte précis des sommes réclamées en distinguant le solde du dépôt et la pénalité de 10 % par mois de retard, la contestation motivée de chaque retenue en visant les états des lieux d’entrée et de sortie, et un délai de paiement de huit à quinze jours. Joignez les copies des deux états des lieux, les photographies prises à l’entrée et à la sortie, et tout élément prouvant le caractère climatique des dégâts : relevés de vigilance de Météo-France pour la tempête Austen, coupures de presse locales, attestations de voisins. Si l’état des lieux d’entrée comportait des réserves sur le chauffage ou d’autres équipements, rappelez que « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement » et que, « Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente » (art. 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques renforcent votre dossier. D’abord, les états des lieux parisiens sont souvent réalisés par des agents ou des commissaires de justice avec des photographies nombreuses : exigez la communication de l’intégralité du reportage photographique, car les clichés du bailleur montrent parfois eux-mêmes que les désordres invoqués résultaient déjà de l’usure ou d’infiltrations anciennes. Ensuite, pour un logement situé dans un immeuble collectif parisien, demandez le décompte de charges et l’arrêté des comptes : la provision de 20 % doit être justifiée et régularisée dans le mois de l’approbation des comptes, et elle ne peut servir à financer des réparations de toiture ou de façade endommagée par la tempête. Enfin, si votre bailleur est un bailleur social ou un grand gestionnaire appliquant une grille de vétusté, réclamez son application chiffrée poste par poste ; la loi permet au locataire de demander que les stipulations des accords locaux sur la vétusté soient appliquées (art. 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Si la mise en demeure reste sans effet, saisissez le juge. Le contentieux du dépôt de garantie relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, comme l’illustrent les deux décisions parisiennes citées dans cet article, rendues par le juge des contentieux de la protection et la cour d’appel de Paris (TJ Paris, 5 mai 2026 ; CA Paris, 14 avr. 2026). Pour un logement parisien, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris ; pour la petite couronne, du tribunal du lieu de situation de l’immeuble. Votre assignation ou votre requête doit reprendre poste par poste la contestation : mention absente ou vague à l’état des lieux de sortie, désordre relevant de la force majeure climatique, part de vétusté non déduite, devis non produit ou global, délai de restitution dépassé avec calcul de la pénalité. Demandez le solde du dépôt, la majoration de 10 % par mois commencé, les intérêts au taux légal et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Produisez en pièces numérotées le bail, les deux états des lieux, la preuve de remise des clés, la preuve de transmission de votre nouvelle adresse, la mise en demeure, les photographies et les éléments météorologiques.
Pendant toute la procédure, conservez une attitude probatoire : ne refusez pas une expertise amiable contradictoire si le bailleur la propose, faites constater les désordres par un commissaire de justice si les lieux sont encore accessibles, et chiffrer chaque poste avec vos propres devis. Les juges parisiens valident les retenues du bailleur quand elles sont documentées et rejettent celles qui ne le sont pas ; ils appliquent la même exigence aux demandes du locataire. Un dossier complet, adossé à la comparaison des états des lieux et aux textes cités dans cet article, aboutit dans la grande majorité des cas à un paiement avant l’audience ou à une condamnation du bailleur au fond.
Conclusion
Après la tempête Austen, un bailleur parisien ne peut pas retenir votre dépôt de garantie pour des dégâts causés par le seul vent : l’article 1755 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 réservent au locataire l’entretien courant et excluent la vétusté et la force majeure. Chaque retenue doit résulter de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, excéder l’usure normale et être justifiée par des devis ou des factures, comme l’exigent la cour d’appel de Paris et le tribunal judiciaire de Paris. Le dépôt doit être restitué dans un délai d’un mois si la sortie est conforme à l’entrée, de deux mois dans les autres cas, faute de quoi une pénalité de 10 % du loyer par mois commencé s’ajoute automatiquement. Contestez par écrit poste par poste, mettez en demeure par lettre recommandée, puis saisissez le juge des contentieux de la protection du lieu de l’immeuble avec un dossier photographique et météorologique complet. La tempête n’efface ni vos droits ni vos preuves : elle les rend plus visibles.