Jeudi 22 octobre 2026, en milieu d’après-midi, un feu de cheminée s’est déclaré rue du Gauquier à Wattrelos, dans le Nord, à deux pas de la frontière belge. Vers 16 h 15, une passante aperçoit de la fumée s’échapper d’une maison et prévient les secours, qui sont déployés en nombre jusque dans la soirée. Le feu se propage par la toiture à trois autres habitations de la rangée et détruit plusieurs maisons, sans faire de blessé. Ce sont les faits tels que les rapporte La Voix du Nord dans son article publié le 22 octobre 2026 à 20 h 08. Derrière l’émotion du voisinage, les questions pratiques arrivent vite et elles sont redoutables : qui déclare quoi et dans quel délai, l’assurance du locataire ou celle du propriétaire paie-t-elle, que se passe-t-il quand le feu gagne la maison d’à côté, et comment contester une offre d’indemnisation jugée trop basse. Cet article y répond dans l’ordre où un foyer sinistré se les pose, en distinguant à chaque étape la règle légale, qui s’impose à tous, et la clause du contrat, qui dépend de ce qui a été signé.
I. Feu de cheminée : qui paie les dégâts dans la maison où le feu est né
A. Incendie maison assurance remboursement : déclarer dans les délais, prouver puis se faire indemniser
Le premier réflexe après la mise en sécurité des lieux consiste à déclarer le sinistre à l’assureur, et ce réflexe est encadré par la loi. L’article L. 113-2 du code des assurances dispose : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L. 113-2 du code des assurances). Concrètement, le contrat peut prévoir un délai plus long, jamais plus court, et le point de départ court du jour où l’assuré a eu connaissance du sinistre. Un dépassement n’entraîne pas automatiquement la perte de la garantie : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » L’assureur qui invoque une déclaration tardive doit donc démontrer en quoi le retard l’a pénalisé, par exemple parce qu’il n’a pas pu faire constater l’état des lieux à temps.
La déclaration se fait en pratique par lettre recommandée ou par tout moyen prévu au contrat, avec un premier descriptif des dommages, les coordonnées des autres personnes touchées et, dès que possible, les justificatifs : photographies prises avant tout nettoyage, factures d’achat des biens détruits, constats et procès-verbaux des pompiers. Il faut éviter de jeter les éléments endommagés avant le passage de l’expert, car l’indemnisation se chiffre sur des preuves matérielles et non sur des souvenirs. L’assureur mandate ensuite un expert qui visite les lieux, détermine l’origine du feu et chiffre les désordres poste par poste. Si l’assuré conteste les conclusions, il peut demander une contre-expertise à un technicien de son choix et, en cas de désaccord persistant sur l’origine du sinistre, saisir le juge d’une demande d’expertise judiciaire avant que les lieux ne soient réparés et que les traces disparaissent.
Une fois l’indemnité versée, l’assureur ne disparaît pas du dossier : il se retourne contre le responsable. L’article L. 121-12 du code des assurances prévoit que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. » (article L. 121-12 du code des assurances). C’est exactement ce qui s’est produit dans une affaire jugée le 13 mai 2025 par la cour d’appel de Chambéry (RG 22/00912, décision) : après l’incendie d’un chalet parti de la cheminée, l’assureur avait versé aux propriétaires la somme de 646 601,11 euros puis avait assigné en remboursement la société de ramonage et son assureur. La subrogation explique pourquoi l’assureur s’intéresse de si près à l’origine du feu : ce qu’il paie à son assuré, il cherchera à le récupérer contre celui dont la faute a causé le dommage.
Enfin, les droits contre l’assureur se prescrivent vite. L’article L. 114-1 du code des assurances énonce que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » (article L. 114-1 du code des assurances), tout en précisant qu’« 2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. » Un foyer qui découvre tardivement l’ampleur des désordres, par exemple des infiltrations apparues des mois après l’incendie dans une partie épargnée par les flammes, a donc intérêt à conserver les preuves de la date de cette découverte. Deux ans pour agir contre son assureur, cinq jours ouvrés au minimum pour déclarer : ce sont les deux délais que tout sinistré doit noter dès le premier jour.
B. Feu de cheminée assurance locataire ou propriétaire : qui répond du sinistre et de l’entretien du conduit
Quand la maison brûlée est louée, la question « locataire ou propriétaire » se pose deux fois : qui doit répondre de l’incendie vis-à-vis du bailleur, et qui doit payer quand l’entretien du conduit est en cause. Le code civil fait peser sur le locataire une présomption de responsabilité : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » (article 1733 du code civil). Comme l’a rappelé la cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 8 avril 2026 (RG 23/02530, décision) : « L’article 1733 du code civil dispose que le preneur à un bail immobilier répond de l’incendie des lieux, à moins qu’il ne prouve », le locataire échappant à cette présomption en établissant le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction ou la communication du feu par une maison voisine (article 1733 du code civil). Et la cour ajoute : « Il appartient au locataire de combattre cette présomption de responsabilité par la démonstration d’un événement exonératoire. » Dans cette affaire, un incendie parti d’une cheminée dans un appartement loué avait été imputé par la propriétaire au défaut de ramonage et à la sur-utilisation du foyer par les locataires ; les juges ont au contraire retenu que l’incendie avait pour origine un vice de construction, avec des conduits trop proches de la charpente et aucune trace des dispositifs de sécurité attendus dans les combles, et ils ont exonéré les locataires de toute responsabilité avant de confirmer le jugement en appel. La leçon est nette : le locataire n’est pas automatiquement condamné parce que le feu est parti de chez lui, mais c’est à lui d’établir le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction ou la communication par la maison voisine.
Le feu de cheminée met souvent en jeu l’entretien du conduit, et c’est là que l’analyse des causes par l’expert devient décisive. La cour d’appel de Chambéry, dans son arrêt du 13 mai 2025 déjà cité (RG 22/00912), a détaillé ce qu’on peut attendre, et ne pas attendre, d’un ramonage. Un certificat de ramonage avait été délivré en janvier 2016 et l’incendie avait détruit le chalet en octobre de la même année ; l’assureur reprochait au ramoneur d’avoir attesté la conformité d’une installation défectueuse. La cour tranche (décision) : « La délivrance d’un tel certificat de ramonage n’a nullement valeur d’attestation de conformité de l’installation, une telle attestation n’incombant pas au ramoneur mais à l’installateur ». Autrement dit, produire un certificat de ramonage en règle ne prouve pas que le conduit était conforme, pas plus que son absence ne prouve à elle seule que le feu vient d’un défaut d’entretien. Dans ce dossier, la cour retient (décision) que « La cause principale du départ de feu est la détérioration de la paroi externe du conduit de cheminée au niveau de la traversée du toit, conséquence de trous sur le chapeau de cheminée qui ont permis des infiltrations d’eau, ayant détruit le pouvoir isolant et l’étanchéité du conduit et l’ayant rendu trop proche des parties en bois de la charpente et du toit ». Le défaut relevé était donc un défaut d’entretien et de remise en état de l’installation par les propriétaires eux-mêmes, tandis que le ramoneur, lui, avait correctement nettoyé le conduit.
Le ramoneur reste néanmoins tenu d’alerter son client sur ce qu’il constate : professionnel, il doit signaler les non-conformités visibles et les risques qui en découlent. Mais cette obligation n’engage sa responsabilité que si son silence a vraiment joué un rôle dans le sinistre (décision) : « Ce manquement au devoir de conseil ne peut cependant fonder les demandes de la société Suravenir Assurances que s’il est en lien causal avec la survenue de l’incendie (Cass 1re Civ, 18 octobre 2023, pourvoi n° 22-20.818). » Et la cour conclut (décision) : « Il n’est dès lors aucunement établi que le manquement au devoir de conseil qui résulte uniquement de ce que la société Bonhomme de Suie n’a pas attiré l’attention des époux [M] sur la non conformité tenant à l’absence de grilles sur la hotte, soit en lien causal avec l’incendie. » L’assureur a donc été débouté de ses demandes de remboursement. Pour un foyer sinistré, la portée pratique est double : d’un côté, l’entretien régulier du conduit et la remise en état des éléments dégradés, chapeau, souche et traversée de toiture, sont les meilleurs arguments pour écarter tout reproche de négligence ; de l’autre, un professionnel qui délivre un certificat sans réserve alors qu’il a vu une anomalie engage sa propre responsabilité, à condition de prouver que cette anomalie a causé le feu.
Deux précisions complètent le tableau. D’abord, quand l’immeuble compte plusieurs locataires, l’article 1734 du code civil prévoit : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » (article 1734 du code civil). Ensuite, et c’est un point que beaucoup de sinistrés confondent, l’étendue exacte de ce que l’assurance paie ne figure pas dans la loi mais dans le contrat : garantie incendie, valeur de reconstruction ou valeur d’usage, franchise, plafond du relogement, exclusion des dépendances non déclarées. La loi organise les délais et les recours, le contrat fixe le prix de la couverture. Relire les conditions générales et particulières avant de contester une offre est donc aussi important que de connaître ses droits.
II. Quand le feu gagne les maisons voisines : se faire indemniser et contester sans perdre ses droits
A. Indemnisation assurance incendie maison du voisin : prouver la faute de celui chez qui le feu est né
À Wattrelos, le feu né dans une maison s’est propagé par la toiture aux habitations mitoyennes, et c’est là que le droit réserve une surprise à beaucoup de voisins sinistrés : face à celui chez qui l’incendie a pris naissance, il ne suffit pas de montrer que le feu est venu de chez lui. Le code civil énonce d’abord le principe général : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » Il prévoit aussitôt l’exception propre à l’incendie : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil » (article 1242 du code civil). Le voisin dont la maison a brûlé par propagation doit donc prouver une faute à l’origine du sinistre : défaut d’entretien du conduit, installation non conforme, comportement imprudent. Sans faute prouvée, l’action contre l’occupant de la maison d’où le feu est parti échoue, même si la propagation est certaine.
Ce régime spécial écarte aussi le terrain des troubles de voisinage, souvent invoqué à tort. L’article 1253 du code civil dispose que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil). Mais la Cour de cassation a jugé que ce fondement ne s’applique pas à la communication d’un incendie entre immeubles voisins. Dans un arrêt du 7 février 2019 (deuxième chambre civile, pourvoi n° 18-10.727, publié au Bulletin, rejet), elle approuve une cour d’appel « ayant exactement rappelé que la responsabilité du fait des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ne pouvait être étendue au cas de communication d’un incendie entre immeubles voisins, lequel est régi par les dispositions de l’article 1384 devenu 1242, alinéa 2, du code civil, la cour d’appel en a déduit à bon droit que M. et Mme X… devaient être déboutés de leur demande d’indemnisation sur ce fondement ». Dans cette affaire, des voisins dont les biens avaient été détruits par un incendie parti d’une carrosserie avaient agi sur le fondement des troubles de voisinage pour échapper à l’exigence de faute : la Cour de cassation a rejeté leur pourvoi. Pour les maisons de la rue du Gauquier, la conséquence est directe : chaque voisin doit identifier et prouver la faute à l’origine du départ de feu, avec l’aide du rapport des pompiers et, si nécessaire, d’une expertise judiciaire menée avant la remise en état des toitures mitoyennes.
Heureusement, le voisin n’est pas contraint de poursuivre d’abord l’occupant fautif : il peut agir directement contre son assureur. L’article L. 124-3 du code des assurances prévoit que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. » (article L. 124-3 du code des assurances). En pratique, chaque foyer déclare le sinistre à son propre assureur habitation, qui indemnise son assuré selon le contrat puis exerce son recours subrogatoire contre le responsable et son assureur, exactement comme l’assureur du chalet l’a fait devant la cour d’appel de Chambéry. Ce circuit explique pourquoi les expertises se déroulent souvent à plusieurs assureurs autour de la table : chacun défend sa part du chiffrage et sa thèse sur l’origine du feu. Pour le voisin, l’essentiel est de déclarer vite, de faire constater la continuité des dégâts depuis la maison d’où le feu est parti, et de conserver tout échange écrit avec les assureurs des autres maisons.
B. Contester l’offre ou le refus de l’assureur : contre-expertise, relogement et recours du foyer sinistré
L’offre de l’assureur arrive souvent avec un chiffrage que le sinistré juge insuffisant : vétusté appliquée trop lourdement, postes oubliés comme les frais de déblaiement ou de gardiennage, valeur de reconstruction contestée. La première réponse consiste à demander à l’assureur le détail écrit de son calcul et le rapport d’expertise sur lequel il se fonde, puis à faire réaliser une contre-expertise par un technicien indépendant. Quand les deux experts s’opposent sur l’origine du feu, par exemple sur le rôle respectif d’un conduit mal entretenu et d’une installation présentant un vice de construction, une expertise judiciaire ordonnée avant les travaux permet de figer les constatations techniques. C’est sur des rapports de cette nature que les juges ont tranché dans les deux affaires citées plus haut : à Chambéry, l’expert a établi que le ramonage était correct mais que le conduit était dégradé par des infiltrations connues depuis des années ; à Toulouse, l’expert a mis en évidence l’absence des dispositifs de sécurité dans les combles et conclu au vice de construction. Dans les deux cas, la cause technique du feu, et non les affirmations des parties, a déterminé qui payait.
Le foyer dont la maison est devenue inhabitable doit aussi régler la question du toit provisoire et du loyer. Pour un locataire, le sort du bail après un incendie partiel ou total et la prise en charge d’un relogement dépendent du contrat de location et des garanties souscrites, notamment si le contrat d’assurance comporte une garantie relogement et dans quelles limites de durée et de montant. Pour un propriétaire occupant, c’est également le contrat d’assurance habitation qui fixe si les frais d’hébergement sont couverts. Les désaccords sur ces points relèvent du contentieux du bail d’habitation à Paris et, plus largement, des litiges entre bailleurs, locataires et assureurs après un sinistre : qui doit payer l’hôtel en attendant les travaux, qui prend en charge la remise en état, et comment faire constater l’état du logement avant de quitter les lieux. Dans tous les cas, il faut notifier chaque dépense par écrit à l’assureur au fur et à mesure, avec factures, car les frais engagés sans accord préalable sont les plus difficiles à se faire rembourser.
Enfin, aucun recours ne doit faire oublier le délai de deux ans de l’article L. 114-1 : une négociation amiable qui s’éternise n’interrompt pas la prescription, et seule une action en justice ou une cause légale d’interruption la fait courir à nouveau. Le sinistré qui conteste une offre a donc intérêt à formaliser son désaccord par écrit, à chiffrer précisément sa réclamation poste par poste, et à saisir le tribunal avant l’expiration du délai s’il n’obtient pas satisfaction. La subrogation joue ensuite en sens inverse : une fois indemnisé, c’est l’assureur qui poursuit le responsable, ce qui n’empêche pas le sinistré de réclamer directement au responsable la part de son préjudice que l’assurance n’a pas couverte, comme la franchise restée à sa charge ou les préjudices non garantis par le contrat.
Conclusion
Le feu de cheminée de la rue du Gauquier à Wattrelos rappelle une règle simple : après un incendie, chaque euro d’indemnisation se gagne par la preuve. Déclarer le sinistre dans le délai du contrat, sans jamais descendre sous les cinq jours ouvrés de la loi, faire constater l’origine du feu et l’état des lieux avant toute réparation, distinguer la responsabilité du locataire, qui se présume sauf vice de construction ou cas fortuit, de celle due aux voisins, qui exige une faute prouvée, agir directement contre l’assureur du responsable si nécessaire, et contester une offre trop basse par une contre-expertise chiffrée avant que la prescription de deux ans ne soit acquise. L’entretien du conduit, le certificat de ramonage et le signalement des anomalies par le professionnel complètent le dispositif : ils ne garantissent pas contre l’incendie, mais ils fournissent, le jour du sinistre, les pièces qui font pencher l’expertise, puis le juge, du bon côté.