Votre propriétaire ne répond plus, un courrier du tribunal annonce l’ouverture d’une liquidation judiciaire à son encontre, et vous vous demandez si vous devez continuer à payer votre loyer, à qui l’adresser, et si vous allez devoir quitter votre logement. La question se pose dans l’autre sens pour les bailleurs : votre locataire vient d’être placé en liquidation judiciaire, les loyers s’accumulent et vous hésitez entre attendre, déclarer votre créance ou demander la résiliation du bail. Ces deux situations se multiplient quand les défaillances d’entreprises augmentent, et la procédure collective bouleverse les réflexes ordinaires du bail : le contrat ne disparaît pas avec le jugement, mais chacun des deux côtés doit accomplir des démarches précises, dans des délais stricts, pour protéger ses droits. Le bailleur en liquidation reste tenu de ses obligations pendant que le liquidateur décide du sort du contrat, et le locataire reste tenu de payer son loyer entre les bonnes mains. À l’inverse, le bailleur dont le locataire est liquidé ne peut ni couper court au bail par sa seule volonté ni réclamer les arriérés comme avant : il doit déclarer sa créance, surveiller les loyers postérieurs et n’agir en résiliation que dans les cas prévus par la loi. Cet article répond concrètement aux deux configurations, pour les baux d’habitation comme pour les baux commerciaux, avec les textes applicables et les décisions rendues par la Cour de cassation sur ces questions.

I. Le propriétaire est placé en liquidation judiciaire : le locataire garde son logement et paie entre de bonnes mains

L’ouverture d’une liquidation judiciaire à l’encontre du bailleur ne met pas fin au bail. Le logement reste votre domicile, le local reste exploitable, et le loyer reste dû. Ce qui change, c’est l’interlocuteur et le circuit de l’argent : le débiteur dessaisi ne peut plus recevoir valablement les loyers, et c’est le liquidateur désigné par le jugement qui administre les biens. Comprendre ce transfert permet d’éviter les deux erreurs les plus coûteuses, cesser de payer de sa propre initiative ou continuer à verser les loyers sur l’ancien compte du bailleur.

A. À qui payer le loyer quand le bailleur est en liquidation judiciaire ?

Le principe qui gouverne toute la matière figure à l’article L. 641-11-1 du code de commerce, applicable aux contrats en cours dont le bail fait partie : « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire. » (article L. 641-11-1 du code de commerce). Le bail survit donc au jugement, et la même disposition ajoute immédiatement l’obligation qui pèse sur le locataire : « Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. » (article L. 641-11-1 du code de commerce). Concrètement, le loyer reste dû à chaque échéance, et le locataire ne peut ni suspendre ses paiements ni se prévaloir des dettes anciennes du bailleur pour refuser de payer. Le bail, défini par l’article 1709 du code civil comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » (article 1709 du code civil), conserve donc son équilibre : jouissance d’un côté, prix de l’autre.

Le destinataire du paiement change en revanche dès le jugement. Le propriétaire dessaisi ne peut plus donner valablement quittance, et tout versement effectué entre ses mains après l’ouverture expose le locataire à devoir payer deux fois. La conduite à tenir tient en trois gestes. D’abord, identifier le liquidateur : son nom figure dans le jugement d’ouverture, publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, et le greffe du tribunal judiciaire tient cette information à disposition. Ensuite, lui écrire pour l’informer de votre qualité de locataire, du montant du loyer et de la date de la prochaine échéance, en demandant les coordonnées du compte sur lequel verser. Enfin, payer à chaque échéance sur ce compte et conserver chaque preuve, avis de virement et quittance. À Paris et en Île-de-France, où les loyers atteignent des montants élevés et où les bailleurs personnes morales sont nombreux, cette discipline documentaire protège le locataire contre toute contestation ultérieure sur les sommes versées pendant la procédure. Si le liquidateur ne répond pas, le locataire ne doit pas pour autant garder l’argent : il reste redevable des loyers, et la somme mise de côté devra être versée dès que le destinataire est désigné. Le liquidateur, de son côté, peut exiger la poursuite du contrat, et lorsqu’il demande l’exécution, « celui-ci doit se faire au comptant, sauf pour le liquidateur à obtenir l’acceptation, par le cocontractant du débiteur, de délais de paiement » (article L. 641-11-1 du code de commerce).

Les loyers qui correspondent à l’occupation postérieure au jugement bénéficient d’un régime favorable au créancier : « Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire » (article L. 641-13 du code de commerce), et « Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège conformément à l’ordre prévu par l’article L. 643-8. » (article L. 641-13 du code de commerce). Si le liquidateur souhaite au contraire mettre fin au bail, il doit le faire savoir, et le locataire dispose d’un levier pour obtenir une réponse : « Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse. Avant l’expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir au liquidateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer » (article L. 641-11-1 du code de commerce). Passé ce délai sans réponse, le contrat est résilié de plein droit, et l’inexécution peut ouvrir droit à des dommages et intérêts dont le montant doit être déclaré au passif. Le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux suit le sort des créances antérieures : « Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif. » (article L. 641-11-1 du code de commerce). Le locataire doit donc déclarer sa créance de restitution du dépôt de garantie entre les mains du liquidateur, dans les délais de déclaration, au lieu d’attendre la fin de la procédure.

Les obligations du bailleur, elles, ne disparaissent pas avec sa défaillance. L’article 1719 du code civil rappelle que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » (article 1719 du code civil), avec l’entretien et la jouissance paisible : « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). Un locataire parisien confronté à une panne de chaudière, à des infiltrations ou à un équipement collectif à l’arrêt pendant la liquidation de son bailleur peut donc exiger les réparations auprès du liquidateur, par lettre recommandée décrivant le désordre, sa date d’apparition et le trouble subi. En cas d’inaction persistante, le juge peut être saisi pour ordonner les travaux, et chaque courrier conservé fera preuve des démarches accomplies.

B. Le logement peut-il être vendu par la liquidation et le locataire doit-il partir ?

La liquidation judiciaire conduit souvent à la vente des actifs du débiteur, et l’immeuble loué peut être cédé. Deux issues existent, et leurs conséquences pour le locataire sont opposées. Si le bien est vendu occupé, le bail se poursuit avec l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur sans que le locataire ait rien à signer. Si le liquidateur entend vendre le logement libre d’occupation, il doit d’abord mettre fin au bail dans les formes protectrices du statut d’ordre public des baux d’habitation, et la Cour de cassation a tranché que la procédure collective ne dispense pas de ces formes.

Pour un logement vide relevant de la loi du 6 juillet 1989, le liquidateur qui veut céder le bien libre d’occupation doit délivrer un congé pour vendre : « lorsque le bailleur entend résilier un bail d’habitation relevant des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 pour vendre le logement donné à bail, il doit, en respectant un délai de préavis de six mois, délivrer un congé qui, à peine de nullité, doit être motivé par sa décision de vendre le logement et indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire. » (Cour de cassation, chambre commerciale, 7 octobre 2020, pourvoi n° 19-10.685, décision 19-10.685 sur courdecassation.fr). La portée de cette solution tient à sa seconde phrase : « Le second de ces textes n’excluant pas l’application du premier en cas de liquidation judiciaire, il s’ensuit que, lorsque le bailleur est mis en liquidation judiciaire, le liquidateur qui entend céder de gré à gré et libre d’occupation le logement donné à bail est tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre, en se conformant aux dispositions du premier texte. » (Cour de cassation, chambre commerciale, 7 octobre 2020, pourvoi n° 19-10.685, décision 19-10.685 sur courdecassation.fr). Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose ainsi d’un droit de préemption au prix et aux conditions indiqués : un locataire parisien dont le studio fait l’objet d’une vente par la liquidation peut accepter l’offre et devenir propriétaire, ou la laisser passer et quitter les lieux à l’expiration du préavis de six mois. Tout congé qui omet le motif de la vente, le prix ou les conditions encourt la nullité, et le locataire avisé d’une irrégularité doit la contester par écrit puis devant le juge au lieu de déménager spontanément.

Pour un logement meublé relevant du même statut d’ordre public, le préavis est ramené à trois mois : « lorsque le bailleur entend résilier un bail portant sur un logement meublé relevant des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 pour vendre le logement donné à bail, il doit, en respectant un délai de préavis de trois mois, délivrer un congé qui, à peine de nullité, doit être motivé par sa décision de vendre le logement. » (Cour de cassation, chambre commerciale, 7 octobre 2020, pourvoi n° 19-14.388, décision 19-14.388 sur courdecassation.fr). Là encore, la Cour précise que « Le second de ces textes n’excluant pas l’application du premier en cas de liquidation judiciaire, il s’ensuit que, lorsque le bailleur est mis en liquidation judiciaire, le liquidateur qui entend céder de gré à gré et libre d’occupation le logement donné à bail est tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre, en se conformant aux dispositions du premier texte. » (Cour de cassation, chambre commerciale, 7 octobre 2020, pourvoi n° 19-14.388, décision 19-14.388 sur courdecassation.fr). Les locataires de meublés parisiens, étudiants et jeunes actifs notamment, disposent donc d’un préavis plus court mais d’une protection de même nature : pas de départ sans un congé motivé et régulier.

En pratique, le locataire qui reçoit un congé pour vendre pendant la liquidation du bailleur doit vérifier quatre points avant toute décision : l’identité de l’auteur du congé, qui doit être le liquidateur muni de ses pouvoirs ; le respect du préavis de six mois ou de trois mois selon la nature vide ou meublée de la location ; la mention expresse de la décision de vendre avec le prix et les conditions projetées ; et la date d’expiration du bail au regard de ces délais. Si le bien est vendu occupé, le locataire n’a rien à faire sinon prendre acte du changement de bailleur et adresser désormais ses loyers à l’acquéreur, en exigeant que le dépôt de garantie soit transféré ou restitué selon les comptes arrêtés. Dans tous les cas, la déclaration de la créance de dépôt de garantie au passif de la liquidation reste une précaution utile tant que la restitution n’est pas intervenue, car l’acquéreur et le liquidateur peuvent se renvoyer la charge du remboursement.

II. Le locataire est placé en liquidation judiciaire : le bailleur dispose de recours strictement encadrés

Quand c’est le locataire qui fait l’objet d’une liquidation judiciaire, le bailleur devient créancier d’une procédure collective et perd l’usage de ses armes ordinaires. Il ne peut ni exiger le paiement des arriérés comme avant, ni résilier le bail de sa propre autorité, ni compenser les dettes avec le dépôt de garantie. Chaque initiative doit passer par le filtre de la procédure : déclaration de la créance pour les sommes antérieures, surveillance des échéances postérieures, et résiliation seulement dans les hypothèses que la loi autorise. Cette discipline protège aussi le bailleur diligent, car les loyers nés après le jugement sont payés à l’échéance et les sûretés dont il dispose conservent une partie de leur efficacité.

A. Locataire d’habitation en liquidation judiciaire : clause résolutoire, loyers et expulsion

Le sort des loyers impayés dépend de leur date de naissance. Les loyers échus avant le jugement d’ouverture constituent des créances antérieures qui doivent être déclarées au passif, et le bailleur qui omet cette déclaration s’expose à ne rien recouvrer sur cette période. Les loyers correspondant à l’occupation postérieure au jugement relèvent au contraire de l’article L. 641-13 du code de commerce : « Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire » (article L. 641-13 du code de commerce). Le bailleur doit donc adresser ses appels de loyers au liquidateur et exiger le paiement à chaque échéance, puis, en cas d’impayé persistant, mettre en demeure par écrit en conservant la preuve de l’envoi. Pour un propriétaire parisien dont le loyer représente une part importante des revenus, cette distinction calendaire conditionne toute la stratégie : les arriérés anciens se jouent dans la déclaration de créance, les loyers courants se jouent dans la relance immédiate du liquidateur. Lorsque les impayés postérieurs s’accumulent malgré les relances, le recouvrement des loyers impayés passe par la combinaison de la déclaration au passif et de l’action en résiliation pour défaut de paiement des loyers afférents à l’occupation postérieure, dans les conditions prévues par les textes de la procédure collective.

La clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement conserve une efficacité encadrée. La Cour de cassation juge que « ni l’article L. 622-21 du code de commerce, ni l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ne font obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat de bail d’habitation par application d’une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement de liquidation judiciaire, dès lors que le locataire n’a pas demandé de délais de paiement, cette circonstance permettant seule de suspendre les effets de la clause » (Cour de cassation, chambre commerciale, 23 octobre 2019, pourvoi n° 18-14.823, décision 18-14.823 sur courdecassation.fr). Autrement dit, si le commandement de payer est resté sans effet et que la clause s’est trouvée acquise avant l’ouverture de la liquidation, le bailleur peut en faire constater les effets, sauf si le locataire avait sollicité des délais de paiement, seule circonstance capable de suspendre la clause. Cette solution concerne le locataire placé en liquidation aussi bien que le bailleur : un commandement délivré avant le jugement et demeuré infructueux produit ses effets malgré la procédure ouverte ensuite, tandis qu’un commandement délivré après le jugement pour des loyers antérieurs se heurte à l’interdiction des poursuites.

La procédure d’expulsion obéit à un formalisme dont la méconnaissance fait échec à la demande. La même décision rappelle que « seule l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande, au représentant de l’État dans le département » (Cour de cassation, chambre commerciale, 23 octobre 2019, pourvoi n° 18-14.823, décision 18-14.823 sur courdecassation.fr). Le bailleur parisien doit donc notifier son assignation au préfet de Paris dans le délai requis, et vérifier que cette notification figure au dossier avant l’audience, car son absence rend la demande irrecevable. Pour les loyers afférents à l’occupation postérieure au jugement, la résiliation peut être demandée ou constatée pour défaut de paiement, « dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14 » (article L. 641-12 du code de commerce), et l’article L. 622-14 précise ce mécanisme : « le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. » (article L. 622-14 du code de commerce). Le bailleur doit donc laisser s’écouler trois mois après le jugement avant d’agir pour les impayés postérieurs, et tout paiement intervenu avant l’expiration de ce délai fait obstacle à la résiliation. Cette temporisation légale explique pourquoi la relance écrite du liquidateur dès les premières échéances impayées est déterminante : elle maximise les chances d’un paiement spontané à l’échéance, qui est le régime normal des créances postérieures, avant que le contentieux ne devienne nécessaire.

B. Local commercial en liquidation judiciaire : résiliation, cession du bail et privilège du bailleur

Le bail commercial obéit à un régime de résiliation propre, posé par l’article L. 641-12 du code de commerce : « Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 641-11-1 , la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes : 1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ; » (article L. 641-12 du code de commerce). La non-poursuite décidée par le liquidateur met donc fin au bail au jour où le bailleur en est informé, et le bailleur doit exiger une décision écrite et datée pour fixer ce point de départ, car c’est de cette date que courent ses droits à indemnisation. Deuxième cas : « Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire », avec une condition de délai impérative : « Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire » (article L. 641-12 du code de commerce). Le bailleur d’un local commercial parisien qui détenait déjà un motif de résiliation avant la procédure, par exemple des loyers antérieurs impayés après commandement infructueux, doit donc agir vite : passé le délai de trois mois suivant la publication du jugement, la porte de la résiliation pour causes antérieures se referme. Troisième cas : « Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14 . » (article L. 641-12 du code de commerce). Comme en matière d’habitation, le bailleur doit respecter le délai de trois mois après le jugement avant d’agir pour les impayés postérieurs, et le paiement intervenu avant l’expiration de ce délai fait obstacle à la résiliation (article L. 622-14 du code de commerce).

Le bail commercial en liquidation présente une valeur que le liquidateur peut réaliser au profit des créanciers : la cession du droit au bail. La loi l’autorise expressément : « Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. » (article L. 641-12 du code de commerce). Le bailleur ne peut donc pas s’opposer à la cession par le seul jeu d’une clause de solidarité qu’il aurait fait insérer au bail, et le cessionnaire reprend l’ensemble des droits et obligations attachés au contrat. Pour le bailleur, cette cession est souvent la meilleure issue : un repreneur solvable se substitue au preneur défaillant et les loyers recommencent à être payés à l’échéance. Il doit vérifier l’identité et les garanties du cessionnaire, s’assurer que les conditions prévues au bail pour la cession sont respectées, et faire constater par écrit la date d’effet du transfert pour arrêter le compte des loyers dus par la procédure. Le privilège du bailleur, qui sécurise le paiement des loyers dans la distribution, « est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l’article L. 622-16 . » (article L. 641-12 du code de commerce), et ce texte de référence dispose : « En cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux. » (article L. 622-16 du code de commerce). La déclaration de créance doit donc chiffrer distinctement les deux dernières années de loyers, l’année courante en cas de résiliation et les indemnités demandées, avec les justificatifs correspondants.

La durée protectrice du bail commercial ne joue pas contre le bailleur pendant la procédure, mais elle encadre les relations ordinaires qu’il faut connaître pour mesurer ce qui change. L’article L. 145-4 du code de commerce dispose que « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. » (article L. 145-4 du code de commerce). En pratique parisienne, où les pas-de-porte et les indemnités d’éviction atteignent des montants considérables, le bailleur doit distinguer le congé triennal du preneur, qui relève du droit commun du bail commercial, de la résiliation dans le cadre de la liquidation, qui relève des seuls cas de l’article L. 641-12. Un preneur qui délivre congé à l’expiration d’une période triennale alors que la liquidation est ouverte ne fait qu’exercer son droit ordinaire, tandis que le bailleur qui veut mettre fin au bail doit se placer sur l’un des trois terrains légaux rappelés ci-dessus et respecter leurs délais propres. La confusion entre ces deux voies est une source fréquente d’assignations vouées à l’échec, et la vérification du fondement exact avant toute action conditionne le succès du recours.

Conclusion

La liquidation judiciaire de l’une des parties au bail ne fait disparaître ni le contrat ni les loyers, mais elle redistribue les rôles et impose des délais que nul ne peut ignorer. Le locataire dont le bailleur est liquidé continue à payer son loyer, entre les mains du liquidateur, conserve son logement tant qu’aucun congé régulier ne lui est délivré, et bénéficie d’un congé pour vendre de six mois en location vide ou de trois mois en meublé si le bien doit être cédé libre d’occupation, avec un droit de préemption au prix indiqué. Le bailleur dont le locataire est liquidé déclare ses arriérés au passif, exige les loyers postérieurs à leur échéance, et ne demande la résiliation que pour une clause résolutoire acquise avant le jugement sans demande de délais, ou pour des impayés postérieurs après l’expiration du délai de trois mois, avec notification de l’assignation au représentant de l’État en matière d’habitation et saisine dans les trois mois de la publication du jugement pour les causes antérieures en matière commerciale. Dans chaque configuration, l’écrit fait la preuve : courriers recommandés au liquidateur, quittances conservées, congés vérifiés ligne par ligne, créances déclarées avec leurs justificatifs. Ces réflexes simples, accomplis dans les délais que la loi attache à chaque étape, préservent le logement du locataire et les revenus du bailleur pendant toute la durée de la procédure.