Un judas électronique vissé dans une porte palière, qui filme le palier à chaque passage et conserve les visages des voisins : la scène se répète dans les copropriétés d’Île-de-France. Le copropriétaire qui l’a posé invoque sa sécurité. Le voisin filmé dénonce une surveillance de ses allées et venues. Le syndic, pris entre les deux, réclame le démontage. Chacun croit avoir le droit pour lui, et chacun se trompe souvent sur un point différent.
Le judas connecté occupe une zone frontière. Posé sur une porte qui appartient au copropriétaire, il capte des images d’un espace qui ne lui appartient pas : le palier, l’escalier, la sortie d’ascenseur. Dès qu’il enregistre, il traite des données personnelles et déclenche le règlement européen, avec un responsable, des droits d’accès et d’effacement, et des sanctions possibles. Dès qu’il vise les parties communes sans autorisation, il déclenche le droit de la copropriété, avec le vote de l’assemblée générale et l’action du syndicat.
Deux décisions récentes éclairent ce terrain. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé en avril 2026 que les caméras des parties communes se votent à la majorité simple et que leur conformité au règlement européen appartient au juge administratif. Le même tribunal a refusé en octobre 2025 d’ordonner en référé le démontage d’un œilleton électronique, faute de preuve d’un enregistrement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a au contraire ordonné en mars 2025 le retrait d’une caméra de voisin sous astreinte, enregistrement établi.
Cet article décrit qui décide quoi autour de la porte palière, puis les recours concrets : constat, courrier, accès aux images, plainte devant la CNIL, référé et réparation.
I. La porte palière n’est pas un studio de surveillance
A. Qui décide : le copropriétaire, l’assemblée générale et le règlement
Le premier réflexe consiste à déterminer qui a le pouvoir de décider. La porte palière appartient en principe au copropriétaire : elle ferme son lot privatif. Le palier, le couloir, l’escalier et la sortie d’ascenseur appartiennent à la collectivité : l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, « les passages et corridors », et le jugement parisien d’octobre 2025 le rappelle pour les murs des couloirs. Le judas connecté se visse dans l’une et regarde vers les autres. Cette position à cheval explique tous les litiges.
Pour les travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, la règle est posée par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de solliciter une autorisation de l’assemblée générale. Le syndicat qui demande le démontage d’une caméra installée sans vote s’appuie sur ce texte. Symétriquement, l’article 9 de la même loi dispose que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Le copropriétaire qui filme le palier en permanence use-t-il encore librement des parties communes, ou porte-t-il atteinte aux droits des voisins filmés à chacun de leurs passages ? Toute l’affaire se joue dans cette question.
Quand c’est la collectivité elle-même qui installe des caméras dans le hall, le parking ou face aux boîtes aux lettres, le niveau de majorité applicable est désormais fixé. Dans son jugement du 17 avril 2026, le tribunal judiciaire de Paris a validé des résolutions votées à la majorité simple pour trois caméras placées dans le hall, sur le palier d’accès à l’ascenseur et devant la porte du parking : depuis la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, « l’installation d’un système de vidéosurveillance dans les parties communes d’une copropriété, telles que les halls ou les accès d’ascenseurs, doit être votée en assemblée générale à la majorité de l’article 24 ». Le tribunal ajoute que le juge de la copropriété « se doit uniquement de vérifier la régularité de la résolution au regard du règlement de copropriété, et des dispositions légales et règlementaires relatives à la copropriété », et que les moyens tirés du règlement européen sur la protection des données sont « inopérants » devant lui, car cette conformité « relevant de l’autorité administrative et du juge administratif ». Autrement dit : contester le vote en assemblée générale et contester le traitement de données sont deux procès différents, devant deux juges différents. Les confondre fait perdre les deux.
Reste la question du judas posé par un seul copropriétaire, sans aucun vote. Le syndicat soutient que percer la porte et filmer le couloir exige l’autorisation collective. Le copropriétaire répond que sa porte est privative et que son œilleton ne fait que regarder, sans enregistrer. La réponse du juge des référés de Paris, le 1er octobre 2025, mérite d’être lue de près. Le syndicat demandait le démontage d’un œilleton électronique installé dans l’épaisseur d’une porte palière avec vue sur l’escalier et l’ascenseur. Le juge constate que le procès-verbal du commissaire de justice identifie la marque de l’appareil « sans préciser le modèle installé », de sorte que le syndicat « ne démontre pas en quoi ce système diffère d’un judas optique ». En outre, les portes palières « ne constituent pas, avec l’évidence requise en référé, des parties communes, le règlement de copropriété n’étant, en outre, pas communiqué ». Résultat : pas de trouble manifestement illicite démontré, pas de démontage ordonné en référé. La leçon pratique est double. D’abord, un simple judas optique, qui ne fixe ni n’enregistre aucune image, ne crée pas de traitement de données et ne filme personne : il ne relève ni du règlement européen ni, en principe, d’une autorisation. Ensuite, celui qui demande le démontage d’un judas électronique doit prouver l’enregistrement : marque, modèle, notice, images produites, constat d’un enregistrement effectif. Sans cette preuve, le juge de l’urgence ne bouge pas.
Le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble complètent le tableau. Certains règlements interdisent toute modification des portes palières visibles depuis les parties communes, ou soumettent à autorisation tout dispositif extérieur. Avant d’acheter l’appareil comme avant d’exiger son retrait, la première pièce à lire est donc ce règlement, avec le procès-verbal de l’assemblée qui a éventuellement autorisé ou refusé les caméras collectives. Les copropriétaires qui avaient installé leurs caméras personnelles en expliquant au syndic que, faute d’interphonie sécurisée, ils se voyaient « contraints de conserver notre caméra afin de protéger la confidentialité de notre activité », n’ont pas obtenu gain de cause sur ce terrain : le tribunal a jugé que la demande de retrait des caméras installées sans autorisation dans les parties communes n’était « ni fautive ni à l’origine d’un préjudice légitime », et les caméras ont d’ailleurs été déposées après l’assignation. L’argument de l’insécurité ne remplace jamais l’autorisation.
B. Filmer le palier : vie privée, consentement et sanctions pénales
Dès que l’appareil fixe ou enregistre l’image des voisins, le droit des données personnelles et le droit pénal entrent en scène. L’article 9 du code civil dispose : « Chacun a droit au respect de sa vie privée. Les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée : ces mesures peuvent, s’il y a urgence, être ordonnées en référé. » La cour d’appel d’Aix-en-Provence en a fait application le 6 mars 2025 à une caméra posée en limite de propriété qui filmait l’entrée du voisin et la voie publique : les constats établissaient qu’elle « filme non pas leur entrée mais les premiers décimètres de celle de l’appelant ainsi que la voie publique », et qu’en « filmant et enregistrant les entrées et sorties de la propriété », elle « porte indubitablement atteinte à sa vie privée ». Le trouble manifestement illicite étant caractérisé, la cour a infirmé l’ordonnance de rejet et condamné les voisins à retirer la caméra sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant six mois, passé un délai de quinze jours après la signification. Transposé au palier d’un immeuble, le raisonnement vaut pour tout dispositif qui enregistre systématiquement les allées et venues des occupants : l’atteinte à la vie privée ne dépend pas du nombre de caméras, mais du fait de fixer des faits et gestes sans autorisation dans un but qui n’est pas d’intérêt général.
Le volet pénal est plus sévère encore. L’article 226-1 du code pénal punit « d’un an d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende le fait, au moyen d’un procédé quelconque, volontairement de porter atteinte à l’intimité de la vie privée d’autrui », notamment « En fixant, enregistrant ou transmettant, sans le consentement de celle-ci, l’image d’une personne se trouvant dans un lieu privé ». Le palier d’une copropriété, réservé aux habitants et fermé par digicode ou badge, n’est pas la voie publique : y capter l’image des voisins à leur insu expose à cette qualification, même si les poursuites pénales restent en pratique réservées aux cas les plus graves. La conservation abusive est punie à part : l’article 226-20 du même code punit « de cinq ans d’emprisonnement et de 300 000 euros d’amende » le fait de conserver des données personnelles « au-delà de la durée prévue par la loi ou le règlement ». Conserver des mois d’enregistrements du palier sur un disque dur ou un service en ligne, sans règle de purge, cumule donc les risques.
Le règlement européen ajoute ses propres exigences, que le juge parisien d’avril 2026 rappelle sans les juger : finalité déterminée, base légale, minimisation, information, durée limitée. La Commission nationale de l’informatique et des libertés, dans sa fiche consacrée aux immeubles d’habitation, pose des lignes claires : les caméras peuvent filmer les espaces communs pour la sécurité des biens et des personnes, mais elles ne doivent pas viser les portes des appartements, ni les balcons, terrasses ou fenêtres ; les images ne doivent pas servir à surveiller en temps réel les allées et venues des résidents ou des visiteurs ; et la conservation « ne devrait pas excéder un mois ». En règle générale, quelques jours suffisent, et si une procédure est engagée, les images utiles sont extraites et conservées pour la durée de la procédure, avec consignation de l’opération. Un judas connecté qui filme en continu la porte d’en face et stocke tout, sans tri ni purge, s’écarte de chacune de ces lignes.
Celui qui installe le dispositif devient responsable de traitement, avec les obligations qui suivent : informer par panonceaux, tenir un registre, limiter les accès aux seules personnes habilitées, répondre aux demandes d’accès et d’effacement. le dispositif doit figurer au registre des traitements tenu par le syndic ou l’organisme HLM, et seuls le syndic, les membres du conseil syndical, le gestionnaire ou le gardien peuvent visionner les images, uniquement en cas d’incident. Quand les caméras filment un lieu accessible à toute personne sans restriction d’accès, comme un hall ouvert sans digicode, le dispositif relève d’une demande d’autorisation auprès du préfet, le préfet de police à Paris pour les halls ouverts au public. À Paris, cela signifie la préfecture de police pour les halls ouverts au public, et la télédéclaration en ligne pour les autres cas soumis à autorisation. Le particulier qui installe seul son judas connecté ignore presque toujours ce cadre : c’est précisément ce qui rend sa position fragile dès qu’un voisin écrit et fait constater.
II. Vos recours concrets, du constat à la réparation
A. Faire constater, écrire, exiger l’accès et l’effacement
Le voisin qui découvre un judas lumineux braqué sur sa porte doit d’abord fabriquer sa preuve, car tout le contentieux en dépend. L’ordonnance parisienne d’octobre 2025 le montre : sans modèle identifié et sans démonstration d’un enregistrement, le juge des référés refuse le démontage. Faites établir par un commissaire de justice un procès-verbal avec photographies : l’appareil, son voyant, son champ de vision vers votre porte et vers les parties communes, les références visibles. Si possible, faites constater un enregistrement effectif : fichiers horodatés, application qui rejoue les passages, voyants de détection. Conservez aussi les échanges avec le copropriétaire et le syndic, ainsi que le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale sur la sécurité de l’immeuble. Ces pièces serviront devant le syndic, devant la CNIL et devant le juge, et leur absence a déjà fait échouer une demande de retrait.
Écrivez ensuite au responsable du dispositif. Quand le judas appartient à un copropriétaire, écrivez-lui en recommandé avec accusé de réception, avec copie au syndic : décrivez les faits constatés, demandez l’arrêt de l’enregistrement de votre image et de vos passages, l’effacement des images vous concernant et la justification de la base légale. Quand les caméras appartiennent à la copropriété, écrivez au syndic, qui tient le registre et désigne les personnes habilitées. La Commission, dans sa page sur les plaintes, est explicite : exercer d’abord vos droits auprès de l’organisme ou de son délégué à la protection des données, « conserver les preuves de votre demande », l’organisme devant répondre « sous un mois maximum ». Passer directement à la plainte sans ce courrier préalable fragilise la démarche.
Le contenu de la demande d’accès est encadré par le règlement européen. L’article 15 du règlement européen ouvre le droit d’obtenir la confirmation que des images vous concernant sont traitées et d’en exiger « l’accès auxdites données à caractère personnel », avec les finalités, les catégories de données, les destinataires et la durée de conservation envisagée. Concrètement, vous pouvez exiger la copie des séquences où vous apparaissez et l’indication de leur durée de conservation. L’article 17 ajoute le droit d’obtenir l’effacement de vos images « dans les meilleurs délais », notamment quand elles « ne sont plus nécessaires » ou quand elles « ont fait l’objet d’un traitement illicite ». Et l’article 21 ouvre le droit de vous opposer, pour des raisons tenant à votre situation particulière, à un traitement fondé sur les intérêts légitimes ; le responsable ne peut passer outre qu’en démontrant « des motifs légitimes et impérieux ». Un voisin filmé chaque jour devant sa porte entre dans ce cas d’école : la surveillance systématique de ses allées et venues, sans vote collectif et sans information, peine à s’appuyer sur un motif impérieux.
Vérifiez aussi l’information affichée dans l’immeuble. La Commission exige des panneaux visibles et permanents avec un pictogramme, la finalité, la durée de conservation, le responsable et le contact pour exercer l’accès. Dans l’affaire parisienne de 2025, les copropriétaires demandaient justement, à titre reconventionnel, que chaque caméra des parties communes reçoive un panneau mentionnant « toutes les informations requises » par les articles 104 de la loi du 6 janvier 1978 et 13 du règlement européen, en se référant à la recommandation de la Commission du 23 juillet 2018. Le juge a déclaré cette demande irrecevable en référé, faute de lien suffisant avec la demande initiale, mais sans contester le fond : l’obligation d’information demeure, et son absence alimente une plainte. Pour un panorama complet des caméras collectives de l’immeuble, distinct du judas individuel traité ici, ce point sur la vidéosurveillance des parties communes, l’effacement et les recours détaille la contestation des dispositifs votés en assemblée.
À Paris et en Île-de-France, deux particularités pratiques comptent. D’abord, les halls d’immeubles parisiens ouverts sur la rue sans digicode ni interphone relèvent de l’autorisation du préfet de police, et pas d’une simple déclaration interne : l’absence d’autorisation se vérifie et se dénonce. Ensuite, le tribunal judiciaire de Paris concentre un contentieux fourni sur ces questions, avec des chambres qui statuent régulièrement sur les résolutions d’assemblée et les troubles de voisinage liés aux caméras : constituez le dossier comme si le juge allait le lire, avec constat, courriers, règlement et procès-verbaux, car c’est exactement ce qu’il lira.
B. Saisir la CNIL et le tribunal, obtenir réparation
Si le courrier reste sans réponse au bout d’un mois, ou si l’enregistrement continue, la plainte devant la Commission devient l’arme principale sur le terrain des données. La Commission peut contrôler que les systèmes de vidéoprotection respectent le cadre applicable, et « peut procéder à des contrôles » portant sur l’autorisation préfectorale, la finalité, le caractère proportionné, l’information, l’accès, les personnes habilitées, la sécurité et la durée de conservation. Le constat de manquements peut conduire à une mise en demeure, puis, en cas de manquement grave ou persistant, à des sanctions : rappel à l’ordre, limitation temporaire ou définitive du traitement, sanction pécuniaire. Joignez à la plainte en ligne le constat, vos courriers et leurs accusés, les photographies du dispositif et l’absence de panneaux : un dossier documenté se traite mieux qu’une simple dénonciation.
Le tribunal judiciaire offre la voie civile, en référé ou au fond. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal « même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Le retrait de la caméra, la remise en état des murs percés sans autorisation et l’interdiction de filmer entrent dans ces mesures. Dans l’ordonnance d’octobre 2025, les copropriétaires ont ainsi été condamnés à remettre en état les murs du palier percés pour des guirlandes, sous astreinte de 150 euros pendant six mois, passé un délai de deux mois après la signification. La cour d’Aix a ordonné le retrait pur et simple sous astreinte de 200 euros par jour pendant six mois. Le succès dépend de la preuve : enregistrement établi par constat, champ de vision démontré, absence d’autorisation et d’information. Le perdant paie aussi les frais : dans l’affaire parisienne, 2 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, sans dispense de participation aux charges communes de la procédure.
La réparation du préjudice suit deux fondements cumulables. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » : surveillance quotidienne des allées et venues, anxiété, dégradation des relations de voisinage, temps passé à faire valoir ses droits. L’article 82 du règlement européen ajoute que toute personne victime d’une violation a le droit d’obtenir « réparation du préjudice subi ». Le préjudice moral tiré d’une surveillance du domicile se répare, et les juges disposent désormais d’un contentieux fourni pour chiffrer ces situations : filmer la porte d’en face pendant des mois n’est pas un simple désagrément, c’est une atteinte durable à la vie chez soi.
Deux erreurs symétriques doivent être évitées. Le copropriétaire qui installe un judas connecté sans vérifier le règlement, sans informer et en conservant tout, s’expose au démontage, à la plainte et à la condamnation. Le voisin qui exige le démontage sans constat, sans courrier préalable et sans distinguer l’œilleton optique du judas enregistreur, s’expose au rejet en référé. Entre les deux, le syndic qui laisse pourrir le conflit sans faire voter ni faire respecter les règles manque à sa mission : l’assemblée générale reste le lieu où se décident les caméras collectives, à la majorité simple, avec information et registre. Le bon ordre ne se décrète pas, il se vote, il s’affiche et il se purge.
Conclusion
Le judas connecté posé sans vote sur une porte palière cumule les fragilités : atteinte possible à la vie privée des voisins filmés à chacun de leurs passages, enregistrement de données personnelles sans information ni base solide, conservation souvent excessive, et travaux sur les parties communes sans autorisation collective. Le voisin filmé dispose d’une chaîne complète : constat par commissaire de justice, demande écrite d’arrêt, d’accès et d’effacement, plainte devant la CNIL après un mois sans réponse utile, référé pour faire cesser le trouble et action en réparation du préjudice moral. Le copropriétaire qui veut sécuriser son entrée sans s’exposer doit préférer l’œilleton optique, ou faire voter un dispositif collectif avec panneaux, registre et durées limitées. Devant le juge comme devant la Commission, la preuve et l’écrit font la différence entre la surveillance subie et la sécurité organisée.