Dans la nuit du 20 au 21 octobre 2026, l’épisode méditerranéen poussé par la tempête Adam a noyé des rues entières de Marseille et de plusieurs communes des Bouches-du-Rhône sous parfois un mètre d’eau, selon les images et récits relayés par la presse locale et nationale. D’après le site actu.fr, un septuagénaire a perdu la vie près de Marseille, emporté par les eaux, tandis que RTL Info faisait état d’un deuxième décès confirmé en Haute-Corse après les pluies diluviennes. Météo-France a placé les départements exposés en vigilance jaune pour orages et pluie-inondation, et le Gard, Montpellier ou encore le Vieux-Port de Marseille figurent parmi les saisies les plus tapées par les internautes depuis le début de l’épisode. Pour le locataire dont l’appartement ou la maison a pris l’eau, l’urgence pratique se double d’une urgence juridique : faut-il continuer à payer le loyer d’un logement inondé, qui doit payer les réparations, comment déclarer le sinistre à l’assurance habitation, que vaut la procédure de catastrophe naturelle et où dormir si le logement est devenu inhabitable. Les réponses tiennent en deux blocs de droit : le bail d’habitation, qui impose au bailleur de délivrer et d’entretenir un logement décent et qui permet au locataire d’obtenir une baisse de loyer ou la résiliation quand la chose louée est en partie détruite ; et l’assurance, qui obéit à des délais stricts d’instruction et à la mécanique de l’arrêté interministériel de catastrophe naturelle. Chaque règle citée ici est reprise du texte ou de la décision qui la pose, avec son lien officiel, pour que le lecteur vérifie et agisse sur du solide.

I. Logement inondé à Marseille : qui doit réparer et que devient le loyer

La première question du locataire sinistré porte sur le bail : le contrat continue, mais son objet, le logement, est endommagé. Le droit des baux d’habitation fait peser sur le bailleur une obligation de résultat sur l’état du logement, et il offre au locataire trois leviers gradués quand l’eau a tout abîmé : exiger les réparations, payer moins tant que le logement est dégradé, et partir si le logement est perdu.

A. Le bailleur doit un logement décent et les réparations : à quoi le locataire peut l’obliger

Le point de départ est l’article 1719 du code civil, qui énonce ce que le bailleur doit par la nature même du contrat, sans clause particulière. Le texte dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Concrètement, après une inondation, cela signifie que le curage et la remise en état des murs, des sols, de l’électricité et des équipements qui appartiennent au bailleur incombent au bailleur, dès lors que les désordres ne résultent pas d’un défaut d’entretien du locataire. Le locataire, lui, doit prendre les mesures conservatoires immédiates : couper l’électricité si l’eau menace les installations, surélever ce qui peut l’être, aérer et assécher, photographier chaque pièce avant tout nettoyage, conserver les factures des premières dépenses de sauvegarde et adresser au bailleur une lettre recommandée ou un courriel conservé décrivant les dégâts et demandant l’intervention des artisans. Cette mise en demeure écrite conditionne la suite : elle prouve la date à laquelle le bailleur a su, elle fait courir les discussions sur la baisse de loyer et elle servira si le juge doit arbitrer. Quand le bailleur n’agit pas, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’exécution des travaux sous astreinte et des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi, c’est-à-dire la période pendant laquelle le logement a été partiellement ou totalement inutilisable. Le juge apprécie au cas par cas, pièces à l’appui : constats d’huissier ou de commissaire de justice, photographies datées, attestations de voisins, factures d’hôtel ou d’hébergement de repli, certificats médicaux si l’humidité a affecté la santé des occupants. La jurisprudence des juges du fond accorde régulièrement des indemnités pour ce trouble dès lors que le bailleur, informé, a laissé durer la situation, et elle ordonne les travaux nécessaires à la remise en état. Un point mérite d’être souligné pour les logements devenus insalubres : lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut pas retourner la situation contre l’occupant en demandant son expulsion sur le fondement de la nullité du bail ou de sa résiliation, comme le rappelle la fin du premier point de l’article 1719. Autrement dit, le mauvais état du logement après l’inondation ne donne pas au bailleur un prétexte pour se débarrasser du locataire ; il lui donne au contraire l’obligation de réparer. Si le bailleur refuse durablement, le locataire peut aussi demander au juge l’autorisation de faire réaliser lui-même les travaux urgents aux frais du bailleur, ou la diminution du loyer pour la période de privation de jouissance, selon le mécanisme décrit dans la sous-partie suivante. Dans tous les cas, le locataire ne doit pas cesser de lui-même tout paiement sans cadre juridique : la consignation du loyer n’est possible que sur autorisation judiciaire, et l’arrêt unilatéral du paiement expose à une procédure pour impayé. La bonne méthode consiste à payer, à protester par écrit et à réclamer la restitution ou la réduction devant le juge, sauf l’hypothèse de la destruction totale qui éteint le bail de plein droit et qui est examinée ci-après.

B. Loyer réduit ou bail terminé : quand l’inondation suspend le prix du bail

Le deuxième levier est l’article 1722 du code civil, taillé pour les sinistres. Son texte est bref et décisif : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». Une tempête et les inondations qu’elle provoque constituent le cas fortuit visé par le texte, de sorte que le locataire marseillais dont l’appartement a été éventré par l’eau dispose d’un choix : obtenir une baisse de loyer proportionnée à la partie du logement devenue inutilisable, ou demander la résiliation du bail si la dégradation rend la poursuite du bail impossible en pratique. La Cour de cassation a précisé la frontière entre destruction partielle et destruction totale dans un arrêt de la troisième chambre civile du 8 mars 2018, pourvoi numéro 17-11.439, dans une affaire d’incendie transposable à l’inondation. La Cour y énonce : « Attendu, selon ce texte, que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; » puis : « Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ; ». Pour le locataire, la leçon est double. D’une part, si le logement est simplement endommagé mais réparable pour un coût raisonnable, la voie normale est la diminution du prix, fixée par le juge suivant les circonstances : surface condamnée, durée des travaux, intensité du trouble. D’autre part, si l’expert démontre que la remise en état coûterait plus que la valeur du bien, ou que l’usage d’habitation est définitivement impossible, la destruction est assimilée à une destruction totale et le bail est résilié de plein droit, sans indemnité de part ni d’autre. Un arrêt antérieur de la même chambre, rendu le 9 décembre 2009 sous le pourvoi numéro 08-17.483, impose aux juges du fond de vérifier concrètement ce point : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excédait pas sa valeur, emportant ainsi destruction totale de la chose louée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; ». Le locataire qui vise la résiliation a donc intérêt à faire établir par devis et expertises le montant des travaux et à le comparer à la valeur du logement. Entre ces deux pôles existe un troisième mécanisme, celui de l’article 1724 du code civil, applicable quand des réparations urgentes sont engagées et durent. Le texte prévoit : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ». En pratique marseillaise, un appartement dont une chambre et la cuisine restent condamnées plus de trois semaines pour séchage et réfection ouvre droit à une diminution calculée au prorata du temps et de la surface perdue, et un logement rendu inhabitable dans ce qui est nécessaire à la vie de la famille permet de faire prononcer la résiliation. Le calcul se fait pièce par pièce : surface totale, surfaces condamnées, durée en jours, montant du loyer mensuel charges comprises ou non selon ce que le juge retient. Le locataire joint à sa demande les devis des entreprises, le calendrier annoncé des travaux, les photographies et, si possible, un constat de commissaire de justice décrivant l’état des lieux. Lorsque le bailleur conteste l’ampleur des dégâts ou impute l’aggravation à un défaut d’aération du locataire, une expertise judiciaire tranche ; le juge des référés peut l’ordonner rapidement pour figer l’état des lieux avant remise en état. Enfin, si le logement est devenu dangereux, un arrêté de péril ou d’insalubrité pris par la commune peut interdire l’occupation : le locataire doit alors quitter les lieux et le loyer cesse d’être dû pour la période d’interdiction, tandis que l’obligation de relogement pèse selon les cas sur le propriétaire ou la collectivité en application des polices spéciales, sans que le locataire ait à supporter un loyer pour un logement qu’il ne peut plus occuper.

II. Assurance habitation et catastrophe naturelle : déclarer, expertiser, indemniser et reloger

Le bail règle les rapports entre locataire et bailleur, mais l’argent de la remise en état vient de l’assurance. Le locataire est couvert par sa propre assurance habitation pour son mobilier et sa responsabilité, le bailleur par la sienne pour l’immeuble, et le régime légal des catastrophes naturelles prend le relais quand un arrêté interministériel reconnaît l’événement. Tout se joue sur la déclaration, l’expertise et les délais que la loi impose à l’assureur.

A. Comment déclarer le sinistre et obliger l’assureur à instruire dans les délais

La première obligation est de donner avis du sinistre à l’assureur. L’article L113-2 du code des assurances dispose : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Le locataire déclare donc son sinistre à sa propre assurance habitation dans le délai prévu par son contrat, sans jamais descendre sous ce plancher légal de cinq jours ouvrés, et le bailleur déclare parallèlement à son assurance propriétaire non occupant ou multirisque immeuble. La déclaration se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par envoi recommandé électronique, avec un dossier complet : description des pièces touchées, liste du mobilier endommagé avec factures d’achat quand elles existent, photographies et vidéos datées, constats, factures des mesures conservatoires et copie de la mise en demeure adressée au bailleur. Le même article protège l’assuré contre la sanction du retard : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Un locataire évacué dans la nuit, privé de ses papiers ou hospitalisé ne perd donc pas ses droits pour quelques jours de retard, dès lors que le retard s’explique par les circonstances ou n’a causé aucun préjudice à l’assureur. Une fois la déclaration reçue, c’est l’assureur qui est tenu par des délais précis, posés par l’article L125-2 du code des assurances pour la garantie catastrophes naturelles : « A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire ». L’assureur doit ensuite chiffrer : « Il fait une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature résultant de cette garantie, dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif ». Puis il doit payer ou faire réparer : « A compter de la réception de l’accord de l’assuré sur la proposition d’indemnisation, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour missionner l’entreprise de réparation ou d’un délai de vingt et un jours pour verser l’indemnisation due. A défaut, et sauf cas fortuit ou de force majeure, l’indemnité due par l’assureur porte, à compter de l’expiration de ce dernier délai, intérêt au taux de l’intérêt légal ». Le locataire retient trois dates : un mois pour être informé et expertisé, un mois après l’estimatif ou le rapport d’expertise pour recevoir une proposition, vingt et un jours après son accord pour être payé, avec des intérêts légaux en cas de retard injustifié. Si l’expertise de l’assureur minore les dégâts, l’assuré peut mandater son propre expert pour une contre-expertise, contradictoirement avec celui de la compagnie, et transmettre un état estimatif détaillé qui fera courir le délai de proposition. Quand l’assureur refuse la garantie ou oppose une exclusion, il doit motiver sa position par écrit en visant la clause exacte ; le locataire exige cette motivation, la compare aux clauses types légales qui interdisent d’excepter les biens mentionnés au contrat, et conteste devant le tribunal judiciaire en cas de refus persistant. Les lecteurs confrontés à un assureur qui refuse ou minore après une tempête récente trouveront la méthode de contestation pas à pas dans notre analyse d’un cas comparable en Normandie : assurance qui refuse ou minore après une tempête, comment contester et être indemnisé. Enfin, le locataire conserve la preuve de chaque envoi et de chaque appel : en assurance comme en bail, le dossier le mieux documenté obtient l’indemnisation la plus rapide, et l’assureur qui tarde sans motif s’expose aux intérêts légaux prévus par le texte.

B. Arrêté de catastrophe naturelle : à quoi il sert et comment prouver même sans lui

Le régime des catastrophes naturelles conditionne une partie des indemnisations à un acte administratif, mais il ne laisse pas l’assuré démuni avant ni sans cet acte. L’article L125-1 du code des assurances définit le champ de la garantie : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ». Les pluies diluviennes de l’épisode méditerranéen lié à la tempête Adam, avec des rues sous un mètre d’eau à Marseille et des crues dans l’arrière-pays, correspondent à cette figure de l’agent naturel d’intensité anormale, à charge pour l’expertise de le démontrer commune par commune. L’état de catastrophe naturelle est ensuite constaté par l’autorité publique : « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie ». Le locataire vérifie donc si sa commune figure dans l’arrêté, pour la bonne période et pour le bon type de dommages, inondations et coulées de boue le cas échéant. La demande de reconnaissance est portée par le maire ; le locataire qui constate l’inaction de sa commune peut écrire au maire pour demander le dépôt du dossier, en joignant ses propres preuves, car l’arrêté détermine les zones couvertes et conditionne la mise en jeu de la garantie légale. Si l’arrêté est publié, la garantie s’applique aux dommages qu’il vise, déduction faite de la franchise légale dont le montant est fixé par décret. Si l’arrêté tarde ou si la commune n’est pas reconnue, le droit commun de l’assurance reprend ses droits : la garantie dégât des eaux du contrat couvre les infiltrations et les débordements selon ses clauses, et le bailleur reste tenu de ses obligations de l’article 1719 indépendamment de toute reconnaissance administrative. L’assuré ne doit donc jamais attendre l’arrêté pour déclarer : il déclare immédiatement au titre de son contrat, puis complète sa déclaration au titre des catastrophes naturelles dès la publication. Sur la preuve du lien entre l’événement et les dommages, la Cour de cassation laisse un large pouvoir aux juges du fond, comme l’a jugé la deuxième chambre civile le 8 décembre 2016 sous le pourvoi numéro 15-17.180, dans une affaire où l’assureur contestait que la sécheresse reconnue catastrophe naturelle fût la cause déterminante des fissures. La Cour approuve les juges d’appel en ces termes : « Mais attendu que la cour d’appel, qui a souverainement estimé que la sécheresse de 2003 ayant donné lieu à l’arrêté de catastrophe naturelle du 25 août 2004 était la cause déterminante du sinistre sans se borner à relever à cet effet l’absence de désordres antérieurs affectant l’immeuble, n’était pas tenue d’effectuer la recherche visée par la deuxième branche que ses constatations rendaient inutiles et a souverainement évalué l’indemnité due au titre de la réparation intégrale du dommage ». Pour l’inondé marseillais, l’enseignement est direct : les photographies d’avant et d’après, les relevés de hauteurs d’eau, les attestations de voisins, les données de Météo-France et les rapports d’expertise construisent la cause déterminante, et le juge du fond apprécie souverainement cet ensemble sans être prisonnier d’une seule pièce. Dernier point, souvent ignoré : le même article L125-1 prend en charge l’urgence du relogement, puisqu’il dispose que : « Sont également considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, et pris en charge par le régime de garantie associé les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène ». Le locataire dont la résidence principale est devenue impropre à l’habitation conserve donc les factures d’hôtel ou de location de repli et les présente à l’assurance au titre de ces frais, selon les modalités fixées par décret. Si le logement reste occupable partiellement, le locataire demande la diminution de loyer de l’article 1722 pour la période de privation ; s’il est devenu impropre à l’habitation, il fait constater l’état, se reloge, déclare, et réclame à la fois la résiliation ou la suspension du loyer côté bail et l’indemnisation côté assurance. Quand l’assureur ou le bailleur conteste, le tribunal judiciaire tranche au vu des expertises, et le juge des référés peut ordonner en urgence une expertise ou des mesures conservatoires avant que les travaux n’effacent les traces de l’eau.

Conclusion

L’inondation du logement après la tempête Adam ne laisse pas le locataire marseillais sans recours, mais elle impose une discipline de preuves et de délais. Côté bail, l’article 1719 oblige le bailleur à délivrer et entretenir un logement décent, l’article 1722 ouvre la diminution du prix ou la résiliation quand la chose louée est en partie détruite par cas fortuit, avec la résiliation de plein droit si les travaux excéderaient la valeur du bien ou si l’usage d’habitation est définitivement impossible, et l’article 1724 organise la baisse de loyer quand les réparations urgentes durent plus de vingt et un jours ou rendent le logement inhabitable. Côté assurance, la déclaration part dans le délai du contrat, jamais inférieur à cinq jours ouvrés, l’assureur informe et expertise dans le mois, propose dans le mois suivant l’estimatif ou le rapport, puis paie dans les vingt et un jours de l’accord, avec intérêts légaux en cas de retard. Côté catastrophe naturelle, l’arrêté interministériel fixe les zones, les périodes et les dommages couverts, les juges du fond apprécient souverainement la cause déterminante, et les frais de relogement d’urgence de la résidence principale devenue impropre à l’habitation sont pris en charge. Le dossier qui réunit la mise en demeure au bailleur, les photographies datées, le constat, les devis, l’état estimatif et le suivi de l’arrêté communal obtient, devant l’assureur comme devant le juge, la baisse de loyer, la résiliation ou l’indemnisation que la loi prévoit.