Le mardi 20 octobre 2026 vers 21 h 30, un appartement du premier étage d’un immeuble d’habitation du boulevard Pasteur, à Marseillan, a pris feu. Selon Midi Libre, qui a publié son article le 21 octobre 2026 au matin, les sapeurs-pompiers ont découvert dans le logement en flammes le corps sans vie d’une femme d’environ 90 ans. Cinq autres personnes ont été hospitalisées après avoir inhalé des fumées, dont deux hommes de 26 ans, une femme de 35 ans et un enfant de 2 ans dirigés vers Béziers, ainsi qu’une victime de 80 ans accueillie à Sète. L’origine accidentelle est privilégiée par les premières investigations des pompiers et des militaires de la gendarmerie de Marseillan, sans que la propagation du feu soit encore expliquée. Douze habitants ont évacué l’immeuble par leurs propres moyens avant l’arrivée des secours, ont été regroupés dans un commerce voisin, puis relogés dans l’urgence pour la nuit ; le maire, Yves Michel, a ensuite donné le feu vert pour que chacun regagne son appartement après inspection du bâtiment. Quarante pompiers ont été mobilisés, et l’information a été reprise le même jour par France 3 Régions et Actu.fr.

Ce drame pose des questions que des milliers de lecteurs tapent chaque jour dans Google : « incendie assurance locataire ou propriétaire », « incendie assurance habitation », « incendie assurance remboursement ». Qui doit déclarer le sinistre, le locataire ou le propriétaire ? Qui paie les dégâts quand le feu est parti d’un appartement loué ? Que vaut le détecteur de fumée, obligatoire dans chaque logement, et qui doit le remplacer quand il devient vétuste ? Quand l’immeuble est évacué, qui reloge les habitants et le loyer reste-t-il dû ? Les réponses se trouvent dans le Code civil, le Code des assurances et le Code de la construction et de l’habitation, éclairés par des décisions récentes, dont un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 21 mai 2026, un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 8 juin 2026 et un jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 1er septembre 2025. Première partie : la responsabilité du feu et la déclaration à l’assurance. Seconde partie : le détecteur, l’habitabilité et le relogement des évacués.

I. L’incendie vient d’un logement loué : qui répond du feu et qui déclare le sinistre

A. Le locataire présumé responsable : comment l’article 1733 du Code civil s’applique après un incendie

Quand le feu prend dans un appartement loué, le premier réflexe consiste à chercher le responsable. Le Code civil tranche par une présomption : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » (article 1733 du Code civil). Autrement dit, le locataire de l’appartement où le feu a démarré est présumé responsable des dégâts, y compris ceux subis par le propriétaire et par les voisins, sauf à lui de démontrer l’une des trois causes d’exonération. La preuve pèse donc sur lui, et elle est exigeante : il ne suffit pas de dire que l’on était absent ou que l’on ne sait pas ce qui s’est passé.

Quand plusieurs logements sont loués dans le même immeuble, comme boulevard Pasteur à Marseillan, la règle se répartit : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », sauf preuve que le feu a commencé chez l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu, ou que certains prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus (article 1734 du Code civil). En pratique, dès que l’expertise situe le départ de feu dans un logement précis, les autres occupants sont écartés et le débat se concentre sur le seul locataire concerné. Les voisins incommodés par les fumées ou dont l’appartement a été arrosé par les lances des pompiers disposent pour leur part d’un recours contre le responsable du sinistre sur le fondement du fait personnel : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du Code civil). Chacun fait ensuite jouer sa propre assurance habitation, qui peut se retourner contre le responsable et son assureur.

La cour d’appel de Versailles a appliqué la présomption de l’article 1733 avec sévérité dans un arrêt du 21 mai 2026 (RG 23/00218). Un incendie s’était déclaré le 13 décembre 2015 dans un appartement loué par un office HLM, les locataires étant absents ; les experts amiables des deux assureurs avaient signé un procès-verbal retenant que le feu venait de l’inflammation d’un tapis posé sur la rambarde du balcon. L’assureur des locataires refusait de payer en soutenant que l’incendie, volontaire et d’auteurs inconnus, constituait un cas de force majeure. La cour a écarté l’argument : « Un incendie, même d’origine criminelle aux auteurs indéterminés, n’est pas, en soi seul, la preuve d’un cas de force majeure. » (CA Versailles, 21 mai 2026, RG 23/00218) Elle a rappelé que l’ignorance de l’identité des auteurs, ou même l’ignorance de l’origine du feu ajoutée à l’absence des locataires, ne suffit pas à caractériser le cas fortuit, en se référant à la solution de la Cour de cassation du 12 juillet 2018 (3e chambre civile, n° 17-20.696). Il appartient aux locataires de prouver positivement que le feu trouve son origine dans un événement fortuit, imprévisible et irrésistible, par exemple l’intrusion d’un cambrioleur incendiaire, et non seulement leur absence de faute. Les locataires ont été déclarés responsables et leur assureur condamné à verser 64 721 euros à l’assureur subrogé du bailleur et 6 839 euros au bailleur lui-même.

La force majeure, en droit des contrats, se définit strictement : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » (article 1218 du Code civil). Un incendie d’origine inconnue ou criminelle ne remplit pas à lui seul ces conditions. À Marseillan, l’enquête privilégie une origine accidentelle et la propagation reste inexpliquée : tant que la cause exacte n’est pas établie, la présomption de l’article 1733 pèse sur le locataire du logement sinistré, à charge pour lui d’apporter l’une des trois preuves d’exonération. Le vice de construction, deuxième porte de sortie, suppose de démontrer un défaut du bâtiment lui-même, par exemple une installation électrique d’origine défectueuse ; la communication par la maison voisine, troisième porte de sortie, inverse la perspective quand le feu a cheminé d’un immeuble à l’autre.

B. Assurance habitation : déclarer le sinistre dans le délai du contrat, chiffrer et prouver les dommages

Locataire et propriétaire doivent chacun déclarer le sinistre à leur propre assureur : le locataire au titre de sa multirisque habitation pour son mobilier et sa responsabilité locative, le propriétaire au titre de son assurance pour les murs et l’immeuble. La loi impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », et précise que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » (article L113-2 du Code des assurances). Concrètement, le contrat fixe souvent cinq jours : une déclaration tardive n’entraîne la déchéance de garantie que si une clause du contrat la prévoit et si l’assureur établit que le retard lui a causé un préjudice, et elle n’est jamais opposable quand le retard résulte d’un cas fortuit ou de force majeure, selon le même article. Déclarer par écrit, dès les premiers jours, en recommandé ou par l’espace client avec accusé de réception, reste le geste qui protège le mieux les droits de chacun. Le propriétaire non occupant déclare de son côté pour les parties qui lui appartiennent, murs, toiture et équipements, afin que son assureur missionne lui aussi un expert.

L’indemnisation obéit ensuite au principe indemnitaire : « l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre », franchise et vétusté contractuelles déduites (article L121-1 du Code des assurances). L’assuré doit prouver ses dommages : factures d’achat, photographies prises avant tout nettoyage, constats, devis comparés et factures de remise en état. L’expertise amiable contradictoire joue ici un rôle central : dans l’affaire jugée à Versailles, le procès-verbal signé par les deux experts a fixé la cause du feu et servi de base aux condamnations. Quand l’expert de l’assureur minore les désordres ou applique une vétusté contestable, l’assuré peut missionner son propre expert, exiger que les opérations se déroulent en sa présence et discuter chaque poste, pièce par pièce, avec devis d’artisans à l’appui. Ne jamais jeter le mobilier endommagé avant le passage de l’expert, conserver les appareils calcinés et photographier les suies avant récurage : ce sont ces traces qui permettent de chiffrer le « remboursement » attendu de l’assurance.

Le dossier de Versailles illustre aussi le circuit de l’argent quand deux assurances sont en jeu : l’assureur du bailleur avait indemnisé son assuré, puis s’était retourné contre l’assureur des locataires pour récupérer les sommes versées, obtenant 64 721 euros en remboursement. Pour la victime, l’essentiel est ailleurs : être indemnisée rapidement par son propre assureur, sans attendre l’issue des recours entre compagnies. C’est pourquoi il faut transmettre à son expert l’intégralité des justificatifs, répondre à ses convocations et ne pas engager de travaux définitifs avant son passage, sauf mesures d’urgence pour sécuriser les lieux et limiter l’aggravation des dégâts, dont les factures seront conservées.

Le temps, enfin, est compté : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », avec un point de départ reporté au jour où l’intéressé a eu connaissance du sinistre s’il prouve l’avoir ignoré jusque-là (article L114-1 du Code des assurances). Passé ce délai de deux ans, l’action contre l’assureur est éteinte. L’eau déversée par les quarante pompiers de Marseillan a pu endommager les appartements voisins et les parties communes : ces dégâts des eaux liés à l’extinction relèvent eux aussi des assurances, selon les règles qui départagent qui paie et qui répare quand l’eau se répand dans l’immeuble. Chaque occupant concerné déclare à son assureur, même pour des auréoles ou des suies apparemment légères, car les désordres de fumée s’aggravent avec le temps.

II. Après l’incendie : détecteur de fumée, logement inhabitable et relogement des évacués

A. Détecteur de fumée : qui l’installe, qui l’entretient et ce que risque le locataire négligent

Chaque logement doit être équipé d’au moins un détecteur de fumée, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement en immeuble collectif, le détecteur devant détecter les fumées dès le début de l’incendie et émettre un signal sonore suffisant pour réveiller une personne endormie dans le logement (article R142-2 du Code de la construction et de l’habitation). La répartition des rôles est nette : « La responsabilité de l’installation du détecteur de fumée mentionné à l’ article R. 142-2 incombe au propriétaire et la responsabilité de son entretien, ainsi que, si nécessaire, de son renouvellement incombe à l’occupant du logement. » (article R142-3 du Code de la construction et de l’habitation). Le propriétaire installe l’appareil et s’assure de son bon fonctionnement lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée ; le locataire change les piles, teste l’appareil avec le bouton prévu à cet effet et remplace le détecteur en fin de vie, généralement au bout d’une dizaine d’années selon la notice du fabricant.

Le tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Pantin, l’a rappelé fermement dans un jugement du 8 juin 2026 (RG 25/11278). Un locataire d’un bailleur social demandait sous astreinte de 100 euros par jour le remplacement de son détecteur installé en 2015 et devenu vétuste, avec 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le bailleur objectait que le renouvellement incombe à l’occupant et que le locataire risquait un refus d’indemnisation de son assurance. Le juge a rejeté toutes les demandes du locataire au motif qu’il appartenait à celui-ci de renouveler l’appareil, a mis à néant l’injonction de faire précédemment ordonnée, puis a condamné le demandeur à 1 000 euros d’amende civile pour procédure abusive, à 500 euros de dommages et intérêts envers le bailleur et à 1 500 euros au titre des frais de procédure, dépens en sus. Un détecteur qui ne fonctionne plus protège mal : à Marseillan, la victime a été découverte après coup dans un appartement en flammes, et les hospitalisés l’ont été pour avoir inhalé des fumées, ce qui rappelle que l’alerte précoce conditionne la survie autant que les indemnisations.

En cours de bail, le réflexe utile consiste à signaler par écrit tout dysfonctionnement du détecteur, à conserver la preuve de l’achat des piles et à photographier le voyant de bon fonctionnement. Si le détecteur installé par le propriétaire est absent ou hors service le jour de l’état des lieux d’entrée, le locataire a intérêt à le faire consigner par écrit, car c’est ce document qui établira plus tard qui a manqué à son obligation. À l’inverse, un locataire qui arrache la pile pour faire cesser les bips intempestifs prend un risque direct : en cas d’incendie, l’expert constatera un appareil neutralisé et l’assureur pourra discuter sa part d’indemnisation au regard des engagements de prévention du contrat.

Sur le plan de l’assurance, la prudence commande de relire son contrat : certaines polices subordonnent la garantie au respect de mesures de prévention, « sous peine de non garantie en cas de sinistre » (CA Caen, 11 décembre 2025, RG 24/01323). La cour d’appel de Caen l’a admis le 11 décembre 2025 (RG 24/01323) pour un contrat dont les conditions imposaient nettoyage des locaux, extincteurs conformes et vérifications électriques : les clauses qui formulent des exigences générales et précises à la charge de l’assuré constituent des conditions de la garantie. Pour un particulier, la conséquence pratique est simple : détecteur en état de marche, piles changées, bouton de test actionné régulièrement, preuve d’entretien conservée, et tout dysfonctionnement signalé par écrit au bailleur avec demande d’intervention. Relire son contrat avant le sinistre plutôt qu’après, vérifier le montant de la franchise et l’existence d’une garantie relogement : ces vérifications prennent dix minutes et évitent les mauvaises surprises le jour où l’immeuble doit être évacué.

B. Immeuble évacué et arrêté de mise en sécurité : loyer, hébergement et retour dans les lieux

Quand l’incendie fragilise la structure, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité qui prescrit les mesures nécessaires, y compris « 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation » et « 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif » (article L511-11 du Code de la construction et de l’habitation). À Marseillan, les douze habitants ont pu regagner leurs logements dès le lendemain matin après inspection, sans qu’une interdiction durable soit prononcée ; mais quand l’interdiction est maintenue, le statut des occupants change complètement : ils ne peuvent plus habiter les lieux, et c’est le propriétaire qui doit assumer leur hébergement.

Le propriétaire ou l’exploitant « est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant » (article L521-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le tribunal judiciaire de Marseille l’a appliqué dans un jugement du 1er septembre 2025 (RG 24/07177) : après un arrêté de mise en sécurité en procédure urgente interdisant un appartement menacé d’effondrement partiel de plancher, le juge a posé que « l’hébergement des occupants, pendant la durée des travaux nécessaires à la main levée de l’arrêté de péril, est à la charge du propriétaire. » (TJ Marseille, 1er septembre 2025, RG 24/07177) et que « En cas de défaillance du logeur, l’obligation subsidiaire d’hébergement ou de relogement des occupants est à la charge du maire. » (TJ Marseille, 1er septembre 2025, RG 24/07177) En l’espèce, la ville avait hébergé la locataire à l’hôtel aux frais du bailleur ; les demandes de relogement sous astreinte et de remboursement de frais de restauration ont été rejetées parce que l’hébergement était déjà assuré. Le jugement rappelle aussi que, pour une interdiction définitive, le propriétaire doit proposer un logement correspondant aux besoins et possibilités de l’occupant et verser une indemnité de réinstallation égale à trois mois de son nouveau loyer.

Le loyer, lui, ne survit pas à l’interdiction : « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble », jusqu’au mois qui suit la mainlevée, et les sommes indûment perçues sont restituées ou déduites (article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation). Quand le logement est seulement dégradé sans interdiction administrative, le Code civil prend le relais : si la chose louée n’est détruite qu’en partie, « le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail », sans dommages et intérêts de part ni d’autre (article 1722 du Code civil). Le bailleur, de son côté, reste tenu de délivrer un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et d’en faire jouir paisiblement le preneur (article 1719 du Code civil). Pour les évacués de Marseillan, regagnant un immeuble inspecté et déclaré accessible, le bail se poursuit normalement ; pour un immeuble frappé d’interdiction, chaque écrit compte : récépissé de déclaration à l’assurance, constats, échanges avec le bailleur et la mairie, factures d’hébergement, arrêté affiché et arrêté de mainlevée qui seul fait repartir le loyer.

Conclusion

L’incendie de Marseillan rappelle une mécanique implacable : le locataire du logement où le feu a pris est présumé responsable sauf preuve d’un cas fortuit, d’un vice de construction ou d’une communication par la maison voisine, et cette présomption résiste même à l’origine criminelle d’auteurs inconnus. Chacun déclare à son assureur dans le délai fixé par son contrat, chiffre ses pertes avec factures et constats, et agit dans les deux ans qui suivent le sinistre. Le détecteur de fumée installe une frontière claire : pose et vérification initiale au propriétaire, entretien et renouvellement à l’occupant, sous peine de rester seul face au risque et, comme à Pantin, de perdre son procès. Et quand l’immeuble doit être évacué, l’hébergement pèse sur le propriétaire, la mairie en relais subsidiaire, tandis que le loyer s’interrompt jusqu’à la mainlevée. Déclarer vite, prouver par écrit, relire son contrat et faire constater chaque désordre : ce sont ces gestes, accomplis dans les premiers jours, qui décident de l’indemnisation des mois suivants. Pour les douze évacués de Marseillan comme pour tout occupant d’un immeuble sinistré, la règle d’or tient en trois mots : déclarer, prouver, conserver.