Samedi 17 octobre 2026, plusieurs quartiers de Paris ont subi des violences et des pillages d’une ampleur que la Ville de Paris elle-même qualifie de bilan particulièrement lourd : près de 1 000 agents de la propreté mobilisés dans la nuit, des riverains venus aider au nettoyage place de la République, et une cellule d’urgence dédiée aux commerçants victimes des dégradations, chargée de recenser les dommages et d’accompagner les démarches administratives et assurantielles. Pour les copropriétés situées sur le parcours des cortèges ou près des points de tension, le réveil a été brutal : hall d’entrée fracturé, porte et interphone arrachés, vitres du hall brisées, murs et boîtes aux lettres tagués, parfois local à vélos ou porte de parking forcés.
Dans beaucoup d’immeubles, la réaction du syndic a été immédiate : sécuriser les accès, faire intervenir une entreprise, puis convoquer une assemblée générale pour faire voter les réparations et appeler les fonds correspondants auprès de chaque copropriétaire. Les montants surprennent souvent : plusieurs milliers d’euros par lot lorsque la porte du hall doit être remplacée, que l’interphone est à refaire et que les façades doivent être nettoyées. Face à cet appel de fonds, un réflexe s’impose avant de payer : vérifier que le vote a été organisé dans les règles, car une résolution adoptée en violation des textes peut être annulée par le juge, et l’annulation prive le syndic du droit d’exiger le paiement. Tel est l’objet de cet article : exposer la méthode de contrôle du vote, le délai impératif de contestation et les vices qui font tomber une résolution, puis indiquer qui supporte finalement la facture lorsque le vote est régulier.
I. Contrôler le vote et l’appel de fonds avant de payer : la méthode en quatre vérifications
A. Que contient votre dossier : convocation, devis, factures et nature exacte des travaux votés
La première vérification porte sur les documents que le syndic vous a adressés avant l’assemblée générale. Pour voter en connaissance de cause des travaux de réparation après des dégradations, chaque copropriétaire doit avoir reçu avec la convocation les pièces qui permettent de comprendre ce qui est proposé : la nature précise des désordres constatés dans les parties communes, les devis des entreprises consultées et, lorsque des travaux ont déjà été exécutés en urgence avant la réunion, les factures correspondantes. Cette exigence n’est pas une simple courtoisie : la cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 mars 2025 qui portait sur des travaux de réfection d’un mur exécutés avant l’assemblée puis soumis à son approbation a posteriori, a retenu : « il n’est pas établi que les factures des travaux aient été notifiées en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée du 25 février 2020, comme il est prescrit à l’article 11 – I – 3° du décret du 17 mars 1967 pour la validité de la décision, et il ne peut être suppléé à cette irrégularité par leur présentation au cours de la réunion » (cour d’appel d’Aix-en-Provence, 26 mars 2025, RG 22/06380). Autrement dit, montrer les factures en séance ne répare pas l’absence de notification avec la convocation, et cette irrégularité vicie la décision.
La deuxième vérification porte sur la nature des travaux et la majorité applicable. Les réparations rendues nécessaires par des dégradations relèvent en principe des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, que l’assemblée générale approuve à la majorité simple : l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi » et précise que « Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ». Refaire une porte de hall fracturée qui ne ferme plus, remplacer les vitres brisées du hall ou remettre en service un interphone arraché entre dans cette catégorie, car la sécurité des occupants et la sauvegarde du clos sont en jeu. En revanche, si le syndic profite de l’occasion pour proposer des embellissements qui dépassent la remise en état, comme le remplacement d’une porte encore fonctionnelle par un modèle haut de gamme ou la réfection complète d’une façade dont seuls quelques mètres carrés ont été tagués, la majorité requise peut changer et le lien avec les dégradations doit être discuté poste par poste. Exigez donc le détail chiffré : un vote global qui mélange remise en état et amélioration sans distinguer les deux expose la résolution à la contestation.
La troisième vérification concerne l’urgence invoquée par le syndic. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Ce pouvoir d’agir seul existe donc, mais il est borné à la sauvegarde de l’immeuble : sécuriser un accès béant après l’arrachement d’une porte, bâcher des vitres brisées ou neutraliser un équipement électrique endommagé relèvent de l’urgence ; repeindre l’intégralité d’une cage d’escalier taguée ou remplacer un digicode qui fonctionne encore n’en relève pas. Lorsque le syndic a fait exécuter des travaux avant toute réunion, demandez-lui par écrit les photographies des désordres, l’attestation de l’entreprise et la justification du caractère urgent de chaque poste. Dans l’affaire jugée à Aix-en-Provence, le syndicat soutenait que les travaux présentaient un caractère urgent, et la cour a admis l’urgence pour la réfection d’un mur de soutènement dont les pierres s’éboulaient, au vu des photographies et des attestations produites : l’urgence se prouve pièce par pièce, elle ne se décrète pas. Les majorités pour voter les travaux de réparation en copropriété après les dégâts de la manifestation ont déjà été exposées pour le cas où le vote est régulier ; le présent article traite du cas inverse, celui où le vote est attaquable.
La quatrième vérification porte sur l’assurance de l’immeuble. Avant de voter des travaux et d’appeler des fonds, le syndic doit interroger le contrat d’assurance de la copropriété : les dégradations commises par des tiers sur les parties communes relèvent généralement de la garantie dégâts causés aux biens de l’immeuble, et l’assureur, une fois le sinistre déclaré, mandate un expert et prend en charge tout ou partie des réparations, déduction faite de la franchise. Si le syndic omet de déclarer le sinistre ou déclare tardivement sans excuse, cette carence peut constituer une faute de gestion dont le syndicat des copropriétaires supporte les conséquences, alors que les fonds auraient pu venir de l’assureur plutôt que de votre poche. Vérifiez donc que la déclaration a été faite dans le délai contractuel, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés : l’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur » et ajoute que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Et si l’assureur de l’immeuble oppose une déclaration tardive pour refuser sa garantie, sachez que cette déchéance n’est pas automatique : le même texte précise que « lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ». La Cour de cassation veille strictement à ce verrou : dans un arrêt du 21 janvier 2021, la deuxième chambre civile a jugé « qu’il n’était pas contesté que la clause de déchéance invoquée par l’assureur prévoyait un délai de déclaration de sinistre inférieur au délai minimal légal de cinq jours ouvrés, ce dont il résulte qu’elle n’était pas opposable à l’assuré » et en a déduit plus généralement que « l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre » (Cass. 2e civ., 21 janvier 2021, n° 19-13.347). Un refus de garantie fondé sur une clause irrégulière se conteste, et le syndic qui accepterait sans discuter un tel refus manquerait à sa mission.
B. Dans quel délai contester et qui peut agir : opposants, défaillants et déchéance de deux mois
La contestation d’une résolution d’assemblée générale obéit à un délai couperet que tout copropriétaire mécontent doit connaître avant même de recevoir l’appel de fonds : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ». Trois enseignements découlent de ce texte. D’abord, seuls les copropriétaires opposants, c’est-à-dire ceux qui ont voté contre la résolution en séance ou par correspondance, et les copropriétaires défaillants, ceux qui n’étaient ni présents ni représentés, peuvent agir : celui qui a voté pour la résolution ne peut plus la contester ensuite. Si vous pressentez qu’un vote sur des travaux coûteux sera litigieux, voter contre et faire consigner votre opposition au procès-verbal constitue donc une précaution élémentaire. Ensuite, le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal, et non du jour de l’assemblée : « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ». Conservez l’enveloppe et la date de réception de cette notification, car c’est elle qui fixe votre date limite pour saisir le juge. Enfin, passé le délai de deux mois, l’action est éteinte par la déchéance, sans examen du fond : un vote même manifestement irrégulier devient définitif si personne ne l’a contesté à temps.
Pendant ce délai de deux mois, l’exécution des travaux votés est en principe suspendue, ce qui protège le copropriétaire contestataire contre le fait accompli : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article ». En pratique, pour des réparations votées à la majorité de l’article 24 après des dégradations, le syndic peut souvent commencer les travaux, mais il ne peut contraindre au paiement les copropriétaires qui contestent tant que le juge ne s’est pas prononcé, et les travaux véritablement urgents de sauvegarde restent possibles. Si le syndic exige un paiement immédiat sous menace de poursuites alors que vous avez contesté dans le délai, opposez-lui par écrit la suspension et la contestation pendante.
Au-delà de la contestation de la résolution elle-même, d’autres actions obéissent à des délais plus longs qu’il faut distinguer. L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », et l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie expressément à ce délai pour les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Une action en responsabilité contre le syndic pour faute de gestion, par exemple pour défaut de déclaration du sinistre à l’assureur ou pour commande de travaux inutiles, se prescrit donc par cinq ans, tandis que la contestation de la résolution se périme en deux mois : ne confondez pas les deux calendriers, et traitez en priorité le délai le plus court.
À Paris, l’action en contestation se porte devant le tribunal judiciaire de Paris, seul compétent pour les immeubles situés dans la capitale. Concrètement, dès réception du procès-verbal d’une assemblée qui vote des travaux post-dégradations dont le montant ou la régularité vous choque, adressez immédiatement au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception réservant vos droits et sollicitant la communication des devis, factures et photographies, puis faites examiner le dossier sans attendre : deux mois passent vite lorsqu’il faut réunir les pièces, chiffrer les griefs et assigner. Les décisions consultées pour préparer cet article ne tranchent pas la question des frais de procédure dans chaque cas d’espèce, mais l’arrêt d’Aix-en-Provence cité plus haut donne une indication encourageante pour le copropriétaire qui obtient gain de cause : la cour y a condamné le syndicat aux dépens et au versement d’une indemnité pour frais de justice.
II. Faire annuler la résolution et déplacer la facture vers les vrais payeurs
A. Les trois vices qui font tomber le vote : urgence non prouvée, copropriétaires tenus à l’écart, factures non communiquées
Le contentieux des travaux votés à la hâte après des dégradations se joue le plus souvent sur trois terrains, illustrés par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 26 mars 2025 déjà cité. Dans cette affaire, le syndic avait fait réfectionner un mur de soutènement par une entreprise, une copropriétaire avait avancé la dépense, puis l’assemblée générale avait approuvé les travaux a posteriori pour un montant de 12 507,36 euros, financé par un appel de fonds exceptionnel. Une copropriétaire opposante avait demandé l’annulation de la résolution, et la cour lui a donné raison en retenant trois manquements cumulés. Premier manquement, le défaut d’information et de convocation rapide : la cour relève : « il n’est pas démontré, ni même allégué, que le syndic ait informé les copropriétaires de sa décision de faire réaliser les travaux, et l’assemblée générale n’a pas été convoquée à bref délai pour en autoriser le principe et les modalités » (CA Aix-en-Provence, 26 mars 2025, RG 22/06380). Rappelons le cadre posé par la cour : « En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé de pourvoir à l’entretien de l’immeuble et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde ». Le pouvoir d’agir seul en cas d’urgence ne dispense donc pas d’informer les copropriétaires ni de réunir rapidement l’assemblée : transposez ce raisonnement aux dégâts de la manifestation parisienne. Si votre syndic a fait remplacer la porte du hall et repeindre les murs sans prévenir personne, puis a convoqué l’assemblée trois mois plus tard pour faire entériner la facture, le premier vice est constitué.
Deuxième manquement, l’absence de notification des factures avec la convocation, déjà exposée : la cour écarte toute régularisation en séance : « il ne peut être suppléé à cette irrégularité par leur présentation au cours de la réunion ». Pour les copropriétés parisiennes concernées par les dégradations d’octobre 2026, la leçon est directe : si la convocation à l’assemblée qui vote les réparations ne joint ni devis ni factures ni photographs des désordres, la résolution est vulnérable, même si le syndic brandit les factures en séance. Troisième manquement, l’urgence alléguée mais non démontrée poste par poste : dans l’affaire d’Aix, l’urgence était établie pour la réfection du mur qui s’éboulait, mais la cour a néanmoins annulé la résolution en raison des deux autres vices, et elle a tiré la conséquence décisive pour le portefeuille des copropriétaires : « le fait que l’assemblée ait approuvé a posteriori les dépenses engagées ne suffit pas à régulariser les travaux entrepris, de sorte qu’aucun paiement ne peut être exigé de la part des copropriétaires ». Le dispositif suit : « Annule la résolution n° 16 votée lors de l’assemblée générale du 25 février 2020 » et « Le condamne en outre à verser à Madame [T] [H] une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ».
Appliquez cette grille aux situations nées de la manifestation du 17 octobre. Les travaux de sécurisation immédiate, comme la fermeture provisoire d’un hall éventré ou la neutralisation d’une vitre brisée qui menace de tomber, relèvent de l’urgence et seront difficilement critiqués. En revanche, les remises en état esthétiques, comme le nettoyage intégral de tags ou le remplacement d’équipements qui fonctionnent encore, commandées sans mise en concurrence, sans devis communiqué et sans information préalable des copropriétaires, puis soumises à une assemblée convoquée tardivement, cumulent les trois vices de l’arrêt d’Aix. Un copropriétaire opposant ou défaillant qui assigne dans le délai de deux mois peut alors demander l’annulation de la résolution et, par suite, la décharge de l’appel de fonds correspondant. Précision importante : l’annulation ne signifie pas que les dégradations resteront en l’état ; elle signifie que le syndic devra recommencer la procédure dans les règles, avec devis, information et vote régulier, et que l’assurance de l’immeuble ainsi que les recours contre les responsables devront être mobilisés avant de solliciter à nouveau les copropriétaires.
B. Qui supporte finalement la dépense : assurance de l’immeuble, auteurs des dégradations et responsabilité de l’État
Lorsque le vote est régulier, ou une fois qu’un nouveau vote régulier a été organisé après annulation, la question demeure : qui paie ? Le principe de départ est celui de la répartition entre copropriétaires : « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ». Les réparations des parties communes dégradées, hall, porte, interphone, escaliers, façades, constituent des charges de conservation réparties selon les tantièmes, sauf clause contraire du règlement de copropriété qu’il faut vérifier ligne par ligne. Mais cette participation n’est que subsidiaire : avant de faire payer les copropriétaires, trois sources de financement doivent être activées, et le syndic qui les négligerait engagerait sa responsabilité.
La première source est l’assurance de l’immeuble, souscrite par le syndicat. Outre les délais de déclaration déjà exposés, le syndic doit veiller à ce que l’assemblée ait valablement souscrit la garantie de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre : l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic « de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre ». Si un passant blessé par la chute d’une vitre brisée du hall ou un copropriétaire victime d’une intrusion rendue possible par la porte fracturée recherche la responsabilité du syndicat, cette assurance couvre le syndicat, et son absence ou son insuffisance pèse sur la gestion du syndic. Les règles de l’assurance de l’immeuble et du recours contre l’État après une manifestation à Paris complètent utilement ce point pour les copropriétés directement exposées.
La deuxième source est constituée par les auteurs des dégradations eux-mêmes. Sur le plan civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et lorsque les auteurs sont des mineurs, « Les parents, en tant qu’ils exercent l’autorité parentale, sont, de plein droit, solidairement responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs, sauf lorsque que ceux-ci ont été confiés à un tiers par une décision administrative ou judiciaire ». Sur le plan pénal, « La destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, sauf s’il n’en est résulté qu’un dommage léger », tandis que « Le fait de tracer des inscriptions, des signes ou des dessins, sans autorisation préalable, sur les façades, les véhicules, les voies publiques ou le mobilier urbain est puni de 3 750 euros d’amende et d’une peine de travail d’intérêt général lorsqu’il n’en est résulté qu’un dommage léger ». Commises à plusieurs, comme c’est le cas lors d’attroupements, ces infractions sont aggravées : le texte porte la peine à « cinq ans d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende », notamment « Lorsqu’elle est commise par plusieurs personnes agissant en qualité d’auteur ou de complice ». Concrètement, le syndicat des copropriétaires doit déposer plainte pour les dégradations des parties communes, avec photographies, constats et chiffrage, et peut se constituer partie civile pour obtenir des dommages et intérêts devant le juge pénal lorsque les auteurs sont identifiés et poursuivis. Près de 1 800 interpellations ont été annoncées au lendemain du 17 octobre selon la presse nationale, ce qui laisse espérer des poursuites et, pour les copropriétés plaignantes, une voie d’indemnisation directe contre les condamnés.
La troisième source est la responsabilité de l’État pour les dégâts d’attroupements, régime spécial que beaucoup de syndics ignorent : « L’Etat est civilement responsable des dégâts et dommages résultant des crimes et délits commis, à force ouverte ou par violence, par des attroupements ou rassemblements armés ou non armés, soit contre les personnes, soit contre les biens ». Ce texte ouvre au syndicat des copropriétaires, comme à tout propriétaire dont le bien a été dégradé lors d’attroupements, une action contre l’État, sans préjudice pour l’État de se retourner ensuite : « L’Etat peut également exercer une action récursoire contre les auteurs du fait dommageable, dans les conditions prévues au chapitre Ier du sous-titre II du titre III du livre III du code civil. Il peut exercer une action récursoire contre la commune lorsque la responsabilité de celle-ci se trouve engagée ». Les décisions consultées pour cet article ne précisent pas les modalités procédurales propres à chaque préfecture pour instruire ces demandes après les événements d’octobre 2026, et cet article ne tranche pas cette question : le syndicat doit constituer dès maintenant le dossier qui servira à toutes les voies de recours, procès-verbal de l’assemblée, constats des dégradations, devis et factures, déclaration à l’assureur et récépissé de plainte, puis engager la démarche indemnitaire contre l’État avec l’appui d’un conseil. À Paris, les copropriétés dont le rez-de-chaussée abrite des commerces ont un atout supplémentaire : la cellule d’aide aux commerçants mise en place par la Ville de Paris au lendemain du 17 octobre, chargée de recenser les dommages et d’accompagner les démarches administratives et assurantielles peut aider à documenter les désordres de l’immeuble lorsque le commerce et la copropriété sont touchés ensemble, même si son objet premier reste le commerce. Enfin, pour les litiges nés dans la capitale, le tribunal judiciaire de Paris statue sur les contestations de résolutions comme sur les actions indemnitaires civiles, et les constats établis dans les premiers jours, avant nettoyage et réparations, pèsent d’un poids décisif : photographiez, faites constater par commissaire de justice et conservez chaque facture, car l’indemnisation finale, qu’elle vienne de l’assureur, des auteurs ou de l’État, se gagne sur les preuves.
Conclusion
Un appel de fonds voté après des dégradations de manifestation n’a rien d’une fatalité : avant de payer, vérifiez la convocation et les pièces jointes, la nature des travaux et la majorité appliquée, la réalité de l’urgence invoquée et la déclaration du sinistre à l’assureur de l’immeuble. Si vous avez voté contre ou si vous étiez absent, et si le procès-verbal vous a été notifié, vous disposez de deux mois à peine de déchéance pour saisir le tribunal judiciaire et demander l’annulation de la résolution, en invoquant les vices que la jurisprudence sanctionne : copropriétaires non informés et assemblée non réunie à bref délai, factures non notifiées avec la convocation, urgence non démontrée poste par poste. L’annulation obtenue prive le syndic du droit d’exiger le paiement et l’oblige à recommencer la procédure dans les règles. Et lorsque le vote est régulier, la facture ne pèse pas nécessairement sur les seuls copropriétaires : l’assurance de l’immeuble déclarée dans les cinq jours ouvrés, les auteurs des dégradations poursuivis au civil comme au pénal, y compris avec la circonstance aggravante de la commission à plusieurs, et la responsabilité de l’État pour les dégâts d’attroupements offrent trois voies d’indemnisation que le syndic doit activer avant de solliciter à nouveau les tantièmes. Constituer dès les premiers jours un dossier complet, constats, photographies, devis, plainte et déclarations, conditionne le succès de chacune de ces voies.