Vous avez repéré le terrain idéal à Paris ou en petite couronne, le plan local d’urbanisme l’autorise en zone urbaine, l’architecte dessine un projet conforme au règlement, puis l’instruction s’arrête net : une trame spécifique couvre votre parcelle sur le plan de zonage, assortie d’un numéro et d’une destination qui n’a rien à voir avec votre programme. La mairie vous oppose un emplacement réservé, par exemple pour un espace vert, une voie nouvelle ou des logements sociaux, et refuse le permis de construire. Le terrain reste votre propriété, mais vous ne pouvez y réaliser que le projet de la collectivité, ou un projet compatible avec lui.
Cette situation n’a rien d’anecdotique en Île-de-France, où les plans locaux d’urbanisme multiplient les réserves pour équipements, voiries et continuités écologiques. Elle obéit à un régime précis, qui vient de changer : les versions des articles L. 230-3 et L. 230-4 du code de l’urbanisme entrées en vigueur le 28 novembre 2025 ont modifié l’issue de la mise en demeure d’acquérir, en réservant le juge de l’expropriation au seul désaccord sur le prix et en supprimant la saisine tardive du juge après l’inopposabilité de la réserve. Autrement dit, la collectivité mise en demeure peut désormais renoncer à acheter, et le propriétaire doit choisir en connaissance de cause entre forcer l’acquisition et récupérer un terrain redevenu constructible.
Ce développement répond à la question pratique que pose tout propriétaire concerné : que vaut le refus de permis fondé sur la réserve, comment contester la réserve elle-même, et comment manier la mise en demeure d’acquérir dans ce nouveau cadre, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France. La première partie expose pourquoi l’emplacement réservé bloque le permis et dans quelles limites il peut être contesté. La seconde détaille la procédure de délaissement, son formalisme, son calendrier et le prix fixé devant le juge, avant et après la réforme du 28 novembre 2025.
I. L’emplacement réservé fige le terrain et verrouille le permis
A. Une réserve opposable qui impose le refus du projet non conforme
L’emplacement réservé naît du règlement du plan local d’urbanisme. Aux termes de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, « Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués » notamment « Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics », « Des emplacements réservés aux installations d’intérêt général à créer ou à modifier », « Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques » et, dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés pour des programmes de logements respectant les objectifs de mixité sociale. Le même article permet aussi d’instituer, pour cinq ans au plus dans l’attente d’un projet d’aménagement global, des servitudes interdisant les constructions au-delà d’un seuil défini par le règlement. La réserve figure dans les pièces opposables du plan, avec sa localisation, sa destination et son bénéficiaire, et chacun peut la vérifier avant d’acheter : le Géoportail de l’urbanisme publie les zonages et les prescriptions des documents d’urbanisme communaux et intercommunaux.
Tant que la réserve existe, elle commande l’instruction des demandes d’autorisation. Le permis de construire ne peut être accordé que si le projet respecte les règles d’utilisation des sols, car l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme dispose que « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols ». La cour administrative d’appel de Nantes en a tiré la conséquence directe dans un arrêt du 12 novembre 2025 : « l’autorité administrative chargée de délivrer le permis de construire est tenue de refuser toute demande, même émanant de la personne bénéficiaire de la réserve, dont l’objet ne serait pas conforme à la destination de l’emplacement réservé », tant qu’aucune modification du plan changeant cette destination n’est intervenue. Dans cette affaire, un projet de cinq logements et un commerce, implanté sur une parcelle entièrement incluse dans un emplacement réservé destiné à des « logements, commerces et services » avec une fraction de logements sociaux, a été jugé non conforme parce qu’il ne prévoyait ni logements sociaux ni locaux de services, alors que ces éléments constituaient une caractéristique essentielle de l’opération projetée. Le maire pouvait donc légalement s’y opposer pour ce motif, et la cour a annulé le jugement qui avait enjoint de délivrer le permis.
La même décision ouvre toutefois une porte étroite : « un permis de construire portant à la fois sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et sur un autre projet peut être légalement délivré, dès lors que ce dernier projet est compatible avec la destination assignée à l’emplacement réservé ». Un projet mixte, qui réalise pour partie l’équipement attendu et y adosse une opération compatible, peut donc passer là où un projet indifférent à la réserve échoue. En attendant l’issue, le propriétaire conserve la jouissance de son bien pour tout usage conforme à la destination prévue, et une construction incompatible ne peut être autorisée qu’à titre précaire : l’article L. 433-1 du code de l’urbanisme prévoit qu’« Une construction n’entrant pas dans le champ d’application des articles L. 421-5 et L. 421-5-3 et ne satisfaisant pas aux exigences fixées par l’article L. 421-6 peut exceptionnellement être autorisée à titre précaire », ce qui suppose une démolition et une remise en état à l’échéance. Le permis précaire dépanne un usage temporaire, il ne sauve pas un programme immobilier.
B. Contester la réserve elle-même : des voies étroites mais réelles
Le propriétaire qui estime la réserve infondée dispose de trois leviers, d’efficacité inégale. Le premier consiste à attaquer la délibération qui approuve, révise ou modifie le plan local d’urbanisme devant le tribunal administratif, dans le délai de deux mois à compter de la notification ou de la publication de la décision attaquée prévu par l’article R. 421-1 du code de justice administrative. À Paris et en Île-de-France, le tribunal compétent est celui du lieu du terrain, selon la répartition fixée par l’article R. 221-3 du code de justice administrative : Paris relève du tribunal administratif de Paris, la Seine-Saint-Denis de Montreuil, la Seine-et-Marne et le Val-de-Marne de Melun, l’Essonne et les Yvelines de Versailles, les Hauts-de-Seine et le Val-d’Oise de Cergy-Pontoise. Mais l’attaque frontale se heurte à un contrôle restreint : « l’intention d’une commune de réaliser un aménagement sur une parcelle suffit à justifier légalement son classement en tant qu’emplacement réservé, en application de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, sans qu’il soit besoin pour la commune de faire état d’un projet précisément défini », et le juge ne censure que l’erreur manifeste d’appréciation, sans juger de l’opportunité de la localisation. La cour de Nantes l’a confirmé pour un emplacement réservé de près de 8 000 mètres carrés destiné à un cheminement piétonnier et à un espace vert, en écartant l’erreur manifeste eu égard aux objectifs d’intérêt général poursuivis. Faire tomber la réserve au fond suppose donc de démontrer soit l’absence de toute intention réelle d’aménager, soit une disproportion caractérisée, ce qui reste l’exception.
Le deuxième levier, souvent plus accessible, est l’exception d’illégalité du plan à l’appui du recours contre le refus de permis. La cour de Nantes a jugé le 12 novembre 2025 que la règle qui interdit au demandeur d’un permis délivré de se borner à invoquer l’illégalité du document d’urbanisme « ne s’applique pas au refus de permis de construire, lorsqu’il trouve son fondement dans un document d’urbanisme », de sorte que « l’annulation ou l’illégalité de ce document d’urbanisme entraîne l’annulation du refus de permis de construire pris sur son fondement », sauf substitution de base légale ou de motifs. Concrètement, le propriétaire dont le permis a été refusé au visa de la réserve peut faire juger, dans le même recours formé dans le délai de deux mois, que le plan qui fonde ce refus est lui-même illégal, et obtenir l’annulation du refus par ricochet. L’argument ne dispense pas de critiquer utilement la réserve, mais il évite d’avoir attaqué le plan dans son propre délai.
Le troisième levier est politique et administratif plutôt que contentieux : demander à la commune ou à l’intercommunalité compétente de faire évoluer le plan pour lever ou réduire la réserve, par modification ou modification simplifiée. Cette voie mérite d’être explorée tôt, car les collectivités y recourent effectivement quand le projet initial est abandonné, comme le montrent les affaires jugées à Lyon et à Paris, examinées ci-après. Pour situer cette contestation dans une stratégie plus large contre un zonage défavorable, on lira utilement le dossier du cabinet sur la contestation d’un terrain classé inconstructible par le PLU, l’abrogation du zonage et l’annulation du refus de permis, qui détaille l’articulation entre recours contre le plan et recours contre le refus. Enfin, la réserve ne porte pas, à elle seule, une atteinte disproportionnée au droit de propriété : la cour de Nantes a écarté le grief tiré de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme en relevant que les contraintes de l’emplacement réservé sont prévues par la loi, répondent à un but d’intérêt général, et que le propriétaire dispose en contrepartie du droit de délaissement prévu par l’article L. 152-2 du code de l’urbanisme. C’est ce droit, véritable réplique du propriétaire, que la seconde partie expose.
II. La mise en demeure d’acquérir : forcer l’achat ou libérer le terrain
A. Un formalisme strict et un calendrier couperet
Le droit de délaissement est la contrepartie légale de la réserve. Aux termes de l’article L. 152-2 du code de l’urbanisme, « Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants ». La mise en demeure s’adresse à la mairie de la commune où se situe le bien, et l’article L. 230-1 du même code impose d’y mentionner « les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes », les autres intéressés étant appelés par publicité collective et tenus de se faire connaître dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité, selon l’article L. 230-1 du même code. En cas de transmission par décès représentant au moins la moitié de l’actif successoral, les ayants droit peuvent en outre demander le sursis au recouvrement des droits de mutation, dans le délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession, en application de l’article L. 230-2 du code de l’urbanisme.
Le formalisme est piégeux, et la cour administrative d’appel de Paris l’a rappelé le 18 mars 2026 dans une affaire de Bagnolet, en Seine-Saint-Denis, où une propriétaire avait adressé à la commune une déclaration d’intention d’aliéner puis un courrier réclamant une proposition de prix : « Ni la déclaration d’intention d’aliéner du 5 mars 2018 adressée à la commune, ni le courrier du 21 juin 2018 ne peuvent être assimilés à une mise en demeure de procéder à l’acquisition de la parcelle ». La déclaration d’intention d’aliéner, qui purge un droit de préemption, et la mise en demeure d’acquérir, qui déclenche le délaissement, sont deux actes distincts : adresser l’un en croyant avoir accompli l’autre ne fait courir aucun délai et prive le propriétaire de tout l’arsenal du délaissement. La mise en demeure doit être expresse, adressée en mairie, complète sur les occupants et ayants droit, et conservée avec sa preuve de réception, car tous les délais qui suivent courent à compter de cette réception.
Une fois la mise en demeure régulièrement reçue, le calendrier est fixé par l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme : « La collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire », et « En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande ». Le propriétaire peut requérir l’emprise totale de son terrain dans les cas prévus par le code de l’expropriation, et l’acquisition peut être réalisée, avec l’accord de la personne publique bénéficiaire de la réserve, par une autre personne publique ou par le titulaire d’une concession d’aménagement, sans changer la destination de l’emplacement. Chaque étape doit être datée : réception de la mise en demeure, expiration de l’année de négociation, saisine éventuelle du juge, car c’est de ces dates que dépendent à la fois le prix et la survie de la réserve.
La même affaire de Bagnolet illustre un autre réflexe : la commune avait adressé à la propriétaire une proposition amiable d’acquisition claire, puis avait renoncé à acheter en mai 2019. La cour a jugé que la commune devait être regardée « non comme ayant mis fin à des négociations en cours, mais comme ayant rompu un engagement », de sorte que sa responsabilité était engagée pour promesse non tenue. Mais elle a rejeté l’indemnisation, faute de lien causal direct : la propriétaire n’avait pas réussi à vendre sa parcelle ni avant ni après la renonciation, et les taxes foncières comme les frais de nettoyage, exposés avant tout engagement de la commune, ne pouvaient lui être imputés. Une promesse d’achat de la collectivité a donc une valeur juridique, à condition de prouver un engagement caractérisé et un préjudice directement causé par sa rupture, deux conditions que le juge vérifie séparément.
B. Depuis le 28 novembre 2025 : la collectivité peut renoncer, la réserve peut tomber définitivement
Le point de bascule se situe dans la rédaction de l’article L. 230-3. Jusqu’au 27 novembre 2025, le même alinéa visait le défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an sans le restreindre au prix, et le juge de l’expropriation, saisi par le propriétaire ou par la collectivité, prononçait le transfert et fixait le prix même en cas de différend sur le principe de l’acquisition. Dans la version en vigueur depuis le 28 novembre 2025, le juge n’est plus saisi qu’« A défaut d’accord amiable sur le prix à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa ». L’ajout des mots « sur le prix » change la nature de la procédure : le juge n’arbitre que le désaccord financier entre des parties d’accord sur le principe de l’acquisition, ce qui reconnaît à la collectivité la faculté de renoncer, expressément ou en gardant le silence pendant l’année, au principe même de l’achat. Symétriquement, l’article L. 230-4 du code de l’urbanisme, qui dispose que « les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an mentionné à l’article L. 230-3 », a perdu sa seconde phrase, qui autorisait encore la saisine du juge au-delà de ces trois mois. L’analyse doctrinale publiée par la Gazette des communes le 1er juillet 2026 y voit la fin de l’acquisition forcée : la collectivité récalcitrante ne peut plus être contrainte d’acheter, et le propriétaire ne conserve, à titre de garantie, que le bénéfice de l’inopposabilité de la réserve. Cette lecture éclaire le texte, mais seules les versions du code en vigueur, vérifiées sur Légifrance, font foi devant le juge, qui n’a pas encore tranché toutes les questions de transition.
La cour administrative d’appel de Paris avait déjà fixé le mode d’emploi de l’inopposabilité dans l’arrêt de Bagnolet du 18 mars 2026 : « au terme du délai d’un an réservé à la négociation amiable, le seul écoulement d’un délai de trois mois, sans que soit saisi par l’une des parties le juge de l’expropriation, a pour effet de rendre inopposable l’emplacement réservé au propriétaire des terrains concernés ». Depuis la réforme, cette inopposabilité est définitive, sans rattrapage judiciaire possible : un an après la réception de la mise en demeure, puis trois mois sans saisine du juge, et la mairie ne peut plus opposer la réserve au propriétaire, quand bien même elle figurerait encore formellement dans les pièces du plan. Le terrain redevient alors constructible selon les règles ordinaires de la zone, et un nouveau refus de permis fondé sur la réserve devenue inopposable serait illégal. Le corollaire est redoutable pour le propriétaire qui visait la vente forcée : passé ce délai d’un an et trois mois sans saisine, plus aucun juge ne prononcera le transfert ni ne fixera le prix. Le choix entre contraindre à l’achat et libérer le terrain doit donc être arrêté avant l’expiration de l’année, pas après.
Deux décisions franciliennes récentes montrent comment les juges appliquent ces principes. D’abord, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris a statué le 27 novembre 2025, la veille de l’entrée en vigueur de la réforme, sur la mise en demeure adressée le 11 décembre 2023 et reçue le 13 décembre 2023 par une société propriétaire d’un immeuble parisien frappé d’une réserve, avec saisine du juge le 23 décembre 2024, soit plus d’un an après. La Ville de Paris soutenait que son silence valait refus d’acquérir, demandait un sursis à statuer dans l’attente d’une modification simplifiée du plan supprimant la réserve, et invoquait une question prioritaire de constitutionnalité. Le juge a rejeté le sursis, constaté que la question prioritaire n’avait pas été transmise à la Cour de cassation, puis prononcé le transfert de propriété au bénéfice de la Ville et fixé l’indemnité totale à 53 184 280 euros, décomposée en 46 984 800 euros d’indemnité principale, 4 699 480 euros d’indemnité de remploi et 1 500 000 euros de perte de loyers. L’enseignement est double : sous le régime antérieur, le silence gardé pendant l’année n’empêchait ni la saisine du juge ni le transfert forcé, et la suppression annoncée de la réserve, tant qu’elle restait incertaine et sans date connue, ne justifiait pas de suspendre le jugement. Pour les mises en demeure postérieures au 28 novembre 2025, le même silence s’analyse désormais comme une renonciation qui fait tomber la réserve sans transfert ni prix.
Ensuite, la cour administrative d’appel de Lyon a jugé le 18 décembre 2024 qu’une commune pouvait légalement renoncer à acquérir une parcelle grevée d’un emplacement réservé et faire lever la réserve par une modification simplifiée du plan, sans que cette renonciation, même intervenue après la saisine du juge de l’expropriation et après plusieurs marques d’intérêt pour l’achat, caractérise un détournement de procédure. La cour a ajouté que la qualification du droit de délaissement en réquisition d’achat, retenue par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2013-325 QPC du 21 juin 2013, n’interdisait pas cette renonciation. Autrement dit, la collectivité qui change de projet peut abandonner l’acquisition et effacer la réserve, et le propriétaire ne peut pas la contraindre en invoquant ses engagements antérieurs, sauf à établir une promesse caractérisée et un préjudice direct, comme dans l’affaire de Bagnolet.
Reste la question du prix quand l’acquisition a lieu, à l’amiable ou devant le juge. L’article L. 230-3 du code de l’urbanisme dispose que le prix, indemnité de remploi comprise, « est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement », et que la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone du terrain. La réserve elle-même ne décote donc pas le bien : le prix s’apprécie comme si la servitude n’existait pas, à la date du dernier acte d’urbanisme opposable. Le juge de l’expropriation, saisi par l’une ou l’autre partie en cas de désaccord sur le prix, fixe aussi les indemnités des occupants et ayants droit mentionnés à l’article L. 230-2. À Paris, ce contentieux relève du pôle de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris, comme l’illustre le jugement de 53 millions d’euros du 27 novembre 2025, et l’appel des jugements d’expropriation suit la voie judiciaire, distincte du recours administratif contre le refus de permis, qui relève du tribunal administratif puis de la cour administrative d’appel de Paris. Ne pas confondre ces deux ordres de juridiction conditionne le succès : le juge administratif dit si la réserve et le refus sont légaux, le juge judiciaire dit à quel prix le transfert s’opère.
Le propriétaire d’un terrain réservé à Paris ou en Île-de-France tient donc une méthode en quatre temps. D’abord, vérifier la réserve sur le plan opposable et sur le Géoportail de l’urbanisme, avec sa destination exacte, son bénéficiaire et la date du dernier acte qui la délimite, car cette date commandera la référence du prix. Ensuite, si le permis est refusé au visa de la réserve, contester dans le délai de deux mois en combinant la critique du refus et, par exception, celle du plan, sans négliger la demande d’évolution du document auprès de la collectivité. Puis, pour forcer l’issue, adresser en mairie une mise en demeure d’acquérir en bonne et due forme, distincte de toute déclaration d’intention d’aliéner, complète sur les occupants et les droits, avec preuve de réception. Enfin, surveiller l’échéance d’un an : avant son terme, décider avec la collectivité si l’acquisition se fait à l’amiable, et en cas de désaccord sur le prix seulement, saisir le juge de l’expropriation dans les trois mois qui suivent, faute de quoi la réserve devient définitivement inopposable et le terrain se libère sans indemnité d’acquisition. Depuis le 28 novembre 2025, il n’existe plus de troisième voie : ou la collectivité accepte d’acheter et le juge tranche le prix, ou elle renonce et le propriétaire reconstruit son projet sur un terrain libéré.